TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 24/00220 – N° Portalis DB22-W-B7I-SOUY

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 24 Juin 2025

réputé contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. 1001 VIES HABITAT

DEFENDEUR(S) :

[G] [S], [J] [S]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT QUATRE JUIN

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 08 Avril 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13/07/2023, chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

La Société 1001 VIES HABITAT

S.A. D’HLM au capital de 29 070 000,00€, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 572 015 451, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège;

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, subsituée à l’audience par M^e DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [G] [S]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

Mme [J] [S]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 février 2022, la SA d'[Adresse 5] a donné en location à M. [G] [S] et Mme [J] [S] née [L] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 559,26 € et 170,79 € de provisions sur charges.

Par lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 18 décembre 2023 et 22 janvier 2024, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a mis en demeure M. [G] [S] et Mme [J] [S] d’apurer leur dette locative de 1 871,99 €, le plan d’apurement qui avait été mis en place n’étant pas respectés. Elle les invitait également à lui transmettre une attestation d’assurance en cours de validité.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, elle leur a fait délivrer un commandement de payer les loyers pour la somme en principal de 4 950,98 € et de justifier de l’assurance, visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, signifié à personne s’agissant de Mme [J] [S] et à domicile s’agissant de M. [G] [S], la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1184 (ancien), 1729 et 1741 du code civil, aux fins de voir:

Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 5 716,72 € due pour les causes énoncées ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de la dette au profit de la société requérante ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l’attestation d’assurance ;

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

Ordonner en conséquence l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 2], en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique si besoin est, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévu aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la décision à intervenir en cas de la résiliation judiciaire, et jusqu’à leur départ définitif, les défendeurs devront mensuellement solidairement, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au loyer, majoré de 50%, sans préjudice des charges ; Subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

Condamner les défendeurs solidairement au paiement, au profit de la société requérante, d’une astreinte définitive de 8 euros par jour de retard au cas où ils ne quitteraient pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;

Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs, sous réserve des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 330 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

A l’audience du 8 avril 2025, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT représentée par son avocat, actualise le montant de la dette qui, arrêtée au 25 mars 2025, s’élève à 3 315,40 €, échéance de février 2025 incluse. Elle précise que le paiement des loyers a repris et maintient les demandes exposées dans son assignation.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice signifié à personne s’agissant de Mme [J] [S] et à domicile s’agissant de M. [G] [S], ces derniers ne sont ni présents ni représentée.

Il a été donné lecture des conclusions du rapport de diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

De plus, en application de l’article 472 du code de procédure civile, à défaut de comparution du défendeur, il est néanmoins statué sur la demande et le juge n’y fait alors droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 4 octobre 2024, 1soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 20 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002) prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ensuite, l’article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ajoute que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, ces dispositions sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

Enfin, l’article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 également applicable à l’espèce, précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. »

En vertu de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clefs puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 février 2022 contient une clause résolutoire (article 14 de ses conditions générales) et un commandement de payer pour la somme en principal de 4 950,98 €, et de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifié le 16 juillet 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois s’agissant du paiement des loyers, et pendant plus d’un mois s’agissant de l’obligation de justifier d’une assurance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 août 2024.

Par conséquent, l’expulsion de M. [G] [S] et Mme [J] [S] sera ordonnée.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [G] [S] et Mme [J] [S] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera donc fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, et calculée au prorata du nombre de jours d’occupation, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

M. [G] [S] et Mme [J] [S] seront condamnés, solidairement conformément à ce qui y est prévu à l’article 17 des conditions générales du contrat de location, au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période courant à compter du 17 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, qui ne justifie pas d’un préjudice supérieur à celui de la perte des loyers et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, sera déboutée de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que M. [G] [S] et Mme [J] [S] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite et des pénalités d’enquête ressources, la somme de 2 948,35 € à la date du 25 mars 2025 (échéance de février 2025 comprise) au titre de l’arriéré locatif, c’est à dire l’ensemble des loyers, charges et indemnités d’occupations dues à cette date.

M. [G] [S] et Mme [J] [S], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 2 948,35 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [G] [S] et Mme [J] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En outre, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, M. [G] [S] et Mme [J] [S] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 330 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2022 entre la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT d’une part et M. [G] [S] et Mme [J] [S] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [G] [S] et Mme [J] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les huit jours de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [S] et Mme [J] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande d’astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [S] et Mme [J] [S] à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, et calculée au prorata du nombre de jours d’occupation, à compter du 1er mars 2025 (la dette locative comprenant les indemnités d’occupation dues jusqu’à cette date) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande de majoration des indemnités d’occupation ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [S] et Mme [J] [S] à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 2 948,35 (décompte arrêté au 25 mars 2025 et comprenant l’échéance de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [S] et Mme [J] [S] à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT une somme de 330 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [G] [S] et Mme [J] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, des assignations et de leur notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture des Yvelines en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal de Proximité, le 24 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN