TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

27 FEVRIER 2025

N° RG 24/01398 – N° Portalis DB22-W-B7I-SIGU

Code NAC : 50D

AFFAIRE : [F] [T], [C] [S] [D] épouse [T] C/ S.A.S. [Localité 6] PONCEAU 3

DEMANDEURS

Monsieur [F] [T], né le 7 novembre 1984 à [Localité 9] (971), de nationalité française, chef de projet informatique, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Anne-Sophie Chevillard-Buisson, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 441

Madame [C] [S] [D] épouse [T], née le 21 mars 1985 à [Localité 7] (Cameroun), de nationalité française, assistante de direction, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Anne-Sophie Chevillard-Buisson, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 441

DEFENDERESSE

S.A.S. [Localité 6] PONCEAU 3, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 537 922 973, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 11], prise en la personne de sa présidente, domiciliée en cette qualité audit siège

représentée par M^e Yves Beddouk, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 13

Débats tenus à l’audience du : 23 Janvier 2025

Nous, Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 23 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES :

Par acte notarié en date du 29 juin 2023, reçu par Maître [G] [E], notaire à [Localité 13], Monsieur [F] [T] et Madame [C] [S] [D] épouse [T] ont acquis auprès de la société [Localité 6] Ponceau 3 les lots de copropriété n° 1 à 8 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 5], à [Localité 12] (Yvelines), correspondant à huit appartements donnés à bail, en vertu de baux d’habitation meublés, moyennant le prix de total de 600 000,00 €.

L’acte authentique indique, en page 18, que le vendeur a fait procéder à des travaux de rénovation, qui se seraient limités à la modification de la façade par la pose de deux fenêtres en PVC en lieu et place des pavés de verre, et précise que ces travaux n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale de copropriété, et mentionne, en page 21, des travaux de plomberie confiés à la société O’zones selon facture du 9 janvier 2023, des travaux de peinture confiés à la société RC BTP selon facture du 27 novembre 2022, des travaux de maçonnerie et pose de cloisons placostyle et de carrelage confiés à la société Gomes Tavares selon facture du 9 novembre 2022, des travaux de démolition et maçonnerie confiés à la société UMBD selon factures des 16 août et 7 octobre 2022, et des travaux d’électricité confiés à la société RAM Elec selon facture du 30 décembre 2022.

Invoquant avoir constaté de nombreux désordres graves affectant les lots achetés, non apparents lors de la vente et dont certains rendent l’occupation des lots dangereux, Monsieur [F] [T] et Madame [C] [S] [D] épouse [T] ont, par actes de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, fait assigner la société [Localité 6] Ponceau 3 en référé expertise devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Lors de l’audience du 23 janvier 2025, Monsieur [F] [T] et Madame [C] [S] [D] épouse [T] maintiennent leurs demandes.

Après avoir constitué avocat et formulé des protestations et réserves par conclusions écrites, la société [Localité 6] Ponceau 3 ne comparaît pas.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE,

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, Monsieur [F] [T] et Madame [C] [S] [D] épouse [T] justifient, par la production d’un rapport d’expertise amiable non contradictoire de la société Istia en date du 25 janvier 2024, de devis établis par la société MPS mentionnant des problèmes d’isolation phonique et thermique des appartements, et d’un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice en date du 8 août 2024, de désordres susceptibles de donner lieu à l’encontre de la société [Localité 6] Ponceau 3 d’une action, le cas échéant, sur le fondement des articles 1643 et suivants du code civil ou des articles 1792 et 1792-1 du même code.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, Monsieur [F] [T] et Madame [C] [S] [D] épouse [T] disposent d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’ils allèguent, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Monsieur [F] [T] et Madame [C] [S] [D] épouse [T] le paiement de la provision initiale.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de Monsieur [F] [T] et Madame [C] [S] [D] épouse [T].

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort,

Donnons acte à la société [Localité 6] Ponceau 3 de leurs protestations et réserves ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons pour y procéder :

Monsieur [R] [B]

[Adresse 4]

E-mail : [Courriel 8]

Tél. fixe : 0237228511

Expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 14], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

1 se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;

2 relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux ; se prononcer sur leur date d’apparition ;

3° rechercher s’ils étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur non averti et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence des travaux réalisés par les vendeurs ;

4 en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres et malfaçons sont imputables, et dans quelles proportions ; fournir tous les éléments techniques et de fait permettant de dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériaux, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages, ou de toutes autres causes ;

5 donner son avis sur les conséquences de ces désordres et malfaçons quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique et à la consommation énergétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ; déterminer la superficie du bien et dire si un diagnostic de performance énergétique était nécessaire ;

6 dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art ;

7 à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

8 donner son avis sur les préjudices et coûts induits (notamment en matière de consommation énergétique) par ces désordres, malfaçons ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

9 rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

10 donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux, [Adresse 1] et [Adresse 5], à [Localité 12] (Yvelines) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 3 000,00 € (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Monsieur [F] [T] et Madame [C] [S] [D] épouse [T] à la Régie du tribunal judiciaire de Versailles le 13 juillet 2025 au plus tard ;

Disons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 10]) ou par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie certifiée conforme de la présente décision ;

Rappelons que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284- 1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155- 1 du même code ;

Disons que les dépens resteront à la charge de Monsieur [F] [T] et Madame [C] [S] [D] épouse [T] ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que :

— le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ;

— la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Romane Boutemy Eric Madre

Greffier Vice-président