TRIBUNAL

de [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° RG 24/00244 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFZI

JUGEMENT

Du : 05 Février 2025

S.A.D'[Adresse 11]

C/

[O] [N], [P] [N]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e COMMERCON

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [N]

Mme [N]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 05 Février 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.D’HLM SEQENS

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Essadia PEIN D’ALBIERES

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 6]

comparant

Madame [P] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 6]

non comparante

A l’audience du 05 Décembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2023, la SA [Adresse 9] a donné à bail à Monsieur [N] [O] et Madame [N] [P] un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 511,33 euros et 180,25 euros de provisions sur charges concernant l’appartement et 47,61 euros et 3,80 euros de provisions sur charges concernant l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023, la SA D’HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [N] [O] et Madame [N] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2050,93 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 3 avril 2024, la SA [Adresse 9] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, la SA [Adresse 9] a fait assigner Monsieur [N] [O] et Madame [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] aux fins de :

à titre principal, prononcer la résiliation de l’engagement de location, la clause résolutoire visée au commandement de payer étant acquise, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation de l’engagement de location, sur le fondement des articles 1103, 1225, 1728, 1741 du code civil aux torts et griefs des défendeurs en raison des impayés locatifs,ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [O] et Madame [N] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, de l’appartement et du box n°2011 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2], condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [N] [O] et Madame [N] [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2747,56 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 mai 2024 avec intérêts au taux légal,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives éventuellement révisés conformément à la réglementation HLM, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 650 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la préfecture, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 17 juin 2024.

À l’audience du 5 décembre 2024, la SA D’HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créanceactualise sa créance à la somme de 1019,28 euros arrêtée au 30 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Elle n’est pas opposée aux délais de paiement.

Monsieur [N] [O], présent, indique qu’il a commencé à rembourser la dette. Il sollicite des délais de paiement et son maintien dans les lieux. Il indique pouvoir payer 150 euros de plus par mois. Il informe ne pas avoir de procédure de surendettement en cours.

Madame [N] [P], régulièrement assignée, à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [N] [P] assignée à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA [Adresse 9] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA [Adresse 9] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 6 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 novembre 2024 que la SA D’HLM SEQENS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 130,46 euros imputée pour des frais de contentieux.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [N] [P] à payer à la SA [Adresse 9] la somme de 888,82 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 6 décembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 17 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 janvier 2023 à compter du 18 janvier 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [O] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [N] [O] et Madame [N] [P] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges et se sont acquittés d’une partie de leur dette par un versement de 1200 euros le 26 novembre 2024.

En outre, la SA D’HLM SEQENS n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [N] [O] et Madame [N] [P] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [N] [O] et Madame [N] [P] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [N] [O] et Madame [N] [P] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [O] et Madame [N] [P] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA [Adresse 9] les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA D’HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 janvier 2023 entre la SA [Adresse 9] d’une part, et Monsieur [N] [O] et Madame [N] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 17 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 18 janvier 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [N] [P] à payer à la SA D’HLM SEQENS la somme de 888,82 euros au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 novembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [N] [O] et Madame [N] [P] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [N] [O] et Madame [N] [P] à s’acquitter de la dette en 5 fois, en procédant à 4 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [O] et Madame [N] [P] du logement RDC porte 96 et de l’emplacement de stationnement (box n°2011) situés [Adresse 2], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [N] [P] à payer à la SA [Adresse 10] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 18 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [O] et Madame [N] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE