TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

27 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/03269 – N° Portalis DB22-W-B7I-SB56

Code NAC : 30B

EJ

DEMANDERESSE :

La société BEAUTYBOX BY AT, société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 902 987 122 dont le siège social est situé [Adresse 8] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Bruno WEIL du cabinet WEIL & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société FONCIERE 2, société civile immobilière à capital variable immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 422 006 353 dont le siège social est situé [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Valérie YON de la SCP GAZAGNE & YON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Sabine CHASTAGNIER du cabinet BRAULT & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 29 Mai 2024 reçu au greffe le 31 Mai 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 16 Septembre 2025, Monsieur JOLY Premier Vice-Président Adjoint et Madame CELIER-DENNERY,

Vice-Présidente siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord

des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 13 Novembre 2025 prorogé au 27 Novembre 2025 pour surcharge magistrat.

MAGISTRATS AYANTS DÉLIBÉRÉS :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

EN PRÉSENCE DE : Madame [S] [U], auditrice de justice

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 septembre 2021, la SCI FONCIERE 2, propriétaire du centre commercial des Grandes Terres à Marly le Roi (78) a donné à bail des locaux situés au N°740 dudit centre commercial à la société BEAUTYBOX BY AT (alors en cours d’immatriculation) pour y exploiter une activité de soins de beauté moyennant un loyer annuel de base de 24.000 euros HT/HC payable trimestriellement et d’avance.

Par avenant du 13 novembre 2021, les parties ont convenu de fixer la date de livraison du local au 29 octobre 2021, date valant prise d’effet du bail.

Par avenant du 25 mai 2022, les parties ont convenu de prolonger la période de franchise de loyer jusqu’au 26 février 2022.

La société BEAUTYBOX BY AT a, suite à un emprunt, engagé des travaux en octobre 2021 puis débuté son exploitation au 26 février 2022.

Invoquant des paiements irréguliers, la bailleresse a fait délivrer le 9 juin 2023 à sa locataire une sommation de payer ne visant pas la clause résolutoire pour un montant de 33.669,11 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au

1er juin 2023.

La société BEAUTYBOX BY AT a opposé à la bailleresse des nuisances occasionnées par des travaux et il s’en est suivi des échanges entre les parties qui n’ont toutefois pas abouti à un accord.

C’est ainsi que le 15 décembre 2023, le conseil de la société BEAUTYBOX BY AT a adressé un courrier à la Bailleresse, accompagné d’un projet de protocole transactionnel, en lui proposant la résiliation amiable du Bail au 2 janvier 2024 et l’abandon de la dette locative s’élevant à la somme de 65.470,54 euros.

Ces propositions n’ont pas été prises en considération par la société

FONCIERE 2.

Le 30 octobre 2023, la société BEAUTYBOX BY AT signait un nouveau bail avec la société CLUB DEAL MLR prenant effet au 1er novembre 2023 pour des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 11] (78), également pour y exploiter un salon de beauté.

Le 29 mai 2024, la société FONCIERE 2 faisait délivrer à la société BEAUTYBOX BY AT un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 78.272,02 euros (70.794,58 euros au titre de l’arriéré de loyer et charges, 7.079,46 euros au titre de la clause pénale et 397,98 euros pour le coût de l’acte), selon un décompte annexé et arrêté au 16 mai 2024 incluant l’échéance du deuxième trimestre 2024.

C’est dans ce contexte que la société BEAUTYBOX BY AT a, par acte extrajudiciaire du 29 mai 2024, fait assigner la société FONCIERE 2.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 22 avril 2025, la société BEAUTYBOX BY AT demande au tribunal de :

— Ordonner la résiliation du bail commercial conclu entre les parties le

7 septembre 2021 aux torts exclusifs de la société FONCIERE 2 au

2 janvier 2024, date de demande d’une résiliation amiable du contrat ;

— Condamner la société FONCIERE 2 au paiement à la société BEAUTYBOX BY AT de la somme de 101.527 euros à titre d’indemnité de privation de jouissance paisible, laquelle viendra se compenser partiellement avec le montant de la dette locative arrêtée à la date de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, soit 65.470,54 euros le 2 janvier 2024 ;

— Condamner la société FONCIERE 2 au paiement à la société BEAUTYBOX BY AT de la somme de 6.000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— Débouter la société FONCIERE 2 de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner la société FONCIERE 2 au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner la société FONCIERE 2 au paiement des entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 6 juin 2025, la SCI FONCIERE 2 demande au tribunal de :

• Déclarer irrecevable et mal fondée la société BEAUTYBOX BY AT en ses demandes et l’en débouter ;

• Recevoir la société FONCIERE 2 en ses demandes reconventionnelles ;

Y faisant droit,

• Débouter la société BEAUTYBOX BY AT de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre les parties le 7 septembre 2021 aux torts exclusifs de la société FONCIERE 2 au 2 janvier 2024 ;

• Débouter la société BEAUTYBOX BY AT de sa demande d’indemnisation pour privation de jouissance paisible à hauteur de 103.597,54 € ;

• Débouter la société BEAUTYBOX BY AT de sa demande de remise de

dette ;

• Débouter la société BEAUTYBOX BY AT de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

Reconventionnellement,

• Constater que la société BEAUTYBOX BY AT n’a pas déféré, dans le délai d’un mois qui lui était imparti, à la sommation avec commandement visant la clause résolutoire du 29 mai 2024, et qu’elle persiste à enfreindre les clauses et conditions du bail qui lui a été consenti ;

• Constater que la société BEAUTYBOX BY AT n’a pas repris l’exploitation du Local n°740 situé [Adresse 5] [Adresse 10] à [Localité 13] ;

• Constater que la société BEAUTYBOX BY AT n’a pas procédé au règlement intégral des causes de la sommation avec commandement visant la clause résolutoire du 29 mai 2024 dans le délai d’un mois ;

• Prendre acte que la société BEAUTYBOX BY AT reconnait être redevable d’une dette locative de 65.470,54 € au 2 janvier 2024 ;

En conséquence,

• Constater à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 7 septembre 2021, à compter du 29 juin 2024 et dès lors la résiliation de plein droit du bail à cette date ;

• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du

7 septembre 2021 aux torts et griefs exclusifs de la société BEAUTYBOX BY AT à compter de la présente décision à intervenir ;

En tout état de cause,

• Condamner la société BEAUTYBOX BY AT à payer à la société

FONCIERE 2, à titre d’arriéré de loyers/indemnités d’occupation, charges et accessoires impayés au 28 mai 2025 la somme de 106.228,41 € (CENT SIX MILLE DEUX CENT VINGT-HUIT EUROS ET QUARANTE-ET-UN CENTIMES), sauf à parfaire, et sous réserve de la fixation de l’indemnité d’occupation ;

• Condamner la société BEAUTYBOX BY AT à payer à la société

FONCIERE 2, au titre de la clause pénale, la somme de 10.622,84 € (DIX MILLE SIX CENT VINGT-DEUX EUROS ET QUATRE-VINGT-QUATRE CENTIMES), sauf à parfaire ;

• Condamner la société BEAUTYBOX BY AT à payer à la société

FONCIERE 2 un intérêt fixé conventionnellement au taux légal en vigueur à la date d’exigibilité, majoré de 600 points, sans que cette majoration puisse valoir délai de règlement ;

• Ordonner l’expulsion de la société BEAUTYBOX BY AT ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 6] [Localité 12] [Adresse 1], Local n°740, au besoin avec le concours de la [Localité 9] Publique ;

• Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il lui plaira de désigner, et ce aux frais, risques et périls de la société BEAUTYBOX BY AT, en garantie des réparations locatives et indemnités d’occupation qui pourraient être dues ;

• Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société BEAUTYBOX BY AT à compter de la date de résiliation du bail, au montant du loyer majoré de 50 %, et augmenté des charges et accessoires, et condamner la société BEAUTYBOX BY AT au paiement de la somme fixée jusqu’à la libération des locaux ;

• Juger que la somme versée à titre de dépôt de garantie restera acquise au bailleur à titre d’indemnité ;

• Débouter la société BEAUTYBOX BY AT de toute éventuelle demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais qui pourrait être formulée ;

• Juger, si par extraordinaire le Tribunal octroyait à la société BEAUTYBOX BY AT des délais de paiement, qu’à défaut de paiement à la date fixée par la décision d’un seul terme exigible au titre de la créance arriérée comme à défaut de paiement d’un seul terme des loyers et charges courants à la date fixée par le Tribunal, la clause résolutoire du bail sera acquise et l’expulsion pourra être poursuivie sans délai, le bailleur pourra en outre exiger de plein droit le paiement immédiat sans qu’aucune mise en demeure ou formalité ne soit nécessaire ;

• Débouter la société BEAUTYBOX BY AT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

• Rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit et qu’elle est en l’espèce parfaitement compatible avec la nature de l’affaire ;

• Condamner la société BEAUTYBOX BY AT en tous les dépens en ce compris le coût des constats des 31 janvier 2024 et 4 juillet 2024, de la sommation avec commandement visant la clause résolutoire du 29 mai 2024, de la levée de l’état des inscriptions de privilèges et de nantissements, dont distraction au profit de Maître Valérie YON, Avocat au Barreau de Versailles ;

• Condamner la société BEAUTYBOX BY AT au paiement de la somme de 5.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de la société FONCIERE 2

Sur le manquement de la bailleresse à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible

La société BEAUTYBOX BY AT fait valoir que :

— dès octobre 2022, la bailleresse a fait effectuer de nouveaux travaux entraînant la fermeture partielle du centre commercial rendant le local inaccessible aux clients et des dommages sur la vitrine du local ;

— en avril 2023, la SCI FONCIERE 2 a procédé à la pose d’un étayage pour soutenir la toiture qui menaçait de s’effondrer ;

— en septembre 2023, la dépose du bitume du centre commercial entraînait un dégât des eaux dans le local exploité ;

— ces travaux ne figurent pas sur l’état prévisionnel des travaux pour 2023 tel qu’annexé au contrat de bail commercial ;

— contrairement à ce qui est allégué par la bailleresse, l’état prévisionnel annexé au bail ne revêt qu’une valeur informative et est de plus déconnecté de la réalité des travaux ;

— les interventions de la bailleresse notamment la pose d’un étayage en avril 2023 et la dépose du bitume en septembre 2023 ne figurent pas dans ledit état prévisionnel des travaux ;

— les travaux mentionnés dans l’état prévisionnel sont sans commune mesure avec les travaux réellement menés ;

— elle n’a pas été informée de l’impact concret de ces travaux sur son activité, notamment les dégâts causés au local ;

— les dispositions de l’article 8.1.2.6 du bail stipulent que les travaux non prévus par l’état prévisionnel doivent découler de la force majeure ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

— les travaux montrent que le local n’était pas en état dès la signature du bail ce que la jurisprudence considère comme un manquement grave justifiant la résiliation aux torts exclusifs du bailleur ;

— les travaux réalisés par la bailleresse ont directement affecté l’exploitation (fissures, moisissures, dégât des eaux), l’accessibilité et la visibilité du local, entraînant une baisse de la clientèle ;

— de telles perturbations vont au delà des aléas économiques acceptés par le preneur ;

— ces éléments sont constitutifs d’un trouble de jouissance imputable au bailleur et contraire à l’article 8.1.2.4 du bail ;

— ils ont eu un grave impact sur le résultat de la société.

La bailleresse fait valoir que :

— la société locataire a accepté les dispositions du bail suivantes :

« Le Preneur déclare par ailleurs accepter toutes les conséquences résultant des particularités d’un centre commercial et notamment de l’importance et des caractéristiques de ses Parties Communes indispensables au bon fonctionnement de l’ensemble, qui entraînent des prestations et charges différentes de celles d’un ensemble immobilier d’habitation ou d’un commerce traditionnel indépendant »

« Le Preneur devra souffrir et laisser faire sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, tous travaux de réparation et d’amélioration en ce compris les travaux d’amélioration des performances environnementales que le Bailleur serait amené à faire exécuter dans les Locaux, les parties et éléments communs ou à usage commun qu’elles qu’en soient la nature et la durée, cette dernière excédât-elle vingt et un jours, par dérogation à l’article 1724 du Code Civil »

« Le Bailleur, les propriétaires du Centre et/ou de l’Ensemble Immobilier, ou leurs substitués, pourront, s’ils l’estiment nécessaire, interdire l’accès de tout ou partie des Parties Communes, placer des bornes privées ou prendre toute mesure à cette fin. De même ils pourront en tout temps fermer temporairement tout ou partie des Parties Communes où ils jugeront nécessaire d’effectuer des surélévations, des additions de constructions, des réparations, des changements ou modifications » (art. 8.1.2.2).

« En outre, le Preneur reconnaît expressément que des travaux non prévus dans cet état découlant notamment de règlementations nouvelles ou d’injonctions administratives ou de la force majeure seront susceptibles d’être réalisés par le Bailleur. De même, la nature de certains travaux est susceptible d’évoluer en fonction des motifs précités.

Il est ainsi rappelé au Preneur que les états des travaux susmentionnés n’ont qu’une valeur informative. Le Preneur renonce donc d’ores et déjà à tout recours contre le Bailleur à ce titre » (art. 8.1.2.6 ).

— ces dispositions sont corroborées par celles de l’état prévisionnel annexé au bail expressément acceptées par le preneur :

« Les données figurant dans cet état sont fournies à titre strictement indicatif.

A ce titre, le Bailleur ne peut garantir que :

— Les travaux prévus à ce jour seront exécutés en tout ou partie, le Bailleur conservant la possibilité de reporter ou d’annuler l’engagement de travaux excédant son obligation d’entretien ;

— Les travaux prévus à ce jour seront effectivement réalisés selon le calendrier et le coût prévisionnels ;

— D’autres travaux, non identifiés à ce jour ou devenus nécessaires au cours des trois (3) années à venir, ne devront pas être réalisés.

Le Preneur déclare que le contenu de cet état n’a pas été déterminant de son consentement à la conclusion du présent bail et qu’il est parfaitement informé du caractère indicatif des données fournies ».

Elle ajoute que la dépose de bitume réalisée en septembre 2023 fait partie des travaux d’étanchéité prévus par l’état prévisionnel lui-même, sous le poste «étanchéité globale du site» et que la pose d’un étayage en avril 2023, correspond à des travaux devenus nécessaires et urgents, ne pouvant donc par définition être prévus par l’état prévisionnel.

Elle argue qu’aucun manquement contractuel ne saurait être reproché au bailleur sur la base de l’état prévisionnel des travaux puisque celui-ci, de l’aveu même du preneur, a une valeur purement indicative.

En réponse aux moyens de la société BEAUTYBOX BY AT sur la clause de souffrance, elle fait valoir que si celle-ci ne peut conduire à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance, le caractère anormal de la gêne apportée à la jouissance du preneur relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, et qu’il appartient donc au preneur de démontrer le caractère prétendument anormal de la gêne apportée à la jouissance, tant sur la durée des travaux que sur l’impossibilité totale de poursuivre l’exploitation de l’activité commerciale.

Elle souligne à cet égard que les procès-verbaux de constat versés tant par la demanderesse que par elle-même démontrent que non seulement les locaux étaient accessibles durant les travaux, mais, également, que les commerçants voisins exploitaient effectivement leur locaux.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Les parties s’accordent sur le fait que l’état prévisionnel des travaux annexé au bail n’a qu’une valeur indicative de sorte que la société BEAUTYBOX BY AT ne peut, sans se contredire, reprocher à la bailleresse d’avoir entrepris des travaux non mentionnés dans ledit état prévisionnel. En effet cet élément à le supposer avéré ne saurait constituer en lui même une faute contractuelle.

Par ailleurs et ainsi que le reconnaît la bailleresse elle-même, la clause de souffrance insérée au bail n’est pas de nature à l’exonérer de son obligation de délivrance.

En effet, une telle clause est d’interprétation stricte et ne saurait faire disparaître la prestation du bailleur en entraînant l’impossibilité totale pour le preneur d’utiliser les locaux loués ou encore leur modification substantielle.

Au cas d’espèce, le preneur reproche au bailleur des travaux en octobre 2022, avril 2023 et septembre 2023.

S’agissant des travaux d’octobre 2022, la société BEAUTYBOX BY AT produit au soutien de ses allégations un courrier de son conseil adressé à la bailleresse le 19 juin 2023 d’où il ressort que des travaux ont débuté en octobre 2022 et ont abouti à la fermeture du passage au sein duquel la boutique est installée, ce qui s’est traduit par la réduction voire l’absence de clientèle pendant toute la période de la fermeture ainsi qu’à un sinistre portant sur la vitrine de la boutique.

S’agissant des travaux d’avril 2023, il est reproché à la bailleresse d’avoir fait poser un étayage pour soutenir la toiture qui menaçait de s’effondrer compte tenu de fissures apparues sur la vitrine du local loué.

La demanderesse produit à ce sujet un constat de commissaire de justice en date du 20 avril 2023 faisant apparaître, outre la présence de matériel de travaux et d’étayages de la toiture à l’extérieur du local :

— une importante fissure sur la devanture du local ;

— de nombreuses fissures en haut de la porte d’entrée ;

— diverses petites fissures longeant en hauteur l’entrée ;

— deux fissures au plafond.

Pour ce qui concerne les travaux de septembre 2023, la société BEAUTYBOX BY AT fait valoir qu’ils ont entraîné un dégât des eaux dans le local donné à bail. Elle verse aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023 d’où il résulte que des travaux sont en cours sur l’allée piétonne desservant le local, le bitume ayant été déposé. Il est également constaté au sous-sol aménagé en plusieurs pièces de soins un goutte à goutte au plafond ainsi que d’importantes moisissures, de l’eau au sol et un décollement de la plinthe.

Force est de constater que le courrier du conseil de la demanderesse du

20 avril 2023 ne fait pas état d’une impossibilité totale d’exploitation et ne donne aucun renseignement sur la durée des travaux. Par ailleurs, il résulte des constats de commissaire de justice établis à la demande de la société preneuse que les travaux ont entraîné une gêne ponctuelle relativement importante mais sans qu’il soit possible d’en déduire ni une impossibilité d’exploitation du fonds ni la durée exacte des inconvénients générés par les travaux incriminés.

De plus comme le fait valoir la bailleresse, les travaux menés en avril 2023 avaient justement pour objet de respecter l’obligation de délivrance mise à sa charge.

S’agissant du moyen de la société BEAUTYBOX BY AT selon lequel les travaux réalisés par la société FONCIERE 2 viennent démontrer que le local n’était pas en état au moment de la signature du bail ce qui constitue un manquement du bailleur justifiant la résiliation à ses torts exclusifs, il s’analyse en une affirmation non démontrée dans la mesure où aucun élément du dossier ne permet d’étayer la thèse d’un lien entre l’état du local loué en septembre 2021 et la nécessité de poser un étayage en avril 2023 ou le dégât des eaux constaté en septembre 2023. A cet égard, le raisonnement du preneur qui consiste à dire que si des travaux ont été nécessaires en cours d’exploitation c’est que le local était impropre à son usage à la date de signature du bail ne peut être accueilli.

Sur le caractère de contrat d’adhésion du bail allégué par la société BEAUTYBOX BY AT

La société BEAUTYBOX BY AT fait valoir que :

— prétendument intuitu personae, le contrat s’avère en réalité léonin sur de nombreux points tels que :

— « Une durée ferme de six ans ;

— Un usage exclusif pour le preneur mais aucun engagement d’exclusivité pour le bailleur ;

— Un contrôle du chiffre d’affaires du preneur par le bailleur ;

— Une clause exonératoire de responsabilité du bailleur pour l’accomplissement de travaux spécifiques ;

— Une obligation d’effectuer tous travaux d’entretien et de réparation à l’exclusion de ceux prévus par l’article 606 du Code civil pour le preneur ;

— Une obligation d’effectuer tous travaux de mise ou de maintien en

conformité ;

— Une obligation d’exploitation effective et normale sans fermeture annuelle ;

— L’interdiction de la cession du droit au bail, sauf via cession du fonds de commerce, sous réserve que le cessionnaire soit agréé par le bailleur ;

— L’interdiction de toute sous-location ;

— L’obligation pour le preneur de financer la promotion, l’animation et la communication du centre commercial, alors qu’il ne s’agit que d’une simple faculté pour le bailleur sans « aucun engagement sur l’existence, le montant et la pérennité de ce type de contribution » ;

— Une clause exonératoire de responsabilité du bailleur en matière de surveillance des locaux ;

— Une clause de renonciation à recours du preneur contre le bailleur rédigée en des termes particulièrement larges ;

— Une clause résolutoire rédigée « au seul profit » du bailleur ;

— La renonciation des parties au bénéfice de l’exception d’inexécution, de l’exécution forcée en nature, de la réduction du prix et de la résolution du contrat, pourtant d’ordre public.

La société BEAUTYBOX BY AT soutient en conséquence que la bailleresse a ainsi rédigé un contrat d’adhésion dont certaines clauses sont contraires à l’ordre public. Elle argue que la société FONCIERE 2 a cru pouvoir s’abstenir de répondre à ses tentatives de résolution amiable et à sa recherche de solutions raisonnables face aux troubles de jouissance rencontrés et ajoute que de ce fait, le refus de la bailleresse de répondre à ces démarches associé à l’impact des travaux sur l’activité du salon de beauté justifie pleinement la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur.

La bailleresse fait valoir que :

— les clauses critiquées sont d’usage en la matière et parfaitement admises par la jurisprudence ;

— elle a accordé à sa locataire une franchise de loyers de 3 mois à compter de la prise d’effet du bail, finalement portée à 4 mois, ainsi qu’un allégement sur le montant du loyer pendant les deux premières années ;

— le bail conclu est un contrat de gré à gré dont l’ensemble des clauses lient les parties.

L’article 1171 du code civil dispose que dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, est réputée non écrite.

L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation.

En l’espèce, la demanderesse ne produit aucun élément pour démontrer que les clauses qu’elle reproche à la Bailleresse d’avoir inséré dans le bail n’auraient pas été négociables.

En outre, il ne saurait être considéré que lesdites clauses occasionnent un déséquilibre significatif au détriment de la locataire étant observé que celle-ci a bénéficié aux termes des articles 10.1 et 10.2 du bail d’une franchise de loyer de trois mois et d’un allégement de loyer de 4.000 euros pour la première année du bail et de 2.000 euros pour la deuxième année, les montants de ces réductions étant imputés par quart sur chaque appel trimestriel.

Enfin, comme la [Localité 4] le fait valoir à juste titre, les clauses litigieuses sont courantes en la matière et la demanderesse ne précise pas lesquelles seraient contraires à l’ordre public ni pour quel motif.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que la demanderesse ne justifie pas du bien fondé de sa demande de résiliation judiciaire aux torts exclusifs de la société FONCIERE 2 et sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de réparation du trouble de jouissance paisible

La société BEAUTY BOX AT fait valoir :

— qu’elle a été empêchée d’exploiter son fonds de commerce en raison des travaux imprévus et des dégâts matériels occasionnés par la bailleresse ;

— que la diminution de la clientèle et les pertes financières sont directement liées à ces troubles de jouissance ;

— que son préjudice s’élève à la somme de 101.527 euros (correspondant à une somme de 63.400 euros empruntée pour lancer l’exploitation de son fonds et à une somme de 38.127 euros de travaux réalisés en pure perte dans le local donné à bail) dont elle demande la compensation avec son arriéré locatif de 65.470,54 euros.

La société FONCIERE 2 fait valoir que la société preneuse est particulièrement malvenue de se plaindre d’un préjudice de jouissance alors qu’elle s’est affranchie des stipulations contractuelles et que son solde locatif est constamment débiteur depuis le début du bail. Elle ajoute que la société BEAUTYBOX BY AT échoue à rapporter la preuve d’une faute contractuelle du bailleur et qu’elle ne démontre pas davantage un lien de causalité entre le préjudice qu’elle invoque et les prétendues fautes du bailleur.

Ainsi que précédemment exposé, la société BEAUTYBOX BY AT n’apporte pas d’éléments de nature à établir la durée des travaux litigieux ni l’étendue des inconvénients en résultant pour son exploitation.

Au surplus, elle invoque un exercice déficitaire à hauteur de 46.357,11 euros pour l’exercice portant sur la période du 1er septembre 2021 au 30 juin 2022 antérieure aux travaux qu’elle reproche au bailleur et un déficit bien moindre (3.561 euros) pour le deuxième exercice. Dans ces conditions aucun lien de causalité ne peut être retenu entre les travaux et les résultats déficitaires de l’exploitation de l’institut de beauté.

En conséquence de ce qui précède, la société BEAUTYBOX BY AT sera déboutée de ses demandes de réparation du trouble de jouissance paisible.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

La société BEAUTYBOX BY AT fait valoir que la bailleresse doit être condamnée à lui restituer le montant de son dépôt de garantie de 6.000 euros.

La société FONCIERE 2 fait valoir que conformément aux dispositions de l’article 6-1 du bail, « dans le cas de résiliation du Bail par suite d’inexécution de ses conditions pour une cause quelconque imputable au Preneur, ledit dépôt restera acquis au Bailleur au titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tout autre ».

Cette clause doit s’analyser comme une clause pénale qui ne présente pas de conséquences excessives pour la locataire.

Il sera fait droit à la demande de la bailleresse sur ce point qui sera donc autorisée à conserver le dépôt de garantie de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de la société FONCIERE 2

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il résulte de l’article 20 du bail conclu entre les parties qu'« à défaut pour le preneur de payer exactement un seul terme ou fraction de terme de loyer,.le Bail sera si bon semble au bailleur au seul profit duquel la présente clause est stipulée résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après la signification d’un commandement de payer ou une mise en demeure d’exécuter visant la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration dudit délai ».

Le 29 mai 2024, la société FONCIERE 2 a fait délivrer à la société BEAUTYBOX BY AT une sommation avec commandement de payer visant la clause résolutoire au regard d’une dette locative en principal de 70.794,58 euros.

Il résulte des décomptes ultérieurs versés aux débats par le bailleur que la dette locative visée au commandement n’a pas été régularisée.

En conséquence, il y a lieu de considérer que la clause résolutoire est acquise depuis le 30 juin 2024 sans qu’il y ait lieu de statuer sur le moyen soulevé par la Bailleresse en ce qui concerne l’infraction du preneur résultant de l’inexploitation des locaux donnés à Bail.

Le bail étant résilié du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société BEAUTYBOX BY AT suivant les modalités figurant au dispositif.

Sur la demande de condamnation à paiement

Les articles 1103 et 1104 du code civil soulignent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

De plus, l’article 1728 du code civil rappelle que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

La société FONCIERE 2 verse aux débats un décompte arrêté au 28 mai 2025 pour un solde débiteur de 106.228,41 euros.

Il est justifié par la sommation de payer visant la clause résolutoire et le décompte annexé à celle-ci que le montant des sommes dues à la date de résiliation du Bail, soit au 30 juin 2024 s’élève à 70.794,58 euros hors clause pénale de 10%.

En conséquence, la société BEAUTYBOX BY AT sera condamnée à payer à la société FONCIERE 2 la somme de 70.794,58 euros.

Sur les intérêts de retard

La société FONCIERE 2 fait valoir que l’article 21.2 du Bail prévoit que l’intérêt au taux légal en vigueur à la date d’exigibilité sera majoré de 600 points sans qu’aucune mise en demeure ne soit nécessaire.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1344 du code civil ajoute que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, l’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Au regard de ces textes, la clause d’intérêts de retard stipulée au bail s’analyse en tout état de cause comme une clause pénale.

En l’espèce, la majoration du taux d’intérêt légal apparaît excessive au regard des taux en vigueur, le juge pouvant en tout état de cause modérer la pénalité.

Par conséquent, les intérêts de retard seront fixés au taux légal et pourront, le cas échéant, produire eux-mêmes des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

La société BEAUTYBOX BY AT sera donc condamnée à payer à la société FONCIERE 2 la somme de 70.794,58 euros avec intérêts au taux légal suivant les modalités suivantes :

— sur la somme de 33.669,11 euros euros à compter de la sommation de payer du 9 juin 2023,

— sur le surplus à compter de la sommation de payer visant la clause résolutoire du 29 mai 2024.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’indemnité contractuelle forfaitaire

Conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, l’indemnité forfaitaire contractuellement de 10 % prévue par l’article 21-2 du bail doit être qualifiée de clause pénale.

Si le mécanisme de la clause pénale n’est pas soumis à la démonstration préalable d’un préjudice mais uniquement à la violation, par le cocontractant, de ses obligations, il n’en demeure pas moins que le montant de cette clause pénale apparaît, en l’espèce, manifestement excessif et doit être minoré à la somme de 3.000 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 21.3 du bail stipule que «Au cas où après cessation ou résiliation du Bail, les locaux ne seraient pas restitués au Bailleur au jour convenu, dans les termes du Bail, le preneur ou ses ayants droit sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle calculée sur la base du dernier loyer annuel indexé majoré de 50%, charges et taxes en sus».

L’indemnité d’occupation fixée contractuellement constitue une clause pénale au sens de l’article 1231-5 précité.

En l’espèce, le dernier loyer trimestriel exigible s’élève à 6.484,81 euros outre une provision pour charges de 933,94 euros.

Au regard de l’importance des sommes déjà mises à la charge de la locataire et de la situation économique respective des parties, il y a lieu de modérer la clause contractuelle et de fixer l’indemnité d’occupation trimestrielle à une somme de 8.000 euros auxquels s’ajouteront les charges et les taxes jusqu’à restitution effective des lieux.

Si la locataire ne devait pas quitter les lieux passé un délai d’une année à compter de la présente décision, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice des loyers commerciaux si celui-ci évoluait à la hausse à partir de l’indice de réference fixé au dernier indice publié à la date de la présente décision.

Sur les autres demandes

La société BEAUTYBOX BY AT, qui succombe, supportera la charge des dépens.

Les coûts de procès-verbal de constat de commissaires de justice du 31 janvier et 4 juillet 2024 n’ayant pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent pas des dépens, mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. La société FONCIERE 2 sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Il en est de même en ce qui concerne les frais de levée de l’état des inscriptions de privilège et de nantissement.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner la société BEAUTYBOX BY AT à payer à la société FONCIERE 2 la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 susvisé. La demanderesse sera corrélativement déboutée de ses demandes à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute la société BEAUTYBOX BY AT de l’ensemble de ses demandes ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 7 septembre 2021 liant la société BEAUTYBOX BY AT et la société FONCIERE 2 et la résiliation de ce bail à la date du 30 juin 2024 ;

Ordonne l’expulsion de la société BEAUTYBOX BY AT des locaux situés N°740, [Adresse 7] à [Localité 11] (78) ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelle les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution suivant lesquels « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus ; les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés ; le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur » ;

Condamne la société BEAUTYBOX BY AT à verser à la société FONCIERE 2 la somme de 70.794,58 euros, au titre des loyers, charges et taxes dus au

30 juin 2024 ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal :

— sur la somme de 33.669,11 euros euros à compter du 9 juin 2023,

— sur le surplus à compter du 29 mai 2024.

Dit que ces intérêts échus, dus au moins pour une année entière, pourront produire eux-mêmes des intérêts ;

Fixe le montant trimestriel de l’indemnité d’occupation due à la somme de

8.000 euros charges et taxes en sus à compter du 30 juin 2024 ;

Dit que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après la présente décision, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l’INSEE, s’il évalue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la présente décision ;

Condamne la société BEAUTYBOX BY AT à verser à la société FONCIERE 2 l’indemnité d’occupation mensuelle suivant le montant ci-dessus fixé à compter du 30 juin 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Dit que la société FONCIERE 2 conservera le dépôt de garantie versé par la société BEAUTYBOX BY AT d’un montant de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la société BEAUTYBOX BY AT à payer à la société FONCIERE 2 la somme de 3.000 euros au titre de l’indemnité contractuelle forfaitaire ;

Condamne la société BEAUTYBOX BY AT à verser à la société FONCIERE 2 la somme de 4.000 euros par application des dispositions l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société BEAUTYBOX BY AT aux dépens, lesquels comprendront le coût des sommations de payer du 9 juin 2023 et du 29 mai 2024, dont distraction au profit de Maître YON ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT