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TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 22 Mai 2025

N° RG 25/00022 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZA2

DEMANDEUR :

M. [M] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Fabrice WALTREGNY, avocat au barreau de VERSAILLES

DEFENDEUR :

Mme [K] [S]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : M^e WALTREGNY

Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [S]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [D] a donné à bail à Mme [K] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 15 octobre 2018, moyennant un loyer mensuel de 850€.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 25069€ a été délivré à Mme [K] [S] le 2 mai 2024. Une sommation d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs lui a été délivrée le même jour.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 mai 2024.

Devant l’absence de régularisation, M. [M] [D], par acte du 22 janvier 2025, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 23 janvier 2025, a fait assigner Mme [K] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;L’expulsion de Mme [K] [S] et de toutes personnes occupant les lieux loués ;La séquestration et le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués ;La condamnation de Mme [K] [S] à lui payer la somme de 25.862,33€ à titre de provision sur les loyers impayés dus pour la période courant de l’année 2020 jusqu’au 13 juin 2024 inclus ;La condamnation de Mme [K] [S] à lui payer la somme de 2586,23€ au titre de la clause pénale, afférente au retard du paiement des loyers ;La fixation d’une indemnité d’occupation quotidienne due par Mme [K] [S] à la somme de 55,89€ à compter du 14 juin 2024 et sa condamnation à la lui payer jusqu’à la libération complète des lieux ;La suppression du délai de deux mois visé à l’article L412-1 al. 1 du CPCE eu égard à la mauvaise foi du preneur ;La condamnation de Mme [K] [S] à lui payer la somme de 1900€ au titre des frais irrépétibles qu’il a exposés et aux dépens ;La condamnation de Mme [K] [S] aux intérêts au taux légal applicable aux dettes non-professionnelles à partir de la première mise en demeure, avec anatocisme (articles 1344-1 et 1343-2 du code civil).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mars 2025.

M. [M] [D], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 32000€. Il souligne que les règlements effectués à son profit par la CAF figurent bien aux différents décomptes. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Mme [K] [S] comparaît en personne et conteste la dette locative, indiquant que certains versements de la CAF n’ont pas été déduits de l’arriéré par le bailleur. Elle explique s’être retrouvée au RSA et que son compagnon a perdu son emploi en 2019, de sorte que le couple n’avait plus les moyens de régler le loyer. Les versements de la CAF sont suspendus depuis août 2023. Elle se dit insolvable sans aucun moyen de régler le loyer et précise avoir déposé un dossier de surendettement. Elle a en outre fait une demande de logement social.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 15 mai 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail signé par les parties doit être considéré comme un bail à usage d’habitation principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, bien que le contrat s’intitule « contrat de location libre (résidence secondaire ou logement de fonction) ». En effet, il n’est pas contesté que Mme [K] [S] réside dans ce logement depuis 2018 et qu’il constitue son habitation principale. Ainsi, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s’appliquent audit contrat.

Or, le bail d’habitation contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et à défaut de souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 10).

Par actes de commissaire de justice du 2 mai 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 25069€ au titre des loyers et charges impayés et a fait sommation d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs. Ce commandement et cette sommation, remis à étude, comportent les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [K] [S] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement et elle ne démontre pas avoir justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 3 juillet 2024, conformément au délai de régularisation le plus long, et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur le délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, ce délai ne s’appliquant pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, M. [M] [D] sollicite la suppression du délai de deux mois susmentionné.

Toutefois, aucune circonstance de l’espèce ne justifie la suppression dudit délai, dans la mesure où, d’une part, Mme [K] [S] se trouve dans les lieux en vertu d’un contrat de location signé entre les parties et, d’autre part, M. [M] [D] ne démontre pas que la locataire est de mauvaise foi, son simple maintien dans les lieux ne suffisant pas à caractériser celle-ci en l’absence notamment de tout échange de courrier entre les parties depuis le début des impayés et eu égard à la situation financière et personnelle de Mme [K] [S], qu’elle explique à l’audience.

Par conséquent, l’expulsion des occupants ne sera ordonnée, à défaut de départ volontaire des lieux, qu’à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [M] [D] produit un décompte démontrant que Mme [K] [S] reste devoir la somme de 32719€ à la date de l’audience, échéance de mars 2025 incluse.

Mme [K] [S] conteste cette somme, affirmant que certains versements de la CAF n’ont pas été déduits de la dette par le bailleur, pour autant elle n’apporte aucun élément de nature à justifier de cette allégation et il ressort des différents décomptes versés par M. [M] [D] que plusieurs versements de la CAF ont bien été déduits par celui-ci de l’arriéré.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, Mme [K] [S] sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 32719€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 25069€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 2 mai 2024, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

Il convient également de fixer à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges qui auraient été dus par la locataire au bailleur en l’absence de résiliation du bail et qu’elle sera tenue de verser à celui-ci jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé qu’au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux, de sorte qu’aucun élément ne justifie de la fixer à un montant supérieur, le bailleur ne démontrant pas l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant de l’occupation de lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de location signé entre les parties contient bien une clause intitulée « clause pénale » (article 11 des conditions générales) qui prévoit qu’en cas de non-paiement au titre du loyer ou de ses accessoires le preneur devra payer en sus des frais de recouvrement et sans préjudice de l’article 700 du code de procédure civile une indemnité de 10% de la totalité des sommes dues au bailleur, dont ce dernier demande l’application.

Or, force est de constater que cette clause s’analyse bien comme une clause pénale au sens de l’article précité et doit être en conséquence réputée comme non écrite.

Par conséquent, M. [M] [D] sera débouté de sa demande en paiement au titre de ladite clause.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [K] [S], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de rejeter la demande de M. [M] [D] au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 3 juillet 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut de justification de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs ;

ORDONNONS à Mme [K] [S] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 2] ;

DISONS que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 2], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [K] [S] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [K] [S] à payer à M. [M] [D], à titre provisionnel, une somme de 32719€ (trente-deux-mille-sept-cent-dix-neuf euros) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 18 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 25069€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 2 mai 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DISONS que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNONS Mme [K] [S] à payer à M. [M] [D], à titre provisionnel, à compter du 1er avril 2025 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

DEBOUTONS M. [M] [D] de sa demande en paiement au titre de la clause pénale, celle-ci étant réputée non-écrite ;

DEBOUTONS M. [M] [D] de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Mme [K] [S] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 22 mai 2025.

La Greffière La juge