Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

23 JANVIER 2025

N° RG 24/00732 – N° Portalis DB22-W-B7I-SCS3

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le [Adresse 7] représenté par son syndic, la société EXELIA – AGENCE DU 8 MAI, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 423 439 934 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité,

Non comparant, représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES substituée par Maître Mathias CASTERA, avocat au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société SCI T.P FINANCE, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 522 277 326 dont le siège social est situé est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Comparante représentée par sa gérante, Madame [D] [V],

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 25 Novembre 2024

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI T.P FINANCE est propriétaire des lots n°18, 46 et 70 de la Résidence [8] sise [Adresse 1] à MANTES-LA-JOLIE (78200).

Faisant grief à la SCI T.P FINANCE de ne pas régler ses charges de copropriété, le conseil du [Adresse 7] lui a adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 février 2024 d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 2] à MANTES-LA-JOLIE (78200) (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société AGENCE DU 8 MAI – EXELIA a, par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024 remis à étude, fait assigner la SCI T.P FINANCE, prise en la personne de son représentant légal, devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond. Elle sollicite du président de :

— condamner la SCI T.P FINANCE à lui payer la somme de 8.007,93 euros avec intérêt légal à compter de la mise en demeure et ce en application de l’article 36 du décret en date du 17mars 1967,

— dire que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article

1342-2 du code civil,

— condamner la SCI T.P FINANCE à lui payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI T.P FINANCE à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens avec distraction au profit de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé ses demandes à la baisse, sollicitant la condamnation de la SCI T.P FINANCE à lui payer une somme de 5.554,26 euros au principal. Il a maintenu ses autres demandes. Il a indiqué que la représentation de la SCI défenderesse était obligatoire, le montant à prendre en compte pour déterminer s’il y avait ou non représentation obligatoire étant celui contenu dans l’assignation initiale et non le nouveau montant résultant de l’actualisation de la dette pour tenir compte des règlements intervenus en cours de procédure.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

La SCI T.P FINANCE, régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 23 mai 2024, a comparu, représentée par sa gérante, Mme [Z] [V], et ne s’est pas fait représenter par un avocat. Mme [V] a indiqué avoir d’ores et déjà effectué deux réglements et souhaiter obtenir un échéancier. Elle a ajouté pouvoir régler des mensualités de 400 euros comprenant les charges courantes et l’arriéré. Elle a également précisé qu’un locataire occupait le bien et payait un loyer de 500 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de représentation obligatoire

Il résulte de l’article 761 du code de procédure civile que, devant le tribunal judiciaire, “Les parties sont dispensées de constituer avocat dans les cas prévus par la loi ou le règlement et dans les cas suivants :[…]

3° A l’exclusion des matières relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, lorsque la demande porte sur un montant inférieur ou égal à

10.000 euros ou a pour objet une demande indéterminée ayant pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10.000 euros. Le montant de la demande est apprécié conformément aux dispositions des articles 35 à 37. Lorsqu’une demande incidente a pour effet de rendre applicable la procédure écrite ou de rendre obligatoire la représentation par avocat, le juge peut, d’office ou si une partie en fait état, renvoyer l’affaire à une prochaine audience tenue conformément à la procédure applicable et invite les parties à constituer avocat.[…]”

Il résulte de l’article 37 du code de procédure civile que “Lorsque la compétence dépend du montant de la demande, la juridiction connaît de toutes interventions et demandes reconventionnelles et en compensation inférieures au taux de sa compétence alors même que, réunies aux prétentions du demandeur, elles l’excéderaient”.

Les demandes reconventionnelles étant prises en compte dans le calcul du montant de la demande pour déterminer s’il y a représentation obligatoire ou non, il faut nécessairement se placer au moment de l’audience, s’agissant d’une procédure orale, et non au moment de l’assignation pour déterminer ledit montant.

En l’espèce, la demande initiale, laquelle dépassait les 10.000 euros, ayant été actualisée à la baisse à l’audience pour un montant inférieur à 10.000 euros, il y a lieu de considérer que la défenderesse n’était pas tenue de constituer avocat, de sorte que le présent jugement est contradictoire.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 5], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Sur les charges échues

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaire de la SCI T.P FINANCE pour les lots n°18, 46 et 70,

— l’extrait K-bis de la SCI T.P FINANCE,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 7 février 2024 pour un montant de 2.705,31 euros,

— des extraits de compte sur la période courant du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024 pour un solde débiteur de 7.965,32 euros,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2023 au 31 octobre 2024 pour un solde débiteur de 7.567,77 euros,

— les appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024,

— les régularisations des charges pour l’année 2022 et pour l’année 2023,

— un tableau d’actualisation de la créance en principal au 20 novembre 2024 visant notamment deux paiements postérieurs à l’assignation, à hauteur de 500 euros le 14 août 2024 et de 1.000 euros le 31 octobre 2024,

— les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire en date du 10 mai 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux, et de l’assemblée générale extraordinaire du 5 octobre 2023 ayant voté la réalisation de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à la SCI T.P FINANCE, le 7 février 2024 une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 15 février 2024 et non réclamée, d’avoir à payer les provisions sur charges et cotisations pour le fonds de travaux des exercices prévisionnels 2023 et 2024 en précisant que la somme de 2.705,31 euros n’avait pas été payée à ce titre et les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, les provisions sur charges et cotisations du fonds travaux appelés du

1er janvier 2023 au 1er octobre 2024 sont intégralement exigibles.

Le syndicat des copropriétaires est donc recevable en son action et bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 5.554,26 euros.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 7 février 2024, date de la mise en demeure, pour la somme de 2.705,31 euros alors exigible, et du 23 mai 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A l’audience, Mme [V], gérante de la SCI T.P FINANCE, a sollicité la mise en place d’un échéancier, indiquant être en possibilité de payer 400 euros par mois comprenant le paiement des charges courantes et le remboursement progressif de la dette. Elle indique que le bien est désormais loué pour un loyer mensuel de 500 euros.

En l’absence de justificatifs des ressources et charges de la défenderesse, il n’apparaît pas opportun, en l’état, de faire droit à la demande de délais de paiement, qui sera donc rejetée.

Il sera rappelé que cette demande pourra le cas échéant être formulée devant le juge de l’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner la SCI T.P FINANCE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI T.P FINANCE qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la SCI T.P FINANCE sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne la SCI T.P FINANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 2] à MANTES-LA-JOLIE (78200), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 5.554,26 euros au titre des charges échues au 20 novembre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 février 2024 pour la somme de 2.705,31 euros et à compter du 23 mai 2024, date de l’assignation, pour le surplus,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article

1343-2 du code civil,

Condamne la SCI T.P FINANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 2] à MANTES-LA-JOLIE (78200), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute la SCI T.P FINANCE de sa demande tendant à obtenir des délais de paiement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 2] à [Localité 6] du surplus de ses demandes,

Condamne la SCI T.P FINANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sise [Adresse 2] à MANTES-LA-JOLIE (78200), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI T.P FINANCE aux dépens dont distraction au profit de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 JANVIER 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY