TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° RG 25/00102 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYOV

JUGEMENT

Du : 08 Septembre 2025

Société LES RESIDENCES VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE L’OPIEVOY

C/

[P] [N], [S] [F] [Z] épouse [N]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e WEILLER

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [N]

Mme [N]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 08 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 26 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES

venant aux droits et obligations de L’OPIEVOY

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparant

Madame [S] [F] [Z] épouse [N]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 7]

comparante

A l’audience du 26 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2021, la SA d’HLM LES RESIDENCES a donné à bail à Monsieur [P] [N] et Madame [S] [F] [N] née [Z] un appartement et une cave situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 530,94 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, la SA d’HLM LES RESIDENCES a fait signifier à Monsieur [P] [N] et Madame [S] [F] [N] née [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2570,07 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 2 août 2024, la SA d’HLM LES RESIDENCES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, la SA d’HLM LES RESIDENCES a fait assigner Monsieur [P] [N] et Madame [S] [F] [N] née [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour impayé de loyer conformément aux dispositions des articles 1729 et 1741 du code civil,prononcer l’expulsion des défendeurs, de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, prononcer le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues conformément aux articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution du décret n°2012-783 du 30 mai 2012, dire et juger que les frais de gardiennage et de transport seront à la charge des locataires,condamner solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [S] [F] [N] née [Z] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6647,23 euros des arriérés de loyer, charges et frais, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail précité et ce jusqu’à la libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 29 novembre 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

À l’audience du 26 juin 2025, la SA d’HLM LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4.947,10 euros arrêtée au 16 juin 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus. Elle précise que la dette est en baisse et elle n’est pas opposée aux délais de paiement ainsi qu’au maintien dans les lieux des locataires.

Madame [S] [F] [N] née [Z] comparait en personne et reconnait le montant de la dette. Elle explique qu’elle est sans nouvelles de Monsieur [P] [N] et qu’elle vit seule ayant trois enfants de 22 ans, 12 ans et 10 ans à sa charge. Elle souhaite payer une somme de150 euros supplémentaire par mois afin de pouvoir se maintenir dans les lieux.

Monsieur [P] [N], régulièrement assigné à l’étude ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [P] [N] assigné à l’étude de l’huissier, à la dernière adresse connue, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM LES RESIDENCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM LES RESIDENCES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 octobre 2021, du commandement de payer délivré le 5 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 juin 2025 que la SA d’HLM LES RESIDENCES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, ce que la défenderesse ne conteste pas.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 310,27 euros (149,82 euros le 19 août 2024 et 160,45 euros le 18 décembre 2024) imputée pour des frais de poursuites.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat, même si le locataire aurait quitté les lieux, à défaut de démonstration d’un congé des lieux régulièrement délivré par l’intéressé.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [S] [F] [N] née [Z] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES la somme de 4.947,10 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 juin 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommant de payer dans un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 5 août 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 5 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 octobre 2021 à compter du 6 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [S] [F] [N] née [Z] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et se trouve donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [S] [F] [N] née [Z] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et verse un supplément approximatif de 130 euros par mois.

En outre, la SA d’HLM LES RESIDENCES n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [P] [N] et Madame [S] [F] [N] née [Z] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [P] [N] et Madame [S] [F] [N] née [Z] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [P] [N] et Madame [S] [F] [N] née [Z] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P] [N] et Madame [S] [F] [N] née [Z] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM LES RESIDENCES les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM LES RESIDENCES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 octobre 2021 entre la SA d’HLM LES RESIDENCES d’une part, et Monsieur [P] [N] et Madame [S] [F] [N] née [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 5 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 6 octobre 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [S] [F] [N] née [Z] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES la somme de 4.947,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 juin 2025 échéance de mai 2025 incluse,

ACCORDE un délai à Monsieur [P] [N] et Madame [S] [F] [N] née [Z] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [P] [N] et Madame [S] [F] [N] née [Z] à s’acquitter de la dette en 32 fois, en procédant à 31 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [N] et Madame [S] [F] [N] née [Z] du logement situé [Adresse 9] [Adresse 3], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [N] et Madame [S] [F] [N] née [Z] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 6 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [N] et Madame [S] [F] [N] née [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 août 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande formulée par la SA d’HLM LES RESIDENCES au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d’HLM LES RESIDENCES de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE