TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION$

STATUANT SUR DES CONTESTATIONS

ET AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

DU 13 JUIN 2025

N° RG 23/00130 – N° Portalis DB22-W-B7H-RSRK

Code NAC : 78A

ENTRE

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, société anonyme à conseil d’administration immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 016 381, dont le siège social est situé [Adresse 3] à PARIS (75009), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96.

ET

S.C.I. NIDA 78, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 538 228 586, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

PARTIE SAISIE

Représenté par Maître Paul COUTURE de l’AARPI ABC ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 292.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Sarah TAKENINT

DÉBATS

À l’audience du 05 mars 2025, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 6 juillet 2023 par le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à l’égard de la SCI NIDA 78 en recouvrement de la somme de 252.896,55 euros arrêtée au 20 avril 2023,

Vu la publication du commandement de payer le 7 août 2023 au Service de la publicité foncière de [Localité 5] 2 (volume 2023 S numéro 89),

Vu l’assignation délivrée aux débiteurs saisis le 18 septembre 2023 pour l’audience du 25 octobre 2023,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 20 septembre 2023 au greffe de la juridiction,

L’affaire a été renvoyée à de multiples reprises.

Par conclusions notifiées le 4 mars 2025 par RPVA, la SCI NIDA 78 sollicite :

La caducité du commandement de payer ;Que la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL soit déboutée de l’ensemble de ses demandes ;Qu’il soit accordé à la SCI NIDA 78 un délai de 6 mois pour s’acquitter de sa dette ;Que la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL soit condamnée à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;Subsidiairement

Qu’il soit accordé un délai de grâce de 24 mois avec un paiement de 250 euros par mois ;Plus subsidiairement

Que soit prononcé la déchéance du droit aux intérêts ;Que soit autorisée la vente amiable du bien pour un prix plancher de 300.000 euros.

Par conclusions notifiées le 7 avril 2025 par RPVA, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL sollicite :

Que la SCI NIDA 78 soit déboutée de l’ensemble de ses demandes ;Que la créance soit fixée à la somme de 252.896,55 euros arrêtée au 20 avril 2023 et subsidiairement à la somme de 73.934,91 euros au 5 février 2025 ;Que la vente du bien saisie soit ordonnée ;Que la SCI NIDA 78 soit condamnée à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 9 avril 2025 et mise en délibéré au 13 juin 2025.

Ce jour, le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « juger que » formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

La CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL poursuit la vente forcée des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 4], dans un ensemble immobilier dénommé sis [Adresse 1], conformément aux informations détaillées contenu dans le cahier des conditions de vente.

Sur la caducité du commandement de payer

Il ressort de l’article R. 321-6 du Code des procédures civiles d’exécution que le commandement de payer valant saisie est publié au fichier immobilier dans un délai de deux mois à compter de sa signification.

L’article R. 322-10 prévoit qu’au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l’exécution un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente. Il y est joint la copie de l’assignation délivrée au débiteur et un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie.

La SCI NIDA 78 soutient que le créancier poursuivant ne justifie pas de la publication du commandement de payer ni du dépôt du cahier des conditions de vente dans le délai imparti.

Le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL indique que le commandement de payer a été publié au service de la publicité foncière le 7 août 2023, le commandement de payer ayant été signifié le 6 juillet 2023 et que le cahier des conditions de vente a bien été déposé le 20 septembre 2023 soit dans les 5 jours suivant l’assignation datant du 18 septembre 2023.

En l’occurrence, le créancier poursuivant produit les justificatifs de la publication du commandement de payer et du dépôt du cahier des conditions de vente dans les délais légaux.

Dès lors, le commandement de payer n’apparait pas caduc.

Sur le titre exécutoire et la fixation de la créance

Aux termes de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Il ressort de l’article L. 311-1 du Code de la consommation, qu’est considéré comme étant un consommateur pouvant bénéficier de la protection de ces dispositions toute personne physique qui est en relation avec un prêteur, ou un intermédiaire de crédit, dans le cadre d’une opération de crédit réalisée ou envisagée dans un but étranger à son activité commerciale ou professionnelle.

Par ailleurs, une société civile immobilière agit en qualité de professionnel, et ne peut donc pas invoquer à son bénéfice la réglementation des clauses abusives, lorsqu’elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l’acquisition d’immeubles conformément à son objet comme l’a jugé la Cour de cassation (Première chambre civile, 28 juin 2023, no 22-13.969 publié au bulletin).

La SCI NIDA 78 soutient qu’elle est une SCI familiale qui a été constituée dans un but patrimonial et fiscal afin d’acquérir un bien dans le cadre d’un programme de défiscalisation et qu’elle doit donc être considérée comme étant un consommateur. Elle ajoute qu’à ce titre, elle peut bénéficier du régime des clauses abusives et que la clause de déchéance du terme contenue dans le contrat est en l’espèce abusive. Elle précise que par conséquent, le créancier poursuivant ne peut solliciter que les échéances impayées s’arrêtant au jour du commandement de payer.

Le créancier poursuivant rétorque que la société NIDA 78 ne peut pas être assimilée à un consommateur en ce que son objet social est la location de logements. Il ajoute qu’il ne s’est en tout état de cause pas prévalu de la clause d’exigibilité immédiate et qu’ils ont respecté un délai de plus d’un an entre les mises en demeure et le prononcé de la déchéance du terme.

En l’espèce, il ressort du KBIS de la S.C.I. NIDA 78 que son objet social est « l’acquisition, l’administration et la gestion de tous immeubles et biens immobiliers ». Il apparait donc qu’elle a conclu le contrat de prêt litigieux dans le cadre de ses activités professionnelles et qu’elle ne peut de ce fait pas bénéficier des dispositions du Code de la consommation concernant notamment les clauses abusives.

L’application du régime des clauses abusives sera donc rejetée.

Sur la déchéance du droit aux intérêts

Il ressort de l’article L. 312-8 (ancien) du Code de la consommation que l’offre comprend un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts.

La SCI NIDA 78 soutient que l’échéancier n’a pas été fourni par le créancier poursuivant et que cela entraine la déchéance du droit aux intérêts.

Le créancier poursuivant indique que l’offre de prêt a été signée par les gérants de la société qui ont paraphé le tableau d’amortissement annexé à l’offre de prêt.

En l’occurrence, la SCI NIDA 78 sollicite l’application des dispositions du Code de la consommation qui ne sont applicables qu’aux consommateurs ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la SCI NIDA 78 devant être considérée comme étant professionnelle. En tout état de cause, le tableau d’amortissement a bien été paraphé par les gérants de la société débitrice selon la pièce rapportée en procédure.

Dès lors, la demande de déchéance du droit aux intérêts sera rejetée.

Sur la fixation du montant de la créance

Le créancier poursuivant produit la copie d’un acte notarié en date du 29 décembre 2011 pour lequel le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a consenti à la SCI NIDA 78 un prêt d’un montant en principal de 314.355 euros, sur une durée de 300 mois, au taux hors assurance de 4,6% l’an.

En l’espèce, le décompte fourni par le créancier poursuivant apparait conforme au titre exécutoire. La créance de le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL donc sera fixée à la somme de 252.896,55 euros au 20 avril 2023.

Au regard du montant de la créance, il n’y a pas lieu à statuer sur la demande de délai de grâce qui n’était sollicitée qu’en cas de reconnaissance du caractère abusif de la clause de déchéance du terme, étant précisé qu’un délai de paiement sur 24 mois reviendrait à des échéances de plus de 10.500 euros soit non absorbables par la SCI NIDA 78 au regard des revenus indiqués.

Sur l’orientation de la procédure

Le débiteur sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis.

Il sera fait droit à cette demande dès lors qu’il est produit un avenant des mandats de vente et que le créancier ne s’y oppose pas.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 300.000 euros net vendeur, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.

Sur les frais de poursuite

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 2.448,37 euros déduction faite des sommes sans justificatifs produits ou des frais non nécessaires.

Les émoluments de l’article A 444-191 du Code commerce sont compris dans les dépens au sens de l’article 695 du Code de procédure civile et restent à la charge de la partie perdante au visa de l’article 696 dudit code. Ils ne sauraient être mis à la charge de l’acquéreur dans le cadre de la vente amiable.

Les prestations postérieures à la vente sont tarifées et donc taxables, mais pas par le juge de l’exécution. Elles ne le sont qu’au titre de la procédure ordinaire de taxation relevant de l’article 704 et suivant du Code de procédure civile et ressortissent donc des seuls dépens. En effet, les émoluments de l’article A 444-191 du Code commerce, sont calculés sur « l’intérêt du litige » soit le prix de vente qui est nécessairement inconnu lors de la taxation, conformément à l’article A444-188 du Code de commerce. Cet émolument naît donc postérieurement à la taxe du juge de l’exécution qu’il ne compose donc pas. Etant généré dans le cadre d’une procédure d’exécution, il compose les dépens prévus à l’article 695 du Code de procédure civile qui incombent à celui qui y est condamné.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées au titre de l’équité.

La SCI NIDA 78 sera en revanche condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande tendant à la caducité du commandement de payer ;

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour les sommes fixées à de 252.896,55 euros au 20 avril 2023 ;

CONSTATE qu’un cahier des conditions de la vente a été déposé ;

Vu les articles R. 322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution sur les ventes amiables,

AUTORISE la vente amiable des biens saisis ;

FIXE à la somme de 300.000 euros net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 2.448,37 euros ;

DIT que les frais taxés seront payés directement par l’acquéreur en sus du prix ;

DIT que l’affaire sera appelée à l’audience du MERCREDI 08 OCTOBRE 2025 à 10h30 ;

RAPPELLE que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que du justificatif du paiement des frais de poursuite ;

CONDAMNE la SCI NIDA 78 aux dépens pour ceux excédant les frais taxés ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié.

Fait et mis à disposition à [Localité 5], le 13 Juin 2025.

Le Greffier Le Président

Sarah TAKENINT Elodie LANOË