TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

19 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/02982 – N° Portalis DB22-W-B7H-RJTH

Code NAC : 30Z

EJ

DEMANDERESSE :

La SOCIETE CIVILE PARTICULIERE HEMIFRAD, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

429 411 820 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Noémie LE BOUARD de la SELARL LE BOUARD AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société SQYVET, société civile professionnelle immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 320 974 918 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Aurélie SEGONNE-MORAND de la SELARL LMC PARTENAIRES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 11 Mai 2023 reçu au greffe le 24 Mai 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 20 Mai 2025, Monsieur JOLY,

Premier Vice-Président Adjoint et Madame CELIER-DENNERY,

Vice-Présidente, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 17 Juillet 2025 prorogé au 19 septembre 2025 pour surcharge magistrat.

MAGISTRATS AYANT DELIBÉRÉ :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société civile particulière HEMIFRAD est spécialisée dans la location de biens immobiliers et de terrains.

En décembre 1996, elle a donné à bail à la société DESBROSSE-ETIENNE-ROUSSELOT-BAUBION (ci-après société DESBROSSE), un local situé [Adresse 1] à [Localité 6] (78) aux fins d’exploitation d’une clinique vétérinaire.

Elle a, préalablement à l’entrée dans les lieux de la société DEBROSSE, fait établir un état des lieux du local loué par un commissaire de justice.

La société SQYVET est venue aux droits de la société DESBROSSE par succession de dénominations sociales.

Par acte du 20 décembre 2018, la société HEMIFRAD a donné à bail professionnel à la société SQYVET le local situé [Adresse 1] à [Localité 6] (78) pour une durée de 9 années à compter du 31 décembre 2018 pour finir le 31 décembre 2027 moyennant un loyer annuel de 38.780,16 euros HT payable mensuellement et d’avance.

Le 29 mars 2022, la société SQYVET a notifié son congé pour le 1er octobre 2022 à la société HEMIFRAD.

Par lettre du 17 mai 2022, la société HEMIFRAD a demandé à la société SQYVET le paiement de l’indemnité compensatrice de non-location à un autre vétérinaire pendant deux ans telle que prévue au bail.

Par lettre du 22 juin 2022, la société SQYVET a répondu qu’elle n’était pas tenue au paiement de cette indemnité, précisant que la clause n’était pas applicable et qu’en tout état de cause elle renonçait à se prévaloir de l’engagement de non-location à un vétérinaire.

Le 30 septembre 2022, un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé par un commissaire de justice.

La bailleresse a fait établir un devis de remise en état par la société CMD CREATION pour un montant de 39.102,24 euros TTC.

Par acte sous seing privé du 24 juin 2022, la société HEMIFRAD a donné à bail commercial le local situé [Adresse 1] à [Localité 6] (78) à la société BDR 78 [Localité 8] aux fins d’usage exclusif de crèche et structure d’accueil pour les enfants.

Arguant des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie et de préjudices financiers dont celui résultant de l’engagement de non-location à un vétérinaire, la société HEMIFRAD a, par acte du 11 mai 2023, fait assigner la société SKYVET devant ce Tribunal.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 7 mars 2025, la société HEMIFRAD demande au Tribunal

de :

— Rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions de la société

SQYVET ;

— Condamner la société SQYVET à verser à la société HEMIFRAD la somme de 46.536,12 euros en réparation du préjudice subi de fait de l’engagement de non location à un autre vétérinaire ;

— Condamner la société SQYVET à verser à la société HEMIFRAD la somme de 39.102,24 euros à titre de dommages et intérêts sur les frais de remise en état du local engagés ;

— Condamner la société SQYVET à verser à la société HEMIFRAD la somme de 13.920 euros en réparation de son préjudice financier ;

— Condamner la société SQYVET à verser à la société HEMIFRAD la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société SQYVET aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 4 mars 2025, la société SKYVET demande au Tribunal de :

— Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la société SQYVET, et la dire bien fondée,

— Rejeter la demande présentée par la société HEMIFRAD en réparation des préjudices subis résultant du départ de la société SQYVET pour un montant de 46.536,12 Euros,

— Rejeter la demande présentée par la société HEMIFRAD au titre des travaux de remise en état pour un montant de 39.102,24 Euros,

— Rejeter la demande présentée par la société HEMIFRAD au titre d’un préjudice financier pour un montant de 13.920 Euros,

En tout état de cause,

— Ecarter l’exécution provisoire,

— Rejeter l’ensemble des fins, demandes et prétentions de la société HEMIFRAD,

— Condamner la société HEMIFRAD à régler à la société SQYVET la somme de 6.000 Euros au titre de l’article 700,

— Condamner la société HEMIFRAD aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e SEGONNE-MORAND.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre de l’indemnité de non-location à un vétérinaire

La société HEMIFRAD fait valoir au visa des articles 1103 et 1104 du code civil que :

— la société SQYVET est le locataire du local sis [Adresse 1] à [Localité 6] (78) depuis 25 ans ;

— c’est à la suite d’une renégociation de contrat que les sociétés HEMIFRAD et SQYVET ont conclu un bail professionnel le 20 décembre 2018 mais toujours relatif au même local et sans discontinuité ;

— l’indemnité compensatrice de l’engagement de non-location est prévue dans l’article “Déclarations particulières” dudit bail professionnel ;

— la société SQYVET est à l’origine du non-renouvellement du bail ;

— conformément aux dispositions contractuelles, la société locataire est tenue

de verser au bailleur la somme forfaitaire de 38.780,16 euros HT soit

45.536,12 euros TTC ;

— en tant que bailleresse, la société HEMIFRAD a respecté son engagement de non-location à un autre vétérinaire.

La société SQYVET fait valoir que :

— elle a donné congé pour le 1er octobre 2022 conformément aux dispositions de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 prévoyant la possibilité pour un preneur à bail professionnel de donner congé à tout moment moyennant le respect d’un préavis de 6 mois ;

— le congé n’a pas été donné à l’expiration de la durée de 9 ans prévue au bail mais par anticipation en cours d’exécution du bail ;

— l’interdiction de relocation à un cabinet vétérinaire et l’indemnité qui en découle prévues par la clause “‘Dispositions particulière du bail” s’appliquent exclusivement “dans le cas où le présent bail ne serait pas renouvelé à son échéance du fait du locataire” ;

— en l’espèce le congé a été donné par anticipation et non à l’expiration du

bail ;

— il s’ensuit que l’interdiction de relocation n’est pas applicable et partant que l’indemnité n’est pas due.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

Au cas d’espèce, le bail liant les parties contient une clause “ Déclarations particulières” disposant que :

« Dans le cas où le présent bail ne serait pas renouvelé à son échéance par le propriétaire, les locaux faisant l’objet de la présente location ne pourraient être loués ou mis à la disposition de quelque manière que ce soit à toute personne physique ou morale exerçant la profession de vétérinaire pendant une période de deux ans à compter de la fin du bail. Le propriétaire devra verser au locataire une indemnité destinée à compenser le préjudice subi du fait du déménagement des locaux et des frais d’installation dans de nouveaux locaux, d’un montant forfaitaire et définitif égal à deux (2) année de loyer.

Dans le cas où le présent bail ne serait pas renouvelé à son échéance du fait du locataire, les locaux faisant l’objet de présente location, ne pourraient être loués ou mis à la disposition de quelque manière que ce soit à toute personne morale ou physique pendant une période de deux (2) ans à compter de la fin du bail, exerçant la profession de vétérinaire. Le locataire devra verser au propriétaire une indemnité destinée à compenser le préjudice subi du fait de l‘engagement de non location à un autre vétérinaire et des frais de réaménagement des locaux pour les adapter à une autre activité, d’un montant forfaitaire et définitif égal à un (1) an de loyer ».

Il est de plus constant que le contrat conclu le 20 décembre 2018 entre la société HEMIFRAD et la société SQYVET prévoit que “le présent bail est consenti pour une durée de 9 ans pour se terminer à pareille époque le 31 décembre 2027".

La date d’échéance du bail est donc fixée au 31 décembre 2027.

D’autre part et ainsi que le fait valoir la société SQYVET, aux termes de l’article 57A de la loi N°86-1290 du 23 décembre 1986 :

Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L. 145-2 du code de commerce.

Dans le cas de résiliation anticipée offert au preneur par ce texte, la délivrance d’un congé par ce dernier provoque la fin du bail avant son échéance et il résulte du texte que le législateur a entendu distinguer cette faculté de résiliation à tout moment offerte au bailleur de la décision de ne pas renouveler le contrat à son expiration.

Les dispositions contractuelles visant le cas de non-renouvellement par le bailleur ou le preneur à son échéance, il s’ensuit que la société SKYVET est bien fondée dans son argumentation selon laquelle son congé n’a pas été donné à l’expiration du contrat de sorte que l’interdiction de relocation prévue aux termes du bail dans cette seule hypothèse n’est pas applicable.

Au demeurant, la société HEMIFRAD ne peut justifier d’aucun préjudice dès lors que la société SKYVET lui a expressément notifié dans son courrier du

29 mars 2022 qu’elle entendait renoncer au jeu de la clause de non-location.

En conséquence de ce qui précède, la société HEMIFRAD sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 46.536,12 euros.

Sur l’indemnité réclamée au titre des frais de remise en état

Le société HEMIFRAD fait valoir au visa des articles 1103,1104, 1754 et 1755 du code civil tels qu’interprétés par la jurisprudence que :

— le preneur est tenu de réparer toutes les dégradations de la chose louée et ne peut se dégager de cette obligation qu’en apportant la preuve qu’il n’a commis aucune faute ou que les désordres ont eu lieu par vétusté, par cas de force majeure ou par le fait d’un tiers ;

— aux termes du bail professionnel conclu le 20 décembre 2018, la société SQYVET avait l’obligation d’entretenir les locaux loués en bon état de réparation locatives et d’entretien pendant le cours du bail et de rendre les locaux tels qu’à l’entrée en jouissance, les grosses réparations figurant à l’article 606 du code civil demeurant à la charge du propriétaire ;

— le constat établi avant l’entrée dans le bien de la société DESBROSSE aujourd’hui dénommée société SQYVET fait ressortir que le bien loué est en bon ou en très bon état;

— le 30 septembre 2022, à la libération des lieux, le constat fait ressortir de nombreuses dégradations liées à la jouissance du locataire ;

— la société SQYVET est mal fondée à invoquer une entrée en jouissance au

1er janvier 2019 alors qu’elle occupait les lieux depuis plus de 25 ans sous des dénominations sociales différentes ;

— contrairement à ce que soutient la société SQYVET, la société HEMIFRAD a dû engager des frais pour réparer le local litigieux et ceux-ci n’ont pas été payés par la nouvelle locataire, les travaux à la charge de celle-ci étant ceux relatifs au réaménagement du local afin qu’elle puisse exploiter une crèche ;

— en tout état de cause elle a déboursé ces frais de réparation puisqu’elle a consenti au gel de la révision des loyers sur trois ans.

— la société locataire ne produit pas de factures d’entretien pour 2021 et 2022 et les factures antérieures correspondent à un nettoyage ménager et ne démontrent pas que des travaux d’entretien ont été réalisés ;

La société SQYVET fait valoir que :

— la bailleresse invoque à titre de comparaison un constat d’état des lieux réalisé le 10 décembre 1996 en sa seule présence ;

— l’entrée en jouissance de la société SQYVET visée par le bail professionnel est celle dont il est fait état dans ledit bail à savoir le 1er janvier 2019 de sorte qu’il n’est pas légitime de prendre en considération l’état des lieux effectué le

10 décembre 1996 ;

— à ce titre, d’importants travaux ont été réalisés avant l’entrée en jouissance de la société SQYVET de sorte que le constat de 1996 apparaît obsolète ce que démontre la comparaison du plan des locaux en 1996 et d’un plan actualisé ;

— il appartient à la société HEMIFRAD de justifier d’une dégradation des locaux par rapport à leur état au 1er janvier 2019 ;

— en l’absence d’un état des lieux réalisé le 1er janvier 2019, la demanderesse ne peut se prévaloir de la présomption de bon état de réparation des locaux de l’article 1731 du code civil ;

— en tout état de cause, les locaux ont été régulièrement entretenus ce dont attestent les tableaux récapitulatifs et factures communiquées ;

— plus d’une dizaine d’attestations de clients confirment que les locaux étaient extrêmement bien entretenus ;

— l’absence de factures d’entretien en 2021 et 2022 s’explique par le recrutement de plus de salariés pour internaliser cette tâche ;

— certains postes du devis communiqué par la société HEMIFRAD ne peuvent être mis à la charge de la défenderesse car trop imprécis ou relevant de la responsabilité du bailleur ;

— la bailleresse produit un devis mais ne justifie ni avoir réalisé les travaux, ni les avoir réglés ; or, la cour de cassation considère que les dommages-intérêts ne peuvent être alloués au bailleur que si le juge constate l’existence d’un préjudice consécutif à la faute contractuelle (Civ. 3ème , 3 décembre 2003 N°02-18.033)

— le nouveau bail prévoit à ce titre que le preneur s’engage à réaliser les travaux d’aménagement en ce compris la rénovation ;

— il n’est nullement établi que le gel de la révision des loyers consenti par la bailleresse soit la contrepartie de la prise en charge des travaux d’aménagement par le preneur.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’article 1732 du même code, il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Cependant, l’article 145-40-1 du code commerce applicable à compter du

20 juin 2014, donc à la date de conclusions du bail entre la société HEMIFRAD et la société SKYVET dispose que “lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil”.

Au regard de ces dispositions qui s’imposent aux bailleurs et locataires d’un bail commercial, mais aussi d’un bail professionnel , la société SQYVET apparaît bien fondée à soutenir que la présomption édictée par l’article 1731 du code civil ne peut utilement être invoquée par la bailleresse et c’est en vain que celle-ci fait valoir que c’est bien la même société qui occupait les locaux mais sous une dénomination différente.

Au surplus, il appartient à la bailleresse d’apporter la preuve du préjudice que lui ont causé les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie.

Il appartient en effet à la bailleresse qui se prévaut de réparations locatives à la charge de la locataire de rapporter la preuve de son préjudice qui ne saurait résulter de la production d’un simple devis (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502)

En l’espèce, si l’état des lieux fait apparaitre ainsi que le souligne la demanderesse de nombreuses dégradations affectant les sols (carrelages), les murs et les plafonds, la société HEMIFRAD qui verse aux débats un devis d’un montant de 39.102,24 euros, n’apporte aucun justificatif de nature à établir qu’elle a versé une quelconque somme au titre de la remise en état de son local.

En effet, la demanderesse procède par simple affirmation en déclarant qu’elle n’aurait pas consenti au gel des loyers si l’état de dégradation des locaux ne lui avait pas été opposé par sa nouvelle locataire, aucun élément ne venant étayer le lien de causalité ainsi allégué.

Il est de plus constant que le nouveau bail prévoit expressément que l’ensemble des travaux de remise en état seront pris en charge par le nouveau preneur, à savoir la société BDR 78 [Localité 8].

En conséquence de qui précède, la société HEMIFRAD sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 39.102,24 euros.

Sur la demande formée au titre du préjudice financier de la bailleresse

La société HEMIFRAD fait valoir sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil que :

— la société SQYVET n’a pas respecté ses obligations contractuelles ce qui a entrainé de lourds préjudices pour la société HEMIFRAD ;

— celle-ci a été contrainte de consentir quatre mois de franchise de loyer à la société BDR78 [Localité 7] [Localité 4], sa nouvelle locataire compte tenu des travaux de réaménagement et de réhabilitation du local outre le gel de la révision des loyers ;

— ainsi la demanderesse a subi un préjudice financier de quatre mois de loyer soit la somme de 13.290 euros TTC ;

— il ressort expressément du bail commercial consenti par la société HEMIFRAD à son nouveau locataire que la franchise de loyer est liée à l’état de dégradation des locaux puisqu’il a fallu les remettre en état avant tout travaux d’aménagement ;

— compte tenu du procès-verbal de constat du 30 septembre 2022 démontrant le niveau de dégradation et d’insalubrité des locaux, la société HEMIFRAD n’avait pas d’autre choix que de consentir une franchise de loyers dès lors que l’état des locaux ne permettait pas d’accueillir l’exploitation d’une quelconque activité sans réhabilitation ;

La société SQYVET fait valoir que :

— le bail conclu avec la société BDR78 [Localité 6] 42 [Localité 4] stipule une prise d’effet et une entrée dans les lieux le 1er octobre 2022 ;

— la société SQYVEST ayant quitté les lieux le 30 septembre 2022, il n’y a eu aucun problème de disponibilité des locaux ;

— comme la société HEMIFRAD l’admet elle même, les travaux d’aménagement du nouveau locataire ne sont pas des travaux de réparation mais des travaux réalisés aux fins d’adapter les locaux à la nouvelle activité exploitée ;

— la franchise des loyers n’est pas imputable à la société SQYVET mais relève d’une négociation entre la société HEMIFRAD et son nouveau locataire et il est d’usage que le bailleur accorde une franchise de loyers à son nouveau preneur.

En l’espéce, il ressort du bail commercial consenti par la société HEMIFRAD à la société BDR78 [Localité 6] 42 [Localité 4] (article 4-5) que :

“Le bailleur consent au preneur en contrepartie des travaux d’aménagement qu’il effectuera à sa charge une franchise de loyer pour la période du 1er octobre 2022 au 1er janvier 2023. La franchise concernera le loyer mais pas les charges.

En échange de cette franchise de loyer, le PRENEUR s’engage à réaliser, dans un délai de 4 mois après la prise d’effet du bail, les travaux suivants : suppression et ajout de cloisons, installation d’une climatisation réversible et d’une VMC double flux, rénovation des murs et des sols, rénovation de la plomberie et de l’électricité, rénovation des fenêtres si nécessaire, clôturer un espace extérieur côté [Adresse 5] en posant des palissades bois, réaliser tous travaux nécessaires à la mise aux normes du bâtiment/parking/accès pour y effectuer une activité de crèche.”

Au regard du procès-verbal de constat d’huissier établi le 30 septembre 2022, seule la rénovation des murs et des sols apparaît comme pouvant être mise à la charge de la société SQYVET au titre des réparations locatives.

Dès lors, la société HEMIFRAD, en réclamant le remboursement d’une somme forfaitaire correspondant à la franchise accordée en contrepartie de l’ensemble des travaux détaillés à l’article 4-5 du bail ne met pas en mesure le Tribunal d’apprécier le quantum des travaux de rénovation susceptibles d’être imputés à la société SQYVET.

En conséquence de ce qui précède, la société HEMIFRAD sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 13.290 euros.

Sur les autres demandes

La société HEMIFRAD, qui succombe, supportera la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner la société HEMIFRAD à payer à la société SQYVET la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 susvisé. Le demanderesse sera corrélativement déboutée de ses demandes à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute la SOCIETE CIVILE PARTICULIERE HEMIFRAD de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne la SOCIETE CIVILE PARTICULIERE HEMIFRAD à payer à la société SQYVET la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SOCIETE CIVILE PARTICULIERE HEMIFRAD aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître SEGONNE-MORAND ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 SEPTEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT