Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 16 MAI 2025

N° RG 22/05752 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q5TN

DEMANDEURS :

Madame [F] [R] née le 1 [Adresse 5] juillet 1980, à [Localité 9], de nationalité française, directrice commerciale, demeurant [Adresse 4],

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Monsieur [G] [T] né le 4 janvier 1975, à [Localité 6], de nationalité française, directeur supply chain, demeurant [Adresse 4],

représenté par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDEURS :

Madame [V] [A] [O] [Y] épouse [L] demeurant [Adresse 2],

représentée par M^e Xavier DECLOUX, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Raphaël DANA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [J] [E] [L] demeurant [Adresse 1]

[Localité 8],

représenté par M^e Xavier DECLOUX, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Raphaël DANA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 27 Octobre 2022 reçu au greffe le 02 Novembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 11 Mars 2025, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 4 octobre 2019, Monsieur [J] [L] et Madame [V] [Y] épouse [L] (ci-après les époux [L]) ont vendu le bien immobilier leur appartenant sis [Adresse 3] à [Localité 7] (78) à Monsieur [G] [T] et Madame [F] [R] (ci-après les consorts [W]).

Suite aux désordres constatés par les acquéreurs, ces derniers ont obtenu la désignation d’un expert judiciaire suivant ordonnance du président du tribunal judiciaire en date du 28 octobre 2020.

Par ordonnances en date des 26 janvier 2021 puis 24 décembre 2021, l’expert initialement désigné a été finalement remplacé par Monsieur [K] [D].

Les consorts [W] ont fait assigner, acte de commissaire de justice signifié le 27 octobre 2022, les époux [L] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de condamnation de ces derniers au paiement du coût des travaux à fixer au cours des opérations d’expertise et de 30.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Le rapport d’expertise a été déposé le 2 mars 2023.

Suivant ordonnance en date du 30 avril 2024, le juge de la mise en état a dit n’y avoir lieu à prononcer le rejet de la demande de communication de pièces des époux [U] dès lors qu’il y avait été déféré par les consorts [W].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 août 2024, les consorts [W] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1130 et suivant du Code civil,

Vu les articles 1603 et suivant du Code civil,

Vu les articles 1641 et suivant du Code civil,

Vu les articles 696 et 700 du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces annexées à la présente,

A TITRE PRINCIPAL

— Constater l’existence d’un vice caché affectant le bien dont les vendeurs avaient connaissance préalablement à la vente,

— En conséquence :

— Condamner Monsieur [J] [L] et Madame [V] [Y] épouse [L] à restituer à Monsieur [G] [T] et Madame [F] [R] une partie du prix, à savoir la somme de 164 914 euros,

— Subsidiairement :

— Condamner Monsieur [J] [L] et Madame [V] [Y] épouse [L] à verser à Monsieur [G] [T] et Madame [F] [R] la somme de 25 289 euros TTC correspondant au coût des travaux d’étanchéité de la buanderie et de remise en état de la pièce,

— Condamner Monsieur [J] [L] et Madame [V] [Y] à verser à Monsieur [G] [T] et Madame [F] [R] la somme de 30 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis la prise de possession des lieux, à parfaire,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— Constater l’existence d’un dol commis par Monsieur [J] [L] et Madame [V] [Y] ayant vicié le consentement de Monsieur [G] [T] et Madame [F] [R],

— En conséquence :

— Condamner Monsieur [J] [L] et Madame [V] [Y] épouse [L] à verser à Monsieur [G] [T] et Madame [F] [R] la somme de 25 289 euros TTC correspondant au coût des travaux d’étanchéité de la buanderie et de remise en état de la pièce dont l’évaluation sera fixée au cours des opérations d’expertise,

— Condamner Monsieur [J] [L] et Madame [V] [Y] à verser à

Monsieur [G] [T] et Madame [F] [R] la somme de

30 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis la prise de possession des lieux,

à parfaire,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

— Constater l’absence de délivrance du conforme du bien vendu,

— En conséquence :

— Condamner Monsieur [J] [L] et Madame [V] [Y] épouse [L] à verser à Monsieur [G] [T] et Madame [F] [R] la somme de 25 289 euros TTC correspondant au coût des travaux d’étanchéité de la buanderie et de remise en état de la pièce dont l’évaluation sera fixée au cours des opérations d’expertise,

— Condamner Monsieur [J] [L] et Madame [V] [Y] à verser à Monsieur [G] [T] et Madame [F] [R] la somme de 30 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis la prise de possession des lieux, à parfaire,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— N’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

— Condamner Monsieur [J] [E] [L] à payer à Madame [F] [R] la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice, en date du 2 décembre 2019 ainsi que le coût des opérations d’expertise qui s’élève à somme de 10 319,52 euros, à parfaire.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 octobre 2024, les époux [U] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1193 du Code civil,

Vu les pièces versées au débat,

— DEBOUTER M. [T] et Mme [R] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER M. [T] et Mme [R] au paiement au profit des époux [L] de la somme de 7.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER M. [T] et Mme [R] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître DECLOUX, avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile,

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé des faits, moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 octobre 2024. L’affaire a été plaidée le 11 mars 2025 et mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices cachés

Les consorts [W] exposent que les opérations d’expertise ont mis en évidence le caractère totalement faussé de la contenance de la maison telle qu’annoncée par les vendeurs et vendue comme telle. Ils indiquent que l’annonce de mise en vente du bien, qui les a convaincus de la consistance exacte du bien, précisait que le bien était composé de sept pièces avec un espace buanderie et que sa surface habitable était de 180 m², au lieu des 155,64 m² mesurés par l’expert.

Ils font valoir que le sous-sol de la maison n’est pas une simple cave dont l’humidité serait par nature présente ; qu’il a été vendu comme une surface habitable avec une destination spécifique, celle de buanderie alors que que les infiltrations, inondations, humidité affectant continuellement cette pièce les empêchent totalement d’en faire usage conforme à sa destination.

Ils soutiennent que ce vice était antérieur à la vente et n’était pas apparent comme retenu par l’expert ; qu’ils ne pouvaient pas deviner que les stigmates des infiltrations considérés comme visibles par l’expert manifestaient des venues d’eau en grande quantité en période humide ; que les vendeurs, devant être considérés comme des professionnels du fait de leur profession, doivent être considérés comme de mauvaise foi.

Les époux [L] relèvent qu’il est impossible d’agir tant sur le fondement des vices cachés que sur le fondement de l’absence de délivrance conforme.

Ils font valoir que la définition du sous-sol en tant que « cave » a été mise en avant dans l’acte de vente lequel ne contient aucune précision sur la surface habitable conformément aux exigences légales et réglementaires; que les demandeurs acceptent expressément dans leurs écritures n°1 la situation humide d’une cave ; que les acheteurs ont eu l’opportunité de visiter le bien avant qu’il ne soit mis en vente auprès du public ; qu’ainsi, leur détermination d’achat n’a pas été basée sur l’annonce, qui n’était pas encore en ligne, mais sur la visite qu’ils ont pu faire en « avant-première», et sur les visites qui ont suivi, accompagnés de professionnels du bâtiment et de la rénovation.

Ils contestent l’antériorité du vice allégué et son caractère apparent, l’expert judiciaire ayant constaté que les solives détériorées étaient peu nombreuses, qu’il s’agissait d’une pathologie courante dans les bâtiments anciens et que les vendeurs n’avaient rien caché aux acheteurs.

Ils invoquent l’absence d’actions de débouchage des conduites d’évacuation des eaux pluviales de la part des consorts [W].

***

*sur les demandes relevant de la garantie des vices cachés

L’article1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du même code ajoute qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1642 du code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il est constant au visa de ce texte que doit être caractérisée la connaissance par l’acheteur du vice dans son ampleur et ses conséquences.

S’agissant de la contenance inexacte du bien dénoncée par les consorts [W], l’erreur ainsi alléguée relève d’un défaut de conformité aux stipulations contractuelles caractérisant un manquement à l’obligation de délivrance des vendeurs (et du reste fait l’objet de dispositions spécifiques prévues à l’article 1217 du code civil non visé par les demandeurs) et non pas d’un désordre constituant un défaut de conformité de nature à rendre le bien impropre à sa destination.

La demande de réduction de prix en raison de la contenance inexacte du bien ne peut prospérer sur le fondement de la garantie des vices cachés invoquée. Les consorts [W] en seront donc déboutés.

Sur le même fondement de la garantie des vices cachés, les consorts [W] sollicitent, à titre subsidiaire, la condamnation des défendeurs au paiement des travaux d’étanchéité du sous-sol et de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Il est à noter qu’aucune des parties ne produit l’acte de vente alors qu’il est habituel dans ce type d’acte d’aménager les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés. Dès lors, il sera fait application des règles de droit commun rappelées ci-dessus.

Il résulte des éléments du dossier et notamment du constat d’huissier du 2 décembre 2019 que les acquéreurs ont constaté très rapidement après la vente des infiltrations en sous sol en période de fortes intempéries, que la buanderie a été inondée sur 5m² à hauteur de 5 à 15 mm et que constatation a été faite de l’humidité des murs du sous-sol. L’entreprise mandatée par l’assureur des acquéreurs a constaté une fissure dans la chaufferie et des joints sur la terrasse également fissurés et a conclu à une étanchéité défaillante du sous-sol.

L’expert judiciaire a confirmé ce diagnostic :

« L’origine

L’eau qui atteint les locaux en sous-sol provient des eaux de pluie ruisselant sur les sols en périphérie du pavillon. Les revêtements sont anciens et laissent aisément passer les eaux d’autant qu’elles stagnent en raison des faibles pentes et du bouchement ancien de certains exécutoires. En outre, le déjointement des dallages au sud de la maison permet aux eaux d’inonder les sols sous-jacents puis de s’amasser derrière les murs de sous-sol, dans les remblais mis en place au moment de la construction, moins compacts et imperméables que les sols naturels.

La cause

Un sous-sol enterré est toujours plus ou moins exposé aux infiltrations au travers des murs périphériques. La maçonnerie n’est pas suffisamment étanche pour garantir des conditions normales d’habitabilité. Celles-ci ne peuvent être garanties que par la mise en place d’une étanchéité périphérique des murs enterrés avec drainage vertical et horizontal. »

L’expert judiciaire a par ailleurs retenu que les infiltrations constatées au sous-sol constituaient un désordre antérieur avant la vente et que si les stigmates des infiltrations étaient visibles, le désordre n’était pas apparent pour autant, les visites ayant eu lieu en période sèche. L’expert qui a relevé le bouchement ancien de certains exécutoires n’a retenu aucun défaut d’entretien de la part des consorts [W] dont il convient en outre de rappeler qu’ils étaient propriétaires depuis quelques semaines seulement lors de la survenance des premiers désordres.

Il s’avère, par voie de conséquence, que les anciennes traces d’humidité ne permettaient pas aux acquéreurs ayant visité le bien à la saison sèche d’avoir connaissance du problème d’étanchéité majeur du sous-sol dans son ampleur ni de ses conséquences, ses premières manifestations n’étant apparues que lors de forts épisodes pluvieux. Il constitue par conséquent un vice caché.

Les défendeurs versent aux débats une attestation de l’architecte que les consorts [W] avaient contacté, avant d’acquérir le bien, pour obtenir une évaluation des travaux d’embellissement. Ce dernier, qui déclare s’être rendu sur les lieux, signale la présence dans le sous-sol d’une pompe de relevage et d’une machine à laver disposée en hauteur.

La surélévation de la machine à laver, à un niveau qui n’est du reste pas précisé par l’architecte, a fort bien pu échapper aux consorts [W] lors de leurs visites, l’architecte ne prétendant pas avoir attiré leur attention sur ce point. Quant à l’existence d’une pompe de relevage, ce système, dont il n’est pas précisé en quoi il consistait exactement en l’occurrence mais qui en principe est nécessaire au bon fonctionnement d’une installation nécessitant une évacuation d’eau alors qu’elle est située en dessous du niveau naturel de refoulement, n’était pas de nature, à lui seul, à mettre en évidence les inondations affectant le sous-sol.

Il est par ailleurs à noter qu’à l’exception de cet architecte, qui ne prétend pas avoir alerté les acquéreurs sur les problèmes d’étanchéité du sous-sol, il n’apparaît pas que d’autres professionnels, qui auraient pu les identifier, soient intervenus aux côtés des acquéreurs

L’attestation de propriété désigne le bien de la façon suivante :

« UN PAVILLON dénommé « [Adresse 10] » élevé sur cave, avec

— un sous sol comprenant une chaufferie, une pièce buanderie,

(…) »

Il n’est pas nécessaire de s’interroger sur la valeur contractuelle de l’annonce immobilière faisant état d’une surface habitable de 180 m² incluant d’après les calculs de l’expert les locaux au sous-sol et, par voie de conséquence, sur leur caractère habitable. Le seul fait que la buanderie et la chaufferie ne soient pas des pièces de vie ne saurait en effet conduire en lui-même à écarter toute impropriété à destination, l’existence d’infiltrations pouvant être de nature à remettre en cause la possibilité d’utiliser ces pièces conformément à l’usage qui en était prévu. Il convient de relever à cet égard que l’existence d’inondations du fait d’un défaut d’étanchéité des murs du sous-sol excède l’humidité que l’on peut tolérer dans un sous-sol surtout dans une pièce comme la buanderie qui sert au traitement du linge.

Le défaut d’étanchéité diagnostiqué rendant le sous-sol impropre à sa destination, les consorts [W] sont bien fondés à actionner les vendeurs au titre de la garantie des vices cachés.

*sur les demandes pécuniaires

L’article 1644 du code civil dispose que dans les cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’action estimatoire devant permettre de replacer l’acquéreur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vice, il est admis que l’acquéreur est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier au vice.

Par application de l’article 1645, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur.

Le préjudice de jouissance, défini comme la privation de l’usage normal d’un bien, est indemnisable dès lors qu’il est prouvé et qu’un lien de causalité direct est établi avec le fait générateur du dommage.

Le coût des réparations destinées à remédier aux infiltrations dans les locaux du sous-sol a été estimé par l’expert judiciaire à la somme de 25.289 euros.

De tels travaux sont de nature à améliorer le bien acquis par les consorts [W] alors, d’une part, qu’un sous-sol relève de la catégorie de murs pour laquelle l’étanchéité est facultative et que, d’autre part, ils ont acquis cette maison alors qu’ils avaient connaissance d’infiltrations ayant laissé des traces.

En conséquence, la totalité des réparations ne peut être mise à la charge des époux [L] lesquels du reste visent uniquement l’étanchéification de la buanderie tout en réclamant la totalité des travaux de refection.

Les époux [L] seront donc condamnés à payer aux consorts [W] la somme de 15.000 euros.

Les époux [L] ne contestent pas leur qualité de professionnels de l’immobilier. Par ailleurs, la surélévation par eux de la machine à laver atteste de précédentes inondations et de leur connaissance de l’ampleur des problèmes d’étanchéité affectant le sous-sol.

Les époux [L] connaissant les vices du bien vendu, ils sont tenus de tous les dommages-intérêts envers les acquéreurs.

Les désordres n’atteignant pas les pièces à vivre et du fait du caractère saisonnier du trouble, il convient d’évaluer le trouble de jouissance depuis leur acquisition à la somme de 4.000 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les époux [L] succombant à l’instance, ils seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais de constat d’huissier du 2 décembre 2019 et les frais d’expertise et déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [L] seront par ailleurs condamnés à payer aux consorts [W] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [J] [L] et Madame [V] [Y] épouse [L] à payer à Monsieur [G] [T] et Madame [F] [R] les sommes suivantes :

-15.000 euros au titre des travaux de réparation,

-4.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE Monsieur [G] [T] et Madame [F] [R] de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [J] [L] et Madame [V] [Y] épouse [L] au paiement des dépens en ce compris les frais de constat d’huissier du 2 décembre 2019 et les frais d’expertise,

CONDAMNE Monsieur [J] [L] et Madame [V] [Y] épouse [L] à payer à Monsieur [G] [T] et Madame [F] [R] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit,

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 16 MAI 2025 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M^e Ondine CARRO

M^e Raphaël DANA

M^e Xavier DECLOUX

M^e Aude LACROIX