Du 14 février 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/00863 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZE3J

[L] [I]

C/

[D] [R] [V], [N] [R] [V]

— Expéditions délivrées à Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

M^e Céline PENHOAT

— FE délivrée à Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

Le 14/02/2025

Avocats : Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

M^e Céline PENHOAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 février 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [I]

né le 02 Septembre 1944 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [R] [V]

né le 22 Août 1991 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par M^e Céline PENHOAT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [N] [R] [V]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 10 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par un contrat daté du 10 mai 2017, M. [L] [I] a donné à bail à M. [D] [R] [V] un logement sis [Adresse 6] à [Localité 7] avec un loyer mensuel de 407 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

Par acte du 25 avril 2017, M. [N] [R] [V] s’est engagé en qualité de caution solidaire des obligations de M. [D] [R] [V] à l’égard de M. [L] [I], résultant dudit bail.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, M. [L] [I] a fait délivrer à M. [D] [R] [V] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 651,80 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 15 janvier 2024.

Par assignation en date du 16 avril 2024, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 17 avril 2024, M. [L] [I] a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [D] [R] [V] et M. [N] [R] [V].

A l’audience du 10 janvier 2025, M. [L] [I], représenté par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner M. [D] [R] [V] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 80 € par jour de retard, passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance ;condamner solidairement M. [D] [R] [V] et M. [N] [R] [V] à lui payer la somme de 1.266,96 € au titre des loyers et charges échus au 1er janvier 2025 et non encore réglés avec intérêts au taux légal ;condamner solidairement M. [D] [R] [V] et M. [N] [R] [V] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner solidairement M. [D] [R] [V] et M. [N] [R] [V] à lui verser la somme de 655,09 € à titre de dommages et intérêts ;condamner solidairement M. [D] [R] [V] et M. [N] [R] [V] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Au soutien de ses prétentions, M. [L] [I] fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, M. [D] [R] [V] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 17 janvier 2024.

M. [L] [I] ajoute qu’en tout état de cause, il est fondé à obtenir la condamnation de M. [D] [R] [V] à lui payer les sommes lui restant dues, solidairement avec M. [N] [R] [V], en sa qualité de caution, ainsi que son expulsion, outre une indemnisation en réparation des frais de commissaire de justice engagés au titre de précédents actes signifiés aux défendeurs. Il précise enfin qu’il s’oppose aux délais de paiement sollicités par le défendeur.

M. [D] [R] [V], représenté par son conseil, demande au juge des référés de lui accorder des délais de paiement et, subsidiairement, de ne pas prononcer d’astreinte au titre de l’expulsion. Il sollicite, en outre, le rejet de la demande formée par M. [L] [I] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il précise, par ailleurs, que sa dette doit être limitée à la somme de 551,98 €, déduction faite des divers frais mis en compte par M. [L] [I], et il plaide le rejet de la demande d’indemnisation formée par celui-ci, dès lors que les actes de commissaire de justice en cause n’ont pas été suivis d’effet, et ne peuvent ainsi être mis à sa charge.

Bien que régulièrement cité selon acte déposé en étude, M. [N] [R] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes formées par M. [L] [I] à l’encontre de M. [N] [R] [V] :

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 que la personne qui se porte caution d’un locataire dans le cadre d’un bail d’habitation doit faire précéder sa signature la mention prévue 2297 du code civil à peine de nullité du dit acte, ces dispositions étant d’ordre public selon l’article 2 du même texte ;

Que l’article 2297 du code civil prévoit qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres ;

Attendu qu’en l’espèce, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que l’acte de cautionnement consenti par M. [N] [R] [V] au bénéfice de M. [L] [I] pour garantir le paiement des loyers et charges de M. [D] [R] [V] stipule un engagement d’une durée maximale de six ans, soit jusqu’au 25 avril 2023 ;

Attendu que les loyers et charges dus par M. [D] [R] [V] sont postérieurs à cette date, il convient de débouter M. [L] [I] de l’ensemble de ses prétentions à l’égard de M. [N] [R] [V] ;

II – Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 407 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par le locataire aux termes contractuellement convenus ;

Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que M. [D] [R] [V] reste redevable, à la date du 1er janvier 2025, de la somme de 1.266,96 € ;

Que ce décompte ne comporte aucune somme mise en compte au titre de frais, et qu’il mentionne l’ensemble des règlements effectués par M. [D] [R] [V], ce dernier ne produisant aucun élément de nature à remettre en cause sa fiabilité ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner M. [D] [R] [V] à payer à M. [L] [I] la somme de 1.266,96 € au titre des arriérés dus au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance;

III – Sur la demande de délais de paiement :

Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ;

Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ;

Attendu que ces dispositions imposent, à titre de condition liminaire à l’octroi de délais de paiement, la reprise du règlement intégrale du loyer courant ;

Attendu que le décompte produit aux débats par M. [L] [I] révèle que tel n’est pas le cas, le loyer courant n’étant pas réglé par M. [D] [R] [V] ;

Que, dans ces conditions, sa demande de délais de paiement sera rejetée ;

IV – Sur la résiliation du bail et sur la demande en expulsion :

Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 10 mai 2017 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que M. [L] [I] a, par communication électronique en date du 17 avril 2024 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ;

Attendu que M. [L] [I] a fait signifier, le 17 janvier 2024, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;

Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;

Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 17 mars 2024 et d’ordonner l’expulsion de M. [D] [R] [V] ainsi que de tous occupants de son chef ;

Attendu que la preuve d’une voie de fait ou que le locataire ait refusé une offre de relogement n’étant pas rapportée, il n’y a pas lieu de supprimer ou de réduire le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour faire procéder à l’expulsion ;

Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte en l’état, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995), cette demande se confondant par ailleurs avec l’indemnité d’occupation réclamée par M. [L] [I] ;

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, M. [D] [R] [V] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

V – Sur la demande d’indemnisation :

Attendu que l’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution d’une obligation en paiement ne consiste que dans la condamnation aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, sauf si le retard pris par le débiteur de mauvaise foi a causé a causé un préjudice indépendant du dit retard ;

Qu’en l’espèce, M. [L] [I] ne rapporte pas non plus la preuve de la mauvaise foi de M. [D] [R] [V] qui ne peut être déduite de son seul retard ou de sa seule carence ;

Qu’il convient ainsi de débouter M. [L] [I] de sa demande d’indemnisation ;

VI – Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande principale de M. [L] [I], il convient de condamner M. [D] [R] [V] à lui payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, et rendue en premier ressort,

DEBOUTONS M. [L] [I] de l’ensemble de ses prétentions formées à l’encontre de M. [N] [R] [V] ;

CONSTATONS que le bail liant M. [L] [I] d’une part, et M. [D] [R] [V] d’autre part, a été résilié à la date du 17 mars 2024 ;

CONDAMNONS M. [D] [R] [V] à payer en deniers et quittances à M. [L] [I] la somme de 1.266,96 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 1er janvier 2025 ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par M. [D] [R] [V] ;

ORDONNONS à M. [D] [R] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef le logement situé [Adresse 6] à [Localité 7] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [D] [R] [V] et à celle de tous occupants de son chef avec la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;

DISONS n’y avoir lieu à prononcer d’astreinte ;

CONDAMNONS M. [D] [R] [V] à payer en deniers et quittances à M. [L] [I] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 2 janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTONS M. [L] [I] de sa demande d’indemnisation à l’encontre de M. [D] [R] [V] ;

CONDAMNONS M. [D] [R] [V] à payer à M. [L] [I] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS M. [D] [R] [V] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;

La présente ordonnance est signée par le président et le greffier

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT