TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 6]

[Courriel 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00018 – N° Portalis DB22-W-B7J-S6AK

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 22 Juillet 2025

MINUTE :

S.A. [Adresse 12]

C/

[Y] [J], [X] [Z] [I]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE

DU 22 Juillet 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT DEUX JUILLET

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 06 juin 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

La société SEQENS HLM S.A. prise en la personne de son représentant légal

Inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° B 582 142 816 dont le siège est [Adresse 2]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [Y] [J]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant

Mme [X] [Z] [I]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, statuant en la forme des référés,

Greffier lors des débats : Vanessa BENRAMDANE

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 13 février 2024, la société d'[Adresse 9] [Adresse 13] a donné à bail à Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 789,83 euros, et 127,72 euros de provisions sur charges pour l’appartement, et 20,35 euros et 6 euros de provisions sur charges pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, la société d’HLM [Adresse 13] a fait signifier à Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 321,50 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 18 décembre 2024, distribuée le 19 décembre 2024, la société d’HLM [Adresse 13] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la société d'[Adresse 9] [Adresse 13] a fait assigner Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,condamner solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5 155,46 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens en ce compris le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 23 mars 2025.

À l’audience du 6 juin 2025, la société d’HLM [Adresse 13], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 492,20 euros arrêtée au 2 juin 2025, loyer du mois de mai inclus. Elle s’en rapporte sur les délais de paiement sollicités.

Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I], présents et non assistés, ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 160 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 10 juin 2025, la société d’HLM [Adresse 13] a transmis un décompte actualisé à la somme de 4 789,27 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société d’HLM [Adresse 13] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société d’HLM [Adresse 13] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 février 2025, du commandement de payer délivré le 19 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 juin 2025, transmis dans le temps du délibéré, que la société d’HLM [Adresse 13] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à chaque contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] à payer à la société d’HLM [Adresse 13] la somme provisionnelle de 4 789,27 euros, au titre des sommes dues au 10 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2024 sur la somme de 2 321,50 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaine après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, chaque bail contient une clause résolutoire et celle du bail d’habitation prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant chaque clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 19 décembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, tel que visé dans la clause résolutoire, plus favorable au locataire, soit le 19 février 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus le 13 février 2024 à compter du 20 février 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils exposent à l’audience leur situation personnelle et financière faisant valoir que Madame [X] [Z] [I] perçoit une rémunération moyenne mensuelle de 1 600 euros et que Monsieur [Y] [J], en recherche d’emploi, suit une formation de chauffeur de bus.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, la société d’HLM [Adresse 13] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les baux se trouvent résiliés depuis le 20 février 2025, Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] à son paiement à compter du 20 février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément auxdits baux, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] à payer à la société d'[Adresse 9] [Adresse 13] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de la société d’HLM [Adresse 13] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 13 février 2024 entre la société d’HLM [Adresse 13] d’une part, et Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] d’autre part, concernant les locaux et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 20 février 2025.

CONSTATONS la résiliation des baux à compter de cette date.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] à payer à la société d’HLM [Adresse 13] la somme provisionnelle de 4 789,27 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 juin 2025 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024 sur la somme de 2 321,50 euros, et du présent jugement sur le surplus.

ACCORDONS un délai à Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] pour le paiement de ces sommes.

AUTORISE Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 133 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges.

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire.

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution.

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

REJETONS la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] à payer à la société d’HLM [Adresse 13] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 20 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] à payer à la société d'[Adresse 9] [Adresse 13] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [Z] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 décembre 2024.

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG