MINUTE N°

N° RG 24/00383 – N° Portalis DB22-W-B7I-SIWQ

Madame [A] [U] épouse [E]

Monsieur [S] [Z] [G] [U]

Monsieur [X] [M] [P] [U]

Monsieur [H] [G] [T] [U]

Madame [Y] [G] [W] [U]

C/

Monsieur [N] [L]

Madame [J] [C]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Février 2025

DEMANDEURS :

Madame [A] [U] épouse [E], née le 27 mai 1956 à [Localité 10] (Finistère – 29) – demeurant [Adresse 7]

Non comparante, représentée par Maître Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur [S] [Z] [G] [U], né le 09 mai 1957 à [Localité 10] (Finistère – 29) – demeurant [Adresse 6]

Non comparant, représenté par Maître Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur [X] [M] [P] [U], né le 02 décembre 1958 à [Localité 10] (Finistère – 29) – demeurant [Adresse 5]

Non comparant, représenté par Maître Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur [H] [G] [T] [U], né le 01 octobre 1962 à [Localité 12] (Var – 83) – demeurant [Adresse 1]

Non comparant, représenté par Maître Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

Madame [Y] [G] [W] [U], née le 12 octobre 1964 à [Localité 11] (Hauts-de-Seine – 92) – demeurant [Adresse 4]

Non comparante, représentée par Maître Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [L] – demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [C] – demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Christine CAMPISTRON, vice-présidente

Greffier : Victor ANTONY

En présence de [R] [K], auditrice de justice

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Laurence DENOT

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [N] [L]Madame [J] [C]

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2020, feu [D] [U], aux droits de laquelle viennent Messieurs [S], [X], [H] [U] et Mesdames [Y] [U] et [A] [U] épouse [E], a donné en location, par l’intermédiaire de son mandataire la SARL FL IMMO ACHERES à Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] un appartement situé [Adresse 2], à [Localité 9] pour un loyer mensuel initial de 935,00 euros outre 100,00 euros à titre de provisions sur charges et 950,00 euros au titre du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2023, Messieurs [S], [X], [H] [U] et Mesdames [Y] [U] et [A] [U] épouse [E] ont fait délivrer à Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] un congé pour vente par voie de signification remise à étude avec comme date de libération des lieux le 23 octobre 2023.

Faisant valoir que les lieux n’étaient pas libérés, les requérants adressaient le 27 octobre 2023 à Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] une mise en demeure de quitter les lieux suivie d’une sommation de quitter les lieux le 23 février 2024 par commissaire de justice par acte signifié à étude pour les défendeurs.

Par mail du 06 novembre 2023, Madame [J] [C] reconnaissait être toujours dans les lieux et proposait de partir à la fin de la saison scolaire 2023-2024.

Faisant valoir que le logement est occupé sans droit ni titre, à l’issue du congé délivré le 23 octobre 2023, Messieurs [S], [X], [H] [U] et Mesdames [Y] [U] et [A] [U] épouse [E] ont fait délivrer assignation à Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] par exploit du 25 juillet 2024 afin d’entendre le juge des contentieux de la protection Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye:

— valider le congé pour vente délivré à la date du 23 octobre 2023,

— à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave aux obligations contractuelles,

— rejeter toute demande de délai de paiement et de délai pour quitter les lieux ainsi que toute demande visant à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire,

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— dire que le sort des meubles et objets laissés sur place soit régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code de procédure civile, en raison de la mauvaise foi des défendeurs,

— condamner solidairement Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer courant indexable et aux charges et taxes comprises, à compter du terme du bail jusqu’à la libération effective des lieux, et ce sans qu’il ne soit omis un seul mois d’occupation postérieurement au dernier mois visé dans le décompte produit,

— condamner solidairement Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] à leur payer la somme de 7.928, 69 euros au titre de la dette locative arrêtée au terme du 16 juillet 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, somme à parfaire au jour de l’audience y compris en l’absence des défendeurs,

— condamner solidairement Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] à leur verser la somme de 6.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner solidairement Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] à leur verser la somme de 1.200, 00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

— condamner solidairement Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’affaire a été entendue à l’audience du 26 novembre 2024 .

Le conseil des demandeurs, seul présent, sollicite le bénéfice de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 12.516,14 euros arrêtée au terme du 12 novembre 2024.

Il précise que l’indivision successorale est révoltée par la situation et que, tout particulièrement Madame [Y] [U] qui rencontre de graves problèmes de santé a un besoin urgent de la vente de l’appartement.

Bien que régulièrement cités à étude, Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] ne sont ni comparants ni représentés à l’audience.

Conformément à l’article 473 du Nouveau Code de Procédure Civile, la décision est réputée contradictoire.

L’affaire est mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande:

Les requérants justifient avoir notifié l’assignation au préfet des YVELINES le 26 juillet 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable et il peut être statué sur le fond du litige.

— Sur la validation du congé:

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par la décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une de des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ;…. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Selon l’article 15-II, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ; à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation ; les termes des cinq premiers alinéas de l’article 15-II sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le congé délivré à Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] le 24 mars 2023 respecte les mentions obligatoires légales ainsi que les délais légaux pour l’offre de vente et le congé.

Il apparaît donc que le congé est régulier vis-à-vis de Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] en la forme.

En conséquence, il y a lieu de valider le congé délivré à Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] et de constater que le bail a pris fin de plein droit le 23 octobre 2023 à minuit.

— Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation:

Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] étant occupants sans droit ni titre depuis le 23 octobre 2023 à minuit, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leurs chefs avec le recours à la force publique et à un serrurier si nécessaire.

Le recours à la force publique étant accordé, il constitue une mesure suffisante pour assurer l’exécution du présent, si bien que la demande d’astreinte sera rejetée.

Il est rappelé que le sort des meubles éventuellement laissé dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion

Au vu de la mauvaise foi des occupants qui se maintiennent illégalement dans les lieux depuis plus d’une année, il est fait droit à la demande de suppression du délai de 2 mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] devront solidairement s’acquitter à compter du 24 octobre 2023 d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer exigible actualisé augmenté des charges et ce jusqu’à la libération des lieux par la remise effective des clés.

— Sur l’arriéré locatif:

Il résulte des dispositions de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges aux termes convenus ;

En application de l’article 1315 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Il est rappelé que dans le respect du contradictoire, l’actualisation de la dette à l’audience non signifiée aux défendeurs absents ne peut être prise en compte.

Il ressort des pièces versées aux débats et de la situation de compte arrêtée au 16 juillet 2024, échéance de juillet 2024 inclus que Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] sont solidairement redevables de la somme de 7.928, 69 euros au titre des impayés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation.

Ils sont condamnés solidairement au paiement de ladite somme avec intérêt au taux légal à compter de la signification du jugement, aucun commandement de payer n’ayant été délivré par les requérants.

— Sur la demande de dommages et intérêts:

Les demandeurs justifient de la mise en vente du bien immobilier et d’avoir perdu une vente du fait du maintien dans les lieux des défendeurs.

De plus, il est produit le mail du 06 novembre 2023 de la défenderesse qui confirme son refus de quitter les lieux alors que le délai légal a expiré.

En conséquence, la résistance abusive est démontrée ainsi que le préjudice causé aux requérants.

Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] sont donc solidairement condamnés à la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

— Sur les demandes accessoires:

Conformément aux prescriptions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] sont condamnés in solidum à verser à Messieurs [S], [X], [H] [U] et Mesdames [Y] [U] et [A] [U] épouse [E] la somme de 1.200,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Monsieur [N] [L]et Madame [J] [C] sont également condamnés in solidum aux dépens de l’instance par application de l’article 696 du Code de Procédure Civile qui ne comprendront pas de frais de commandement de payer, cet acte n’ayant pas été délivré.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE valide le congé pour vente délivré le 24 mars 2023 à Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C],

CONSTATE que Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] sont déchus de tout titre d’occupation des lieux loués à savoir l’appartement situé [Adresse 2], à [Localité 9] depuis le 23 octobre 2023 à 24h, date d’expiration du délai de préavis,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] et à tous occupants de leur chef de quitter les lieux et de les rendre libres de tout mobilier et ce à compter de la signification du présent jugement,

ORDONNE la suppression du délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux Messieurs [S], [X], [H] [U] et Mesdames [Y] [U] et [A] [U] épouse [E] sont autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] et de tous occupants de leur chef, au besoin à l’aide de la force publique et d’un serrurier, des lieux situés l’appartement situé [Adresse 2], à [Localité 9],

RAPPELLE que le sort des meubles et objets éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] à verser à Messieurs [S], [X], [H] [U] et Mesdames [Y] [U] et [A] [U] épouse [E] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié et ce à compter du 23 octobre 2023 à minuit jusqu’à parfaite libération des locaux par la remise des clés, (déduction faite des sommes déjà comptabilisées dans le décompte locatif du 16 juillet 2024 au titre des indemnités d’occupation),

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] à payer à Messieurs [U] [S], [X], [H] et Mesdames [Y] [U] et [A] [U] épouse [E] la somme de 7.928,69 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges, indemnité d’occupation) arrêté au terme du 16 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] à payer à Messieurs [S], [X], [H] [U] et Mesdames [Y] [U] et [A] [U] épouse [E] la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE Messieurs [S], [X], [H] [U] et Mesdames [Y] [U] et [A] [U] épouse [E] de leur demande de condamnation à libérer les lieux sous astreinte,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] à payer à Messieurs [S], [X], [H] [U] et Mesdames [Y] [U] et [A] [U] épouse [E] la somme de 1.200,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [L] et Madame [J] [C] au paiement des dépens, à l’exclusion de du coût d’un commandement de payer,

RAPPELLE qu’en cas de mise en place d’un plan de surendettement ou de mesures recommandées ou imposées, la dette sera apurée conformément aux termes du plan ou des mesures recommandées ou imposées,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proimité, le 14 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Christine CAMPISTRON, vice-présidente statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

LEGREFFIER LA VICE- PRESIDENTE