TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

3 JUILLET 2025

N° RG 25/00610 – N° Portalis DB22-W-B7J-S3FX

Code NAC : 30B

AFFAIRE : [J] [R] C/ [J] [G]

DEMANDEUR

Monsieur [J] [R], né le 28 décembre 1961 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sophie Gallais, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 447

DEFENDEUR

Monsieur [J] [G], né le 28 novembre 1959 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

défaillant

Débats tenus à l’audience du 5 juin 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 5 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2005, Monsieur [J] [R] a consenti à Monsieur [J] [G] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1], à [Localité 7] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 3 décembre 2005 moyennant un loyer mensuel de 580,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Le 11 juin 2024, Monsieur [J] [R] a fait signifier à Monsieur [J] [G] un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 6 221,54 € au titre des loyers et charges, dont les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, Monsieur [J] [R] a fait assigner en référé Monsieur [J] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 5 juin 2025.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, Monsieur [J] [R] demande au juge de :

— constater l’acquisition au 12 juillet 2024 de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 5 décembre 2005 ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de Monsieur [J] [G] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

— dire que les meubles seront conservés aux frais de la personne expulsée conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [J] [G] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 6 861,54 € au titre des échéances de loyers et charges impayés, terme de juillet 2024 et coût du commandement de payer inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024 sur la somme de 4 780,00 €, et à compter du 5 juin 2024 pour le surplus ;

— condamner Monsieur [J] [G] à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 640,00 € à compter du 1er août 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction ;

— dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ;

— condamner Monsieur [J] [G] à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, dont le coût du commandement et de signification et d’exécution de la décision.

La citation destinée à Monsieur [J] [G] n’ayant pu lui être signifiée, en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de Monsieur [J] [G] :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail conclu le 5 décembre 2005 entre Monsieur [J] [R] et Monsieur [J] [G] comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 11 juin 2024 à Monsieur [J] [G] vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 6 060,00 € terme de juin 2024 inclus.

Monsieur [J] [G] ne justifie pas s’être acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 11 juillet 2024 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [J] [G] selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à Monsieur [J] [R] à compter du 12 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, Monsieur [J] [R] verse aux débats un extrait du compte de Monsieur [J] [G] arrêté à la somme de 11 820,00 € au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

L’obligation de Monsieur [J] [G] n’étant pas sérieusement contestable, il convient de le condamner à titre provisionnel à payer cette somme à Monsieur [J] [R].

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2024, date de première présentation de la mise en demeure, sur un montant de 4 780,00 €, à compter du 11 juin 2024, date du commandement de payer, sur un montant de 1 280,00 €, et à compter du 24 mars 2025, date de délivrance de l’assignation, sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande formée par Monsieur [J] [R] au titre de la conservation du dépôt de garantie s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il n’y a lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [J] [G], partie perdante, est condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 juin 2024.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies, et à défaut de production de factures acquittées, il convient de condamner Monsieur [J] [G] à payer à Monsieur [J] [R] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 5 décembre 2005 entre Monsieur [J] [R] et Monsieur [J] [G] portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Adresse 8] (Yvelines), avec effet au 11 juillet 2024 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, Monsieur [J] [G] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [J] [G] à payer à Monsieur [J] [R] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel à la somme mensuelle de 640,00 €, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Disons que si l’occupation des lieux se prolongeait plus d’une année après le date d’effet de la résiliation, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice Insee des loyers commerciaux, l’indice de base étant le dernier indice paru au 12 juillet 2024 ;

Condamnons Monsieur [J] [G] à payer à Monsieur [J] [R] la somme provisionnelle de la somme de 11 820,00 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2024 sur un montant de 4 780,00 €, à compter du 11 juin 2024 sur un montant de 1 280,00 € et à compter du 24 mars 2025 sur le surplus ;

Condamnons Monsieur [J] [G] à payer la somme de 1 500,00 € à Monsieur [J] [R] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons Monsieur [J] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 juin 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre