TRIBUNAL

de [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° RG 24/00843 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSRC

JUGEMENT

Du : 19 Septembre 2025

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

[W] [T], [Z] [P]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e PRINSON MOURLON

M^e ROUXEL

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [T]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 19 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 19 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [T]

[Adresse 8]

[Adresse 11]

[Localité 6]

comparant

Madame [Z] [P]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Marjolaine ROUXEL, avocat au barreau de VAL D’OISE

A l’audience du 19 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à compter du 9 novembre 2018 à Monsieur [T] [W] et Madame [P] [Z] un appartement situé [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 601,75 euros, charges comprises.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 juin 2022, Madame [P] [Z] a donné congé de l’appartement.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2024, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier à Monsieur [T] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4597,02 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 10 janvier 2024, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner Monsieur [T] [W] et Madame [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] aux fins d’expulsion et de condamnation en paiement des impayés locatifs. Dans des conclusions récapitulatives, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT demande de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que la résiliation du bail du 9 novembre 2018, les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [T] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique, des lieux qu’il occupe sis [Adresse 10],ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné ou dans tel lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls des défendeurs et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,condamner Monsieur [T] [W] au paiement des sommes suivantes :la somme de 13 475,93 euros selon décompte arrêté au 12 juin 2025, mai 2025 inclus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations conformément à la réglementation HLM comme si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2025, et ce, jusqu’au jour du départ effectif, la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement Madame [P] [Z] à payer avec Monsieur [T] [W] conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil, la somme de 7 511,58 euros, terme de mai 2024 inclus payable à terme échu, voir ordonner l’exécution provisoire sur minute vu l’urgence, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, condamner la partie défenderesse en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 29 octobre 2024.

À l’audience du 19 juin 2025, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée, reprend oralement ses conclusions. Elle soutient que le bail stipule que les locataires étaient tenus solidairement pendant deux ans si l’un donnait congé, ce que Madame [P] [Z] a fait. En plus du document contractuel, elle fait valoir que Madame [P] [Z] et Monsieur [T] [W] étaient concubins notoires. Elle expose que Madame [P] [Z] serait donc tenue des loyers jusqu’en juin 2024, correspondant à une somme de 5 511,58 euros. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement au profit de Madame [P] [Z]. Elle indique que le loyer n’est plus du tout payé et s’élève à la somme de 443,31 euros. Elle maintient donc ses demandes à l’encontre de Monsieur [T] [W]. Elle fait valoir l’existence de troubles de jouissance causés par les chiens de Monsieur [T] [W] qui agressent d’autres chiens. Elle mentionne l’existence d’une procédure de surendettement au profit de Monsieur [T] qui se dirige vers un effacement de ses dettes. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement au profit de Monsieur [T].

Monsieur [T] [W] comparait en personne et confirme qu’il dispose d’un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 3 mars 2025. Il ne conteste pas le montant de la dette et indique qu’il ne peut pas payer actuellement et qu’il va quitter les lieux.

Par conclusions en défense soutenues oralement à l’audience par son conseil, Madame [P] [Z] demande au juge des contentieux de la protection de :

à titre principal, débouter la SA [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à titre subsidiaire, ramener sa créance à de plus justes proportions et notamment aux sommes effectivement dues avec Monsieur [T] [W] au titre de sa période de solidarité qui a pris fin le 17 décembre 2022,prononcer la déchéance du droit aux intérêts,lui octroyer les plus larges délais de paiement conformément à l’article 1343-5 du code civil,en conséquence, l’autoriser à se libérer de la dette par mensualité de 50 euros à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu’à apurement total, en tout état de cause,débouter la SA HLM DU MOULIN VERT du surplus de ses demandes, fins et conclusions, condamner la SA [Adresse 12] à lui régler la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SA HLM DU MOULIN VERT aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [P] [Z] expose que la solidarité ne perdure que pendant six mois suivant le congé, soit jusqu’au 17 décembre 2022, de sorte que la clause de solidarité est abusive. Elle soutient que Monsieur [T] a déjà réglé la somme due au titre de la solidarité.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail prenant effet à compter du 9 novembre 2018, du commandement de payer délivré le 9 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 juin 2025 que la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 507,10 euros (270,01 euros le 20 mars 2024 et 237,09 euros le 27 novembre 2024) imputée pour des frais de procédure.

Sur la solidarité :

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Cependant en vertu de l’article 8-1 I et VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Selon l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ces dispositions sont d’ordre public.

En l’espèce, Madame [P] [Z] a donné congé par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 17 juin 2022.

Le contrat de bail prenant effet le 9 novembre 2018 stipule en son article 4 qu’ « en cas de congé donné par un seul des colocataires, celui-ci restera tenu avec ses coobligés du paiement des loyers et accessoires ainsi que de l’exécution du présent contrat de location reconduit et de toutes les conséquences liées à la résiliation dudit bail pour une durée de 2 ans à partir de la réception du congé, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en main propre contre émargement ou récépissé ».

Il y a lieu de considérer cette disposition du contrat de bail comme abusive en ce qu’elle prévoit une solidarité supérieure au délai légal de six mois après la date d’effet du congé.

Ainsi, Monsieur [T] [W] et Madame [P] [Z] n’étant ni mariés ni unis par un pacte civil de solidarité, Madame [P] [Z] n’est tenue solidairement du paiement des loyers et accessoires que jusqu’au 17 décembre 2022, soit six mois après la date de prise d’effet de son congé reçu le 17 juin 2022. A compter du 17 décembre 2022, Monsieur [T] [W] est seul tenu des loyers.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [W] à payer à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 12 968,83 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 12 juin 2025.

Sur les sommes dues par Madame [P] [Z] en solidarité :

En vertu de l’article 1342-10 du code civil le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Selon l’alinéa premier de l’article 1313 du code civil, la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 12 juin 2025 que le montant de la dette s’élevait à 1.571,31 euros au 17 décembre 2022.

Cependant, depuis le 17 décembre 2022, Monsieur [T] [W] a payé une somme totale de 3.412,69 euros, sans préciser leur imputation. Il convient donc d’imputer ces paiements sur les dettes les plus anciennes, de sorte que les dettes dues au 17 décembre 2022 ont été entièrement remboursées. Madame [P] [Z] se retrouve donc libérée de la dette dont elle était tenue solidairement jusqu’au 17 décembre 2022, par les paiements de Monsieur [T] [W].

En conséquence, il convient de rejeter la demande de la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT formulée à l’encontre de Madame [P] [Z] en condamnation solidaire de Monsieur [T] [W].

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommant de payer dans un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 9 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 9 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail prenant effet à compter du 10 mars 2024.

Sur l’expulsion :

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 10 mars 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [T] [W] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 10 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [W] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [T] [W] à payer à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT ayant succombé en ses demandes à l’encontre de Madame [P] [Z], il y a lieu de la condamner à payer la somme de 400 euros à Madame [P] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail prenant effet le 9 novembre 2018 entre la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT d’une part, et Monsieur [T] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 9], sont réunies à la date du 9 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 10 mars 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire du logement n°102C010201 situé [Adresse 9], l’expulsion de Monsieur [T] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [T] [W] à compter du 10 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux et remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [T] [W] à payer à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 12.968,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 juin 2025 échéance de mai 2025 incluse,

CONDAMNE Monsieur [T] [W] à payer à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 mars 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

REJETTE la demande de la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à l’encontre de Madame [P] [Z] en condamnation solidaire de la dette due par Monsieur [T] [W],

CONDAMNE Monsieur [T] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 9 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [T] [W] à payer à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à payer à Madame [P] [Z] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE