Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 22 MARS 2024

N° RG 23/03099 – N° Portalis DB22-W-B7H-RKUI

DEMANDERESSE :

Madame [U] [S] [M] née le 28 septembre 1982 à [Localité 5] (44) de nationalité française, professeur, demeurant [Adresse 1],

représentée par M^e Philippe RAOULT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSE :

Madame [S] [K] épouse [K] [J] née le 13 avril 1970 à [Localité 6] (93) de nationalité française, demeurant [Adresse 2],

défaillant

ACTE INITIAL du 30 Mai 2023 reçu au greffe le 01 Juin 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 29 Janvier 2024, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mars 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 juillet 2017, Madame [U] [M] a acquis de Madame [S] [K] épouse [J] un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4] au prix de 188.000 euros.

Le bien immobilier comprend deux bâtiments :

— une maison à usage d’habitation (bâtiment A) composé d’un rez-de-chaussée et d’un étage. Elle comprend un passage sous porche commun à l’ensemble des lots ;

— un bâtiment (bâtiment B) élevé sur un ensemble de caves troglodytes, composé d’un rez-de-chaussée, d’un étage et de combles comprenant :

*au sous sol, trois caves creusées dans la roche,

*au rez de chaussée, un appartement de trois pièces et une terrasse,

*au premier étage et dans les combles, un appartement de deux pièces et une terrasse.

Le 17 février 2018, Madame [U] [M] a régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assurance concernant un dégât des eaux.

La société AIR CONTROLE a rendu un premier rapport d’intervention le 2 mars 2018 préconisant une recherche de fuite.

Le 9 mars 2018, la société FERREIRA est intervenue pour procéder à cette recherche de fuite.

Dans son rapport, cette dernière mentionne notamment « l’existence de plaques en plexiglas dans le faux-plafond de la cuisine gorgées d’eau ».

Suivant rapport déposé le 12 avril 2018, l’expert mandaté par l’assurance de Madame [U] [M] a constaté :

— une infiltration d’eau en plafond du séjour au droit d’un spot électrique avec dommages en plafond de cette pièce mais également sur le mur de la chambre parentale accolé au séjour.

— l’existence d’un deuxième plafond sous le faux-plafond du séjour composé de plaques de plexiglas accolé à la roche avec la présence d’eau stagnante, laissant présager un défaut d’étanchéité.

L’expert d’assurance a chiffré les travaux de reprise à la somme de 4.354,28 euros TTC.

Un nouveau rapport de recherche de fuite a été établi le 6 septembre 2018 par la société ALFA L’AQUA-SOLUTION dont le test a révélé des défauts d’étanchéité de la dalle toiture dans sa partie enterrée.

Madame [U] [M] a, par courriers recommandés avec accusé de réception des 3 novembre 2018 et du 12 février 2019, tenté de trouver une solution amiable auprès de Madame [S] [K] épouse [J] laquelle a contesté toute responsabilité suivant courrier en date du 28 février 2019.

Par ordonnance de référé rendue le 2 juillet 2019, sur assignation délivrée à la requête de Madame [U] [M], le président du tribunal judiciaire de Versailles a désigné Monsieur [H] [O] en qualité d’expert judiciaire.

Monsieur [Z], qui a remplacé Monsieur [O], a déposé son rapport d’expertise le 15 septembre 2020.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 30 mai 2023, Madame [U] [M] a fait assigner Madame [S] [K] épouse [J] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :

Vu l’acte de vente du 24 octobre 2014,

Vu l’intégralité des pièces produites,

Vu le rapport d’expertise,

Vu les désordres,

Vu les dispositions de l’article 1137 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 1112-1 du Code Civil,

Dire que Madame [S] [K] épouse [J] a sciemment dissimulé à Madame [U] [M] les travaux qu’elle avait effectué dans le bien vendu et les caractéristiques du bien vendu quant au système de récupération des eaux et l’absence d’étanchéité de ce système et qu’elle a en conséquence engagé sa responsabilité à l’égard de Madame [U] [M].

Subsidiairement,

Dire que Madame [S] [K] épouse [J] a violé son obligation de délivrance conforme et a ainsi engagé sa responsabilité a l’égard de Madame [U] [M] en application de l’article 1604 du Code Civil.

En conséquence :

— Condamner Madame [S] [K] épouse [J] au paiement de la somme de 9.818,93 € TTC à titre de dommages et intérêts correspondant aux sommes exposées pour la remise en état du système d’étanchéité entre la voûte d’enrochement et la partie habitable, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner Madame [S] [K] épouse [J] au paiement de la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice de jouissance avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner Madame [S] [K] épouse [J] au paiement de la somme de 4.l05,80 € TTC au titre des frais engagés pour les besoins de l’expertise ;

— Condamner Madame [S] [K] épouse [J] à payer à Madame [U] [M] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Madame [S] [K] épouse [J] aux entiers dépens de la présente instance outre les frais d’expertise et les dépens de l’instance de référé

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse quant à l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens.

Madame [S] [K] épouse [J], bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat. Le jugement sera en conséquence réputé contradictoire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2023. L’affaire a été fixée le 29 janvier 2024 et mise en délibéré au 22 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les manquements de Madame [J]

Madame [U] [M] expose que le rapport d’expertise judiciaire met en lumière l’absence de système d’étanchéité entre la voûte d’enrochement et la partie habitable; qu’elle n’a jamais été informée de la réalisation des travaux effectués par la venderesse ni avant la signature du compromis de vente, ni lors de la réitération de l’acte de vente, lequel ne donne aucune information sur la mise en œuvre du système de récupération/canalisation des eaux d’écoulement naturelles du système d’étanchéité et de ventilation alors que la venderesse en avait parfaitement connaissance.

Madame [U] [M] soutient qu’il est incontestable que les désordres étaient antérieurs à la vente au regard des travaux réalisés par la défenderesse. Elle indique que l’expert judiciaire a constaté que les fuites étaient consécutives à un défaut d’étanchéité de la partie de couverture mise en place à l’origine de l’aménagement des locaux; qu’il a par ailleurs constaté que la venderesse avait réalisé des travaux de pose d’un faux-plafond, d’installation d’un système de VMC destiné à ventiler l’espace entre la partie de couverture sur la voûte rocheuse et le faux-plafond, d’où il a déduit qu’elle ne pouvait ignorer l’existence du système de récupération des eaux ; qu’il a été relevé qu’une modification de la hauteur des plafonds a entraîné une réduction de l’espace entre la partie de couverture sur la voûte rocheuse et le faux-plafond et des difficultés de ventilation de cet espace, amenant l’expert judiciaire à conclure au fait que les désordres étaient dus à une mauvaise réalisation des travaux d’étanchéité.

Madame [U] [M] précise que, si elle avait eu connaissance de ces éléments au moment de la vente, il est évident qu’elle n’aurait pas acquis le bien immobilier pour le prix de 188.000 euros et que le prix de vente aurait dû prendre en considération le montant des travaux réalisés à la suite de l’acquisition du bien.

Madame [U] [M], visant les articles 1112-1, 1137 et 1604 du code civil considère que Madame [K] épouse [J] a failli à son obligation d’information à son égard en s’abstenant de divulguer des informations sur l’état du bien, qu’elle lui a sciemment dissimulé les travaux de modification et qu’elle n’a pas rempli son obligation de délivrance conforme, l’expert ayant retenu que les désordres affectent l’usage du bien dans son utilisation.

***

L’article 1604 du code civil dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Les non-conformités relevant de l’obligation de délivrance se limitent aux cas où les spécifications convenues entre les parties n’ont pas été respectées. Ainsi dès lors qu’est en cause une non-conformité à l’usage normal de la chose, l’inexécution de l’obligation du vendeur ressortit à la garantie des vices cachés, non à la délivrance.

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Pour que l’obligation d’information soit due par l’une des parties à l’autre trois conditions cumulatives doivent être réunies :

la connaissance de l’information par le vendeur débiteur de l’obligation,L’ignorance de l’information par l’acquéreur, créancier de l’obligation d’information,le caractère déterminant de l’information pour le consentement.

Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol, le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol suppose la preuve d’un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d’un élément moral caractérisé par une intention de tromper.

***

*sur le manquement à l’obligation de délivrance

En l’espèce, Madame [U] [M] se plaint d’infiltrations survenus sept mois après la vente imputable à un défaut d’étanchéité de la couverture d’une partie du bien acquis auprès de Madame [S] [K] épouse [J].

Elle dénonce ainsi l’existence d’un vice caché et non pas d’une non-conformité à des spécifications contractuelles auxquelles la venderesse devait se conformer pour satisfaire à leur obligation de délivrance.

Ses demandes ne peuvent prospérer sur ce fondement.

*sur le manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information et sur la réticence dolosive

L’expert judiciaire expose que le bien litigieux, qui correspond à un appartement en partie inclus sous la colline de [Localité 4] de type troglodyte, est « relativement atypique », que la partie arrière de l’appartement est surmontée de la roche correspondant à la colline et que pour traiter l’étanchéité entre la voute d’enrochement et la partie habitable, un système de couverture en tôle ondulée a été mis en place sous la voute permettant de récolter les eaux de ruissellement et de les évacuer par un système de gouttière.

Il résulte des conclusions expertales :

— que l’origine des désordres survenus en février 2018 provient du défaut d’étanchéité entre la récupération des eaux par la gouttière et le pied droit du mur et la mauvaise récolte des eaux en provenance de la voute supérieure de l’habitation,

— que ces désordres affectent l’usage du bien avec des infiltrations de la partie habitable,

— que si le système de couverture d’origine n’a pas été mis en place par Madame [S] [K] épouse [J], des travaux ont été réalisés par elle d’après les indications qu’elle a fournies dans le cadre des opérations d’expertise,

— que ces travaux ont consisté au démontage des faux plafonds existants et remontage d’un nouveau faux plafond ayant entraîné une réduction de l’espace entre la partie couverture sous la voute rocheuse et le faux plafond générant des difficultés de ventilation de ces espaces,

— que le démontage du faux plafond comme la mise en place d’un système de ventilation mécanique de l’espace situé entre la couverture en tôle ondulée et le faux plafond démontrent que Madame [S] [K] épouse [J] était informée de la présence de cette couverture en tôle ondulée PVC et du système d’écoulement et de récupération des eaux correspondant,

— que l’acquéresse ne pouvait pas constater le problème qui ne s’est révélé qu’à cause des infiltrations constatées après la vente, le faux plafond de la pièce situé sous la partie colline ne permettant pas de visualiser le système de couverture.

L’expert judiciaire a par ailleurs relevé qu’aucune information relative au système de couverture n’a été indiquée à l’acte de vente.

L’acte de vente du 12 juillet 2017 comporte en effet une clause « DISPOSITIONS RELATIVES A LA CONSTRUCTION » « ABSENCE D’OPERATIONS DE CONSTRUCTION DEPUIS DIX ANS » aux termes de laquelle il est précisé :

— que le bâtiment A a fait l’objet d’un changement d’affectation, d’une création de bureaux, d’une extension mineure et d’une réfection de la toiture,

— que les travaux ont été réceptionnés suivant procès-verbal de réception des travaux signé en 1999, -que, suite à une malfaçon sur la réfection de la toiture, la SARL MALEA a été mandatée par le précédent propriétaire pour réaliser des travaux de reprise effectués en 2010-2011.

Force est en effet de constater qu’il n’est fait mention ni de la particularité du système de couverture, ni des travaux réalisés par Madame [S] [K] épouse [J] alors pourtant qu’une clause était spécifiquement dédiée aux opérations de construction effectuées sur le bien et que la spécificité des lieux et de l’installation obligeait à une information particulière.

L’expert judiciaire souligne par ailleurs qu’aucun document écrit ne vient confirmer les allégations de Madame [S] [K] épouse [J] qui dit avoir informé l’acquéresse sur le système d’étanchéité mis en œuvre. Il n’en est pas plus justifié dans le cadre de l’actuelle procédure à laquelle Madame [S] [K] épouse [J] ne s’est pas fait représentée.

Il résulte de l’ensemble de ces développements que Madame [S] [K] épouse [J] avait connaissance du système d’étanchéité de récupération des eaux naturelles de la voûte et qu’elle n’a donné aucune information dans l’acte de vente ni sur ce système de couverture, ni sur les travaux réalisés par ses soins dont Madame [U] [M] ne pouvait avoir connaissance par elle-même.

S’il n’est établi par aucun élément que Madame [S] [K] épouse [J] a elle-même connu des problèmes d’infiltration et qu’elle a cherché à dissimuler cette problématique lors de la vente, les travaux qu’elle a fait réaliser montrent qu’elle était au moins sensibilisée à la question de l’étanchéité de la couverture.

Ces informations compte tenu de leur incidence sur l’habitabilité du bien doivent être considérées comme déterminantes du consentement de Madame [U] [M] laquelle, si elle en avait eu connaissance, n’aurait pas acquis le bien au même prix au regard des risques de défaut d’étanchéité.

Si la réticence dolosive n’est pas caractérisée, il doit en revanche être considéré que Madame [S] [K] épouse [J] a manqué à son obligation d’information pré-contractuelle à l’égard de l’acquéresse engageant ainsi sa responsabilité et l’obligeant à indemniser Madame [U] [M] des préjudices subis par elle.

Sur les demandes de réparation de Madame [U] [M]

Madame [U] [M] demande à être indemnisée des travaux de remise en état et de mise en conformité du système d’étanchéité, du préjudice de jouissance subi par elle considérant qu’elle a eu à subir un dégât des eaux en février 2018 ayant affecté de manière substantielle le plafond, les murs de la pièce principale ainsi que la chambre de son jeune fils.

Elle ajoute qu’elle a dû faire appel à différents professionnels afin de permettre l’identification de la source des infiltrations, que la défenderesse immédiatement informée n’a pas apporté d’explications sur le système d’étanchéité alors que cela aurait permis d’éviter plus de vingt mois d’investigations pour déterminer l’origine des désordres.

Elle précise que les travaux de remise en état de son parquet, du plafond et des murs du séjour n’ont pu être réalisés par sa compagnie d’assurance avant l’issue de la procédure d’expertise et la validation des travaux d’étanchéité.

*au titre des travaux de remise en état du système d’étanchéité

L’expert judiciaire a chiffré les travaux de réparation à la somme de 9.818,93 euros TTC suivant devis n°03-03/20 du 16 mars 2020 et facture n°019-07/20 du 10 juillet 2020 de la société DALAL BATIMENT.

Par conséquent, Madame [S] [K] épouse [J] sera condamnée à payer à Madame [U] [M] la somme de 9.818,93 euros au titre des travaux de remise en état du système d’étanchéité, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

*au titre du préjudice de jouissance

L’expert judiciaire a retenu que les infiltrations constatées constituaient une gêne certaine à l’habitation pour son occupante. Il résulte du rapport que les infiltrations ont été localisées au niveau de la pièce principale et sur la partie chambre situé de l’autre côté de la pièce.

Si les infiltrations ont affecté la pièce principale et une chambre, il n’est pas justifié d’un préjudice autre qu’esthétique dès lors qu’il n’est ni établi, ni prétendu que ces pièces ont été rendues inutilisables.

La demanderesse a souffert d’un préjudice de jouissance, sur la période allant de sa déclaration de sinistre le 17 février 2018 jusqu’au 10 juillet 2020, date à laquelle les travaux de reprise ont été réalisés par la société DALAL BATIMENT, soit 28 mois et 23 jours.

Madame [U] [M] sera justement indemnisée par l’allocation à son profit d’une somme de 2.000 euros.

Madame [S] [K] épouse [J] sera condamnée à payer à Madame [U] [M] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [S] [K] épouse [J] succombant à la présente instance, elle sera condamnée au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 4.105,80 euros suivant ordonnance de taxe du 15 septembre 2020.

Madame [S] [K] épouse [J] sera condamnée à payer la somme de 1.500 euros à Madame [U] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [S] [K] épouse [J] à payer à Madame [U] [M] la somme de 9.818,93 euros au titre du coût des travaux de remise en état du système d’étanchéité, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE Madame [S] [K] épouse [J] à payer à Madame [U] [M], la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE Madame [U] [M] de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [S] [K] épouse [J] à payer les dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 4.105,80 euros,

CONDAMNE Madame [S] [K] épouse [J] à payer à Madame [U] [M] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 22 MARS 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT