RG 24/00444. Jugement du 07 janvier 2025.

TRIBUNAL

de VERSAILLES

5 place André Mignot

78011 VERSAILLES CEDEX

☎ 01.39.07.39.07

N° RG 24/00444 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SJVF

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du 07 Janvier 2025

S.A. LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE

[K] [M], [W] [M]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e Frédéric CATTONI

Expédition copie certifiée conforme délivrée le

à M. [K] [M]

à Mme [W] [M]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 7 Janvier 2025 ;

Sous la Présidence de DESQUAIRES Yohan, Vice-Président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de PAWLOWSKI Sylvie, Greffière

Après débats à l’audience du 07 novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR:

S.A. LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE

18 Boulevard du midi

78200 MANTES-LA- JOLIE

Représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DÉFENDEURS:

M. [K] [M]

42 rue ABEL GUYET

Bat 02 esc A etg 01 porte 02

78370 PLAISIR

Comparant en personne

Mme [W] [M]

42 rue Abel GUYET

Bat 02 esc A etg 01 porte 02

78370 PLAISIR

Non comparante, ni représentée

A l’audience du 07 novembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2013, la SA LES RESIDENCES a donné à bail à Monsieur [M] [K] et Madame [M] [W] un logement et un emplacement de stationnement situé 42 rue Abel Guyet 78370 PLAISIR, pour un loyer mensuel de 472,40 euros, et 100,05 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 octobre 2022, la SA LES RESIDENCES a fait signifier à Monsieur [M] [K] et Madame [M] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1832,98 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 7 décembre 2024, la SA LES RESIDENCES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, la SA LES RESIDENCES a fait assigner Monsieur [M] [K] et Madame [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection de Versailles aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour impayé du loyer conformément aux dispositions des articles 1729 et 1741du code civil,ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [K] et Madame [M] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu désigné ou dans tel lieu qu’il plaira au bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues conformément aux dispositions des articles R433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution du décret n°2012-783 du 30 mai 2012,dire et juger que les frais de gardiennage et de transport du mobilier seront à la charge du locataire, condamner solidairement Monsieur [M] [K] et Madame [M] [W] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 1053,07 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 juin 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 15 juillet 2024.

À l’audience du 7 novembre 2024, la SA LES RESIDENCES, représentée, actualise sa créance à la somme de 999,78 euros arrêtée au 4 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Elle maintient ses demandes de condamnation aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [M] [K], présent, indique que sa femme n’a pas pu venir à l’audience car elle travaille. Il informe qu’il a toujours eu un tel retard de paiement, car il paye le loyer le 18 ou le 19 du mois et qu’il y a eu un décalage, mais qu’il reste actuellement le mois de novembre et les frais de justice, le loyer étant aux environs de 600 euros. Il assure que mi-novembre il n’aura plus de dette.

Madame [M] [W], régulièrement assignée à domicile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 18 novembre 2024, la SA LES RESIDENCES fournit un décompe actualisé de la dette arrêtée au 15 novembre 2024, et mentionne que ce décompte fait apparaitre une absence de versement de l’échéance du mois d’octobre 2024. Elle indique que la dette est d’un montant de 999,78 euros, échéance d’octobre 2024 incluse. Elle confirme le maintien de la demande de condamnation aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [M] [W] assigné à domicile, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA LES RESIDENCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LES RESIDENCES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 octobre 2013, du commandement de payer délivré le 19 octobre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 15 novembre 2024 que la SA LES RESIDENCES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 306,69 euros (134,07 euros le 22 novembre 2022, 70,48 euros le 16 décembre 2022 et 102,14 euros le 19 août 2024) imputée pour des frais de poursuites.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [K] et Madame [M] [W] à payer à la SA LES RESIDENCES la somme de 693,09 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette ayant diminué depuis le commandement de payer et l’assignation.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommant de payer dans un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 octobre 2022.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 décembre 2022 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 octobre 2013 à compter du 20 décembre 2022.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [M] [K] et Madame [M] [W], se sont acquittés du loyer de septembre 2024, caractérisant une reprise du loyer courant au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments et du montant de la dette actualisée déduit des frais de procédure, il convient d’accorder à Monsieur [M] [K] et Madame [M] [W] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [M] [K] et Madame [M] [W] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [M] [K] et Madame [M] [W] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [K] et Madame [M] [W] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA LES RESIDENCES les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de la SA LES RESIDENCES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 octobre 2013 entre la SA LES RESIDENCES d’une part, et Monsieur [M] [K] et Madame [M] [W] d’autre part, concernant les locaux situés 42 rue Abel Guyet 78370 PLAISIR, logement et emplacement de stationnement, sont réunies à la date du 19 décembre 2022,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 20 décembre 2022,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [K] et Madame [M] [W] à payer à la SA LES RESIDENCES la somme de 693,09 euros au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 novembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [M] [K] et Madame [M] [W] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [M] [K] et Madame [M] [W] à s’acquitter de la dette en 7 fois, en procédant à 6 versements de 85 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [K] et Madame [M] [W] du logement situé 42 rue Abel Guyet 78370 PLAISIR, ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [K] et Madame [M] [W] à payer à la SA LES RESIDENCES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 20 décembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [K] et Madame [M] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 octobre 2022, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SA LES RESIDENCES de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière Le juge