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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 2]

[Localité 6]

[Courriel 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00527 – N° Portalis DB22-W-B7J-TEWK

JUGEMENT

DU : 18 Novembre 2025

MINUTE :

DEMANDEUR :

[H] [B]

DEFENDEUR :

[C] [N]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 18 Novembre 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DIX HUIT NOVEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 19 Septembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [H] [B]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Romain ROSSI-LANDI, avocat au barreau de PARIS, susbtitué par Maître David MINCKA

ET :

DEFENDEUR :

M. [C] [N]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffière signataire : Vanessa BENRAMDANE

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail du 30 octobre 2018, Madame [H] [B] a donné à bail à Monsieur [C] [N] un appartement situé [Adresse 5] – [Localité 6], pour un loyer mensuel de 700 euros et 50 euros de provisions sur charges.

Un premier arrêté du maire de [Localité 6] de mise en sécurité d’urgence de l’immeuble où se situe l’appartement a été pris en date du 29 décembre 2022.

Un arrêté du maire de [Localité 6] de mise en sécurité d’urgence avec interdiction d’habiter l’immeuble où se situe l’appartement a été pris en date du 22 février 2023.

A la suite de cet arrêté, Monsieur [C] [N] a quitté les lieux.

Se prévalant d’une occupation illicite, par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, Madame [H] [B] a fait assigner Monsieur [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie, aux fins de voir :

ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [N] et de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 5] – [Localité 6], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, en raison de l’interdiction d’habiter frappant l’immeuble,supprimer le bénéficie de la trêve hivernale, en application des dispositions de l’article L412-6 du code de la construction et de l’habitation,prononcer la suspension des effets de la résiliation judiciaire du bail liant Madame [H] [B] d’un part, et Monsieur [C] [N] d’autre part, et portant sur le logement sis [Adresse 5] – [Localité 6], en raison du non-paiement, par le locataire, des loyers et charges antérieurement aux arrêtés de mise en sécurité et de péril,suspendre les effets de la résiliation judiciaire du contrat de location, jusqu’à la levée de l’arrêté de péril du 22 février 2023,condamner Monsieur [C] [N] à payer à Madame [H] [B] la somme de 6 056 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,condamner Monsieur [C] [N] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 4 juin 2025.

A l’audience du 19 septembre 2025, Madame [H] [B], représentée par son avocat, fait valoir au soutien de ses demandes telles que reprises dans l’assignation, que le locataire a quitté le logement à la suite de l’arrêté de péril pris en février 2023, conformément à l’interdiction faite de vivre dans le logement. Elle déclare que Monsieur [C] [N] a réintégré l’appartement alors que l’arrêté n’est toujours pas levé et a changé les serrures.

Monsieur [C] [N], présent et non assisté, reconnaît être revenu vivre dans l’appartement faisant valoir que les travaux ayant mis en péril l’immeuble ont été réalisés. Il indique avoir été pris en charge par son assurance pendant une semaine à la suite de l’arrêté de péril puis avoir logé chez des amis, aucune proposition de relogement ne lui ayant été faite. Il précise avoir fait des travaux dans la salle de bain et avoir changé les serrures suite à un cambriolage pendant son absence. S’agissant de la dette locative, il demande des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

En vertu de l’article L.213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ».

En vertu de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation, en présence d’une interdiction temporaire d’habiter, le bail est suspendu jusqu’à la levée de l’arrêté de péril.

Au soutien de ses prétentions, Madame [H] [B] verse aux débats l’arrêté de mise en sécurité d’urgence avec interdiction d’habiter du 29 décembre 2022 et l’arrêté de mise en sécurité d’urgence avec interdiction d’habiter du 22 février 2023, lequel précise que les appartements sont interdits temporairement à l’habitation et à toute utilisation, à compter de la notification de l’arrêté et ce jusqu’à l’établissement d’un diagnostic des installations électriques et travaux de mise en conformité.

Elle produit les messages adressés à Monsieur [C] [N] pour trouver une solution de relogement.

Madame [H] [B] produit également un procès-verbal du 7 mars 2025 dressé par un commissaire de justice qui relate avoir constaté la présence de Monsieur [C] [N] dans le logement lequel a confirmé l’occuper et avoir changé les serrures.

Madame [H] [B] transmet enfin les courriers recommandés adressés à GPSEO Habitat, l’ARS et la mairie pour les informer de l’occupation de son logement malgré l’interdiction d’habiter.

Il ressort ainsi de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [C] [N], qui avait volontairement quitté les lieux à la suite de l’arrêté de mise en sécurité d’urgence, a manifestement réintégré le logement. S’il indique à l’audience être revenu dans l’appartement du fait de la réalisation des travaux de mise en conformité, il ne produit aucun élément à l’appui de ses déclarations et aucune mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble n’est versée aux débats.

En réintégrant ainsi le logement sans mainlevée de l’interdiction d’habiter, il est devenu occupant sans droit ni titre.

Ainsi, faute de départ volontaire, il sera ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du CPCE

Selon l’article L.412-1 du CPCE l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit un commandement d’avoir à quitter les lieux. Cependant ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, si les menaces, voies de fait ou contrainte ne sont pas établies par les éléments du dossier, les manœuvres et la mauvaise foi apparaissent caractérisées dès lors que Monsieur [C] [N] a reconnu avoir changé les serrures de l’appartement et occuper les lieux sans en informer la propriétaire tout en ne payant aucune contrepartie.

Dans ces conditions il sera fait droit à cette demande.

Sur la demande au titre de la trêve hivernale

Selon l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Ce texte prévoit que ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile au deuxième alinéa.

En outre, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des mêmes procédés.

En l’espèce, il est démontré l’existence de manœuvres de Monsieur [C] de sorte qu’il convient de faire droit à la demande de suppression du délai de trêve hivernale.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par la bailleresse que la dette s’élève à 6 056 euros, avant les arrêtés de mise en sécurité selon décompte arrêté à décembre 2022 (pièce n°11 de la demanderesse).

Il s’agit d’un manquement grave de Monsieur [C] [N] à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 3 juin 2025, date de l’assignation, étant précisé que les effets sont suspendus jusqu’à la date de la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité.

Sur la demande en paiement de la dette locative

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 octobre 2018 et du décompte de la créance à décembre 2022 que Madame [H] [B] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés avant les arrêtés de mise en sécurité du 29 décembre 2022 et 22 février 2023.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [N] à payer à Madame [H] [B] la somme de 6 056 euros, au titre des sommes dues au 31 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [C] [N] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il expose être sans emploi et percevoir le revenu de solidarité active à hauteur de 520 euros par mois. Il ne paraît donc pas être en mesure de régler sa dette locative.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais et honoraires exposés par elle à l’occasion de la présente instance. Monsieur [C] [N] devra en conséquence payer à la partie demanderesse la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [C] [N], partie succombante, sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition des parties par le greffe, et en premier ressort,

CONSTATE que Monsieur [C] [N] occupe sans droit ni titre les locaux situés [Adresse 5] – [Localité 6], compte tenu de l’arrêté de mise en conformité d’urgence avec interdiction d’habiter en date du 22 février 2023.

DIT que Monsieur [C] [N] doit quitter les lieux.

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [C] [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

DIT que le délai prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution est supprimé.

DIT que le bénéfice de la trêve hivernale prévu par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution est supprimé.

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 30 octobre 2018 entre Madame [H] [B] d’une part et Monsieur [C] [N] d’autre part, concernant l’appartement situé [Adresse 5] – [Localité 6], au jour de l’assignation, le 3 juin 2025.

DIT que les effets de la résiliation judiciaire du bail sont suspendus jusqu’à la date de la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité d’urgence avec interdiction d’habiter en date du 22 février 2023.

CONDAMNE Monsieur [C] [N] à payer à Madame [H] [B] la somme de 6 056 euros arrêtées au 31 décembre 2022 au titre de l’arriéré des loyers et charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [C] [N].

CONDAMNE Monsieur [C] [N] à payer à Madame [H] [B] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE Monsieur [C] [N] aux entiers dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

ORDONNE la notification de la présente décision à Monsieur le Préfet des Yvelines par les soins du secrétariat greffe du Tribunal de proximité.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Vanessa BENRAMDANE Marie WILLIG