TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 16 Octobre 2025

Dossier N° RG 22/00076 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JJTN

Minute n° : 2025/281

AFFAIRE :

[O] [L] épouse [J], [Z] [L] épouse [Y] C/ [R] [L], [F] [L], [A] [L], [N] [X] épouse [L], [C] [I]

JUGEMENT DU 16 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juillet 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Jenny CARLHIAN

Maître Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO

Maître Yannick TYLINSKI

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSES :

Madame [O] [L] épouse [J]

demeurant [Adresse 5]

Madame [Z] [L] épouse [Y]

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant ; Maître Julie CHALUMEAU et Maître Hélène MARTIN de l’AARPI CHALUMEAU & MARTIN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidants

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [L]

Madame [N] [X] épouse [L]

demeurants [Adresse 1]

représentés par Maître Yannick TYLINSKI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Colette HENRY-LARMOYER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant

Madame [F] [L]

demeurant [Adresse 7]

non représentée

Monsieur [A] [L]

demeurant [Adresse 6]

non représenté

Maître [C] [I]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Suivant actes authentiques reçus le 13 novembre 1992, les parents de Messieurs [R] et [W] [L] ont offert à leurs deux fils un appartement chacun dans un ensemble immobilier [Adresse 19] sis à [Localité 16]. Les deux logements ont ensuite été réunis.

Par acte notarié reçu par Me [C] [I], le 12 mai 2020, enregistré au service de la publicité foncière de [Localité 14], M. [R] [L] et son épouse Mme [N] [L] née [X] ont acquis de M. [W] [L] au sein de la copropriété «[Adresse 10]» le lot numéro 605 composé d’un appartement de deux pièces, situé dans la Bastide « B 16 » au deuxième étage, côté Nord-Ouest, le lot 721 constitué d’un abri de voiture voie A près de la bastide « B16 » et le lot 722, un abri pour voiture, situés à [Localité 16] et moyennant le prix de 120 000 €.

M. [W] [L] a été représenté lors de la vente par Mme [E] [V], clerc de notaire.

Le 4 juin 2020, M. [W] [L] est décédé des suites d’une longue maladie en laissant pour lui succéder, ses quatre enfants, [O], [Z], [F] et [A] [L].

Deux des quatre héritiers, Mme [O] [L] épouse [J] et Mme [Z] [L] épouse [Y], considérant que le prix auquel le bien a été vendu était inférieur à sa valeur ont adressé une lettre recommandée à M. [R] [L] et son épouse, le 21 décembre 2020, avant de saisir le tribunal judiciaire de Draguignan.

Par actes d’huissier des 9 décembre 2021, Mesdames [O] [L] épouse [J] et Mme [Z] [L] épouse [Y] ont fait assigner leur oncle, M. [R] [L] et sa femme, Mme [N] [X] épouse [L] ainsi que Me [C] [I] notaire à [Localité 21] en nullité de la vente immobilière du 12 mai 2020 et afin d’obtenir l’indemnisation des préjudices subis, outre les demandes accessoires.

Suivant conclusions d’incident notifiées le 9 mai 2023, Mme [N] [L] et M. [R] [L] ont saisi le juge de la mise en état de fins de non-recevoir.

Par acte d’huissier du 16 mai 2023, Mesdames [O] et [Z] [L] ont appelé en la cause les deux autres héritiers de M. [W] [L], Mme [F] [L] et M. [A] [L].

Par ordonnance du 11 septembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux dossiers sous le numéro le plus ancien.

Par ordonnance d’incident du 18 décembre 2023, le juge de la mise en état a constaté le désistement de l’incident des époux [L], a débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et a renvoyé l’affaire à la mise en état.

Toutes les parties ont conclu et l’affaire a été clôturée le 9 septembre 2024 avec effet différé au 20 janvier 2025. L’audience de plaidoiries a été fixée au 18 février 2025, à cette date le dossier a été renvoyé au 3 juillet 2025 et mis en délibéré au 16 octobre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions en demande numéro 3, notifiées par RPVA le 4 juin 2024, Mme [O] [L] épouse [J] et Mme [Z] [L] épouse [Y], demandent au tribunal, au visa de l’article 1596 et 1240 du code civil, de :

Recevoir Mesdames [O] [L] épouse [J] et [Z] [L] épouse [Y] en leurs demandes et les y dire bien fondés ;

A titre principal,

Prononcer la nullité de la vente immobilière intervenue le 12 mai 2020 pour violation des dispositions de l’article 1596 du Code civil ;

A titre subsidiaire,

Prononcer la nullité de la vente immobilière intervenue le 12 mai 2020 pour insanité d’esprit du vendeur, Monsieur [W] [L],

En toutes hypothèses,

Juger que M. et Mme [R] [L] ont commis une faute engageant leur responsabilité délictuelle à l’égard de M. [W] [L] et ses ayants-droits ;

Juger que l’office notarial Les Notaires de Longueil a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard de Monsieur [W] [L] et des demanderesses en leur qualité d’ayants-droits ;

En conséquence,

Juger que le bien immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 16] est la propriété de la succession de M. [W] [L] ;

Ordonner la restitution du bien immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 16] à la succession de M. [W] [L] ;

Ordonner l’expulsion de M. et Mme [R] [L] et de tout occupant de ce chef ;

Donner acte aux consorts [L] qu’ils acceptent de procéder à la restitution du prix de vente mentionné dans l’acte de vente, soit 120.000 euros, entre les mains de M. et Mme [R] [L], après compensation avec le montant des condamnations prononcées à l’encontre de ces derniers, à la complète libération des lieux ;

Juger que les défendeurs sont débiteurs d’une indemnité d’occupation de 900 euros par mois, à compter de la signature de l’acte de vente le 12 mai 2020 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Juger que M. [R] [L] et Mme [N] [L], par leur comportement fautif, ont causé un préjudice moral à Mme [Z] [L] épouse [Y] et à Mme [O] [L] épouse [J] ;

Juger que M. [R] [L] et Mme [N] [L] sont responsables de toutes les conséquences fiscales et financières de la vente et de son annulation, que M. [W] [L] a subi et que sa succession subit et aura à subir ;

Condamner solidairement M. [R] [L] et son épouse Mme [N] [L], née [X] à verser à Mme [Z] [L] épouse [Y] et à Mme [O] [L] épouse [J] les sommes suivantes, qui viendront se compenser avec la somme restituée par elles :

—  3.431 euros au titre de l’impôt sur la plus-value immobilière réglée par M. [W] [L] à la signature de l’acte de vente ;

—  43.200 euros (à parfaire) au titre de l’indemnité d’occupation due de la signature de l’acte de vente à la libération complète des lieux ;

—  5.000 euros à chacune des demanderesses au titre de leur préjudice moral, soit la somme totale de 10.000 euros

Condamner solidairement M. [R] [L] et son épouse Mme [N] [L], née [X] à prendre à leur charge le montant des pénalités et indemnités de retard qui seront réclamés aux héritiers par l’Administration fiscale à la suite de la réintégration tardive du bien immobilier à l’actif de la succession rendant indispensable l’établissement d’une déclaration de succession rectificative ;

Ordonner la compensation entre les sommes dues par les demanderesses à M. [R] [L] et Mme [N] [L] au titre de la restitution du prix de vente du bien immobilier (120.000 euros), avec le montant des condamnations prononcées à leur encontre.

Juger que Maître [C] [I], notaire associé de la SCP «[U] [S], [C] [P] et [C] [I]», notaires associés sis [Adresse 3], a engagé sa responsabilité civile professionnelle à l’égard de M. [W] [L] et des demanderesses, en leur qualité d’ayant-droits de ce dernier ;

Condamner Maître [C] [I], notaire associé de la SCP « [U] [S], [C] [P] et [C] [I] », notaires associés sis [Adresse 3], à verser la somme de 15.000 euros aux consorts [L] en réparation du préjudice moral causé à leur père ;

Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 8.000 euros à chacune des demanderesses, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jenny Carlhian qui y a pourvu, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par conclusions en défense au fond numéro 2, notifiées par RPVA le 30 juillet 2024, Madame [N] [X] épouse [L] et M. [R] [L], demandent au tribunal de débouter Mme [O] [L] et Mme [Z] [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et de les condamner in solidum à leur payer la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du rapport d’expertise.

Me [C] [I], par conclusions en réponse numéro 2, notifiées par RPVA le 27 décembre 2022 demande au tribunal de :

Déclarer Mesdames [J] et [Y] nées [L] irrecevables en leur action en nullité de la vente immobilière du 12 mai 2020, faute pour ces dernières de justifier de la publication de leur assignation

Subsidiairement,

Déclarer Mesdames [J] et [Y] nées [L] irrecevables en leur demande en nullité de la vente immobilière du 12 mai 2020, faute pour ces dernières de justifier de leur capacité à agir au nom de l’indivision successorale de Monsieur [W] [L], alors que les autres ayants-droits du défunt n’ont pas été appelés à la présente procédure.

Encore plus subsidiairement,

Déclarer Mesdames [J] et [Y] nées [L] ou toutes autres parties à l’instance mal fondées en leurs demandes formées à l’encontre de Maître [I], les en débouter

Mettre Maître [I] hors de cause

Condamner Mesdames [J] et [Y] nées [L] ou tout succombant à payer à Maître [I] la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner Mesdames [J] et [Y] nées [L] ou tout succombant aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître lsabelle Delorme-Muniglia, membre de la SCP Courtaigne, Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [F] [L] et M. [A] [L], régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur la recevabilité de l’action de Mme [J] et Mme [Y] :

1.1 Moyens des parties :

Mesdames [O] [L] épouse [J] et Mme [Z] [L] épouse [Y] indiquent que M. [R] et Mme [N] [L] ont abandonné leurs demandes d’irrecevabilité mais que demeurent celles soulevées par Me [I].

Elles font valoir que les conclusions d’irrecevabilité du notaire n’ont pas été adressées au juge de la mise en état conformément aux articles 789 et 791 du code de procédure civile et qu’elles sont irrecevables.

Elles soulignent qu’elles justifient de l’enregistrement au service de la publicité foncière de leur assignation, qu’elles n’agissent pas en qualité de coindivisaires mais d’héritières de M. [W] [L] comme le leur permet l’article 724 du code civil, qu’elles ont intérêt, qualité et capacité à agir et que pour éviter toutes difficultés, elles ont appelé en cause, leur sœur, [F] [L] et leur frère, [A] [L].

Me [C] [I] expose que la demande visant à solliciter l’irrecevabilité de la demande de nullité de l’acte de vente, faute de publication de l’assignation ne constitue pas une fin de non-recevoir au sens de l’article122 du code de procédure civile et qu’il en est de même du défaut de capacité à agir, faute pour Mesdames [L] de justifier avoir reçu mandat de la part des deux autres héritiers de leur père pour engager la présente procédure. Il précise qu’en application de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 les demanderesses doivent justifier de la publication de l’assignation et que le produit de la vente du bien litigieux qui est entré dans l’actif de la succession, constitue des liquidités indivises à partager entre les héritiers. Il considère qu’il est nécessaire d’appeler en cause tous les héritiers de M. [W] [L] puisque si l’action devait aboutir elle modifierait l’actif successoral à partager.

1.2 Réponse du tribunal :

Selon l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure, tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. L’article 122 du même code indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 126 alinéa 1 du même code précise que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2020, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 en ce qui concerne les dispositions des 3° et 6°, prévoit que le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les exceptions de procédure relèvent également de la compétence de ce même juge.

La présente instance a été introduite le 9 décembre 2021 et il n’appartient donc pas au juge du fond de statuer sur les demandes d’irrecevabilité soulevées par Me [I] qui devait saisir le juge de la mise en état à cette fin.

En tout état de cause, les demanderesses apportent la preuve de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière de [Localité 14] le 14 mars 2022, soit avant qu’il soit statué sur la présente affaire et elles ont appelé dans la cause, par assignation du 16 mai 2023, Mme [F] [L] et M. [A] [L], qui sont les deux autres héritiers de M. [W] [L].

2. Sur la demande de nullité de la vente immobilière en application de l’article 1596 du code civil :

2.1 Moyens des parties :

A titre principal, Mesdames [J] et [Y] née [L] sollicitent l’annulation de la vente du 12 mai 2020 en application de l’article 1596 du code civil.

Elles font valoir que leur père a signé une procuration le 13 mars 2020 aux termes de laquelle il a donné tout pouvoir à son frère, [R] [L] ou tout notaire ou collaborateur de l’office notarial Les Notaires de Longueil, de vendre pour lui le bien immobilier situé à [Localité 15].

Elles soulignent que M. [R] [L] est à la fois mandataire à la vente et acquéreur du bien directement et par l’intermédiaire de son épouse, en violation des dispositions de articles du code civil précité. Elles ajoutent qu’il est indifférent que la vente ait eu lieu au prix fixé par le mandat, que M. [W] [L] ait été représenté par un clerc lors de la signature de l’acte notarié de vente et que les deux frères aient entretenu de bonnes relations. Elles précisent que la procuration n’a jamais été faite pour une vente à M. [R] [L] et que les conditions sanitaires de l’époque ne justifiaient pas cette procuration qui avait pour seul objectif de cacher au vendeur que son frère, qu’il avait mandaté pour vendre le bien, allait être en réalité l’acquéreur.

Elles exposent que la procuration a été signée en urgence, au domicile de M. [W] [L], le jour de sa sortie d’hôpital et que la vente est intervenue seulement deux mois plus tard.

Mme [N] [X] épouse [L] et M. [R] [L] indiquent que des travaux réalisés en 2004 ont permis de rejoindre un studio et un deux pièces contigus, achetés le 13 novembre 1992 par les parents de Messieurs [L] et que ce logement a servi de résidence secondaire pour la famille jusqu’en 2016, date à laquelle M. [W] [L] a demandé à son frère de le vendre. Ils précisent qu’un mandat de vente a alors été donné à l’agence [D] à [Localité 18] mais qu’aucune offre d’achat n’est intervenue. Ils ajoutent que M. [W] [L] a souhaité à nouveau vendre son lot en 2019 pour des raisons financières, que le bien a alors été évalué à 130 000 € avec le parking, que les diagnostics ont été réalisés mais qu’aucune offre n’a été faite. Ils soulignent qu’ils n’avaient pas l’intention d’engager des travaux coûteux pour diviser à nouveaux les biens mais que la vente à un tiers n’avait pas pu avoir lieu en l’état. Ils indiquent que dans ce contexte ils ont proposé à M. [W] [L] de racheter sa part et qu’ils se sont mis d’accord sur la chose et le prix comme en atteste la lettre de Me [C] en date du 5 février 2020.

Ils considèrent que le prix fixé était en cohérence avec l’estimation récente de 2019. Ils exposent que lors de la signature de la procuration, M. [W] [L] était diminué physiquement mais avait toutes ses facultés mentales, de sorte qu’il a décidé en toute connaissance de cause de vendre l’appartement à son frère.

Ils indiquent que M. [R] [L] n’a pas la qualité de mandataire de M. [W] [L] au sens de l’article 1596 du code civil, que la nullité de cet article est relative et peut faire l’objet d’une renonciation non équivoque.

Ils soulignent que les jurisprudences citées visent des mandataires rémunérés professionnels de l’immobilier, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Ils font valoir que les deux frères, issus d’une famille d’artistes de cirque ont toujours vécu ensemble et étaient très liés, qu'[W] [L] a établi une procuration générale de gestion en faveur de [R] [L] le 21 décembre 2004 et qu’il a toujours été d’accord pour vendre le bien immobilier de [Localité 18] à son frère.

Me [C] [I] expose que la vente a été initiée dès le 2 avril 2019, que le principe et le prix ont été validés par les deux frères à cette date et qu'[W] [L] avait pour volonté de vendre les deux pièces à son frère en retenant une valeur basse pour ce bien afin de tenir compte de l’inégalité initiale qui tenait uniquement aux circonstances (un studio pour l’un et un deux pièces pour l’autre).

Il ajoute qu’il assiste la famille [L] depuis longtemps et qu’il a souhaité se rendre au domicile de M. [W] [L], qu’il savait malade pour lui éviter le déplacement et le voir personnellement. Il affirme que M. [W] [L] était à cette date parfaitement conscient, qu’il n’était pas alité lors de signature de la procuration, qu’il a pu discuter avec lui et qu’il ne présentait aucune confusion. Il précise que compte tenu du contexte sanitaire, M. [W] [L] a été représenté par une collaboratrice de l’étude lors de la vente.

Il conteste la qualité de mandataire de M. [R] [L] et souligne que la seule mandataire était Mme [V].

Il considère qu’il résulte de l’acte de procuration que M. [W] [L] a donné mandat de vendre le bien litigieux au profit de [R] [L].

2.2 Réponse du tribunal :

La procuration pour vendre reçue par Me [C] [I] le 13 mars 2020 est intervenue entre M. [W] [L] et M. [R] [L]. Elle est ainsi rédigée : M. [W] [L] ci-après dénommé “le mandant” au profit de M. [R] [L] dénommé “le mandataire” à qui il donne pouvoir de, pour lui et en son nom, vendre aux charges et conditions que le mandataire jugera convenables les biens immobiliers dont la désignation suit : Commune de [Localité 17] dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 19], situé [Adresse 9]”….. les lots 605, 721, 722 moyennant le prix principal de 120 000 €. En conséquence et notamment :

Solliciter et obtenir tout document d’urbanisme ;

Souscrire toute déclaration préalable d’intention d’aliéner de façon à purger tous droits de préemption et autres ;

Etablir la désignation complète et l’origine de propriété desdits biens, faire toutes déclarations relatives aux locations, stipuler toutes servitudes ;

Etablir, si nécessaire, et au préalable, tout cahier de charges ou règlement de copropriété, tout bornage, toute requête en division ;

Fixer l’époque d’entrée en jouissance ;

Constituer tout séquestre ;

Stipuler que le prix sera payable comptant à la signature de l’acte authentique de vente ou convenir de tous autres modes de paiement ;

Reconnaître, s’il y a lieu, tous paiements antérieurs ; recevoir le prix en principal et intérêts, soit comptant, soit aux termes convenus, soit par anticipation, consentir toute prorogations de délai faire toute délégations et indications de paiement aux créanciers inscrits sur les biens vendus, ou consentir toutes subrogations ;

Obliger le MANDANT à toutes garanties et au rapport de toutes justifications, mainlevées ct radiations ;

Céder et transporter, avec ou sans garantie, tout ou partie du prix de vente, toucher le prix des transports, accepter de l’acquéreur toutes garanties mobilières et immobilière qui pourraient être données pour assurer le paiement du prix de vente ainsi que le transport de toutes indemnités d’assurances ;

Régler et arrêter tous comptes et prorata de charges, en payer ou recevoir le montant ;

Faire toutes déclarations d’état civil et autres déclarer notamment comme le MANDANT le fait ici :

— qu’il n’existe de son chef aucun obstacle ni aucune restriction d’ordre légal ou contractuel à la libre disposition des biens vendus ;

— que les biens vendus n’ont jamais bénéficié du concours du fonds national d’amélioration à l’habitat pour leur aménagement ou leur réparation ;

— que les biens vendus ne sont grevés d’aucune inscription de privilège ou d’hypothèque et d’aucun droit réel quelconque pouvant porter préjudice au bon effet de ladite vente à recevoir par Me [C] [I] notaire à [Localité 20]

— et qu’il dépend pour ses déclarations de revenus du service des impôts de ++++ ;

Faire toutes affirmations prescrites par la loi, relativement à la sincérité du prix de vente ;

A défaut de paiement et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes les poursuites, contraintes et diligences nécessaires ;

De toutes sommes reçues ou payées, donner ou retirer quittances et décharges, consentir mentions et subrogations totales ou partielles, avec ou sans garantie ; consentir toutes restrictions de privilège et toutes antériorité au profit de tous créanciers et cessionnaires, stipuler toutes concurrences, remettre ou se faire remettre tous titres et pièces en donner ou retirer décharge ;

Faire toute déclaration nécessaire au titre des plus-values immobilières et signer toute déclaration de plus-values et le cas échéant verser l’impôt correspondant à celles-ci.

Le mandant reconnaît, quant à lui, qu’il demeurera personnellement responsable de l’impôt et notamment des suppléments de droits et pénalités qui pourraient être réclamés à la suite d’un contrôle.

Aux effets ci-dessus, passer et signer tous actes et procès-verbaux, élire domicile, substituer et généralement faire le nécessaire. »

Les demanderesses considèrent que l’article 1596 du code civil n’a pas été respecté au motif que M. [R] [L] est à la fois mandataire et acquéreur à la vente.

Selon l’article 1596 du code civil «Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni pour eux-mêmes, ni par personnes interposées, les tuteurs des biens de ceux dont ils ont la tutelle, les mandataires des biens qu’ils sont chargés de vendre ….»

Cette interdiction s’applique à toutes les ventes même lorsque la vente se fait au prix fixé par le mandant et même lorsqu’il ne s’agit pas d’une vente réalisée au profit d’un mandataire professionnel.

S’agissant de la sauvegarde d’un intérêt privé, la vente passée en violation de l’article précitée est affectée d’une nullité relative. Cette qualification permet une renonciation à s’en prévaloir ou une confirmation de l’acte affecté d’une cause de nullité en application de l’article 1181 du code civil.

La prohibition ne vaut pas lorsque le mandant consent à ce que le mandataire se porte acquéreur en ratifiant l’opération. L’article 1182 du code civil précise toutefois que la confirmation ne peut intervenir qu’après la conclusion du contrat et que l’exécution volontaire du contrat, en connaissance de cause des raisons de la nullité, vaut confirmation.

Ainsi, une renonciation ne peut être prise en considération que si elle intervient en toute connaissance de cause, ce qui suppose qu’il soit établi que le vendeur savait, lors de la renonciation, que l’acte conclu était contraire à l’interdiction de l’article 1596 du code civil.

En l’espèce, la procuration du 13 mars 2020 ne prévoit aucunement la vente du bien situé à [Localité 18] par le mandant, M. [W] [L] à son frère, [R] [L] mandataire et aucun élément du dossier ne permet de considérer que le mandant a eu connaissance des dispositions de l’article précité du code civil et a souhaité renoncer à son application ou a eu l’intention de réparer le vice, cause de nullité postérieurement à la vente du 12 mai 2020. Il sera également précisé qu’il n’était pas présent lors de la vente réalisée en faveur de son frère et qu’il n’est pas prouvé qu’il ait eu connaissance de l’acte notarié intervenu seulement un mois avant son décès le 4 juin 2020, à une période durant laquelle son état de santé était largement dégradé.

Il est établi au vu de la procuration générale du 21 décembre 2004 que M. [W] [L] a pu faire confiance à son frère [R] pour gérer ses affaires et il n’est pas contesté que le père des demanderesses a souhaité à plusieurs reprises vendre conjointement avec son frère, le bien situé à [Localité 18], comme cela résulte du mandat de vente donné à l’agence [D] le 25 novembre 2016, de l’évaluation de cet immeuble réalisée en 2019 et de la procuration du 13 mars 2020, pour autant aucun élément ne vient apporter la preuve de sa volonté de vendre ce bien à son frère.

La lettre du 5 février 2020 adressée par le notaire fait état de la négociation intervenue entre les frères pour la vente mais ce courrier a été adressé à M. et Mme [R] [L] et en aucun cas à M. [W] [L].

Aussi, alors qu’aux termes de la procuration du 13 mars 2020, M. [W] [L] donnait mandat à M. [R] [L] de vendre son bien, la mandataire a acquis ce bien en violation de l’article 1596 du code civil, sans renonciation à l’application dudit article.

Par conséquent, la nullité même relative entraine l’anéantissement de la vente intervenue le 12 mai 2020 qui est censée n’avoir jamais existé et l’effacement rétroactif de la vente d’immeuble implique la restitution du prix par les demanderesses et de la chose par les acquéreurs.

Seront alors ordonnés la restitution des lots 605, 721 et 722 situés commune de [Localité 17] dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] [Adresse 8], à la succession de M. [W] [L] ainsi que la restitution par Mme [O] [L] épouse [J] et Mme [Z] [L] épouse [Y] du prix de vente soit 120 000 € à M. [R] [L] et Mme [N] [X] épouse [L].

M. [R] [L] et son épouse [N] [X] seront également redevables solidairement de toutes les conséquences fiscales et financières de la vente annulée en raison notamment de la réintégration du bien dans la succession et de la modification du montant des droits de succession ainsi que de la taxe sur la plus-value immobilière, prévue par l’acte notarié en page 5 et qui s’élève, au vu de la différence entre la somme payée pour l’achat du bien, soit 120 000 € et la somme de 116 569,41 € perçue par M. [L] sur son compte bancaire le 14 mai 2020, à la somme de 3431 €.

Il sera rappelé que le bien vendu n’est pas séparé de celui appartenant à M. [R] [L] et son épouse, qu’il n’existe qu’une salle de bain et qu’une cuisine et qu’en pénétrant dans leur appartement les défendeurs ont à ce jour accès au studio dont la vente a été annulée puisqu’il n’existe pas de cloisons ou de séparation physique entre les deux biens immobiliers.

Aussi, avant que les héritiers aient procédé à la séparation de leur studio avec l’autre partie du logement, il n’est pas possible d’ordonner l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef du seul et même appartement situé à [Localité 16] (lot 605) sauf à les priver d’accès à leur propre bien. Leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef sera toutefois ordonnée pour les lots 721 et 722 constitués d’abris pour voiture.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, il est indéniable que les époux [L] ont accès à une partie d’un logement qui ne leur appartient pas et qu’ils ont pu bénéficier des stationnements pour les véhicules automobiles sur des emplacements appartenant aux héritiers de M. [W] [L]. Ils sont alors redevables d’une indemnité d’occupation qui sera fixée à la somme de 500 € par mois, au vu de la faible superficie du bien vendu, soit 31,66 m² en application de la Loi Carrez, de la valeur du bien qui varie selon les évaluations non contradictoires de 147 000 € au 21 septembre 2021 à 170 000 € en juillet 2020, sans visite de l’appartement pour la seconde évaluation très succincte, et du contexte d’occupation réciproque par les deux familles pendant de très nombreuses années. Cette somme sera due solidairement par M. [R] [L] et son épouse, à compter du 12 mai 2020, date de la vente et jusqu’à la libération effective du bien.

Pour la demande au titre du préjudice moral, Mesdames [O] [J] et [Z] [Y] considèrent que les époux [L] ont commis une faute sur le fondement de l’article 1240 du code civil et que leur comportement a causé un préjudice moral à leur père et à ses enfants. Elles soulignent que M. [W] [L] était très malade et qu’elles ont découvert la vente alors que leur père venait de mourir après des mois de souffrance.

M. [R] [L] et Mme [N] [X], qui ne sont pas des professionnels du droit et qui ont entretenu des relations suivies au vu des éléments qui précèdent avec M. [W] [L] n’ont commis aucune faute et aucun préjudice moral en lien avec la vente du studio à son frère n’est établi. La lecture des documents relatifs à l’état de santé de M. [W] [L] lors de la signature de la procuration et de la vente, le 13 mars et le 12 mai 2020 permet d’indiquer que si celui-ci était atteint d’un cancer, qu’il souffrait énormément d’un point de vue physique et moral en raison de son état , qu’il était la plupart du temps alité, il n’en demeure pas moins au vu de la lettre de liaison du 13 mars 2020 qu’il était orienté dans le temps et l’espace et que l’IRM cérébrale du 6 mars 2020 était normale. Le compte rendu du 9 mai 2020 ne fait pas non plus état d’une confusion mentale du patient et l’infirmière n’a pas constaté elle-même la désorientation de M. [L] mentionné par la famille le 5 mai 2020.

Aussi, en l’absence de faute et de préjudice établis, la demande au titre du préjudice moral sera rejetée.

En application des articles 1347 et 1347-1 du code civil, sera ordonnée la compensation entre les sommes dues par Mme [O] [L] épouse [J] et Mme [Z] [L] épouse [Y] au titre de la restitution du prix de vente du bien immobilier, soit 120 000 €, avec le montant des condamnations prononcées à l’encontre de M. [R] [L] et de Mme [N] [X] épouse [L].

3. Sur la responsabilité du notaire :

3.1 Moyens des parties :

Les demanderesses recherchent la responsabilité de Me [C] [I], notaire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil en faisant valoir que celui-ci a rédigé la procuration et l’acte de vente en violation de l’article 1596 du code civil alors qu’il est tenu d’assurer l’efficacité des actes qu’il instrumente et doit conseiller les parties.

M. [R] [L] et son épouse, Mme [N] [L] exposent à propos de la responsabilité du notaire que M. [W] [L] était sain d’esprit lors de la signature de la procuration par Me [I].

Me [C] [I], notaire, considère qu’il n’a commis aucune faute au motif que M. [R] [L] n’était pas le mandataire de son frère lors de la vente puisque sa collaboratrice est seule intervenue. Il affirme qu’il résulte de l’acte de procuration qu’il est expressément donné mandat par M. [W] [L] de vendre au profit de M. [R] [L] le lot litigieux moyennant la somme de 120 000 €, de sorte que M. [W] [L] était parfaitement informé des conditions de vente de l’opération immobilière au profit de son frère et qu’il avait donné son accord. Il soutient également qu’il n’existe pas de lien de causalité ni de préjudice, en soulignant le principe de l’interdiction de l’évaluation forfaitaire d’un préjudice.

3.2 Réponse du tribunal :

L’article 1240 du code civil impose, pour engager la responsabilité du notaire dont les obligations tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté, de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

S’il est exact que M. [W] [L], vendeur a été représenté lors de la signature de l’acte notarié du 12 mai 2020 par Mme [E] [V], clerc de notaire et en aucun cas par son frère, [R] [L] ou sa belle-sœur, il n’en demeure pas moins que l’article 1596 doit s’appliquer puisque ce dernier fait état des mandataires des biens qu’ils sont chargés de vendre, ce qui était le cas de M. [R] [L] au vu de la procuration du 13 mars 2020 qui ne prévoit aucunement la vente en sa faveur contrairement aux affirmations de Me [I].

En ne faisant pas mention de l’article 1596 du code civil dans les actes qu’il a rédigé pour permettre à M. [W] [L] de renoncer à son application et ce, alors qu’il soutient que M. [W] [L] souhaitait vendre les lots à son frère, Me [C] [I] a commis une faute en n’assurant pas l’efficacité de ses actes et en authentifiant une vente immobilière conclue en violation de l’article précité.

Toutefois, les demanderesses n’apportent pas la preuve d’un préjudice subi, de sorte que la responsabilité du notaire ne sera pas retenue.

4. Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [R] [L] et Mme [N] [X] épouse [L], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

L’article 699 du même code dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. »

Il y a lieu d’autoriser le recouvrement direct des dépens au profit de M^e Jenny Carlhian.

S’agissant d’un conflit familial, du contexte et notamment du montant de la succession de M. [W] [L], l’équité ne justifie pas de faire application de l’article 700 du code de procédure en faveur de Mme [O] [L] épouse [J], de Mme [Z] [L] épouse [Y] ou encore de Me [C] [I], qui seront donc déboutés de leurs demandes à ce titre.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La situation entre les parties au présent litige est de toute évidence complexe ainsi qu’il ressort tant de leurs explications que des pièces produites et l’exécution provisoire aurait des conséquences excessives eu égard à la nature de l’affaire et à son contexte. Aussi, il convient d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes d’irrecevabilité soulevées par Me [C] [I] ;

PRONONCE la nullité de la vente immobilière intervenue le 12 mai 2020 pour violation de l’article 1596 du code civil ;

ORDONNE la restitution des lots 605, 721 et 722 situés commune de [Localité 17] dans un ensemble immobilier dénommé « Domaine Des Emeraudes » [Adresse 8], à la succession de M. [W] [L] ainsi que la restitution par Mme [O] [L] épouse [J] et Mme [Z] [L] épouse [Y] du prix de vente soit 120 000 € à M. [R] [L] et Mme [N] [X] épouse [L] ;

REJETTE la demande d’expulsion de M. [R] [L] et de Mme [N] [X] épouse [L] et de tout occupant de leur chef du lot 605 sis à [Localité 17] dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 12] ;

ORDONNE l’expulsion de M. [R] [L] et de Mme [N] [X] épouse [L] et de tout occupant de leur chef des lots 721 et 722 sis à [Localité 17] dans un ensemble immobilier dénommé «[Adresse 13] ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [L] et Mme [N] [X] épouse [L] à s’acquitter de toutes les conséquences fiscales et financières de la vente annulée en raison notamment de la réintégration du bien dans la succession et de la modification du montant des droits de succession ainsi que de la taxe sur la plus-value immobilière, d’un montant de 3431 € ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [L] et Mme [N] [X] épouse [L] à payer à Mme [O] [L] épouse [J] et Mme [Z] [L] épouse [Y] une indemnité d’occupation de 500 € par mois à compter du 12 mai 2020 et jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTE Mme [O] [L] épouse [J] et Mme [Z] [L] épouse [Y] de leur demande au titre du préjudice moral dirigées contre M. [R] [L] et Mme [N] [X] épouse [L] ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par Mme [O] [L] épouse [J] et Mme [Z] [L] épouse [Y] au titre de la restitution du prix de vente du bien immobilier, soit 120 000 €, avec le montant des condamnations prononcées à l’encontre de M. [R] [L] et de Mme [N] [X] épouse [L] ;

REJETTE toutes les demandes formées à l’encontre de Me [C] [I] ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [L] et Mme [N] [X] épouse [L] aux entiers dépens de l’instance ;

ACCORDE à M^e Jenny Carlhian le droit de recouvrement direct des dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de Mme [O] [L] épouse [J] et Mme [Z] [L] épouse [Y] et/ ou de Me [C] [I] et REJETTE toutes les demandes à ce titre ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT- CINQ.

La greffière, La présidente,