TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00169 – N° Portalis DB22-W-B7I-SDTX

JUGEMENT

Du : 05 Février 2025

DEMANDEUR(S) :

ACTION LOGEMENT SERVICES

DEFENDEUR(S) :

[F] [R]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e LEMONNIER

copie certifiée conforme

délivrée le

à Mr [R]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 05 Février 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Jean-Marc PEREZ, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

M. [F] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

A l’audience du le 05 Décembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025 aux heures d’ouverture au public.

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2022, Madame [U] [Y] a donné à bail à Monsieur [R] [F] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 579,59 euros, et 46,41 euros de provisions sur charges.

Par acte du 22 janvier 2022, Monsieur [R] [F] a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement intitulé « VISALE » tendant à garantir le paiement des loyers et charges conclu avec les locataires.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, se disant subrogée dans les droits de Madame [U] [Y], a fait signifier à Monsieur [R] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2150,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 30 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du locataire,ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Monsieur [R] [F] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5336,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 novembre 2023 sur la somme de 2150,00 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements sont justifiés d’une quittance subrogative,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 6 mai 2024.

À l’audience du 5 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9.858 euros arrêtée au 20 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Elle mentionne qu’il n’y a pas eu de reprise de paiement du loyer courant.

Monsieur [R] [F], régulièrement assigné, à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Le Président soulève d’office l’irrecevabilité de la demande au titre de l’absence de notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 9 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fournit la preuve de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [R] [F] assigné à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits du bailleur :

Il résulte de l’article 2288 du code civil que l’on peut se rendre caution sans ordre de la personne pour laquelle on s’oblige, et même à son insu.

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais. Néanmoins suivant l’article 2311 du code civil, la caution n’a de recours que si elle avait dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi un recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce il ressort du décompte actualisé du 17 avril 2024 ainsi que de la quittance subrogative du 5 avril 2024, du détail de la créance et de l’attestation de créance, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Madame [U] [Y] la somme de 5.336 euros au titre des impayés locatifs de Monsieur [R] [F].

Ainsi, en application de l’article 2309 du code civil, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits qu’avait Madame [U] [Y] à l’encontre de Monsieur [R] [F] et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement. C’est à bon droit que la demanderesse a initié un commandement de payer visant la clause résolutoire.

En outre, l’article 7-1 de la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 novembre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fournit un décompte de la créance actualisé au 20 novembre 2024 et une quittance subrogative en date du 14 novembre 2024. Cependant cette quittance subrogative ne concerne pas le contrat de bail conclu entre Madame [U] [Y] et Monsieur [R] [F], mais un autre contrat de bail conclu entre un bailleur et un locataire différent. Il convient donc de se référer au décompte de la créance actualisé au 24 avril 2024 et de la quittance subrogative du 5 avril 2024.

Il ressort donc des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 janvier 2022, du commandement de payer délivré le 24 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 24 avril 2024 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés. De plus il ressort notamment de la quittance subrogative du 5 avril 2024 que la société demanderesse rapporte la preuve d’un versement de 5.336 euros et d’une subrogation pour cette somme dans les droits de Madame [U] [Y]. La preuve d’une quittance suborgative pour le surplus n’est pas rapportée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.336 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 24 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 mai 2024.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommant de payer dans un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 24 novembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 janvier 2022 à compter du 25 janvier 2024.

Sur l’expulsion :

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 25 janvier 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [R] [F] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 25 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et ce, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura versé au bailleur.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [R] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 janvier 2022 entre Madame [U] [Y] d’une part, et Monsieur [R] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 24 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 25 janvier 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 5], l’expulsion de Monsieur [R] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [F] à compter du 25 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux et remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.336 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 mai 2024,

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 janvier 2024, et jusqu’à complète libération des lieux dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura versé à Madame [U] [Y].

CONDAMNE Monsieur [R] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE