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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 6]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00146 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZY7

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. d'[Adresse 13]

DEFENDEUR(S) :

[E] [B], [O] [B]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 16 Mai 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEIZE MAI

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 21 Mars 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. d’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE (IRP), agissant poursuites et diligences de son représentant légal,

inscrite au RCS sous le n°559 896 535 dont le siège est [Adresse 5]

représentée par M^e Sonia DA CORTE, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [E] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparante

M. [O] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Habiba MANET

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 16 mai 2018, la S.A. d'[Adresse 11] (IRP) a donné à bail à M. [B] [O] et Mme [B] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 15], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 355,58 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le S.A. d’HLM IRP a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 1 366,29 euros, en principal, arrêtée au terme du mois de septembre 2023 inclus, à valoir sur l’arriéré locatif échu à cette date.

Par courrier distribué le 4 octobre 2024 la S.A. d'[Adresse 12] en a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, la S.A. d'[Adresse 12] a fait assigner M. [B] [O] et Mme [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ;ordonner l’expulsion de M. [B] [O] et Mme [B] [E] et de tous occupants de leur chef du logement avec au besoin le concours de la [Localité 10] Publique ;condamner solidairement M. [B] [O] et Mme [B] [E] à payer à la S.A. d’HLM IRP les sommes suivantes : la somme de 1 640,34 euros au titre des loyers échus au 13 novembre 2023une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieuxla somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la présente assignation incluant les frais de notification au représentant de l’Etat, et de tous les frais postérieurs d’exécution.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 17 janvier 2025.

À l’audience du 21 mars 2025, la S.A. d’HLM IRP, représentée, maintient ses demandes, actualise sa créance à la somme de 5 210,74 euros arrêtée au 21 mars 2025, loyer du mois de mars inclus et indique son opposition à l’octroi de délais de paiement.

Bien qu’ayant été régulièrement assignés à étude, M. [B] [O] et Mme [B] [E] n’ont pas comparu ni été représentés, de sorte qu’il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputé contradictoire après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 17 janvier 2025 soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 21 mars 2025.

Par ailleurs, la S.A. d'[Adresse 12] justifie avoir signalé la délivrance d’un commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 octobre 2024.

En conséquence, la demande de la S.A. d'[Adresse 12] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

En vertu de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 mai 2018, du commandement de payer délivré le 2 octobre 2023 et du décompte de la créance arrêté au 13 novembre 2023 que la S.A. d’HLM IRP rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément au contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [B] [O] et Mme [B] [E] à payer à la S.A. d'[Adresse 12] la somme de 1 640,34 euros, au titre des sommes dues au 13 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 octobre 2023 sur la somme de 1 366,29 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 2 octobre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 2 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 mai 2018 à compter du 3 décembre 2023.

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Dès lors, M. [B] [O] et Mme [B] [E] sont occupants sans droit ni titre des lieux précédemment loués et doivent être condamnés à les évacuer de corps et biens ainsi que de tout occupant de leur chef et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

A défaut de libération volontaire des lieux durant ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion des défendeurs, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité compétente en ce sens.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [B] [O] et Mme [B] [E]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 décembre 2023, M. [B] [O] et Mme [B] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, correspondant au montant mensuel du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement M. [B] [O] et Mme [B] [E] à son paiement à compter du 3 décembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [B] [O] et Mme [B] [E] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum M. [B] [O] et Mme [B] [E] à payer à la S.A. d’HLM IRP la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la S.A. d'[Adresse 11] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 mai 2018 entre la S.A. d’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE d’une part, et Monsieur [B] [O] et Madame [B] [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 15], sont réunies à la date du 3 décembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [O] et Madame [B] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [O] et Madame [B] [E] à compter du 3 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme correspondant au montant mensuel du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [O] et Madame [B] [E] à payer à la S.A. d'[Adresse 11] , la somme de 1 640,34 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 13 novembre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 octobre 2023 sur la somme de 1 366,29 euros, et du présent jugement sur le surplus;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [O] et Madame [B] [E], à payer à la S.A. d’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE , à compter du 13 novembre 2023, échéance de novembre 2023, le loyers et charges de novembre 2023 puis l’indemnité d’occupation mensuelle pour les échéances suivantes, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [O] et Madame [B] [E] aux dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [O] et Madame [B] [E] à verser à la S.A. d'[Adresse 11] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION

N.CHAKIRI M. WILLIG