Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2025

N° RG 24/03512 – N° Portalis DB22-W-B7I-SDTJ

Code NAC : 30C

DEMANDERESSE

La société VERSAILLES CHATEAU, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’ANTIBES sous le numéro 449 235 324 dont le siège social est situé [Adresse 5] et agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Victoire GUILLUY, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Agnès VILETTE, avocat plaidant au barreau de GRASSE.

DÉFENDERESSE

La société C AGGOUNE EURL, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 447 513 490 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître

Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉBATS :

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.

Après avoir entendu, lors de l’audience du 28 Novembre 2024, les avocats des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 novembre 2005, la SCI [Localité 7] CHATEAU a donné à bail à la société C. AGGOUNE EURL pour une durée de 9 années des locaux situés [Adresse 2] à usage de café, bar, brasserie, restaurant, traiteur, pizzeria, vente à emporter moyennant un loyer annuel de 68.602 € HT/HC.

Le bail a été renouvelé le 15 novembre 2017 et le loyer a été fixé par la Cour d’appel de Versailles à une somme de 62.518 € HT/HC.

Par acte extrajudiciaire en date du 14 novembre 2023, la société [Localité 7] CHATEAU a fait signifier à la société C. AGGOUNE EURL une demande de révision triennale de loyer de bail commercial sur le fondement des articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce.

Par courrier recommandé en date du 16 novembre 2023, la société

C. AGGOUNE EURL a fait valoir son opposition à la révision du loyer sollicitée par la bailleresse.

C’est dans ces conditions, qu’après lui avoir notifié un mémoire préalable par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 15 mars 2024, la société [Localité 7] CHATEAU a, par exploit introductif d’instance signifié le 5 juin 2024, attrait la société C. AGGOUNE EURL devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 7].

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société C. AGGOUNE EURL par lettre recommandée avec avis de réception signé le

27 novembre 2024, la société [Localité 7] CHATEAU demande

au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles R. 145-23 du Code de commerce et L. 145-38 du Code de commerce,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

— fixer le montant du loyer annuel dû par la Société C AGGOUNE EURL à la somme de 70.784 € HT/HC par an à compter du 14 novembre 2023, correspondant au loyer fixé par la Cour d’Appel de VERSAILLES après variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux,

— condamner la Société C AGGOUNE EURL à payer à la Société SCI [Localité 7] CHATEAU la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner la Société C AGGOUNE EURL aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction pour ces derniers au profit de la SELARL Lexavoué Paris-Versailles.

Elle fait valoir que :

— elle a sollicité la révision triennale du loyer en considération de la seule variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux soit une révision sans déplafonnement,

— de ce fait, il ne lui appartient pas de démontrer que les facteurs locaux de commercialité ont évolué entraînant un variation de plus de 10 % de la valeur locative,

— les conclusions du rapport du cabinet COLOMER sont erronées, l’évaluation retenue étant inférieure à sa propre fourchette basse,

— aucune baisse de fréquentation n’est à noter entre 2019 et 2023 et les loyers dans le secteur ont poursuivi leur hausse,

— le rapport qu’elle produit s’appuie sur des données incontestables,

— les locaux se situent dans une zone à fort flux de chalands,

— compte tenu de ce volume de flux, l’expert [G] conclu à un emplacement de qualité et un environnement commercial dynamique et uniforme sur la semaine,

— plusieurs commerces sont présents à proximité, les locaux se trouvent dans un secteur historique de la ville, leur visibilité, en angle, est exceptionnelle et sur le parcours des touristes entre la gare et le château,

— l’implantation est donc de grande qualité pour un commerce de restauration,

— la valeur locative estimée par Monsieur [G] est de 79.531 euros donc supérieure au plafond indiciaire.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié à la société [Localité 7] CHATEAU par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé 23 septembre 2024, la société C. AGGOUNE EURL demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L.145-33, L. 145-37, L. 145-38 et R145-20 du code de commerce,

— débouter la société [Localité 7] CHATEAU de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

— fixer le montant du loyer révisé au 14 novembre 2023 à celui actuellement en vigueur, soit à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 62.518 € (soixante-deux mille cinq cent dix-huit euros) ;

— condamner la société [Localité 7] CHATEAU à payer à la société

C. AGGOUNE unesomme de 8.000 € au titre de l’article 700 clu code

de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que :

— il découle ainsi de l’article L.145-38 du code de commerce et de la jurisprudence qu’à défaut de preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, le montant du loyer révisé « ne peut excéder» la variation indiciaire, mais que :

— si la valeur locative est inférieure au « plafond ›› indiciaire, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative si cette valeur se situe entre le montant du loyer en cours et celui du « plafond» indiciaire, et ce sans qu’il soit nécessaire de démontrer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ;

— si la valeur locative est, au surplus, inférieure au montant du loyer en cours, le loyer doit rester fixé au montant du loyer en cours.

— l’application du « plafond ›› indiciaire n’est donc ni automatique (la révision légale n’est pas une indexation), ni un droit absolu du bailleur (celui-ci, s’il souhaite le voir appliquer,doit prouver que la valeur locative est égale ou supérieur audit plafond),

— le locataire a le droit légal de refuser la révision du loyer,

— la demanderesse ne produit pas le moindre élément probant au soutien de ses prétentions,

— il reste d’une estimation faite par le cabinet COLOMER EXPERTISES que le loyer est en réalité inférieur au montant du loyer en vigueur.

MOTIFS

Sur la révision du loyer

En application de l’article L.145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

L’article L. 145-33 du même code prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l’article R. 145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé, il peut commettre toute personne de son choix pour procéder aux constatations qu’il estime nécessaires.

En l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l’indice de référence (Cour de cassation, Chambre civile 3, 6 Février 2008 – n° 06-21.983).

En l’espèce, les parties s’opposent sur la valeur locative.

Les expertises amiables versées aux débats apparaissent insuffisantes dès lors que les experts parviennent à des conclusions divergentes.

Dès lors, en l’état des pièces versées aux débats, la juridiction ne possède pas d’éléments d’appréciation suffisants pour statuer sur la révision du loyer au 14 novembre 2023, de sorte qu’il convient, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’instruction dans les termes du dispositif.

Les deux parties ayant intérêt à la détermination de la valeur locative, la consignation sera partagée par moitié.

Sur la fixation du loyer pendant l’instance

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, et pendant la durée de l’instance, le locataire est tenu de payer l’ancien loyer. Cette obligation a pour corollaire l’interdiction faite au bailleur de demander le paiement du nouveau loyer avant d’avoir obtenu soit l’accord contractuel du locataire, soit une décision judiciaire sur son montant. La juridiction peut cependant, en fonction des éléments qui lui sont fournis, fixer un loyer provisionnel, auquel cas un compte sera fait entre les parties lors de la fixation définitive.

En l’espèce, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d’éléments suffisants pour fixer le loyer provisionnel à un montant autre que celui résultant du loyer contractuel en cours.

Par conséquent, le montant du loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance, au loyer contractuel.

Sur les autres demandes

Sur le sursis à statuer

En vertu des articles 481 et 483 du code de procédure civile, le jugement mixte ne dessaisit le juge que pour la partie du principal qui est tranchée, et non pour la partie du jugement relative aux mesures d’instruction ou provisoires.

En conséquence, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il sera sursis à statuer sur les autres demandes formées par les parties et non encore tranchées.

Corrélativement, les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement avant dire droit et contradictoire rendu en premier ressort,

Avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [H] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 6]

Avec la mission de :

1/ se rendre sur les lieux situés [Adresse 2] en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués,

2/ décrire et photographier les locaux commerciaux, donner les caractéristiques des locaux et de l’activité exercée, et sauf accord écrit des parties, déterminer la surface des locaux, le cas échéant en s’adjoignant un sapiteur, dire et justifier l’application d’un coefficient de pondération,

3/ donner son avis sur la valeur locative du bail à la date du

14 novembre 2023, déterminée conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du code de commerce, étant rappelé qu’en application des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les termes de comparaison proposés devront comporter, pour chaque local, son adresse, sa description succincte, les différences constatées avec les locaux de référence (y compris s’agissant des obligations respectives des parties), les dates de fixation des prix ainsi que les modalités de cette fixation,

4/ donner son avis sur le plafond indiciaire au 14 novembre 2023 et en préciser le mode de calcul,

5/ déposer son rapport avec une version papier comportant ses annexes et une version numérisée via OPALEXE au greffe du tribunal judiciaire de Versailles service du contrôle des expertises – dans un délai de 7 mois à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises,

6/ en cas de conciliation des parties, constater que la mission est devenue sans objet et en dresser rapport dans les meilleurs délais,

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d’expertise,

Dit que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal judiciaire de Versailles, devra :

1/ accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

2/ soumettre, à l’issue de la première réunion d’expertise, au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquer aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier des opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, solliciter la consignation d’une provision complémentaire,

3/ rendre compte au magistrat chargé du contrôle des expertises de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies,

4/ impartir un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires ainsi que les documents que les parties jugeraient utiles et, à l’expiration de ce délai, aviser le juge chargé du contrôle des expertises de la carence des parties,

5/ sauf accord contraire écrit des parties, adresser à celles-ci une note de synthèse de ses observations et constatations après chaque réunion,

6/ communiquer aux parties la teneur de son rapport par un pré-rapport en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai d’un mois à l’expiration duquel l’expert achèvera son rapport en répondant aux observations des parties ; s’il n’a reçu aucune observation, il le précisera,

7/ vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis,

Subordonne l’exécution de la présente décision en ce qui concerne l’expertise à la consignation au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, régie d’avances et de recettes, par la société S.C.I. [Localité 7] CHATEAU et la société C. AGGOUNE EURL, à concurrence de 50 % chacune, d’une avance de 4.000 euros à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert, dans un délai maximum de six semaines à compter du jugement, sans autre avis,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du code de procédure civile,

Fixe le loyer provisionnel dû par la société C. AGGOUNE EURL, pour la durée de l’instance, au montant du loyer contractuel en cours,

Réserve les demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Sursoit à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ordonne la radiation de l’affaire du rôle du juge des loyers commerciaux dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

Dit qu’en vertu de l’article R. 145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le

16 JANVIER 2025, par Monsieur LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT