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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 5]

[Courriel 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00121 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZVH

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. d’HLM EMMAUS HABITAT, venant aux droits de l’HABITAT COMMUNAUTAIRE LOCATIF

DEFENDEUR(S) :

[U] [M]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 16 Mai 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEIZE MAI

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 21 Mars 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. d’HLM EMMAUS HABITAT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,

inscrite au RCS de [Localité 12] sous le N°B 542 101 571 dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [U] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 13]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Habiba MANET

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 13 juillet 2023, la S.A. d’HLM Emmaüs Habitat a donné à bail à M. [M] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 439,26 euros outre une provision mensuelle pour charges d’un montant de 124,73 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le S.A. d’HLM Emmaüs Habitat a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024 un commandement de payer la somme de 2 823,06 euros, en principal, arrêtée au terme du mois de février 2024 inclus, à valoir sur l’arriéré locatif échu à cette date.

Par lettre recommandée avec demande d’accusé réception en date du 20 mars 2024, la S.A. d’HLM Emmaüs Habitat en a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, la S.A. d’HLM Emmaüs Habitat a fait assigner M. [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie aux fins de voir:

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de M. [M] [U] et de tous occupants de son chef du logement avec au besoin le concours de la [Localité 9] Publique ;condamner M. [M] [U] à payer à la S.A. d’HLM Emmaüs Habitat les sommes suivantes : la somme de 5 582,57 euros au titre des loyers échus au 31 novembre 2024,une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 20 janvier 2025.

À l’audience du 21 mars 2025, la S.A. d’HLM Emmaüs Habitat, représentée, maintient ses demandes, actualise à sa créance à la somme de 5 147,43 euros arrêtée au 13 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus et indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Bien qu’ayant été régulièrement assigné à étude, M. [M] [U] n’a pas comparu ni été représenté, de sorte qu’il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputé contradictoire après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 20 janvier 2025 soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 21 mars 2025.

Par ailleurs, la S.A. d’HLM Emmaüs Habitat justifie avoir signalé la délivrance d’un commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 mars 2024.

En conséquence, la demande de la S.A. d’HLM Emmaüs Habitat aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 juillet 2023, du commandement de payer délivré le 5 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 mars 2025, que la S.A. d’HLM Emmaüs Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner M. [M] [U] à payer à la S.A. d’HLM Emmaüs Habitat la somme de 5 147,43 euros, au titre des sommes dues au 13 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024 sur la somme de 2 823,06 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et ainsi que le reprend le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

De plus, et suivant les dispositions de l’article 24 de la même loi, dans sa rédaction applicable au cas d’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 7.5, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [M] [U] par commissaire de justice en date du 5 mars 2024 pour la somme en principal de 2 823,06 euros arrêtée au terme du mois de février 2024 inclus, à valoir sur l’arriéré locatif échu à cette date.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai imparti de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 juillet 2023 à compter du 6 mai 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [M] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [M] [U]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 mai 2024, M. [M] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [M] [U] à son paiement à compter du 6 mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [M] [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner M. [M] [U] à payer à la S.A. d’HLM Emmaüs Habitat la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la S.A. d’HLM Emmaüs Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 juillet 2023 entre la S.A. d’HLM Emmaüs Habitat d’une part, et Monsieur [M] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 11], sont réunies à la date du 6 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [M] [U] à compter du 6 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [M] [U] à payer à la S.A. d’HLM Emmaüs Habitat la somme de 5 147,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024 sur la somme de 2 823,06 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [M] [U] à payer à la S.A. d’HLM Emmaüs Habitat l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 mars 2025, échéance de mars 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [M] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 mars 2024.

CONDAMNE Monsieur [M] [U] à payer à la S.A. d’HLM Emmaüs Habitat la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

N. CHAKIRI M. WILLIG