TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 4]

Tél. [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00048 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXLT

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 29 Juillet 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

[U] [T]

[P] [T]

DEFENDEUR(S) :

[O] [G]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT NEUF JUILLET

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 27 Mai 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [U] [T]

né le 23 septembre1946 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

Mme [P] [T]

née le 16 août 1949 à [Localité 5] (28)

demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Cécile PROMPSAUD, avocat au barreau de VERSAILLES,

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [O] [G]

né le 02 novembre 1970 à [Localité 7] (88)

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2021, M. et Mme [U] [T] ont donné en location à M. [O] [G] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 520 €, outre 30 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [U] [T] a accordé à M. [O] [G] un étalement de sa dette de 3 300 € sur douze mois le 24 juin 2023. Ce premier échéancier n’a pas été respecté. Le 11 mai 2024, M. et Mme [T] ont accordé à leur locataire un nouvel étalement de la dette, d’un montant de 4 993 €, sur une période de 17 mois.

Ce nouvel échéancier n’ayant pas été respecté, M. [U] [T] a fait délivrer à M. [O] [G] par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme en principal de 5 829 €, et de justifier de l’assurance du logement.

Puis par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, signifié à l’étude, M. [U] [T] et Mme [P] [T] ont assigné M. [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil aux fins de :

— Se voir recevoir et déclarés bien fondés en leur action ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 12 décembre 2021 ;

Subsidiairement,

— ordonner la résiliation du contrat de bail conclu entre M. [U] [T] et Mme [P] [T] et M. [O] [G] le 12 décembre 2021 pour manquements graves et répétés du locataire à son obligation de s’acquitter du loyer et des charges ;

En conséquence,

— Condamner M. [O] [G] à payer à M. [U] [T] et Mme [P] [T] la somme de 5 540 € selon décompte arrêté au 26 novembre 2024, loyer de décembre 2024 inclus ;

— Condamner M. [O] [G] à payer à M. [U] [T] et Mme [P] [T] à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel (y compris les charges, accessoires et indexation) jusqu’au jour de son départ effectif ;

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [O] [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— Ordonner le transport et la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux dans tel garde meubles qu’ils désigneront ou dans tel autre lieu au choix des bailleurs, aux frais, risques et périls de M. [O] [G] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

— Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit ;

— Condamner M. [O] [G] à payer à M. [U] [T] et Mme [P] [T] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [O] [G] aux entiers dépens.

A l’audience du 27 mai 2025, M. [U] [T] et Mme [P] [T], représentés par leur avocat, maintiennent les demandes exposées dans l’assignation aux termes de laquelle ils se rapportent. Ils expliquent que M. [O] [G] a déjà bénéficié de deux échéanciers qu’il n’a pas su respecter et s’opposent à tout délai. Ils précisent ne former aucune demande au titre de l’assurance, M. [O] [G] en ayant justifié. 1Il convient de se référer à l’assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

M. [O] [G] comparait. Il reconnait la dette locative qu’il explique par une situation personnelle difficile au moment de sa séparation. Il affirme que sa situation s’est arrangée et qu’il a repris le paiement des loyers et des charges et commencé à rembourser sa dette locative. Il évoque en outre un défaut d’isolation de son logement. Il sollicite des délais de paiement sur 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire afin de pouvoir se maintenir dans les lieux avec sa fille le temps de trouver un logement plus adapté.

Il est donné lecture du rapport de diagnostic social et financier reçu par le tribunal avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 29 juillet 2025.

En cours de délibéré, M. [U] [T] et Mme [P] [T] ont fait parvenir au tribunal par une note de leur conseil autorisée par le juge, l’accusé réception électronique de la dénonciation de l’assignation à la Préfecture des Yvelines.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, M. [U] [T] et Mme [P] [T] justifient avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 septembre 2024 le commandement de payer délivré pour leur compte à M. [O] [G], conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 décembre 2021 contient une clause résolutoire en son article 7 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 septembre 2024, pour la somme en principal de 5 829 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 12 novembre 2024.

L’expulsion de M. [O] [G] sera ordonnée en conséquence.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [O] [G] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

M. [O] [G] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 13 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Ainsi, M. [U] [T] et Mme [P] [T] produisent un décompte démontrant que M. [O] [G] restait devoir la somme de 5 540 € au 26 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, c’est à dire l’ensemble des loyers, charges et indemnités d’occupations dues à cette date.

M. [O] [G] ne conteste pas le principe ni le montant de la dette qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 5 540 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, les dispositions des V et VII de l’article 24 précités sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par M. [U] [T] et Mme [P] [T] que M. [O] [G] avait repris le paiement des loyers et des charges avant l’audience.

Ce décompte fait cependant apparaitre que les règlements sont très irréguliers depuis son entrée dans les lieux. De surcroit, le rapport de diagnostic social et financier indique que M. [O] [G] prévoit de constituer un dossier de surendettement car il est débiteur d’une importante dette auprès d’EDF. Enfin, M. [O] [G] a déjà bénéficié de deux plans d’apurement de sa dette qui lui ont été consentis par ses bailleurs en juin 2023 puis en mai 2024 qu’il n’a pas respecté.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que M. [O] [G] ne justifie pas être en situation de régler sa dette locative. Les conditions de l’article 24 V précité n’étant pas réunies, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [O] [G] des délais de paiement. En l’absence de délais de paiement, les effets de la clause résolutoire ne peuvent pas être suspendus en application de l’article 24 VII également précité.

M. [O] [G] sera donc débouté de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [O] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

En outre, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [U] [T] et Mme [P] [T], M. [O] [G] sera condamné à leur verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 12 décembre 2021 entre M. et Mme [U] [T] d’une part et M. [O] [G] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [O] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les huit jours de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [O] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [U] [T] et Mme [P] [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE M. [O] [G] à verser, en deniers ou quittances, à M. [U] [T] et Mme [P] [T] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, calculée au prorata du nombre de jours d’occupation, à compter du 1er janvier 2025 (la dette locative incluant l’échéance de décembre 2024) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [O] [G] à verser, en deniers ou quittances, à M. [U] [T] et Mme [P] [T] la somme de 5 540 € (décompte arrêté au 26 novembre 2024 incluant le loyer et les provisions sur charges dus pour le mois de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à M. [O] [G] des délais de paiement ;

CONDAMNE M. [O] [G] à verser à M. [U] [T] et Mme [P] [T] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [G] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture des Yvelines en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 29 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN