TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00118 – N° Portalis DB22-W-B7I-RYYZ

Code NAC : 71I

AFFAIRE : Syndic. de copro. SDC [Adresse 6] MARECHAUX sis [Adresse 4]. son Syndic la société CITY, S.A.R.L. CITYA [Localité 8] (CITYA ROYALE) C/ S.A.S. GIF GESTION & COPROPRIÉTÉ

DEMANDERESSES

Le SDC [Adresse 6] MARECHAUX SIS [Adresse 3],

Représenté par son Syndic la société CITYA [Localité 8] (CITYA ROYALE), société à responsabilité limitée au capital social de 80.250 euros, enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 304 048 697, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444, M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 212

La Société CITYA [Localité 8] (CITYA ROYALE)

Société à responsabilité limitée au capital social de 80.250 euros, enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 304 048 697, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444, M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 212

DEFENDERESSE

La Société GIF GESTION & COPROPRIÉTÉ,

Société par actions simplifiée au capital social de 35.000 euros, enregistrée au RCS de [Localité 9] numéro 827 611 088, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Elisa FREDJ, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 603

Débats tenus à l’audience du : 15 Octobre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 15 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Décembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par décision du 22 mars 2022, l’Assemblée des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 5] [Localité 8] (SDC [Adresse 7]) a révoqué le mandat de syndic de la SAS GIF IMMOBILIER et a désigné la SARL CITYA [Localité 8] (SARL CITYA) en qualité de nouveau syndic.

Le 10 mai 2022, la SAS GIF IMMOBILIER transmettait une partie des archives du SDC LES MARECHAUX à la SARL CITYA.

Une partie des archives était stockée par la société PRO ARCHIVES.

Alléguant que toutes les archives n’avaient pas été transmises et après plusieurs mises en demeure, la SARL CYTYA et le SDC LES MARECHAUX ont assigné la SAS GIF IMMOBILIER en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles, par acte de Commissaire de justice du 19 janvier 2024, aux fins de voir :

Condamner la SAS GIF IMMOBILIER à remettre au SDC LES MARECHAUX pris en la personne de son nouveau syndic la SARL CITYA, sous astreinte d’un montant de 450 € par jour de retard à compter du prononcer de la décision à venir, la situation de trésorerie, la totalité des fonds disponibles, l’ensemble des documents et archives suivants :

1. Les documents généraux relatifs à la copropriété :

Le registre des Procès-Verbaux des Assemblées Générales de la copropriété avec les pièces annexes (article 17 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967) ;

Les convocations et les accusés réception des convocations des assemblées générales des 10 dernières années ;

Les notifications aux copropriétaires des procès-verbaux des 10 dernières années ;

Les Procès-Verbaux des Assemblées Générales de 2012 à 2015 ;

La fiche cadastrale et la fiche hypothécaire générale de l’immeuble ;

Les carnets d’entretien (article 18 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965) ;

Liste de contrats des fournisseurs de la copropriété ;

Dossier complet des compteurs d’eau avec l’historique, à l’exception du dossier eau froide déjà transmis le 10 mai 2022 ;

Dossier des travaux réceptionnés en cours de décennale, à l’exception du dossier de réception des travaux de réfection de la loge ;

Organigramme des clés / cartes de propriété ;

Documents ou notices servant pour la reproduction des clés ou moyens d’accès ;

Dossier mutation en cours et archivés depuis 10 ans, y compris les seconds originaux des oppositions article 20 de la loi du 10 juillet 1965, à l’exception des éléments déjà transmis le 10 mai 2022 ;

Dossier contentieux en cours (actes de procédure en cours, correspondances avocats, seconds originaux, jugements…) ;

2. Les documents comptables et bancaires :

Détail de l’avance permanente ;

Appels de fonds adressés à chaque copropriétaire pour les 10 dernières années ; et notamment :

Les appels de fonds et régulations annuelles adressés à la SCI TRIMATSFLO pour les 10 dernières années ;

Les appels de fonds et régulations annuelles adressés à Monsieur ou Madame [K] pour les 10 dernières années ;

Le détail et les pièces justificatives du solde débiteur pour les comptes suivants :

471-4 INSUFFISANCE – ATTENTE RBT GALIAN, 3.347,58 €

471-5 ATTENTES, 8.802,37 € ;

Grands livres comptables des 10 dernières années, à l’exception des Grands livres de 2020/2021 et 2021/2022 ;

Journaux des 10 dernières années ;

Les carnets de chèques et souches ;

Originaux des factures des 10 dernières années, à l’exception de celles déjà communiquées pour les années 2008, 2009, 2010, 2012, 2014, 2015, 2016/2017, 2019/2020 et 2020/2021 ;

Les relevés bancaires des 10 dernières années, à l’exception des relevés de comptes bancaires CIC du 16/03/2017 au 31/03/2022, et des extraits des trois comptes bancaires au 25/04/2022 ;

Le cas échéant, les documents afférents aux fonds placés au profit du Syndicat des copropriétaires ;

Le cas échéant, les documents afférents aux emprunts ;

3. Les documents administratifs :

Le cas échéant les devis, marchés, situations, mémoires, factures, les éventuelles polices en dommages-ouvrages, les procès-verbaux de réceptions qui n’auraient pas été transmis avec le dossier travaux communiqué le 10 mai 2022 ;

Les éventuels documents d’urbanisme ;

Le dossier de récolement ;

L’avis du Consuel et de Qualigaz pour la conformité des installations électriques et de gaz ;

4. Les documents relatifs à l’entretien :

Les plans de sécurité incendie conforme à la législation.

Réserver la liquidation de l’astreinte,

Condamner la SAS GIF IMMOBILIER à payer au SDC LES MARECHAUX une somme provisionnelle de 24 991,98 euros,

Condamner la SAS GIF IMMOBILIER à payer au SDC LES MARECHAUD et à la SARL CITYA la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions, le SDC LES MARECHAUX et la SARL CITYA actualisent le montant de la provision demandée à 37 141,93 euros et maintiennent l’intégralité du reste de leurs demandes.

Au soutien de leurs demandes, ils allèguent qu’aucune vérification contradictoire entre elle et la SAS GIF IMMOBILIER concernant les documents détenus par la société PRO ARCHIVES n’a eu lieu et que contrairement à ce qu’indiquait le bordereau de transmission les factures de 2011 et 2013 n’ont pas été transmises et que seuls auraient été délivrés au titre de ces archives :

Les factures de 2008, 2009, 2010, 2012, 2014, 2015, 2016 et une partie des factures de 2017 ;

Des relevés de banque et des chéquiers pour 2014 et 2015 ;

Les documents relatifs aux mutations de 2006 à 2015 ;

Les documents et factures de préparation des assemblées générales de 2013, 2015, 2016 et 2017.

Ils indiquent que plusieurs mises en demeure ont été adressées à la défenderesse lesquelles sont restées vaines. Ils exposent que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 est un texte d’ordre public, que l’ancien syndic a l’obligation de remettre les pièces et archives de la copropriété au nouveau syndic spontanément et dans les délais requis par les textes, et qu’à ce titre les pièces à transmettre sont donc portables et non quérables. Ils ajoutent que la non-transmission des pièces litigieuses et l’absence de remise des fonds empêchent le nouveau syndic de gérer la copropriété. Ils exposent que conformément à l’article L.131-1 du code de procédure civile d’exécution tout juge peut même d’office ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision et qu’en raison de la persistance de l’inexécution de la défenderesse, il serait prévisible qu’elle ne s’exécutera pas spontanément des condamnations prononcées à son encontre justifiant ainsi le prononcé d’une astreinte de 450 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à venir.

Sur les moyens soulevés par la défenderesse, ils exposent que contrairement à ce qu’indique la défenderesse, de nombreux éléments, constituant des archives du syndic au sens de la loi et plus particulièrement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, n’ont pas été listés dans le bordereau de remise de pièces du 10 mai 2022 à savoir notamment les appels de fonds adressés aux copropriétaires et des grands livres des dix dernières années. Ils exposent que contrairement à ce qu’indique la défenderesse relativement aux échanges de mails qu’elle produit pour justifier de la transmission d’un certain nombre d’éléments, les relevés bancaires antérieurs au 16 mars 2017 n’ont pas été transmis et que seuls les grands livres de 2020 à 2022 ont été transmis. Ils ajoutent que les grands livres antérieurs à 2020 n’ont pas été communiqués. Ils allèguent que la jurisprudence considère que l’obligation de l’ancien syndic de communiquer concerne aussi les pièces qu’il a pu confier à tiers pour stockage et qu’il lui appartient de les récupérer et qu’il ne revient pas au nouveau syndic de se rapprocher du tiers pour les récupérer.

Par ailleurs, ils soutiennent que s’il est établi en jurisprudence que l’ancien syndic ne peut être contraint à remettre des documents qui ne sont plus dans sa possession, il lui revient d’expliquer de façon crédible pourquoi il ne les détient plus et qu’il appartient au juge de déterminer si le nouveau syndic peut ou non entrer en possession des documents litigieux. Ils ajoutent que la défenderesse n’a pas transmis le bordereau de transmission des pièces établi lors de la transmission de la gestion de la copropriété par le syndic précédent à savoir REMARDE GESTION, alors que le nouveau syndic, la SARL CITYA, l’avait sollicité, de telle sorte que la défenderesse ne justifie pas d’une éventuelle carence de REMARDE GESTION l’empêchant de transmettre les pièces litigieuses. Ils exposent que la cession de fonds de commerce emporte nécessairement transfert des mandats en cours et la transmission des archives relatives aux copropriétés concernées par ces mandats et qu’il appartenait donc à la défenderesse lors de la cession de fonds de commerce par REMARDE GESTION de s’assurer de la bonne transmission de l’ensemble des pièces litigieuses. Ils exposent cependant qu’aucun élément de la défenderesse n’est versé aux débats pour étayer de telles démarches auprès de REMARDE GESTION. Ils ajoutent que l’introduction d’une procédure collective à l’encontre de REMARDE GESTION n’était pas de nature à faire obstacle à une action en transmission de pièces sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 par la défenderesse, ce qui n’a pas été fait en l’espèce.

Ils poursuivent en alléguant que malgré le constat par la défenderesse lors de la succession à REMARDE GESTION de ce que les comptes de la copropriété et notamment ceux des copropriétaires SCI TRIMASTFLO et [K] présentaient des détournements, anomalies et manipulations financières, la défenderesse n’a pas introduit de procédure afin d’obtenir réparation de ces manquements et notamment la transmission des archives comptables nécessaires à la mise en œuvre de la garantie financière. Ils contestent le moyen de la défenderesse selon lequel la résolution n°5 prévoyant l’introduction de toute action judiciaire utile à l’encontre de REMARDE GESTION ait été refusée par l’assemblée générale des copropriétaires le 18 janvier 2018 dans la mesure où la défenderesse aurait reconnu que lors de la mise à l’ordre du jour de cette résolution, cette résolution aurait été insuffisamment précise quant à la nature de la procédure et que l’assemblée des copropriétaires aurait reçu une information insuffisamment précise et complète pour décider de manière éclairée. Ils ajoutent que la défenderesse n’avait pas l’obligation d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour poursuivre une action en transmission des archives à l’encontre de REMARDE GESTION, puisqu’il s’agit d’une prérogative propre au syndic uniquement. En conséquence de ces moyens, ils soutiennent que la défenderesse n’a pas exécuté ses obligations relatives à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de leur demande de provision, ils allèguent que la défenderesse a commis une faute en ne transmettant pas les pièces sollicitées, empêchant la SARL CITYA de reconstituer la comptabilité de la copropriété et de faire face aux paiements des fournisseurs. Ils ajoutent que cette faute occasionne un surplus de temps et de travail au nouveau syndic, et qu’elle empêche le syndicat des copropriétaires de procéder au recouvrement judiciaire des charges de copropriété auprès de deux copropriétaires redevables d’arriérés de charges à savoir M. et Mme [K] redevables d’une somme totale de 7 079,47 euros dont 6 187,35 euros au titre de reprise de solde. Ils allèguent que la non-transmission de la défenderesse causerait au Syndicat l’impossibilité de recouvrer une somme totale de 24 991,98 euros et que dans ces conditions la responsabilité professionnelle de la défenderesse pourrait être engagée. Ils indiquent que deux procédures en recouvrement de charges ont été introduites à l’encontre de la SCI TRIMASTFLO et des consorts [K] et qu’à défaut de pouvoir produire les appels de fonds correspondant à la reprise de solde leurs demandes seront rejetées par le tribunal. Ils indiquent qu’un sursis à statuer a été prononcé dans ces deux instances. Ils exposent par ailleurs ne pas disposer des éléments permettant de justifier le solde débiteur de deux comptes en attentes pour un montant total de 12 149,95 euros.

Sur les contestations sérieuses alléguées par la défenderesse, ils soutiennent que la défenderesse échoue à démontrer une carence de REMARDE GESTION lors de la transmission des archives, et que les éléments sollicités ont bien été transmis, et qu’ils établissent l’existence d’un préjudice financier lié à l’absence de transmission des pièces litigieuses.

Enfin, si le juge devait constater l’existence de contestations sérieuses, ils demandent à ce que l’existence d’un trouble manifestement illicite constitué par la violation de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et d’un dommage imminent tenant à l’impossibilité de recouvrer les reprises de soldes de compte soit relevée.

Aux termes de ses conclusions le SAS GIF IMMOBILIER sollicite de voir :

Débouter le SDC LES MARECHAUD représenté par son syndic et la SARL CITYA de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusion à son encontre,

Condamner les demandeurs à lui verser la somme provisionnelle de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la défenderesse allègue avoir transmis les documents prévus par les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 entre le 6 avril et le 4 mai 2022 ainsi que les appels de fonds en sa possession, ainsi que toutes les archives en sa possession.

Elle expose qu’il résulte de l’article 18-2 de la loi 10 juillet 1965 qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans un délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat et qu’il est également tenu d’informer le prestataire chargé de la conservation des archives de ce changement, lorsque la conservation de celle-ci a été externalisée, en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Elle expose que la transmission des comptes et archives se fait par l’envoi de façon dématérialisée des éléments purement comptables et la remise physique des archives selon la liste des co-signée des deux syndics.

Elle ajoute que l’article 33 du décret du 7 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de pièces, et que la charge de la preuve du respect des diligences de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 repose sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents en sa possession et qu’il doit détenir normalement. Elle continue en expliquant que la jurisprudence considère que sont concernés les relevés bancaires du syndicat, les grands livres de compte, les balances comptables, les comptes des copropriétaires, l’intégralité des factures pour cinq années consécutives, et le cas échéant les rapports d’inspection d’un immeuble grande hauteur.

Elle ajoute que la Cour de cassation précise de façon constante que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien syndic et n’a pas pour objet de contraindre ce-dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement.

Elle allègue que les demandeurs sont de mauvaise foi et soutient que la SARL CITYA est déjà en possession des éléments qu’elle réclame puisque l’intégralité de la situation de trésorerie lui aurait été transmise par mail du 25 avril 2022, et qu’elle en aurait accusé réception par mail le 27 avril 2022.

Elle soutient que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne fait peser sur le syndic sortant aucune obligation d’avoir à communiquer tous les grands livres sur 10 ans, et que les demandeurs ne justifient pas du fondement juridique d’une telle demande.

Elle fait également remarquer que la prescription des actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires et entre un copropriétaire et le syndicat est aujourd’hui de cinq ans et non de dix ans et qu’en l’espèce la SARL CITYA est en possession des éléments qui leur sont nécessaires eu égard à la prescription de cinq ans.

Elle indique également avoir transmis les coordonnées des trois comptes bancaires du SDC LES MARECHAUX à la SARL CITOYA par la remise des extraits des trois comptes à la date du 25 avril 2022 accompagné de numéro ICS. Elle précise que les fonds ne font pas l’objet d’une transmission à proprement dit et qu’il appartient au nouveau syndic de prendre la main sur les comptes en se présentant à l’établissement bancaire muni du procès-verbal de l’assemblée générale le nommant et qu’il peut ensuite ouvrir un compte bancaire auprès d’un autre établissement s’il le souhaite. Elle expose que le bordereau de remise de pièces en date du 10 mai 2022 établit que les archives ont bien été transférées à la SARL CITYA et allègue qu’elle a toujours répondu aux sollicitations du nouveau syndic notamment sur les appels de fonds comme en attesterait le courrier de réponse du 14 septembre 2022.

Elle expose que la SARL CITYA aurait également en sa possession toutes les répartitions annuelles de charges des copropriétaires et que la société PRO ARCHIVES a été prévenue du changement de syndic via sa plateforme extranet et par mail du 6 avril 2022 qui précise que la société PRO ARCHIVES se chargerait de transférer les archives à la SARL CITYA. Elle continue en expliquant que dans son courrier de réponse au conseil de la SARL CITYA elle avait annexé un bordereau « PROARCHIVES » avec la référence 0005 correspondant au SDC [Adresse 6] MARECHAUX et que la boîte E correspondait aux procès-verbaux de 1999-2019. Elle expose par ailleurs que la société PROARCHIVES aurait confirmé le transfert informatique des archives dès le 17 mai 2022. Elle soutient que la demanderesse ne justifie pas que les archives manquantes sollicitées ne se trouvent pas dans les archives informatiques transmises par la société PROARCHIVES.

Concernant l’absence de transmission du bordereau de transmission de pièces de la société REMARDE GESTION, elle expose que la succession s’inscrivait dans le cadre d’une cession de fonds de commerce et que dès lors les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 ne s’appliquaient pas et que les articles L.141-2 à L.141-5 et L.142-2 du code de commerce trouvaient à s’appliquer. Elle expose qu’aux termes des articles précités aucun bordereau de transmission des documents et des archives n’est exigé. Elle expose par ailleurs que la société REMARDE GESTION avait été placée en liquidation et que l’ancien dirigeant de la société REMARDE GESTION avait disparu. Elle poursuit en alléguant que le nouveau syndic dispose de tous les éléments sollicités puisqu’il n’aurait pas pris 22 mois pour l’assigner dans le cas contraire.

Elle continue en exposant qu’aucun trouble manifestement illicite ni dommage imminent ne sont caractérisés en l’espèce. Elle soutient que lorsque le trouble réside en ce que le défendeur a tort, selon le demandeur, sur le terrain du fonds du droit, il ne peut être reconnu « manifestement illicite » qu’en l’absence de toute contestation sérieuse sur l’existence du trouble. Elle expose avoir rempli ses obligations au titre de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et que les demandeurs ont attendu près de deux ans pour l’assigner. Elle ajoute que les demandeurs ont également attendu plus de deux ans pour assigner les copropriétaires [K] et la SCI TRIMASTFLO dont 10 mois à compter de la réception des documents demandés à l’ancien syndic. Elle poursuit en alléguant que les demandeurs confondent impayés de charges et détournement de fonds concernant la demande de provision des demandeurs et indique qu’une procédure pour charges impayées à l’encontre de la SCI TRIMASTFLO avait été engagée par ses soins mais n’avait pas été poursuivie.

Concernant la demande de condamnation au paiement d’une provision à hauteur de 24 991, 98 euros, elle expose que les comptes copropriétaires visés sont ceux de la SCI TRIMASTFLO et des consorts [K] et que l’intégralité des documents en sa possession a été transmis au nouveau syndic par mails des 20, 23, 28 mars 2023. Elle expose que suite un audit de toutes les copropriétés dont la gestion a été transmise par cession de fonds de commerce de la société REMARDE GESTION à la SAS GIF IMMOBILIER, il aurait été découvert que les comptes des deux copropriétaires précités aurait fait l’objet de diverses manipulations financières et que le solde débiteur de ces comptes serait constitué essentiellement d’écritures frauduleuses et non de charges impayées. Elle expose que suite à la réalisation d’un tableau ne reprenant que les strictes charges, elle aurait obtenu la condamnation de la SCI TRIMASTFLO au paiement de 9 133,66 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2018, 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile par jugement du 18 avril 2019. Elle poursuit en alléguant que lors de la succession avec la SARL CITYA, elle avait déjà saisi son conseil aux fins d’une nouvelle procédure à l’encontre de la SCI TRIMASTFLO pour les charges échues postérieurement au 18 avril 2019. Elle continue en alléguant avoir soumis au vote de l’assemblée générale du 18 janvier 2018 une procédure à l’encontre de la société REMARDE GESTION et de sa caisse de garantie mais que les copropriétaires n’ont pas adopté la résolution. Elle précise que l’action à l’encontre de la société REMARDE GESTION et de la caisse de garantie GALIAN appartenait au SDC LES MARECHAUX puisque les fonds détournés étaient les leurs et qu’elle n’avait pas en tant que syndic qualité pour agir pour introduire une action personnelle. Concernant la résolution n°5 elle indique qu’elle avait été mise à l’ordre du jour par plusieurs copropriétaires et que dès lors elle devait la reprendre telle qu’elle. Elle poursuit en exposant qu’elle avait à nouveau mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 4 décembre 2018 la question d’une action contre la société REMARDE GESTION en référé aux fins d’expertise judiciaire et d’une action au fond subséquente en les rédigeant plus précisément lesquelles ont été rejetées par les copropriétaires. Elle continue en expliquant que dès lors aucune carence ni préjudice ne saurait être reprochés à la SAS GIF IMMOBILIER.

Elle termine en expliquant que les demandeurs ont en leur possession l’ensemble des éléments nécessaires au recouvrement des impayés allégués et que les conclusions d’incident de la SARL CITYA dans le cadre des procédures diligentées à l’encontre des copropriétaires SCI TRIMASTFLO et les consorts [K] mentionnent une demande de condamnation de la SAS GIF IMMOBILIER au paiement d’une somme de 1 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile alors que la SAS GIF IMMOBILIER n’est pas partie à l’instance, ce qui illustrerait sa mauvaise foi.

A l’audience du 15 octobre 2024, tant les demandeurs que la défenderesse maintiennent leurs demandes et prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 19 novembre prorogé au 3 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

1Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

En l’espèce, aucune urgence n’est caractérisée.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du Juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Il est constant qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Aux termes de l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. ».

L’article 33-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose : « L’obligation prévue à la troisième phrase du premier alinéa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne se substitue pas à l’obligation faite à l’ancien syndic de transférer les documents et archives du syndicat au nouveau syndic, telle que prévue à la première phrase du même alinéa. ».

Par ailleurs il résulte de l’article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que : « […]. La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. »

L’article 6 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose : « Les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de l’immeuble). Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions expresses contraires.

En cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu’il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient. »

Il convient par ailleurs de préciser qu’en l’absence de texte légal sur la durée de l’obligation de conservation des archives par le syndic, il est admis que ce délai ne saurait dépasser celui au cours duquel une instance judiciaire est susceptible d’être engagée.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionnés au deuxième alinéa du présent article.

S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30. »

A ce titre, il convient de préciser que l’article 2224 du Code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

*Sur la transmission des archives

En l’espèce, il appartient à la SAS GIF IMMOBILIER de s’assurer de la bonne transmission des archives détenues par la société PROARCHIVES à la SARL CITYA et de palier toute carence ou inertie de la société PROARCHIVES dans la réalisation de cette transmission.

En produisant un mail du 10 avril 2024 de la société PROARCHIVES indiquant : « Je vous confirme que le changement de syndic a bien été effectué le 17/05/2022, les archives se transfèrent informatiquement dès lors que le changement se fait dans notre base de donnée » ainsi qu’un bordereau de pièces du 29 mai 2024 détenues par la société PROARCHIVES, la défenderesse démontre que des pièces archivées ont bien été transmises.

En conséquence, la demande de transmission des documents visés dans le dispositif des conclusions des demandeurs, et faisant l’objet d’un archivage par la société PROARCHIVES, dont la liste n’est pas détaillée par les demandeurs, étant précisé que ces demandeurs ne distinguent pas dans leur demande les pièces archivées et celles non archivées, sera rejetée.

*Sur la transmission de la situation de trésorerie

Concernant l’obligation de transmission de la situation de trésorerie de la copropriété, il appartient au nouveau syndic à qui les coordonnées bancaires des comptes de la copropriété ont bien été transmises, comme en atteste le mail de la SAS GIF IMMOBILIER en date du 25 avril 2022, de procéder aux diligences nécessaires auprès de la banque.

En conséquence, la demande de transmission de la situation de trésorerie de la copropriété sera rejetée.

*Sur la transmission des éléments déjà transmis

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment des mails des 20 et 23 mars 2023 qu’ont déjà été transmis :

Les appels de fonds et relevés annuels de charges relatives aux comptes copropriétaires de la SCI TRIMASTFLO et [K] concernant la période pendant laquelle la défenderesse était syndic,

Les charges et décompte de charges de la SCI TRIMASTFLO pour l’année 2017-2018,

Les factures de la société OTIS en date des 06 février 2014, 26 juillet 2017, 22 mars 2017, 19 septembre 2018

Un extrait de compte du 12 septembre 2019,

La balance 2021-20222 après régulation des charges,

Le grand livre 2021-20222 après régulation des charges,

Le relevé individuel de charges de 2020-2021,

La synthèse 2020-2021,

Les grands livres 2020-2021, 2021-2022,

Les balances 2020-2021, 2021-2022,

Le RGDD 2020-2021, 2021-2022,

Les autres pièces mentionnées sur le bordereau de remise du 10 mai 2022 signée par l’ancien et le nouveau syndic.

En conséquence, la demande de transmission des éléments précités sera rejetée.

*Sur la transmission du surplus des documents demandés

Il convient de rappeler qu’il résulte de la jurisprudence établie que la notion d’ancien syndic au sens de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 s’entend très largement. A ce titre ont été considérés comme d’anciens syndics, le syndic de fait ainsi que l’administrateur provisoire dont la mission venait s’intercaler entre les mandats de deux autres syndics. Dès lors, il convient de considérer que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 s’applique également au syndic sortant par voie de cession de fonds de commerce.

Par ailleurs, il résulte de la jurisprudence établie que l’obligation posée par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas pour objet de contraindre le syndic à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession ou à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement. A l’inverse, l’ancien syndic qui se prétend libéré de son obligation de restitution doit en rapporter la preuve et ne saurait se contenter de simplement alléguer de ne pas disposer de plus de pièces ou de les avoir remis à un tiers pour être libéré de son obligation. Il lui revient d’expliquer de façon crédible pourquoi il ne détient pas les documents sollicités afin que le juge puisse vérifier si le syndic a pu ou non rentrer en possession desdits documents.

Or en l’espèce, pour justifier qu’elle n’est plus en possession des autres documents demandés par la SARL CITYA, la SAS GIF IMMOBILIER produit divers mails dont il ressort qu’elle ne serait pas en possession d’éléments antérieurs à son acquisition du fonds de commerce de la société REMARDE GESTION en mai 2018. Cependant, aucun bordereau de transmission des archives de la copropriété lors de la cession de fonds de commerce de mai 2018 n’est versé aux débats. La production de l’annonce publiée au BODACC indiquant que la société REMARDE GESTION a été placée en liquidation judiciaire ne saurait suffire à attester de l’absence de transmission des archives de la copropriété lors de l’opération de cession de fonds de commerce.

Toutefois, si la SAS GIF IMMOBILIER, qui a une obligation de conservation des éléments comptables de la copropriété pendant dix ans et pour les autres éléments pendant cinq ans, échoue à démontrer avec l’évidence requise en référé qu’elle n’est pas en possession des éléments sollicités, il s’avère qu’il est impossible en l’état de déterminer avec précision les pièces non archivées susceptibles de faire l’objet d’une communication.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le rejet des demandes de communication de pièces entraine de facto le rejet de la demande subséquente de provision au titre de l’absence fautive de communication de pièces de l’ancien syndic.

Enfin, en l’absence de contestation sérieuse relevée, il n’y a pas lieu de statuer sur le fondement allégué de l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’un dommage imminent.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les circonstances du présent litige justifient que chacune des parties conserve ses frais irrépétibles.

Les dépens seront à la charge des demandeurs.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant en qualité de Juge des référés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, après débats en audience publique:

Rejetons la demande de communication de pièces,

Rejetons la demande de provision,

Disons que chacune des parties conservera ses frais irrépétibles,

Laissons les dépens à la charge des demandeurs.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TROIS DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY