MINUTE N°

N° RG 25/00120 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXUQ

S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ

C/

Madame [M], [U], [Y] [W] épouse [S]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Décembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM [Adresse 9], venant aux droits de l’OPIEVOY, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 12] sous le numéro 308 435 460 – dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par la SELARL SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Fabienne BEUGRÉ, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [M], [U], [Y] [W] épouse [S], née le 25 Mars 1970 à [Localité 10] (Seine-[Localité 11] – 93) – demeurant [Adresse 5]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Claudine SALLARD CATTONI

1 copie certifiée conforme à : Madame [M], [U], [Y] [W] épouse [S]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 avril 2002, la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits de l’OPIEVOY a donné à bail à Madame [M] [S] un logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 436,50 euros, et un montant de provision sur charges faisant l’objet d’une régularisation annuelle.

Le 3 septembre 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3910,62 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 29 novembre 2023, la S.A. d'[Adresse 7] venant aux droits de l’OPIEVOY a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CAF des Yvelines) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte d’commissaire de Justice en date du 16 janvier 2025, la S.A. d’HLM [Adresse 9] venant aux droits de l’OPIEVOY a assigné Madame [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira à la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits de l’OPIEVOY, aux frais de Madame [M] [S] ;

— condamner Madame [M] [S] au paiement des sommes suivantes :

* 5068,44 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 10 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 17 janvier 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, la S.A. d’HLM [Adresse 8] A LOYER MODERE venant aux droits de l’OPIEVOY, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 4 octobre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6044,23 euros, échéance de septembre 2025 incluse. Elle indique ne pas être opposée à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [M] [S] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame [M] [S] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Madame [M] [S] , qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette. Elle sollicite de pouvoir rester dans l’appartement et la mise en place d’un échéancier. Elle propose de verser, en plus du loyer courant, la somme de 160 euros par mois. Elle indique que percevoir un salaire de 1400 euros mais que son fils majeur qui vit avec elle peut contribuer également, ce dernier percevant un salaire de 1600 euros. Elle indique avoir eu des dépenses non prévues à la suite du décès de ses parents.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 17 janvier 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits de l’OPIEVOY justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 29 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 avril 2002, du commandement de payer délivré le 3 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 octobre 2025 que la créance de la S.A. d’HLM [Adresse 9] venant aux droits de l’OPIEVOY à l’égard de Madame [M] [S] est établie dans son principe.

S’agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes : 151,98 euros, 157,05 euros et 153,17 euros qui correspondent à des frais de poursuites.

Par conséquent, Madame [M] [S] sera condamnée à lui payer la somme de 5582,03 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 septembre 2024 sur la somme de 3910,62 euros, à compter du 16 janvier 2025 sur la somme de 5066,44 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [M] [S] le 3 septembre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 3 novembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 8 avril 2002 à compter du 4 novembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [M] [S] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [M] [S] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Madame [M] [S] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si la locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Madame [M] [S] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [M] [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 novembre 2024.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Madame [M] [S] deviendrait occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Madame [M] [S] au paiement de cette indemnité à compter du 4 novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 4 octobre 2025.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 septembre 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CAF des Yvelines.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. d’HLM [Adresse 9] venant aux droits de l’OPIEVOY formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits de l’OPIEVOY aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 avril 2002 entre la S.A. d’HLM [Adresse 9] venant aux droits de l’OPIEVOY d’une part et Madame [M] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 4 novembre 2024,

CONDAMNE Madame [M] [S] à payer à la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits de l’OPIEVOY la somme de 5582,03 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 4 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse,avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 septembre 2024 sur la somme de 3910,62 euros, à compter du 16 janvier 2025 sur la somme de 5066,44 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

AUTORISE Madame [M] [S] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 150 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [M] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [M] [S] à payer à la S.A. d’HLM [Adresse 9] venant aux droits de l’OPIEVOY une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 4 novembre 2024, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 4 octobre 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Madame [M] [S] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 3 septembre 2024 et le coût de l’assignation en date du 16 janvier 2025,

REJETTE la demande de la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits de l’OPIEVOY au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 10 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier Le juge