Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 21 MARS 2025

N° RG 23/04104 – N° Portalis DB22-W-B7H-ROBE

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [X], né le 28 décembre 1961 à [Localité 6], de nationalité français, exerçant la profession de responsable technique, demeurant [Adresse 3],

représenté par M^e Fabrice WALTREGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [Z], [V], [B] [R] épouse [X], née le 27 juillet 1960 à [Localité 7], de nationalité française, exerçant la profession d’adjointe administrativedemeurant [Adresse 3],

représentée par M^e Fabrice WALTREGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [A], [C] [O], né le 27 Novembre 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1],

représenté par M^e Marc BRESDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [P] [N] [L] épouse [O],née le 18 Mai 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1],

représentée par M^e Marc BRESDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 18 Juillet 2023 reçu au greffe le 20 Juillet 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 21 Janvier 2025, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Mars 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 15 novembre 2019, Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [R] épouse [X] (ci-après les époux [X]) ont acquis de Monsieur [T] [O] et Madame [P] [L] épouse [O] (ci-après les époux [O]) une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 4] (78).

Les acquéreurs se plaignant de vices affectant le bien leur ayant été dissimulés au moment de la vente (chaudière hors d’usage et toiture non étanche), ils ont sollicité des vendeurs, par courrier recommandé avec accusé réception du 11 février 2020, qu’ils mettent spontanément en œuvre leur garantie des vices cachés, ce que ces derniers ont refusé suivant courrier recommandé avec accusé réception du 17 février 2020.

Suivant ordonnance en date du 14 septembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant en référé a, à la demande des époux [X], désigné un expert judiciaire qui a déposé son rapport le 7 mars 2023.

A défaut de résolution amiable du litige, les époux [X] ont fait assigner les époux [O] devant le tribunal judiciaire de Versailles par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023 aux fins d’obtenir en substance la condamnation des défendeurs à les indemniser des désordres constatés.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 14 juin 2024, les époux [X] demandent au tribunal de :

A titre principal,

Condamner solidairement Monsieur [T] [O] et Madame [P] [O] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] une somme de 2.500 euros au titre de la garantie décennale portant sur la chaudière acquise par les vendeur le 1 er octobre 2016 et installée par eux,

Condamner solidairement Monsieur [T] [O] et Madame [P] [O] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] une somme de 18.000 euros au titre de la garantie décennale portant sur les travaux de couverture réalisés par l’entreprise « Petit couverture » en 2018,

A titre subsidiaire,

Condamner solidairement Monsieur [T] [O] et Madame [D] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] une somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la dissimulation active du défaut d’entretien de la chaudière,

Condamner solidairement Monsieur [T] [O] et Madame [P] [O] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] une somme de 18.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la dissimulation des travaux de toiture réalisés en 2018 et affectés de malfaçons ,

A titre infiniment subsidiaire :

Ordonner à Monsieur [T] [O] et Madame [P] [O] la restitution à Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] d’une somme de 20.500 euros sur le prix de vente de la maison à usage d’habitation vendue par acte du 15 novembre 2019 au titre de la garantie des vices cachés aff ectant la chaudière et la couverture, et les y condamner solidairement,

En tout état de cause,

Condamner solidairement Monsieur [T] [O] et Madame [P] [O] aux dépens, en ce compris les frais taxés d’expert, qui seront recouvrés directement par la SARL BARTHELEMY & WALTREGNY AVOCATS ASSOCIES.

Condamner solidairement Monsieur [T] [O] et Madame [P] [O] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [X] une somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a exposés,

Condamner solidairement Monsieur [T] [O] et Madame [P] [O] au paiement des intérêt au taux légal (dettes non professionnelles), avec anatocisme,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 19 juin 2024, les époux [O] demandent au tribunal de :

Débouter les époux [X] de toutes leurs demandes.

Les condamner à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 3840€ sur

le fondement de l’article 700 CPC.

Les condamner aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2024. L’affaire a été plaidée le 21 janvier 2025 et mise en délibéré au 21 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie décennale

Les époux [X] sollicitent la mise en œuvre de la garantie décennale concernant les vices affectant :

— la chaudière acquise par le vendeur le 1er octobre 2016 qui a dû être remplacée le 13 février 2020 suivant le compte du chauffagiste, le délai de garantie ne pouvant expirer avant le 1er octobre 2026 et la nature décennale du désordre n’étant pas contestable,

— la toiture, les opérations d’expertise ayant révélé des infiltrations consécutives à des malfaçons en couverture déjà reprises en 2018 par les vendeurs, les travaux en question relevant de la garantie décennale dès lors qu’ils ne constituent pas une réparation limitée puisqu’ils ont consisté à la réfection totale de la faîtière, au nettoyage haute pression des noues et aux remplacement et traitement des chevrons et liteaux constituant le support de la couverture et qu’il n’est pas établi qu’ils ont été réalisés dans l’attente d’une réfection totale de la toiture.

Les époux [X] ajoutent que le vice affectant la toiture provoque des infiltrations dont l’expert a relevé qu’ils nécessitaient une prise en charge urgente.

Les époux [O] font valoir que les défauts prétendus de la chaudière ne sont pas prouvés puisque les demandeurs ont fait procéder au changement de la chaudière litigieuse avant tout constat de son état, le compte rendu du chauffagiste étant dépourvu de toute force probante. Ils ajoutent que lors de leur visite le 7 décembre 2019, la chaudière s’est remise en route ; que la bonne foi en matière contractuelle exigeait que les époux [X] les informent au vu du compte rendu de leur entreprise pour leur permettre de faire constater ou pas le vice ;que la chaudière fonctionnait le jour de la vente.

Ils précisent que l’installation d’une chaudière ne relève pas de la garantie décennale.

S’agissant des désordres affectant la toiture, les époux [O] exposent avoir informé les époux [X] des travaux réalisés par des entreprises antérieurement à la vente pour le remplacement de la chaudière et pour quelques travaux de réparation sur la toiture, ce qui a été confirmé par l’expert judiciaire. Ils font valoir que ces travaux très limités ne relèvent pas de la garantie décennale.

***

Suivant l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 du même code précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage : (…)

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

*sur la chaudière

L’article 1792-2 du même code dispose que la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

La Cour de cassation jugeait, avant 2017, que l’impropriété à destination de l’ouvrage, provoquée par les dysfonctionnements d’un élément d’équipement adjoint à la construction existante, ne relevait pas de la garantie décennale des constructeurs.

Puis, elle a procédé à un revirement de jurisprudence la conduisant à considérer que les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relevaient de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendaient l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

Mais par un arrêt du 21 mars 2024, la Cour de cassation a procédé à un nouveau revirement de jurisprudence la conduisant à considérer désormais que si les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l’assurance obligatoire des constructeurs.

La jurisprudence nouvelle s’applique aux instances pendantes devant les juridictions du fond dès lors qu’elle ne porte pas d’atteinte disproportionnée à la sécurité juridique ni au droit d’accès au juge.

En l’espèce, les désordres de la chaudière allégués par les époux [X] ne relèvent pas de la garantie décennale. Il s’agit en effet d’un élément d’équipement que les vendeurs ont fait remplacer le 31 décembre 2016, suivant facture versée aux débats, dont il n’est pas prétendu qu’il fait indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert de l’immeuble. Il n’est pas non plus prétendu que la chaudière constitue en elle-même un ouvrage.

La demande d’indemnisation des époux [X] relative à la chaudière ne peut prospérer sur le fondement de la garantie décennale.

*sur la toiture

Il est jugé qu’entrent dans le champ de l’article 1792 du code civil des travaux de réparation d’une toiture s’ils comportent l’apport à la toiture et à la charpente d’éléments nouveaux, tels que chevrons, voliges, liteaux et panne faîtière.

Un immeuble, qui n’est pas hors d’air et hors d’eau, est impropre à sa destination.

En l’espèce, l’expert judiciaire relève :

« Concernant les infiltrations d’eau en combles, (…) elles sont consécutives à des malfaçons en couverture. (…) des infiltrations d’eau avaient déjà eu lieu en 2018 et sur commande de Mr [O], un Artisan PETIT est intervenu pour effectuer, selon facture du 23.10.2018, des reprises en couverture et des réfections de placo et peinture en combles. De tels travaux PETIT n’ont manifestement pas été satisfaisants. »

Il résulte de la facture de l’entreprise PETIT COUVERTURE qu’il a notamment été procédé à la pose de nouveaux chevrons et liteaux.

Il est ainsi justifié de l’apport à la toiture d’éléments nouveaux. Ces travaux entrent donc bien dans le champ d’application de l’article 1792 du code civil.

Si l’expert a uniquement relevé, considérant que la notion d’impropriété à destination sortait de son cadre de compétence, que les infiltrations avaient engendré des désagréments dans les chambres du 1er étage, il a retenu qu’il était urgent d’entreprendre la réfection de la couverture afin de mettre fin aux infiltrations d’eau.

L’urgence à entreprendre les travaux établit la gravité du défaut d’étanchéité affectant l’immeuble et partant son impropriété à sa destination.

Les époux [X] sont dès lors bien fondés à actionner les époux [O] sur le fondement de la garantie décennale au titre des travaux de réfection de la toiture qu’ils ont fait réaliser.

L’expert judiciaire a estimé le coût des travaux de reprise des désordres à 16.500 euros correspondant à la réfection de la toiture (12.500 euros selon devis actualisé avec indice BT01 à novembre 2022) et à la réfection des enduits et peinture en combles (4.000 euros). Ces montants ne sont pas contestés par les défendeurs.

Les époux [X] ne justifiant pas d’un surcoût de 1.500 euros correspondant à l’actualisation sollicitée, les époux [O] seront condamnés à payer aux époux [X] la somme de 16.500 euros.

Les époux [X] seront déboutés de leur demande de condamnation solidaire faute de motivation au soutien de cette demande, la solidarité ne se présumant pas.

Sur le dol et la garantie des vices cachés

Les époux [X] considèrent avoir été victimes de dol de la part des vendeurs dès lors que ces derniers se sont abstenus de les aviser du fait que la chaudière n’était pas entretenue depuis sa pose mais ont, de surcroît, menti en présentant au diagnostiqueur un faux contrat d’entretien. Ils font valoir que ces manœuvres dolosives ont eu pour effet d’induire la croyance par eux que le système de chauffage était sain et entretenu.

Ils invoquent par ailleurs la garantie des vices cachés considérant que les vendeurs avaient connaissance du défaut d’entretien de la chaudière qu’ils ont sciemment dissimulé par une fausse déclaration au diagnostiqueur.

Les époux [O] répondent que l’indication par le diagnostiqueur qu’il existerait un contrat d’entretien résulte d’une erreur de sa part dont ils ne sont en rien responsables.

Ils ajoutent qu’en tout état de cause, faute de désordre prouvé, l’action ne pourrait pas prospérer ni sur le fondement du dol ni sur celui de la garantie des vices cachés.

***

Suivant l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article1641du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il est ainsi constant qu’une clause d’exclusion peut valablement être insérée au sein des actes de vente et exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés prévue par l’article 1641 du code civil. Toutefois, celle-ci doit être écartée lorsque les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur, en application de l’article 1645 du code civil.

Suivant l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’expert judiciaire indique ne pas avoir établi de constat sur le dysfonctionnement de la chaudière dans la mesure où la chaudière a été démontée et remplacée en décembre 2019 avant l’ordonnance de mission d’expertise.

Les époux [X] produisent le compte rendu de visite du chauffagiste qu’ils ont fait intervenir le 12 décembre 2019 suite à la panne de la chaudière. Ce dernier relève :

« Vu défaut extracteur et capteur de pression.

pas de pièces dispo chez les fournisseurs, sortie ventouse non conforme.

voir pour remplacement de chaudière (faire devis). »

Force est de constater que ce compte rendu évoque un défaut affectant l’extracteur et le capteur de pression ainsi qu’une non conformité de la sortie ventouse et non pas un défaut d’entretien. Le fait que les époux [O] aient admis dans le cadre des échanges pré-contentieux ne pas avoir souscrit de contrat d’entretien de la chaudière alors que le diagnostiqueur a indiqué s’être fait présenter un tel contrat n’établit pas pour autant que la panne de la chaudière est consécutive à un défaut d’entretien.

Les époux [X] ne peuvent utilement soutenir, en l’absence de tout autre élément produit, avoir été victimes de manœuvres dolosives de la part des vendeurs sur l’état d’entretien de la chaudière.

La demande d’indemnisation des époux [X] ne peut prospérer sur le fondement du dol.

Ils sont tout aussi mal fondés à invoquer la garantie des vices cachés dès lors que leur demande repose également sur le défaut d’entretien de la chaudière dont ils affirment sans preuve qu’il serait à l’origine de sa défaillance.

Il convient donc de débouter les époux [X] de leur demande d’indemnisation se rapportant à la chaudière.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les époux [O] succombant à la présente instance, ils seront condamnés in solidum aux dépens comprenant les frais d’expertise en application de l’article 696 du code de procédure civile lesquels seront recouvrés directement par la SARL BARTHELEMY & WALTREGNY AVOCATS ASSOCIES conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [O] seront également condamnés in solidum à payer aux époux [X] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [T] [O] et Madame [P] [L] épouse [O] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [R] épouse [X] la somme de 16.500 euros au titre des travaux de reprise des désordres liés à la toiture,

DEBOUTE Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [R] épouse [X] de leur demande relative à la chaudière ainsi que toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [O] et Madame [P] [L] épouse [O] au paiement des dépens, comprenant les frais d’expertise, lesquels seront recouvrés directement par la SARL BARTHELEMY & WALTREGNY AVOCATS ASSOCIES,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [O] et Madame [P] [L] épouse [O] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [Z] [R] épouse [X] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [T] [O] et Madame [P] [L] épouse [O] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit,

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 21 MARS 2025 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT