TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [F]

Monsieur [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître CHERKI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02751 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73MX

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 janvier 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3],

dont le siège social est représenté par son syndicat le Cabinet SAFAR [Adresse 2]

représenté par Maître CHERKI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0138

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [F],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Y] [L] [S],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02751 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73MX

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [F] et Monsieur [Y] [L] [D] sont propriétaires des lots n°372, 141 et 243 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré AN [Cadastre 1] SEC BN n°[Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété représentant 720/101004ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS SAFAR en exercice, a assigné Monsieur [V] [F] et Monsieur [Y] [L] [D] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, solidairement en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

«  6 321,12 euros au titre des charges de copropriété (1er trimestre 2024 inclus ;

«  396 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

«  1 500 euros de dommages et intérêts ;

«  la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

«  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Monsieur [V] [F] et Monsieur [Y] [L] [D] (720/101004ème).

Appelée à l’audience du 11 juin 2024, l’affaire a été radiée le 10 décembre 2024 pour être réenrolée et être retenue à l’audience du 10 octobre 2025.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] a actualisé sa créance à la baisse cette dernière s’élevant à la somme de 2 611,97 euros au 1er octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus.

Il maintient pour le surplus les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement, au motif que les défendeurs s’étaient engagés lors d’une précédente audience à s’acquitter des charges de copropriété.

A l’audience, Monsieur [Y] [L] [D], comparant en personne, reconnaît le montant de la somme qui lui est réclamée, s’engage à la régler, et sollicite des délais de paiement sur 10 mois, soit 261 euros par mois.

Il expose qu’il travaille de manière indépendante dans le spectacle ainsi que son conjoint, et qu’il n’a pas travaillé pendant 7 mois. Il précise avoir des contrats de travail en cours et en conséquence, être en mesure d’apurer la dette.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Monsieur [V] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré le 8 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

«  les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

«  les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

«  le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°372, 141 et 243, indiquant la répartition des tantièmes (720/101004èmes), établissant la qualité de copropriétaires de Monsieur [V] [F] et Monsieur [Y] [L] [D] ;

«  les appels de charges, provisions sur charges et travaux correspondant à l’arriéré ;

«  l’historique du compte du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2025, ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 2 611,97 euros ;

«  les procès-verbaux des assemblées générales des 14 janvier 2021, 14 octobre 2021, 11 mai 2022, 22 mai 2023, 22 avril 2024 et 29 avril 2025 ;

«  les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés ;

«  8 mises en demeure de payer à Monsieur [V] [F] et Monsieur [Y] [L] [D] entre le 1er février 2023 et le 8 novembre 2023 ;

«  le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local ;

«  le contrat de syndic en date du 11 mai 2022, du 22 mai 2023 et du 29 avril 2025;

«  les factures de frais de gestion.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ces derniers est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2 611,97 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2025, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

A l’audience, Monsieur [Y] [L] [D] reconnait tant le principe que le quantum de la créance.

Monsieur [V] [F], absent à la procédure, ne conteste par définition, ni le principe ni le quantum de cette dernière.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 2 611,97 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 février 2024.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En cas de démembrement de propriété en particulier, si selon les articles 605 et 606 du code civil répartissant les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, il n’existe pas de solidarité légale entre ces personnes, une clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est toutefois licite.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, et les propriétaires indivisaires ne sont pas mariés ou s’ils sont mariés n’ont pas établi leur domicile commun dans l’immeuble objet des lots concernés, de telle sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l’indivision.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 396 euros.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

Par ailleurs, il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Il résulte d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [V] [F] et Monsieur [Y] [L] [D] présente, de manière récurrente depuis 4 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, ce qui apparaît à la lecture des décisions d’assemblée générale comme la nécessité de reporter des travaux ou l’instauration d’un appel de fonds pour pallier les impayés.

Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [V] [F] et Monsieur [Y] [L] [D].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 12 février 2024 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l’espèce, Monsieur [Y] [L] [D] justifie d’une situation financière difficile mais également de ressources stables. Il apparait également que la dette a substantiellement baissé passant de 6 321,12 euros au jour de l’assignation à 2 611,97 euros au jour de l’audience. Par conséquent, et en dépit de l’opposition du demandeur, il y a lieu d’accorder aux défendeurs des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens in solidum, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

CONDAMNE chacun à proportion de ses parts divises Monsieur [V] [F] et Monsieur [Y] [L] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS SAFAR :

— la somme de 2 611,97 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2025 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 ;

— solidairement la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 10 février 2024 ;

DEBOUTE au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS SAFAR de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

AUTORISE Monsieur [V] [F] et Monsieur [Y] [L] [D] à s’acquitter des sommes susvisées en 10 mensualités de 261 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [F] et Monsieur [Y] [L] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS SAFAR, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [F] et Monsieur [Y] [L] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 8 janvier 2026 par la présidente et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente