Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 19 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/01974 – N° Portalis DB22-W-B7G-QOSO

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [R] [V], retraité, né le 23 décembre 1956 à [Localité 9] (57), de nationalité française, demeurant [Adresse 2],

représenté par M^e Grégory VAVASSEUR, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [D] [Z] [E] épouse [V], retraitée, née le 2 janvier 1958 à [Localité 6] (57), de nationalité française, demeurant [Adresse 2],

représentée par M^e Grégory VAVASSEUR, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [B], retraité, né le 27 mars 1945 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 3],

représenté par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, ayant pour Avocat plaidant, Maître Benjamin DEVINE, Avocat au Barreau de MARSEILLE

Madame [C] [S] épouse [B], née le 23 mars 1940 à [Localité 5] – PROVINCE [Localité 7] (Espagne) de nationalité espagnole, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, ayant pour Avocat plaidant, Maître Benjamin DEVINE, Avocat au Barreau de MARSEILLE

ACTE INITIAL du 03 Mars 2022 reçu au greffe le 04 Avril 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 11 Février 2025, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, prorogé au 19 Septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 22 mai 2019, Madame [D] [E] épouse [V] et Monsieur [G] [V] ont acquis auprès de Madame [C] [P] [F] épouse [B] et Monsieur [H] [B] une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 8] au prix de 339 000 euros.

Soutenant avoir constaté l’existence de fissures en sous-sol puis leur évolution, les époux [V] ont mandaté un bureau d’études qui a remis son rapport le 11 juin 2021 préconisant la réalisation de travaux, d’ores rt déjà effectués par les acheteurs.

Par lettre recommandée en date du 15 décembre 2021, le conseil des époux [V], relevant les dépenses exposées par ces derniers pour la réalisation des travaux à concurrence de la somme de 56.144,14 euros outre leur préjudice subi, a invité les époux [B] à formuler une proposition aux fins de transiger.

A défaut d’être parvenus à un accord amiable, par acte d’huissier en date du 03 mars 2022, les époux [V] ont fait assigner les époux [B] aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 71.166,15 euros en diminution du prix de vente et indemnisation de leur préjudice.

Par ordonnance du 29 août 2023, le juge de la mise en état a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les époux [B].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 septembre 2024, les époux [V] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1641, 1644 et 1645 du Code civil

Vu les pièces versées aux débats

Recevoir les époux [V] en leur action et la déclarer bien fondée

Dire et jugé que le bien immobilier acquis par MR et Mme [V] auprès de Mr et Mme [B] était affecté d’un vice caché dont les vendeurs connaissaient l’existence au moment de la vente,

En conséquence,

Condamner solidairement Mr et Mme [B] à payer à Mr et Mme [V] la somme de 71.166,15 euros en diminution du prix et en indemnisation de leur préjudice moral

Condamner solidairement Mr et Mme [B] à payer à Mr et Mme [V] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile.

Constater l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Condamner les époux [B] aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 juin 2024 les époux [B] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1641 du Code civil,

Vu les jurisprudences citées,

DEBOUTER Monsieur [G] [R] [V] et Madame [D] [Z] [E] épouse [V] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNER Monsieur [G] [R] [V] et Madame [D] [Z] [E] épouse [V] à payer à Monsieur [H] [B] et Madame [C] [S] épouse [B] la somme de 5.000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [G] [R] [V] et Madame [D] [Z] [E] épouse [V] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Oriane [X] qui en a fait l’avance.

En toute hypothèse,

ECARTER l’exécutions provisoire de droit ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 septembre 2024. L’affaire a été fixée pour plaider le 17 décembre 2024, puis renvoyée au 11 février 2024 et a été mise en délibéré au 30 avril 2025 prorogé au 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de diminution du prix de vente

Les époux [V] font valoir, sur le fondement des dispositions des articles 1641 et 1644 du code civil, que l’infiltration souterraine relevée dans le rapport du bureau d’études CREATEC en date du 11 juin 2021, qu’ils ont mandaté à la suite de la découverte d’une fissure au sous-sol en septembre 2019, postérieurement à la vente, constitue un vice caché rendant impropre le bien à sa destination.

A ce titre, ils relèvent d’une part, que l’étude de l’évolution des fissures constatant leur aggravation a confirmé que le phénomène était apparu antérieurement à la date d’achat de la maison, et, que d’autre part, résultant d’une infiltration souterraine, ce désordre ne pouvait leur être apparent.

Ils ajoutent que ce défaut caché qui menace la solidité de l’immeuble en modifiant la stabilité des sols et sa structure rend le bien impropre à sa destination.

Ils invoquent la mauvaise foi des vendeurs pour solliciter la mise à l’écart de la clause d’exclusion de garantie figurant au contrat de vente.

Ainsi, ils relèvent que les défendeurs leur ont signalé oralement, juste après la vente, l’existence d’une fuite d’eau ; que ces derniers n’ont jamais contesté les observations formulées dans leurs courriers d’alerte sur la situation ; que l’ancienneté du désordre tel que le souligne le rapport du bureau d’études et la présence de fissures au sous-sol démontrent qu’il n’a pu échapper aux époux [B] ; que pourtant les vendeurs ont gardé silence au moment de la vente.

Les époux [B] s’opposent à la demande des acquéreurs relevant que ces derniers ne parviennent pas à démontrer l’existence d’un vice, démonstration qui ne saurait reposer sur les seules conclusions d’un rapport d’un bureau d’étude, établi non contradictoirement, et qui n’apporte aucune certitude sur l’origine des désordres et leur gravité.

A ce titre, ils font valoir que le rapport ne tire aucune conséquence sur la solidité du bien et n’a pas préconisé la réalisation en urgence de travaux contrairement à ce qu’affirment les demandeurs ; que seule la réalisation d’une expertise judiciaire aurait permis de se prononcer sur l’existence, l’origine et la gravité des désordres invoqués.

Ils sollicitent en tout état de cause, l’application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés telle que fixée contractuellement, relevant que les époux [V] échouent à démontrer leur mauvaise foi dans la mesure où ils n’avaient pas connaissance du vice allégué compte tenu notamment du caractère dissimulé d’une infiltration souterraine.

Ils ajoutent que celle-ci a été mise en lumière par la réalisation d’une étude de l’évaluation de fissures découvertes fortuitement par les époux [V] postérieurement à la vente en septembre 2019 et que le rapport remis relève que les manifestations visibles de ces désordres ne sont apparues qu’après la vente.

***

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus.

L’article 1644 du code civil, laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité. La preuve de l’existence de ce défaut peut être rapportée par tous moyens, y compris par une expertise non judiciaire, qu’elle soit contradictoire ou non, pourvu que cette expertise non judiciaire, soumise à la libre discussion des parties, soit corroborée par d’autres éléments.

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En l’espèce, il ressort du rapport d’étude technique en date du 11 juin 2021, réalisé par la société CREATEC cabinet d’expertise en bâtiment et en ingénierie spécialisée, que l’immeuble acquis par les demandeurs présente, au jour de l’examen, des désordres se manifestant par la présence d’une fissure horizontale de forte amplitude de la maçonnerie du sous-sol à mi-hauteur de l’angle nord qui parait relativement ancienne compte tenu de l’état de ses lèvres et arêtes et, qui a pu être causé par la fuite, sur de nombreux mois voire des années, d’un regard de la descente d’eau pluviale.

Ce rapport est corroboré par l’étude réalisée en janvier 2021 par GSOL (bureau d’études géologiques et géotechniques) à la demande des époux [V] et du bureau CREATEC, qui a notamment effectué le relevé du puits de reconnaissance à l’angle Nord-Est de l’habitation permettant l’observation « un mur fissuré de 20 cm d’épaisseur reposant sur une fondation filante en béton de 35 cm d’épaisseur et présentant un débord de 20 cm. L’arase inférieure de la fondation repose à 280 cm de profondeur par rapport au RDC de l’habitation actuelle ».

Il est dans ces conditions établi que le bien acquis par les époux [V] présente des défauts, résultant d’une infiltration souterraine provoquant un tassement qui s’est ensuite manifesté par une fissure horizontale de forte amplitude au niveau d’une partie des fondations.

En considération du phénomène ayant conduit aux désordres, qui s’est inscrit comme le relève le rapport versé au débat, sur un certain temps, et n’a pu intervenir entre la date d’achat du bien et la découverte par les demandeurs de la fissure au sous-sol ayant conduit à la réalisation de cette étude, il est indéniable que ce défaut est antérieur à la vente.

Par suite, ce défaut était bien caché pour l’acquéreur lors de la vente, puisqu’il n’a pu être révélé dans son ampleur et son étendu qu’après l’étude de l’évolution de la fissure apparente, par la pose des témoins qui ont permis de mettre en lumière l’existence de cette fissure de forte amplitude sous la fondation caractérisant un tassement de celle-ci.

Enfin, il ressort du rapport que ces désordres affectent la fondation même du bien à l’angle nord de l’habitation, imposant le confortement de l’angle sinistré par la réalisation de travaux dont il importe peu que leur réalisation ait été ou non préconisée en urgence.

Ainsi, ce vice et ses conséquences, rendent le bien impropre à son usage normal, ou à tout le moins, en diminuent tellement cet usage que les époux [V] ne l’auraient pas acquis ou n’en auraient donné qu’un moindre prix, s’ils avaient connu le vice à son origine.

Le défaut constitué par l’infiltration souterraine constitue ainsi un vice caché au sens des dispositions de l’article 1641 du code civil.

Dès lors, se pose la question de l’applicabilité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés inserée à l’acte de vente.

Suivant les termes de l’acte de vente « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparentes, des vices cachés. »

Toutefois, l’acte de vente prévoit, de manière classique, que cette clause d’exonération de garantie des vices cachés « ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

En l’espèce, les demandeurs se contentent d’affirmer que les époux [B] les auraient informés oralement de l’existence d’une fuite à réparer lors de la remise des clefs en juin 2019, ce que conteste les vendeurs et ce qu’aucune pièce au dossier ne confirme.

Au demeurant, il convient de relever, en tout état de cause, que les propos attribués aux vendeurs auraient été tenus le 10 juin 2019, soit postérieurement à l’acte de vente, de telle sorte qu’ils auraient été insuffisants pour démontrer la connaissance du vice par les époux [B] à la date de signature du contrat de vente le 22 mai 2019.

Ainsi, les époux [V] échouent à rapporter la preuve qui leur incombe que les défendeurs avaient connaissance du vice constitué par l’infiltration souterraine.

Dès lors, la clause de non garantie stipulant que l’acquéreur doit prendre l’immeuble dans son état actuel, avec tous ses vices ou défauts, apparents ou cachés doit trouver à s’appliquer et l’action entreprise par les époux [V] à l’encontre des époux [B] sur le fondement de la garantie des vices cachées, ne peut prospérer.

En conséquence, ils doivent être déboutés de leur demande de réduction du prix de vente ainsi que de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les époux [V] succombant à l’instance, ils seront condamnés au paiement des dépens de la présente instance en ce compris les frais d’expertise, et ce en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés à payer la somme de 3 000 euros aux époux [B] ensemble au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Les époux [B] demandent que l’exécution provisoire soit écartée en cas de condemnation à leur égard compte tenu des conséquences manifestement excessives qui résulteraient de la décision de condemnation, relevant leur âge et leur impossibilité de pouvoir faire face à une condemnation pécuniaire.

Les époux [V] s’opposent à cette demande faisant que ce litige ne représente aucune particularité justifiant la mise à l’écart de l’exécution provisoire et ajoutent que ni l’âge, ni l’impécuniosité alléguée par les défendeurs ne justifient leur demande.

***

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, les époux [B] n’ont fait l’objet d’aucune condamnation indemnitaire.

Il convient en conséquence de constater que leur demande, conditionnée à leur éventuelle condamnation, devient sans objet et de rappeler qu’elle n’apparaît pas incompatible avec la nature d’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire susceptible d’appel mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [D] [E] épouse [V] et Monsieur [G] [V] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE Madame [D] [E] épouse [V] et Monsieur [G] [V] au paiement des dépens et dir que Mâitre [X] pourra directement recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNEMadame [D] [E] épouse [V] et Monsieur [G] [V] à payer à Madame [C] [S] épouse [B] et Monsieur [H] [B] ensemble la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 19 SEPTEMBRE 2025 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT