TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

17 JUILLET 2025

N° RG 23/01574 – N° Portalis DB22-W-B7H-RF3B

Code NAC : 72D

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DEMANDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 12] [Localité 7] représenté par son syndic bénévole en exercice, Madame [SA] [NP], demeurant [Adresse 2] – [Localité 8],

2/ Monsieur [M] [U], né le 30 mars 1974 à [Localité 15] (78), de nationalité française, célibataire, agent territorial, demeurant [Adresse 1] [Localité 9], héritier de Monsieur [H] [U] suivant acte de notoriété établi par Maître [B] [E], Notaire associé à [Localité 13] (83) le 20 août 2020 et de Madame [MB], [WH], [EW] [XL], veuve [U] suivant acte de notoriété établi par Maître [B] [E], Notaire à [Localité 13] le 24 janvier 2023,

3/ Madame [Z], [AF], [AS] [P] veuve [U], née le

7 juin 1952 à CHALON SUR MARNE, de nationalité française, sans profession, demeurant [Adresse 20] [Localité 21], héritière de Monsieur [G] [U] suivant acte de notoriété établi par Maître [V] [W], Notaire à [Localité 21] (64) le 16 mars 2018.

représentés par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [IL] [X]-[HU] née [X]

née le 11 Juin 1981 à [Localité 16] (06),

demeurant [Adresse 12] – [Localité 7],

2/ Monsieur [SZ] [HU]

né le 28 Janvier 1982 à [Localité 14] (28),

demeurant [Adresse 12] – [Localité 7],

3/ Madame [I] [IG]

née le 09 Octobre 1998 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 12] – [Localité 7],

4/ Madame [OU] [IG]

née le 18 Avril 1995 à [Localité 11] (78),

demeurant [Adresse 12] – [Localité 7],

5/ Madame [GF] [IG]

née le 10 Juillet 1990 à [Localité 19] (51),

demeurant [Adresse 12] – [Localité 7],

6/ Madame [R] [IG]

née le 19 Décembre 1988 à [Localité 19] (51),

demeurant [Adresse 12] – [Localité 7],

7/ Monsieur [BV] [IG]

né le 11 Mars 1957 à [Localité 18] (35),

demeurant [Adresse 12] – [Localité 7],

représentés par Maître Anne-Eva BOUTAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Ferdinand DE VAREILLES-SOMMIERES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

8/ Monsieur [T], [KM] [UB]

né le 30 Juin 1966 à [Localité 17] (42),

demeurant [Adresse 12] – [Localité 7],

représenté par Maître Nicolas BOUYER de la SELARL GMA, avocat plaidant/postulant au barreau du VAL D’OISE.

PARTIES INTERVENANTES :

Madame [N], [MT] [UB] née [F]

née le 28 Avril 1974 à [Localité 7] (78),

demeurant [Adresse 12] – [Localité 7],

représentée par Maître Nicolas BOUYER de la SELARL GMA, avocat plaidant/postulant au barreau du VAL D’OISE.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 13 Mars 2023 reçu au greffe le 16 Mars 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 20 Mai 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint et Madame CELIER-DENNERY,

Vice-Présidente, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 17 Juillet 2025.

MAGISTRATS AYANT DELIBÉRÉ :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 29 décembre 1978, M. [D] [U] et Mme [NF] [DB], son épouse (ci-après les époux [U]), ont acquis les lots n°4, 9, 14, 15 et 17 d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 12] à [Localité 7] (Yvelines), cadastré actuellement section AP n°[Cadastre 3].

Les parties communes de cette copropriété sont notamment composées d’une cour commune cadastrée actuellement section AP n°[Cadastre 6].

L’immeuble est régi par un règlement de copropriété en date du 29 décembre 1978, ayant fait l’objet d’un rectificatif en date du 16 juillet 1979.

Le 30 juillet 1980, les époux [U] ont déposé auprès de la Mairie de [Localité 7] une demande de permis de construire pour l’agrandissement de leur propriété consistant en l’édification d’une construction d’un rez-de-chaussée et d’un étage trouvant son assise sur la cour commune (section AP n°[Cadastre 6]). Ledit permis de construire leur a été accordé le 25 septembre 1980.

Le 21 avril 1982, Mme [YI], copropriétaire indivise de la cour commune, a fait délivrer aux époux [U] ainsi qu’aux autres copropriétaires, une assignation en référé expertise aux fins de voir « Indiquer si les bâtiments et aménagements susvisés ont été construits dans le respect des droits de la demanderesse, sans empiètement sur les parties communes et notamment sur la cour centrale ».

M. [J], désigné en qualité d’expert par ordonnance en date du 29 avril 1982, a déposé son rapport le 22 février 1983. Il concluait que : « Les époux [U] ont édifié l’extension de leur habitation autorisée par un permis de construire régulier, sur l’emprise de la cour commune ; Mme [YI] ne demande pas sa démolition mais les époux [U] doivent un dédommagement aux autres copropriétaires pour le terrain annexé ».

Par jugement du 8 octobre 1984, le tribunal de grande instance de Versailles a notamment :

— dit que l’empiètement que les époux [U] avaient réalisé était préjudiciable à Mme [YI],

— condamné les époux [U] à lui payer :

* la somme de 5.000 francs à titre de dommages et intérêts,

* celle de 2.500 francs sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

— pris acte de ce que Mme [YI] acceptait le maintien des trottoirs sous réserve de s’en voir reconnaître le libre accès.

Le 10 novembre 1988, il a été établi par Maître [AB] [S], Notaire, un modificatif du règlement de copropriété prenant en considération les nouvelles constructions et créant un nouveau bâtiment dénommé bâtiment C, comportant les nouveaux lots de copropriété n°18 et 19 ainsi dénommés:

— Lot n°18 : bâtiment C au rez-de-chaussée : un dégagement et un cellier avec les millièmes généraux et spéciaux audit bâtiment ;

— Lot n°19 : bâtiment C au premier étage : un logement ayant accès par le lot n°9 composé d’un dégagement, WC, salle d’eau, chambre et balcon. Ledit lot indissociable du lot n°9.

M. [D] [U] et Mme [NF] [DB] étant décédés respectivement en 2004 et 2013, M. [H] [U] et M. [G] [U], leurs ayants droits, ont souhaité vendre le bien immobilier légué par leurs parents et ont alors entrepris de régulariser la situation de ce bien, et notamment celle générée par l’empiétement du bien sur la cour commune litigieuse.

Le 14 septembre 2013, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté à l’unanimité une résolution (n°4) aux termes de laquelle a été décidée la vente des lots n°18 et 19 aux consorts [U] moyennant le prix d’un euro symbolique.

Toutefois, aucune solution n’a pu être trouvée sur les modalités pour parvenir à la cession du terrain de l’assiette sur laquelle sont édifiés les lots 18 et 19, entre le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de la cour commune.

Le 27 janvier 2015, les consorts [U] ensemble avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 12] à [Localité 7] ont assigné Mme [L] [YI], aux droits de laquelle viennent M. [SZ] [HU] et Mme [IL] [X] épouse [HU], et M. [BV] [IG] devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins de se voir attribuer la propriété du sol portant sur l’emprise de l’empiétement litigieux.

Au mois de novembre 2015, Mme [O] [VF] géomètre expert, a transmis aux parties un projet de document d’arpentage constatant les droits de propriété des consorts [IG] et [HU] sur le sol de la cour litigieuse.

Les consorts [U] se sont finalement désistés de leur instance.

A l’issue de ce désistement, les copropriétaires indivis de la cour litigieuse ne sont pas parvenus à trouver un accord pour régulariser la situation.

C’est dans ces conditions que, par une assignation en date du 13 mars 2023, M. [M] [U], ayant droit de M. [H] [U], et Mme [Z] [P] veuve [U], ayant droit de M. [G] [U] (ci-après les consorts [U]) et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 12] à [Localité 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires) ont assigné :

— M. [BV] [IG], Mme [R] [IG], Mme [GF] [IG], Mme [OU] [IG] et Mme [I] [IG] (ci-après les consorts [IG]),

— M. [SZ] [HU] et Mme [IL] [X], son épouse (ci-après les époux [HU]),

— M. [T] [UB],

devant le tribunal judicaire de Versailles aux fins notamment de voir juger que la partie de la cour commune sur laquelle sont édifiés les lots de copropriété n°18 et 19 constitue la propriété du syndicat des copropriétaires et ordonner que les consorts [IG], les époux [HU] et M. [T] [UB] abandonnent leurs droits sur la partie de la cour commune dont ils sont propriétaires indivis, et sur laquelle sont édifiés les nouveaux lots de copropriété n°18 et 19.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 janvier 2025, les consorts [U] et le syndicat des copropriétaires demandent au tribunal, au visa de l’article 2258 du code civil, de :

— ordonner que la partie de la cour commune cadastrée AP n°[Cadastre 6], sur laquelle sont édifiés les lots de copropriété n°18 et 19, lots appartenant aux consorts [U], constitue la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 12] à [Localité 7], représenté par son syndic bénévole en exercice, Mme [SA] [NP] ;

— ordonner que le jugement à intervenir tienne lieu de titre de propriété ;

— ordonner que les consorts [IG], les époux [HU] et M. [T] [UB] abandonnent leurs droits sur la partie de la cour commune dont ils sont propriétaires indivis, et sur laquelle sont édifiés les nouveaux lots de copropriété n°18 et 19 ;

— ordonner la régularisation du document d’arpentage et plan de division de la parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 3] établi par M. [C] [Y] [K], géomètre expert, à savoir :

• Lot A : sol de l’extension pour une contenance de 23ca réalisé sur lequel les droits de propriété des indivisaires de la cour commune actuellement cadastrée section AP n°[Cadastre 6], devront être reconnus, hormis les constructions financées par les consorts [U],

• Lot B pour une contenance de 2a et 95ca, assiette foncière initiale de la copropriété sur la parcelle cadastrée AP n°[Cadastre 3].

Par le Cabinet [Y] [K], et la SAS FIDELIS, Notaire à [Localité 10] pour établir l’acte rectificatif ayant pour objet d’établir les droits réels de propriété des indivisaires de la cour commune cadastrée section AP n°[Cadastre 6] sur le lot A objet de l’extension, et de réduire l’assiette foncière de la copropriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 12] à [Localité 7] au seul lot B de l’indivision de la parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 3] ;

— ordonner la création pour l’organisation et l’entretien de la cour commune cadastrée section AP n°[Cadastre 6] d’un organe de gestion ad’hoc type ASL, confiée à la SAS FIDELIS, Notaire à [Localité 10] ;

— débouter les consorts [IG], les époux [HU] de toutes leurs demandes, fins et conclusions incluant leurs demandes de dommages-intérêts et celles formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les consorts [IG], les époux [HU] à payer aux consorts [U] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les consorts [IG], les époux [HU], aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’après l’obtention de leur permis de construire le 25 septembre 1980, les époux [U] en ont donné connaissance aux copropriétaires de l’époque, qui ont manifesté leur accord pour la réalisation de la construction, de la manière suivante :

— le 15 décembre 1981, les copropriétaires de la cour commune de l’époque – y compris le propriétaire à l’époque du bien immobilier appartenant aux consorts [IG] aujourd’hui – à l’exception de Mme [YI] – ne se sont pas opposés à la construction, déclarant que : « Nous, soussignés, Messieurs et Madame les propriétaires et les copropriétaires de Monsieur et Madame [U] demeurant, dans la cour commune, [Adresse 12] à [Localité 7]. Nous, certifions, que nous n’avons aucun inconvénient à l’agrandissement de leur appartement qu’ils ont effectué en priorité pour les sanitaires. » ;

— en 1982, lors d’une assemblée générale, il a été une nouvelle fois reconnu par l’ensemble des copropriétaires que l’autorisation du nouveau bâtiment se situait sur un sol dépendant de la cour commune à plusieurs propriétaires et cadastré section C n°[Cadastre 5] actuellement section AP n°[Cadastre 6]. Il a également été convenu que les époux [U] feraient leur affaire personnelle de la régularisation de cette situation ;

— le 21 avril 1982, Mme [YI] a fait délivrer aux époux [U], ainsi qu’aux autres copropriétaires, une assignation en référé expertise, aux fins d’indiquer si le bâtiment ou l’aménagement susvisé ont été construits dans le respect des droits de la demanderesse, sans empiètement sur les parties communes et notamment sur la cour centrale ;

— le 7 juin 1983, tous les indivisaires de la cour commune ont signé une pétition de principe aux termes de laquelle il est indiqué : « Souhaitons vivement conserver l’aspect actuel de ladite cour, c’est-à-dire l’agrandissement pour salubrité de Monsieur et Madame [U] » suivie des noms et signatures de tous les copropriétaires ;

— par jugement du 8 octobre 1984, la deuxième chambre du tribunal de grande instance de Versailles, a indiqué qu’il convenait de noter qu’en toute hypothèse, l’empiètement constaté par l’expert judiciaire était le fait des époux [U] et que conformément à l’article 555 du code civil, ils devaient dédommager Mme [YI] qui n’exigeait pas la suppression de la construction litigieuse.

Ils soutiennent qu’ainsi, dès l’apparition de l’empiètement sur la cour commune par les consorts [U], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 12] à [Localité 7] s’est comporté de manière publique, paisible et non équivoque comme le propriétaire des parties communes objet de cet empiètement, cette possession n’ayant souffert aucune contestation et aucune autre action ni aucun événement n’ayant interrompu le délai de prescription acquisitive à compter du 9 octobre 1984.

Ils ajoutent que ce ne sont pas les consorts [U] mais le syndicat des copropriétaires qui revendique la possession des lieux de manière publique, paisible et non équivoque pendant plus de 30 ans ; qu’or la décision d’assemblée générale du 14 septembre 2013 régissant la copropriété, inopposable aux propriétaires de la cour commune, ne démontre nullement une possession équivoque du syndicat des copropriétaires, bien au contraire ; qu’en effet, il ne peut être déduit par les consorts [IG] et les époux [HU] de ce procès-verbal que les consorts [U] « ont cherché à acheter la propriété du sol » si ce n’est en le dénaturant puisque ce n’est pas la propriété du sol que les époux [U] ont acquis, propriété du sol appartenant à la copropriété, mais les lots de copropriété n°18 et 19 issus des parties communes.

S’agissant de la demande reconventionnelle sur le fondement de la procédure abusive, ils font valoir que c’est à tort que les consorts [IG] et les époux [HU] affirment avoir été soucieux de trouver une solution au litige et avoir proposé à maintes reprises une résolution amiable au conflit. Ils ajoutent qu’à l’issue d’une réunion contradictoire tenue le 27 novembre 2015 sous l’égide de Mme [VF], après discussions et d’un commun accord les parties ont arrêté définitivement les limites des propriétés intéressées tenant compte de la construction des époux [U], et que si ce projet n’a pas été régularisé, c’est uniquement parce que M. [IG] n’a pas adressé son attestation de propriété à Mme [VF]. Ils précisent que s’ils se sont désistés de la procédure précédente, c’est uniquement dans un souci d’apaisement et aux fins de tenter un rapprochement amiable, lequel n’a pas pu se concrétiser, M. [IG] maintenant sa position initiale.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 janvier 2025, les consorts [IG] et les époux [HU] demandent au tribunal, au visa notamment des articles 2228 et suivants du code civil, et des articles 32-1, 698 et 700 du code de procédure civile, de :

A titre principal :

— juger que la cour cadastrée AP n°[Cadastre 6] n’a été occupée par les consorts [U] que du fait d’un acte de simple tolérance n’entrainant pas prescription ;

A titre subsidiaire :

— juger que la possession des consorts [U] et de leurs ayants droits sur la cour cadastrée AP n°[Cadastre 6] ne remplissant pas les critères fixés par l’article 2261 du code civil, elle n’a pas entrainé prescription ;

A titre plus subsidiaire :

— juger que la prescription revendiquée par les demandeurs a été interrompue par leur reconnaissance des droits contre lesquels ils prescrivaient le 14 septembre 2013, puis le 9 juillet 2014 ;

— juger par conséquent que la prescription revendiquée par les demandeurs n’est pas acquise à la date de leur demande ;

En tout état de cause :

— débouter le syndicat des copropriétaires et les consorts [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

— juger que les époux [HU] sont propriétaires du sol de la cour litigieuse cadastrée AP n°[Cadastre 6] dans les proportions prévues par l’acte de vente produit ;

— juger que les consorts [IG], sont propriétaires du sol de la cour litigieuse cadastrée AP n°[Cadastre 6] dans les proportions prévues par l’acte de vente produit ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les consorts [U] à verser aux époux [HU] une indemnité d’un montant de 3.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 12] à [Localité 7] et les consorts [U] à verser aux consorts [IG] une indemnité d’un montant de 3.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 12] à [Localité 7], M. [M] [U] et Mme [Z], [AF], [AS] [P] veuve [U] à verser à M. [SZ] [HU] et Mme [IL] [X] [HU] une indemnité d’un montant de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les consorts [U] à verser aux consorts [IG] une indemnité d’un montant de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires et les consorts [U] aux entiers dépens de l’instance.

Ils font valoir, à l’appui de leurs prétentions que :

— l’acceptation par Mme [YI] de l’empiètement des époux [U] sur sa propriété, s’analyse comme un acte de silmple tolérance ;

— la volonté des consorts [U] ensemble avec le syndicat des copropriétaires de régulariser la situation du bien litigieux en vue de sa vente témoigne de leur conscience de l’acte de simple tolérance par le moyen duquel ils sont en possession ;

— au-delà de l’acte de tolérance exprimé par Mme [YI], les demandeurs sont en possession du bien litigieux depuis décembre 1994 du fait de la tolérance de M. [BV] [IG], lequel, conscient de ses droits sur la cour litigieuse, a choisi de ne pas solliciter la destruction du bien construit en empiètement, mais s’est tourné vers les demandeurs afin de leur proposer une régularisation de la situation de leur bien ;

— dans ces conditions, le tribunal ne pourra que constater que la possession des époux [U], aux droits desquels viennent les demandeurs, ainsi que celle du syndicat des copropriétaires ne découlent que d’un acte de simple tolérance qui n’a pu fonder la prescription acquisitive sollicitée par ceux-ci ;

— les consorts [U] ont cherché à régulariser la situation du bien litigieux tant vis-à-vis du syndicat des copropriétaires que des défendeurs, coindivisaires de la cour ;

— il ressort ainsi du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 14 septembre 203 qu’ils ont entrepris ce rachat afin de “régulariser la construction empiétant sur la cour commune” et du courrier qu’ils ont adressé à M. [IG] qu’ils souhaitaient que la situation du bien soit régularisée ;

— il en résulte que la possession des époux [U], aux droits desquels viennent les demandeurs, ainsi que celle du syndicat des copropriétaires ne présentent pas le critère légal de possession non équivoque ;

— par ailleurs, la seule volonté manifestée par des actes matériels et juridiques de régulariser la situation du bien litigieux, en réglant notamment les problématiques liées à l’empiètement sur la cour indivise, exclut leur possession à titre de propriétaire ;

— en tout état de cause, le délai de prescription acquisitive n’est pas acquis aux demandeurs ;

— par la présente procédure, à la suite d’un premier désistement, les demandeurs persistent dans le choix d’une procédure judiciaire afin que soient établis des droits dont ils ont reconnu ne pas être détenteurs, ce alors que les défendeurs ont proposé à maintes reprises une résolution amiable du conflit ;

— ces procédures répétées contraignent les consorts [IG] et les époux [HU] à faire face aux troubles causés par une instance de cette nature et à avancer des frais d’avocat.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 janvier 2025, M. [T] [UB] et Mme [N] [F], son épouse (ci-après les époux [UB]) demandent au tribunal, au visa de l’article 2228 du code civil, de :

— donner acte à Mme [N] [UB] qu’elle intervient volontairement ès qualités de propriétaire à la présente procédure ;

— donner acte à M. [T] [UB] et Mme [N] [UB] qu’ils ne sont jamais opposés à l’action en revendication diligentée par les époux [U] ;

— juger que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;

— débouter les époux [U], les consorts [IG], les époux [HU] de leur demande de condamnation de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les consorts [IG] et les époux [HU] à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [UB] font valoir qu’ils ont acquis leur bien de M. [FN] le 13 juillet 2018 ; que le litige était déjà en cours et qu’ils l’ont subi au même titre que les consorts [U] ; qu’il conviendra de leur donner acte de ce qu’ils n’ont jamais été opposés à la régularisation du terrain d’assiette sur laquelle ont été édifiés les lots de copropriétés n°18 et 19 appartenant aux consorts [U].

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera pas statué sur les demandes de donner acte, lesquelles ne constituent pas des prétentions au titre de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la propriété de la cour litigieuse

Sur la prescription acquisitive trentenaire

L’article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Selon l’article 2261 du même code, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’article 2265 du code civil prévoit que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur.

Enfin, l’article 2272, alinéa 1er, du code civil précise que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

La possession, pour exister, suppose ainsi la réunion de deux éléments, le corpus, qui se caractérise par l’accomplissement d’actes concrets d’exercice du droit, et l’animus, défini comme l’intention de se comporter comme le véritable propriétaire.

L’animus doit être dépourvu d’équivoque, ce qui exclut notamment que la prescription acquisitive puisse se fonder sur la simple tolérance. L’article 2262 rappelle ainsi que les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

Il revient donc au demandeur qui l’invoque de caractériser l’existence d’actes matériels de possession pour pouvoir utilement se prévaloir d’un usucapion. Ces actes de jouissance matériels invoqués doivent être suffisants dans leur intensité ou dans leur étendue.

En l’espèce, le réglement de copropriété prévoit notamment :

“PREMIERE PARTIE – 3-CLAUSES PARTICULIERES – Article 6 – PARTIES COMMUNES

[…]

La propriété du sol de la cour commune ABCDEFGA (sic.) est indivise entre les propriétaires portant les numéros périmétraux suivants : (272-281) – (283) – (278-282) – (284) et du passage commun IJKL entre les propriétaires portant les numéros périmétraux : (145-149-153-154) – (307-308bis) – (272-281) – (283) – (278-282) – (284).

La cour commune, qui devra rester libre de toute construction principale ou accessoire, est réservée à l’éclairement des bâtiments qui sont ou seront édifiés sur les parcelles voisines précitées, de façon à leur assurer les prospects indispensables.

En conséquence, elle devra nécessairement rester en indivision à titre de cour commune entre les propriétaires desdites parcelles riveraines et les prescriptions de l’article 5 ci-dessus lui sont applicables”.

Ledit article 5 prévoit pour sa part que “Le droit appartenant à chaque propriétaire sur les parties communes et son droit de propriété sur la parcelle qui lui est attribuée en propre, sont indissolublement liés et ne peuvent être cédés indépendamment l’un de l’autre”.

Il est constant que les propriétaires indivis actuels de la cour commune sont :

— les consorts [U],

— les consorts [IG], qui viennent aux droits des époux [A],

— les époux [UB], qui viennent aux droits des consorts [FN],

— les époux [HU] qui ont acquis les lots de Mme [YI].

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires affirme s’être comporté, dès l’appartition de l’empiètement sur la cour commune par les consorts [U], de manière publique, paisible et non équivoque comme le propriétaire des parties communes objet de cet empiètement.

Il produit pour le démontrer :

— une pétition en date du 15 décembre 1981 rédigée en ces termes “Nous, soussignons, Messieurs et Madame, les propriétaires et les co-propriétaires et M. et Mme [U], demeurant dans la cour commune [Adresse 12] [Localité 7]. Nous certifions que nous n’avons, nous, aucun inconvénient à l’agrandissement de leur appartement qu’ils ont effectué en priorité pour les sanitaires”. La pétition comporte 4 signatures. Est joint à cette pétition un courrier en date du 15 février 1982, qui indique “Je soussigné [DT] [VF] […] copropriétaire de l’immeuble sis à [Localité 7], [Adresse 12], déclare ne pas m’opposer à ce que Monsieur [U] entreprenne la construction d’une pièce destinée en une salle de bains et sanitaire ayant reçu d’une part les autorisations des copropriétaires de la cour commune et obtenu celles de la Ville de [Localité 7] et des Service des l’Equipement de [Localité 22]” ;

— un document non daté intitulé “Assemblée Générale des Copropriétaires de l’Immeuble n°[Adresse 12] – [Localité 7]” ;

— un document intitulé “Assemblée Générale du 10 mai 1982”, indiquant notamment “Il est décidé, à l’unanimité, que Monsieur [U] procédera à ses frais à toutes les démarches et formalités nécessaires à la mise en conformité du réglement de copropriété à la suite de la construction qu’il a entreprise sur le terrain de la cour commune, sans en avoir référé au préalable à la copropriété.

Monsieur [U] accepte cette décision” ;

— une pétition datée du 7 juin 1983 aux termes de laquelle “Nous, soussignés Messieurs et Mesdames les Copropriétaires de la cour commune sise [Adresse 12]” à [Localité 7] (à l’exception de Madame [YI]) :

Souhaitons vivement conserver l’aspect actuel de ladite cour, c’est-à-dire l’agrandissement pour salubrité de Monsieur et Madame [U] et l’aménagement en gazon, fleurs et arbustes en bordure des maisons. Il serait impensable de tenir grief de ces améliorations de cette cour qui il y a quelques années n’était qu’un terrain vague, boueux, encombré de gravas, de déchets et de vermine de toutes sortes ; de plus cet embellissement, dont nous pouvons tous profiter, donne une plus-value à l’ensemble de la propriété et a un effet dissuasif sur les étrangers qui ont tendance à prendre cette cour privée pour un parking”, cette pétition étant signée par 7 copropriétaires ;

— un modificatif du réglement de copropriété en date du 10 novembre 1988, aux termes duquel sont créés deux nouveaux lots, numérotés 18 et 19, correspondant au rez-de-chaussée et au premier étage de la construction édifiée par les époux [U] sur l’emprise de la cour commune ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 7] tenue le 14 septembre 2013, aux termes duquel est notamment autorisée la vente au profit de M. [H] [U] et M. [G] [U], des lots n°18 et 19, pour le prix d’un euro symbolique, cette résolution étant adoptée à l’unanimité.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 7], à l’exception de Mme [YI] qui a saisi le tribunal de grande instance de Versailles, ont effectivement témoigné à plusieurs reprises, à partir de l’année 1981, de leur soutien aux époux [U] s’agissant du contentieux né du fait de la construction entreprise par ces derniers sur l’emprise de la cour commune.

Toutefois, il ne saurait être considéré que ces manifestations de soutien constituent des actes concrets du syndicat des copropriétaires de possession sur la partie litigieuse de la partie commune, laquelle appartient, conformément au réglement de copropriété susvisé, en indivision aux propriétaires portant les numéros périmétraux suivants : (272-281) – (283) – (278-282) – (284), soit actuellement les consorts [U], M. [IG], les époux [UB], et les époux [HU].

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires n’explique pas sur quel fondement le tribunal de céans pourrait “ordonner que les consorts [IG], les époux [HU] et [T] [UB] abandonnent leurs droits sur la partie de la cour commune dont ils sont propriétaires indivis, et sur laquelle sont édifiés les nouveaux lots de copropriété n°18 et 19”.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de son action en revendication.

Les demandes tendant à voir :

— ordonner que le présent jugement tienne lieu de titre de propriété,

— ordonner que les consorts [IG], les époux [HU] et [T] [UB] abandonnent leurs droits sur la partie de la cour commune dont ils sont propriétaires indivis, et sur laquelle sont édifiés les nouveaux lots de copropriété n°18 et 19,

— ordonner la régularisation du document d’arpentage et plan de division de la parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 3],

— ordonner la création pour l’organisation et l’entretien de la cour commune cadastrée section AP n°[Cadastre 6] d’un organe de gestion ad hoc type ASL,

qui en sont les corollaires, seront également rejetées.

Sur la propriété des époux [HU] et consorts [IG]

Les époux [HU] sollicitent reconventionnellement qu’il soit jugé qu’ils sont propriétaires du sol de la cour litigieuse cadastrée AP n°[Cadastre 6] dans les proportions prévues par “l’acte de vente produit”.

Les consorts [IG] formulent la même demande.

Il convient de relever que les époux [HU] ne versent pas aux débats leur acte de vente, seule une attestation étant produite.

Surtout, l’acte de vente des consorts [IG] mentionne la copropriété de la cour commune litigieuse à hauteur de 190/1000èmes, tandis que l’attestation des époux [HU] mentionne les droits dans la copropriété de ladite cour à concurrence de 394/1090èmes. Aucune explication n’est apportée par les défendeurs sur la différence de tantièmes de référence.

Par conséquent, les époux [HU] et les consorts [IG] seront déboutés de leurs demandes reconventionnelles relatives à la propriété de la cour commune.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, “Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.”

Par ailleurs, l’article 1240 du code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Le simple fait que les demandeurs soient déboutés de l’intégralité de leurs demandes ne suffit pas à caractériser un usage abusif de leur droit d’agir en justice. En l’espèce, il n’est pas démontré que la saisine du tribunal procède d’une intention de nuire ou d’une quelconque légèreté blâmable, peu important que les consorts [U] se soient désistés d’une précédente instance.

En tout état de cause, les consorts [IG] et [HU] ne justifient d’aucun préjudice, sauf celui d’avoir à se défendre en justice.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les consorts [U] et le syndicat des copropriétaires, qui succombent, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les consorts [U] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum à verser la somme de 2.000 euros aux consorts [IG], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés, in solidum, à verser la somme de 2.000 euros aux époux [HU], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [U] et le syndicat des copropriétaires seront corrélativement déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur la demande de garantie des époux [UB]

Les consorts [U] et le syndicat des copropriétaires étant condamnés aux dépens et déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les époux [UB] seront déboutés de leur demande tenant à voir condamner les consorts [IG] et les époux [HU] à les garantir de toute condamnation au tire de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Rejette l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 7] et de M. [M] [U] et Mme [Z] [P] veuve [U] ;

Déboute M. [BV] [IG], Mme [R] [IG], Mme [GF] [IG], Mme [OU] [IG] et Mme [I] [IG] de leur demande reconventionnelle tendant à voir juger qu’ils sont propriétaires du sol de la cour litigieuse cadastrée AP n°[Cadastre 6] dans les proportions prévues par l’acte de vente produit ;

Déboute M. [SZ] [HU] et Mme [IL] [X] épouse [HU] de leur demande reconventionnelle tendant à voir juger qu’ils sont propriétaires du sol de la cour litigieuse cadastrée AP n°[Cadastre 6] dans les proportions prévues par l’acte de vente produit ;

Rejette la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis

[Adresse 12] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, et M. [M] [U] et Mme [Z] [P] veuve [U] à verser à M. [BV] [IG], Mme [R] [IG], Mme [GF] [IG], Mme [OU] [IG] et Mme [I] [IG] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis

[Adresse 12] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, et M. [M] [U] et Mme [Z] [P] veuve [U] à verser à M. [SZ] [HU] et Mme [IL] [X] épouse [HU] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toute autre demande plus ample ou contraire ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, et M. [M] [U] et Mme [Z] [P] veuve [U] aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 JUILLET 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT