TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 20/05897 – N° Portalis DB2H-W-B7E-VFCC

Jugement du 17 Décembre 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Caroline GELLY de la SELARL CAROLINE GELLY – 1879

Maître [Y] [B] de la SELARL VERNE BORDET [B] TETREAU – 680

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 17 Décembre 2024 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 23 Octobre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 03 Septembre 2024 devant :

Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,

Delphine SAILLOFEST, Vice-Président,

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,

Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Patricia BRUNON, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

S.A.R.L. FACADES,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Caroline GELLY de la SELARL CAROLINE GELLY, avocats au barreau de LYON

Monsieur [E] [T]

né le 14 Avril 1959 à [Localité 7] (38),

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Caroline GELLY de la SELARL CAROLINE GELLY, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. DU CORBILLON,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

La société RPI était propriétaire d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 5], comprenant notamment en rez-de-chaussée deux locaux commerciaux constituant les lots 26 et 27 de l’immeuble du [Adresse 3].

Suivant contrat en date du 08 mars 1989, elle a donné à bail à la SARL FAÇADES le local commercial constituant le lot 26, à usage de bar, brasserie et restauration.

Aux termes de cet acte, le bailleur s’interdisait d’exploiter directement ou indirectement dans l’immeuble un commerce similaire à celui du preneur, et de louer tout ou partie de l’immeuble pour l’exploitation d’un tel commerce.

Par acte en date du 30 décembre 1998, la SCI DU CORBILLON a notamment acquis les lots 26 et 27 susvisés.

Le bail commercial consenti à la SARL FAÇADES a été renouvelé aux mêmes conditions et clauses que le bail précédent, par actes des 30 mars 2001 et 13 avril 2013, et par l’effet des dispositions de l’article L 145-10 du Code de commerce le 30 septembre 2019.

Par acte du 17 mars 2017, la SCI DU CORBILLON a vendu à la SCI QUACINQUO le local constituant le lot 27 de l’immeuble sis [Adresse 3].

La SCI QUACINQUO a donné à bail ce local commercial à la société COCO’S DINNER, qui y exploite une activité de restauration.

Suivant exploit en date du 11 août 2020, la SARL FAÇADES et son gérant Monsieur [E] [T] ont fait assigner la SCI DU CORBILLON devant le Tribunal judiciaire de Lyon en indemnisation de leurs préjudices résultant de la violation de la clause d’exclusivité prévue au bail.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 octobre 2023 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 03 septembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 03 décembre 2024. Le délibéré a été prorogé au 17 décembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs conclusions en réponse n°3 notifiées le 22 novembre 2022, la SARL FAÇADES et Monsieur [E] [T] demandent au tribunal de :

vu les articles 1103, 1231-1, 1104, 1188, 1216-1 et 1240, 1241 du code civil,

anciennement 1134, 1147, 1134 al 3, 1156, 1382 et 1386-1 du Code civil,

à titre principal,

— condamner la SCI DU CORBILLON à verser à la SARL FACADES la somme de 650 000 euros de dommages-intérêts et toute somme que le Tribunal estimera juste, en réparation de son préjudice financier depuis l’installation de la SAS COCO’S DINNER,

à titre subsidiaire,

— condamner la SCI DU CORBILLON à verser à la SARL FACADES la somme de 195 000 euros en réparation de son préjudice financier lié à la perte de chance de percevoir un chiffre d’affaires similaire à ceux perçus lors de ses précédents exercices,

en tout état de cause,

— condamner la SCI DU CORBILLON à verser à Monsieur [E] [T], gérant de la SARL FACADES, la somme de 15 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— condamner la SCI DU CORBILLON à verser à la SARL FACADES la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI DU CORBILLON aux entiers dépens.

Ils soutiennent à titre principal que la SCI LE CORBILLON engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de la SARL FAÇADES, pour non-respect de la clause de non-concurrence prévue au bail et manquement à son obligation de jouissance paisible. Ils reprochent au bailleur d’avoir cédé un local commercial situé dans le même immeuble sans informer l’acquéreur de l’interdiction d’exploitation d’un commerce similaire à celui de la SARL FAÇADES prévue dans son contrat de bail. Ils estiment ainsi que la société bailleresse, qui ne pouvait ignorer que cette obligation de non-concurrence constituait pour la SARL FAÇADES une condition déterminante de son engagement, a manifestement porté atteinte à son obligation de garantir la jouissance paisible du bien. Ils précisent que la clause de non-concurrence doit être interprétée selon la commune intention des parties, qui était de ne pas faire de distinction entre les termes “louer” et “vendre”, ce qui aurait vidé la clause de tout son sens, et d’interdire toute exploitation d’un local voisin pour une activité identique à celle du preneur, la mention d’une interdiction d’exploiter indirectement étant suffisamment large pour englober toutes les situations, que le local voisin soit loué ou vendu. Ils reprochent à la SCI LE CORBILLON d’avoir agi de mauvaise foi, en n’avertissant par la SARL FAÇADES de la vente du local, et en n’informant pas l’acquéreur de l’existence de la clause.

Ils soutiennent subsidiairement que la SCI DU CORBILLON engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de la SARL FAÇADES, la vente du local voisin sans que l’engagement de non-concurrence soit repris dans l’acte de vente étant constitutif d’un acte de concurrence déloyale qui constitue une faute.

Au titre du préjudice, ils font valoir que la SARL FAÇADES a subi une baisse de chiffre d’affaires dès le début de l’exploitation du local commercial voisin par la société COCO’S DINNER, qui propose des plats et boissons similaires aux siens. Ils invoquent un préjudice constitué de la perte annuelle de résultat jusqu’à la fin du bail, dont le montant correspond à la valeur d’un fonds de commerce de restauration rapide à cet emplacement, ainsi qu’au prix d’achat du fonds de commerce de la SARL FAÇADES augmenté des investissements réalisés. Ils invoquent subsidiairement une perte de chance pour la SARL FAÇADES de réaliser un chiffre d’affaires similaire à celui de ses précédents exercices, qu’ils évaluent à 75%.

Ils ajoutent que Monsieur [T], gérant de la SARL, subi un préjudice moral du fait des démarches nécessaires pour faire reconnaître les droits de la société.

Dans ses conclusions n°4 notifiées le 24 mars 2023, la SCI DU CORBILLON demande au tribunal de :

vu les articles 1210, 1231-1 (1147 anc.) et 1240 (1382 anc.) du Code civil,

— débouter la société FACADES de toute demande sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

— débouter purement et simplement la SARL FACADES de l’intégralité de ses demandes,

— rejeter les demandes indemnitaires de la société FACADES tant en ce qui concerne son préjudice matériel que son préjudice moral,

— rejeter pareillement la demande d’indemnisation de la société FACADES au titre de la perte de chance,

dans tous les cas,

— condamner la société FACADES ou qui mieux le devra à lui verser la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les mêmes à prendre en charge les entiers dépens de la présente instance dont distraction faite au profit de Maître Jérôme ORSI, Avocat, sur son affirmation de droit,

— rejeter toute demande contraire ou plus ample.

Elle expose que dès lors qu’un lien contractuel existe entre elle et la SARL FAÇADES, l’action à son encontre est nécessairement de nature contractuelle en application du principe de non-cumul des responsabilités. Elle soutient que la clause prévue au bail institue une obligation de faire attachée à la personne du bailleur, au profit du preneur, et non attachée à un fonds immobilier ou des locaux déterminés. Elle précise qu’elle a bien respecté la clause en s’abstenant d’exploiter dans l’immeuble un commerce similaire à celui du preneur et de louer un local pour l’exploitation d’un tel commerce, mais estime que cette clause ne se conçoit que lorsqu’un même propriétaire de plusieurs locaux est susceptible de donner ceux-ci à bail à des commerçants exploitant une activité concurrente, qu’une dette de non-concurrence conclue intuitu personae est personnelle à son débiteur, et qu’il ne s’agit pas d’une servitude réelle grevant le bien immobilier cédé à un tiers. Elle ajoute que la rédaction de la clause ne lui imposait pas de prévoir sa transmissibilité à l’acquéreur du lot qui n’était pas l’objet du bail, et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir informé l’acquéreur du lot 27 de son existence, pas plus qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir informé son preneur la SARL FAÇADE de la vente du lot voisin, cette dernière n’ayant pas de droit de regard sur ses affaires. Elle précise qu’une obligation de reporter la clause de non-concurrence dans le cadre de la vente du bien se heurterait à la prohibition des engagements perpétuels et au principe de la liberté du commerce et de l’industrie. Elle souligne que la position de la SARL FAÇADES est contradictoire, puisqu’elle ne cherche pas à faire respecter la clause, qui est inopposable à l’acquéreur du lot 27, mais limite ses demandes à l’indemnisation de son préjudice.

Elle conteste l’interprétation de la clause litigieuse avancée par le preneur, et souligne qu’elle a seulement pour objet d’interdire au bailleur de concurrencer son preneur dans le local voisin, que ce soit par sa propre activité, par l’intermédiaire d’un homme de paille ou en louant le local à un concurrent, ce qui a été respecté. Elle ajoute que n’étant plus propriétaire du lot 27, elle ne tire aucun avantage à son exploitation par un commerce de restauration. Elle considère que la clause est claire et dénuée d’ambiguïté et qu’elle n’a pas à être interprétée sous peine de dénaturation.

Elle estime subsidiairement qu’il ne peut lui être reproché un acte de concurrence déloyale pour avoir vendu son bien, et rappelle que la clause de non-concurrence invoquée ne prescrit pas une interdiction générale et absolue d’exercer une activité de restauration dans le local voisin, à condition que cette exploitation ne soit pas le fait du bailleur.

Elle conteste les préjudices allégués, soulignant qu’une violation de l’obligation de non-concurrence n’entraîne pas la perte du fonds de commerce, que le lien entre la baisse de chiffre d’affaires et l’ouverture du restaurant voisin n’est pas démontré par les éléments produits, qu’il n’est pas produit d’élément financier actualisé justifiant du préjudice de la SARL FAÇADES, que celui-ci ne peut être évalué sur la base de la valeur théorique actualisée du fonds de commerce, et qu’en définitive le preneur invoque un préjudice putatif et purement artificiel. Elle conteste également le préjudice de perte de chance invoqué, à défaut de lien de causalité établi entre l’ouverture du restaurant voisin et la perte alléguée. S’agissant du préjudice moral invoqué par Monsieur [T], elle souligne qu’elle n’est pas responsable du temps global nécessaire à l’octroi d’une décision de justice, et que cette demande indemnitaire fait double emploi avec l’indemnisation des frais du procès.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 1719 alinéa 3 du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Cette garantie de jouissance est restreinte à l’usage matériel des lieux et il ne peut s’en déduire une obligation légale de non-concurrence à la charge du bailleur.

Les parties sont toutefois libres de stipuler dans le bail une clause de non-concurrence.

L’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Si l’article 1156 du Code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que l’on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes, il n’est pas permis au juge, lorsque les termes d’une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu’elle renferme.

En l’espèce le contrat de bail du 08 mars 1989 stipule, au paragraphe “obligations du bailleur”, que celui-ci “s’interdit d’exploiter directement ou indirectement dans l’immeuble, dont font partie les lieux loués, un commerce similaire à celui du preneur. Il s’interdit également de louer à qui que ce soit tout ou partie du même immeuble, pour l’exploitation d’un commerce identique à celui du preneur”.

Cette clause institue une obligation de non-concurrence à la charge du bailleur, dans le périmètre de l’immeuble où se situe le local donné à bail.

Elle interdit en premier lieu toute concurrence personnelle du bailleur à l’activité de son locataire, qu’elle soit directe ou indirecte, c’est à dire par l’intermédiaire d’un tiers présentant des intérêts communs avec le bailleur.

Elle interdit en second lieu au bailleur de consentir un bail pour une activité similaire à celle de son locataire.

Ces obligations sont personnelles au bailleur et n’ont pas pour effet de grever les autres lots dont il est propriétaire au sein de l’immeuble d’une servitude réelle de non-concurrence, qui serait transmissible à leurs acquéreurs successifs. Un tel moyen n’est d’ailleurs pas soutenu par les demandeurs.

De plus les termes clairs et précis de la clause susvisée, qui interdisent l’exploitation personnelle du bailleur et la location, mais aucunement la vente, ne peuvent, sans dénaturation par modification des stipulations qu’elle renferme, être interprétés comme interdisant au bailleur de vendre les autres lots dont il est propriétaire au sein de l’immeuble sans transmettre à l’acquéreur la charge d’une obligation de non-concurrence.

Enfin la SARL FAÇADES n’est pas fondée à invoquer la mauvaise foi de la SCI DU CORBILLON, dès lors que celle-ci n’a pas vendu le local commercial du lot 27 à une société exploitant une activité de restauration, l’acte de vente montrant au contraire que le gérant de la SCI QUACINQUO, acquéreur, était également le gérant de la société locataire du local, qui y exerçait une activité de confiserie, et que ce n’est que postérieurement à cette vente que l’acquéreur a donné le local à bail pour une activité de restauration.

En conséquence, la SCI DU CORBILLON n’a pas manqué à ses obligations contractuelles et sa responsabilité n’est pas engagée de ce chef.

Par ailleurs le principe du non cumul des responsabilités délictuelle et contractuelle interdit au créancier d’une obligation contractuelle de se prévaloir, contre le débiteur de cette obligation, des règles de la responsabilité délictuelle. La SARL FAÇADES n’est donc pas fondée à rechercher la responsabilité de son bailleur pour concurrence déloyale.

En conséquence la SARL FAÇADES sera déboutée de l’ensemble de ses demandes formées contre la SCI DU CORBILLON.

Monsieur [T] échoue également à rapporter la preuve d’une faute de la SCI DU CORBILLON susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle à son égard. Cette dernière n’était pas tenue de transmettre à l’acquéreur du lot 27 la charge d’une obligation de non-concurrence, et il ne peut être déduit de cette vente un acte de concurrence déloyale.

Monsieur [T] sera également débouté de ses demandes.

La SARL FAÇADES et Monsieur [T] supporteront in solidum les dépens de l’instance.

La SARL FAÇADES sera condamnée à verser à la SCI DU CORBILLON la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SARL FAÇADES et Monsieur [T] de leurs demandes indemnitaires formées contre la SCI DU CORBILLON,

Condamne in solidum la SARL FAÇADES et Monsieur [T] aux dépens, distraits au profit de Maître Jérôme ORSI, avocat, sur son affirmation de droit,

Condamne la SARL FAÇADES à verser à la SCI DU CORBILLON la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. GOUNOT, et le Greffier présent lors du prononcé, M^me BIZOT.

Le Greffier Le Président,