CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 23/01797 – N° Portalis DBW4-W-B7H-DHU7

MINUTE N° 25/189

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 21 OCTOBRE 2025

DEMANDEURS

SCI NAIYA, société civile immobilière au capital de 100 €, inscrite au RCS de TARASCON sous le numéro D 902 129 022, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de sa gérante en exercice, Madame [T] [U],

Madame [T], [Z], [E] [C] épouse [U]

née le 05 Mars 1988 à [Localité 10], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [R] [U]

né le 15 Juillet 1989 à [Localité 11], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

tous trois représentés par M^e Joanne REINA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Grosse délivrée

le : 21 octobre 2025

à

M^e Fabien BOUSQUET

M^e Joanne REINA

Madame [O] [B]

née le 27 Mai 1992 à [Localité 13], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [P] [H]

né le 23 Octobre 1992 à [Localité 9], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Louis-Marie ARMANET, siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats et du prononcé : Alicia BARLOY

PROCEDURE

Clôture prononcée : 28 mai 2025. Débats tenus à l’audience publique du 02 Septembre 2025. Date de délibéré indiquée par le Président : 21 octobre 2025. Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique reçu par Maître [D], notaire à Mallemort (Bouches-du-Rhône), le 24 septembre 2021, la SCI NAIYA – dont Madame [N] [A] épouse [C] et Madame [T] [U] née [C] sont associées – a acquis de Madame [O] [B] et de Monsieur [P] [H], au prix de 187.500 euros :

— une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 16], cadastrée section [Cadastre 12], lieudit [Adresse 2], d’une contenance de 66 ca,

— une cave située [Adresse 1] à [Localité 16], cadastrée section G n°[Cadastre 8], constituant le lot n°2 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 15],

— une parcelle en nature de terre à usage de jardinet à [Localité 16], cadastrée section G n°[Cadastre 7], lieudit [Localité 14], d’une contenance de 25 ca.

Faisant état d’infiltrations d’eau constatées deux jours après l’achat, la SCI NAIYA, Madame [T] [U] et Monsieur [R] [U] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon qui, par ordonnance du 03 juin 2022, a ordonné une expertise judiciaire et commis pour y procéder Monsieur [L] [S].

L’expert a déposé son rapport définitif le 24 février 2023.

Faisant valoir, sur la base du rapport d’expertise, que les infiltrations d’eau sont imputables à des non conformités techniques préexistantes à la vente et constitutives de vices cachés, la SCI NAIYA, Madame [T] [U] née [C] et Monsieur [R] [U] ont, par actes du 20 novembre 2023, fait assigner Madame [O] [B] et Monsieur [P] [H] devant la présente juridiction aux fins de voir indemniser les préjudices en résultant.

Par leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2025, la SCI NAIYA, Madame [T] [U] née [C] et Monsieur [R] [U] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu le rapport d’expertise judiciaire du 24 février 2023,

Vu les pièces versées aux débats,

— condamner in solidum Madame [O] [B] et Monsieur [P] [H] au paiement de la somme de 11.000 € TTC au profit de la SCI NAIYA au titre de l’action estimatoire correspondant au coût des travaux de reprise, avec intérêts et capitalisation,

— condamner in solidum Madame [O] [B] et Monsieur [P] [H] au paiement de la somme de 21.150 €, somme à parfaire, au profit de la SCI NAIYA au titre des dommages et intérêts liés à la perte locative, avec intérêts et capitalisation,

— condamner in solidum Madame [O] [B] et Monsieur [P] [H] au paiement de la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral subi par Madame [T] [U] et Monsieur [R] [U], avec intérêts et capitalisation,

— rejeter toute demande, fin et prétention contraire,

— condamner in solidum Madame [O] [B] et Monsieur [P] [H] au paiement de la somme de 5.000 € au profit de la SCI NAIYA, Madame [T] [U] et Monsieur [R] [U] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, en ce compris les frais de constat,

— condamner in solidum Madame [O] [B] et Monsieur [P] [H] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens de la procédure de référé, dont distraction sera faite au profit de Maître Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN-REINA & Associés, Avocat au Barreau de MARSEILLE, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— rejeter la demande de condamnation formée par Madame [O] [B] et Monsieur [P] [H] au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Ils font valoir qu’il résulte de l’expertise judiciaire que les entrées d’eau en façade Sud sont dues à des non-conformités techniques, à l’absence d’étanchéité de la porte d’entrée et à la présence d’une pente en direction de l’escalier d’accès au sous-sol permettant des écoulements. Ils ajoutent que les désordres étaient préexistants à la vente et causent une impropriété à destination périodique du fait des pénétrations d’eau de pluie par la porte et une impropriété à destination en raison de l’humidification régulière des murs. Ils précisent que la reprise des désordres a été chiffrée à 11.000 euros.

En réponse aux arguments adverses, les demandeurs indiquent que l’expert judiciaire a bien constaté la matérialité des désordres puisqu’il a établi la liste des désordres et leur description dans le cadre de sa note aux parties n°1, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation par les défendeurs. Ils signalent que les parties se sont accordées pour ne pas réaliser un essai d’arrosage et indiquent qu’un dire contenant des photographies établissant la pénétration de l’eau dans la maison a été adressé à l’expert. Ils ajoutent que la réalité des désordres est attestée par le procès-verbal de constat qu’ils ont fait dresser le 04 octobre 2021.

La SCI NAIYA et les consorts [U] soutiennent que ces désordres constituent des vices cachés au sens des articles 1641 et suivants du code civil, soulignant la concomitance entre l’acquisition du bien et la survenance des infiltrations, et rappelant que l’expert judiciaire a confirmé la préexistence des désordres. Ils font valoir que les désordres n’étaient pas apparents en raison de leur nature, et indiquent que le fait que des traces noires étaient visibles sur le mur extérieur n’implique pas l’existence d’infiltrations d’eau actives. Ils ajoutent que la suppression du volet de la porte d’entrée après l’achat n’est pas en lien avec les infiltrations puisque celle-ci était particulièrement dégradée. Ils indiquent que l’absence de déclaration de sinistre de la part des vendeurs ne signifie pas qu’aucune infiltration ne s’est produite.

Ils font valoir que les consorts [B]/[H] ne peuvent pas se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente puisqu’ils avaient connaissance du vice et ont la qualité de vendeurs professionnels. Ils indiquent que le fait qu’ils ne se soient pas présentés comme tels lors de la vente ne fait pas échec à leur qualité de professionnels de l’immobilier.

Ils indiquent que la SCI NAIYA n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier dès lors que ses associés ne sont pas professionnels de l’immobilier.

La SCI NAIYA et les consorts [U] concluent que les consorts [B]/[H] sont tenus à la garantie des vices cachés et indiquent opter pour l’action estimatoire permettant une restitution partielle du prix qui peut être fixée en fonction du coût correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices qui, en l’espèce, s’élève à 11.000 euros. Ils ajoutent que la SCI NAIYA a subi une perte de chance de louer le bien, qui ne répondait pas aux dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Ils objectent qu’il est indifférent que le bien soit mis en locative au profit de l’un des gérants de la SCI.

Monsieur et Madame [U] font état d’un préjudice moral lié à l’absence de mise en location du bien à leur profit par la SCI NAIYA.

Par leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 26 décembre 2024, Madame [O] [B] et Monsieur [P] [H] demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1641 et 1645 du Code Civil

— juger que la SCI NAIYA ne peut invoquer la garantie des vices cachés,

— juger que les demandes de Madame [T] [U] et Madame [N] [A] sont irrecevables,

— juger que les désordres allégués ne constituent pas des vices cachés et qu’à défaut la clause d’exclusion des vices cachés contenue dans l’acte notarié doit recevoir application,

— rejeter les demandes formulées par la SCI NAIYA, Madame [T] [U], née [C], et Monsieur [R] [U],

— rejeter leurs plus amples demandes formulées au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— condamner in solidum la SCI NAIYA, Madame [T] [U], née [C], et Monsieur [R] [U] à verser à Madame [O] [B] et à Monsieur [P] [H] la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux entiers dépens.

Les consorts [B]/[H] font valoir que l’action estimatoire est irrecevable en raison de la clause d’exonération de garantie des vices cachés prévue dans l’acte de vente. Ils contestent leur qualité de professionnels de l’immobilier et indiquent qu’ils n’ont jamais constaté d’infiltrations alors qu’ils vivaient dans le bien depuis 5 ans lors de la vente. Ils affirment qu’ils ne se sont jamais présentés auprès des acquéreurs comme des professionnels de l’immobilier et n’ont pas réalisé une « opération de marchand ». Ils ajoutent que la SCI NAIYA est un professionnel de l’immobilier, qui est réputé connaître tous les vices.

S’agissant du mur extérieur et de la cave, ils indiquent que les tâches noirâtres étaient visibles – donc apparentes – avant la vente, et que l’humidité n’a pas été constatée – de sorte que le vice n’existe pas. Ils ajoutent que la présence d’humidité n’est pas anormale dans une cave enterrée construire en pierre non jointée avec un sol en terre. Ils rappellent que le bâtiment est ancien.

S’agissant de la porte d’entrée, ils font valoir que l’expert n’a pas constaté le désordre dans les mêmes conditions qu’au jour de la vente, l’acquéreur ayant retiré le volet qui servait de batardeau d’eau. Ils expliquent que si une flaque d’eau s’est créée dans l’entrée, c’était suite à un épisode pluvieux exceptionnel et alors que le volet avait été retiré par l’acquéreur. Ils indiquent que l’expert n’a pas effectué de mise en eau en présence du volet protecteur, ce qui aurait permis de constater le désordre avec un immeuble dans la même situation qu’au jour de la vente. Ils ajoutent que lors de l’achat, le volet était abîmé et il n’y avait pas de gouttière, de sorte que les eaux de pluie étaient renvoyées sur la terrasse, ce qui était visible par les acquéreurs. Ils indiquent qu’il n’est pas démontré que des difficultés avec les eaux de pluie soient apparues avant la vente alors qu’ils n’ont jamais déclaré de sinistre pendant leur occupation du bien.

Les consorts [B]/[H] font valoir que Monsieur et Madame [U] ne sont pas bénéficiaires des actions liées à la vente, de sorte que toute action de leur part est irrecevable.

Ils ajoutent que la SCI NAIYA ne peut pas se prévaloir d’une perte locative puisque le bien était habitable. Ils indiquent que Madame [U] ne justifie d’aucun désordre à l’exception de la présence d’eau dans son salon une fois après qu’elle ait enlevé le volet servant de batardeau d’eau. Ils ajoutent qu’il n’est pas précisé en quoi le logement serait indécent ou insalubre tel qu’indiqué dans le décret de 2002, et affirment qu’en réalité, Madame [U] a vécu dans le bien tant que cela a été nécessaire. Ils ajoutent que les travaux temporaires n’ont pas été réalisés dès le premier accédit mais en avril 2023, ce qui prouve que le bien a servi personnellement à la SCI NAIYA. Ils indiquent qu’aucune perte locative en lien avec les désordres n’est démontrée dès lors que la perte financière d’une société doit prendre en compte le résultat de son activité.

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’affaire est intervenue le 28 mai 2025 par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il doit être rappelé qu’il n’appartient pas à la juridiction de statuer sur les demandes de « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater » lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile.

Il doit de même être rappelé au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Enfin, en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur la recevabilité des demandes

Les consorts [B]/[H] concluent à l’irrecevabilité des demandes de Madame [T] [U] et Madame [N] [A] aux motifs que l’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés et que les consorts [U] ne sont pas parties à l’acte de vente.

En application des articles 789 et 802 du code de procédure civile, seul le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir dont la cause est apparue avant l’ordonnance de clôture.

Les causes soulevées par les consorts [I] au soutien de leur fin de non-recevoir leur sont apparues antérieurement à l’ordonnance de clôture. Ils sont donc irrecevables à soulever l’irrecevabilité des demandes de Mesdames [U] et [A] devant le juge du fond.

* Sur les vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1643 du même code, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il importe à l’acheteur de rapporter la preuve de l’antériorité du vice caché et de sa gravité.

L’article 1644 du code civil indique que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 du même code ajoute que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Sur l’existence des vices

Le constat d’huissier du 04 octobre 2021 a relevé que :

— depuis l’extérieur, le pan de mur situé sur le côté gauche de la porte d’entrée, en façade avant de la propriété, présente des tâches noirâtres d’humidité, et que la partie basse de ce mur est humide,

— à l’intérieur, le pan de mur donnant sur la [Adresse 17] est recouvert d’une peinture de couleur blanche qui cloque en partie centrale, le pan de mur étant humide et présentant des traces d’infiltration d’eau,

— la porte d’entrée du bien présente un aspect ancien, détérioré et humide en partie basse,

— l’intérieur de la porte est imbibé d’eau,

— à l’intérieur du bien, il y a une flaque d’eau stagnante à l’aplomb de la porte d’entrée, avec un écoulement de cette eau depuis les joints du carrelage présent sur le sol de cette pièce,

— les murs entourant la rampe d’escalier menant au sous-sol présentent des auréoles de façon éparse, ainsi que des coulures depuis le haut vers le bas ; en sous-sol, la première cave, à l’aplomb de la porte d’entrée, présentait des traces d’infiltration d’eau en partie centrale tandis que la deuxième cave, sise dans le prolongement, présentait des traces d’infiltration d’eau depuis son extrémité gauche.

Le rapport d’expertise judiciaire du 24 février 2023 conclut que :

— à l’extérieur, il n’a pas été constaté une humidité en partie basse du mur mais la noirceur du pied du mur atteste de périodes d’humidification,

— la forme formant le palier d’entrée, située en contrebas de la voirie, constitue un réceptacle qui justifie l’humidification occasionnelle du mur,

— ce palier extérieur présente une pente Nord-Sud qui renvoie l’eau vers la voirie (angle Sud-Ouest), où a été disposé un « exutoire » retiré par les époux [U], cet « exutoire » étant en réalité un simple tuyau PVC d’une section intérieure de 40 mm,

— la porte actuelle d’entrée n’est pas ancienne, sa mise en œuvre est calamiteuse car elle ignore totalement les règles de l’art,

— le bas de la porte se trouve à 17 cm en dessous du seuil de l’entrée : de fait, il existe un interstice entre le seuil extérieur et la marche intérieure,

— outre des enduits non jointifs avec le cadre dormant de la porte, cet interstice et l’absence d’un rejingot (pièce d’appui formant un relief et qui permet d’éviter les infiltrations) ne peuvent que conduire à des entrées d’eau,

— en extérieur, au droit de la jardinière, il y aune bande de plomb non continue qui fait office de protection du pied de la façade ; cette bande présente une hauteur visible d’environ 19 cm,

— au droit de l’entrée, le niveau du sol intérieur est à environ 45 cm en contrebas du seuil extérieur ; aussi, même à supposer une continuité de la bande de plomb sous le palier extérieur de l’entrée, ce dispositif n’est pas suffisant pour protéger le mur des humidifications dues aux eaux d’infiltration.

A l’intérieur, l’expert explique :

— ne pas avoir constaté une dégradation de la porte d’entrée,

— qu’il n’y a pas de traces d’humidification sur le mur donnant sur la rue contrairement aux photographies présentes dans le procès-verbal de l’huissier, Madame [C] ayant indiqué avoir refait les peintures ; toutefois, compte-tenu de la situation d’enfouissement du logement par rapport au sol naturel extérieur et de l’absence d’une protection extérieure du mur, une humidification du mur sur rue est inévitable.

Bien que l’expert n’ait pas constaté la présence d’une flaque d’eau à l’intérieur du logement derrière la porte d’entrée, cet élément ressort du constat d’huissier du 04 octobre 2021. L’expert explique en outre que la présence occasionnelle d’une flaque d’eau à cet endroit ne peut être contestée en l’état de l’absence d’étanchéité de la porte d’entrée. Les défendeurs ne peuvent donc valablement contester l’existence de ce phénomène, ce d’autant que l’expert relève en page 09 de son rapport que « compte tenu de ces aberrations techniques, les parties sont convenues d’aucun essai d’arrosage n’était nécessaire pour constater l’évidence des entrées d’eau par la porte ».

L’expert ajoute que le sol intérieur présente bien une pente en direction de l’escalier qui mène au niveau du sous-sol, de sorte que des écoulements d’eau se sont faits jusqu’à l’escalier où sont constatées des traces de coulures au niveau de la trémie.

Si les consorts [B]/[H] font valoir que le volet qui assurait l’étanchéité de la porte d’entrée a été retiré par l’acquéreur, ce qui a causé les infiltrations, l’expert répond à cet argument en page 09 de l’expertise en expliquant que le volet n’avait pas vocation à assurer une étanchéité et était, au moment de la vente, totalement endommagé et dégradé dans sa partie inférieure. Il fait mention d’une photographie du volet attestant d’une partie basse manquante (allègue + traverse basse) et confirmant, par son état d’usure, la récurrence de l’exposition du volet aux rétentions d’eau. Ce volet n’assurait donc pas l’étanchéité du logement et il est donc indifférent qu’il ait été retiré par l’acquéreur.

S’agissant du sous-sol et des caves, l’expert judiciaire n’a constaté aucune infiltration dans les caves, à défaut de précipitations récentes, mais précise la première cave présente un léger « lessivage » des pierres au centre et au droit de l’alimentation en cuivre. Il indique que ce type d’infiltration est inéluctable eu égard à l’agencement du logement. Contrairement à ce qu’affirment les consorts [I], ce désordre est avéré compte-tenu des conclusions de l’expert et des constatations de l’huissier précitées.

L’expert conclut que les infiltrations et les humidifications constatées sont dues d’une part à la porte d’entrée du logement, qui n’assure aucune étanchéité à l’eau, et d’autre part à un contexte géographique et topographique très défavorable, non suppléé par des dispositions constructives adaptées : étanchéité, drainage vertical et horizontal, regard EP.

Il explique que cette situation préexistait bien avant la vente du bien immobilier. Il est donc avéré que les vices étaient antérieurs à la vente, et il est indifférent que les vendeurs n’aient jamais procédé à une déclaration de sinistre en ce sens.

Des infiltrations d’eau dans l’entrée, dans les murs et en sous-sol rendent le bien immobilier impropre à son usage dans la mesure où elles caractérisent un défaut d’étanchéité compromettant l’habitabilité d’une maison.

Si les tâches noirâtres sur les murs extérieurs étaient nécessairement visibles lors des visites d’achat de la maison, l’acquéreur ne pouvait pas, en l’absence d’un épisode pluvieux particulier précédant les visites d’achat, connaître l’ampleur du défaut d’étanchéité affectant le bien acheté (flaque d’eau dans l’entrée, ruissellements sur les murs intérieurs et les plafonds et murs de la cave). Contrairement à ce qu’affirment les défendeurs, il n’est pas démontré que la SCI NAIYA, société familiale dont les associées n’avaient pas de connaissances particulières dans l’immobilier ou la construction, ait la qualité de professionnel de l’immobilier.

Il s’agit donc d’un vice caché au sens des articles 1641 et suivants du code civil.

Sur la clause d’exclusion de garantie

L’acte authentique de vente du 24 septembre 2021 contient une clause d’exclusion de garantie rédigée de la manière suivante :

« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents,des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus des vendeurs ».

La SCI NAIYA fait valoir d’une part que les vendeurs avaient connaissance des vices, et d’autre part qu’ils ont la qualité de vendeurs professionnels puisqu’ils exerçaient en qualité de collaborateurs auprès de l’agence CENTER IMMO CONCEPT.

S’agissant de la connaissance des vices par les vendeurs, l’expert judiciaire explique que la situation d’infiltration préexistait bien avant la vente du bien immobilier, et précise qu’il est quasi impossible que des infiltrations et des humidifications ne se soient pas produites antérieurement à la date d’acquisition du 24 septembre 2021.

Les photographies produites démontrent que les murs extérieurs présentaient des traces noirâtres avant la vente, ce qui n’est pas contesté par les consorts [B]/[H] qui reconnaissent avoir habité le bien pendant 5 ans avant la vente.

Ils avaient donc nécessairement connaissance des infiltrations affectant le bien immobilier vendu.

Ils ont, d’ailleurs, dans un premier temps, accepté de prendre en charge les réparations lors de l’expertise amiable du bureau UNION D’EXPERTS du 27 novembre 2021.

Dans ces conditions, la connaissance du vice par le vendeur est acquise, de sorte que la garantie des vices cachés est due sans qu’il soit nécessaire d’envisager la qualité de professionnel des vendeurs.

Sur la demande de restitution du prix de vente

L’article 1645 du code civil indique que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, la restitution d’une partie du prix sollicitée par la SCI NAIYA correspond à juste titre au coût des travaux de reprise des vices cachés tels qu’estimés par l’expert.

L’expert a évalué, sur la base de devis CO.RE.BAT, SARL [F] [J] et SARL L.D.O. SUD MACONNERIE produits aux débats, le coût des travaux de reprise à 11.000 euros, répartis de la manière suivante :

—  3.300 euros pour la porte d’entrée correspondant à :

la création d’un seuil maçonné et d’un seuil de porte avec un rejingot,la mise en œuvre d’une porte sur mesure avec changement du cadre dormant, la reprise des enduits en périphérie du cadre de la porte,des raccords de peinture au droit des embrasures intérieures de la porte,- 7.700 euros pour la façade sud comprenant :

sur le linéaire de la propriété, le décaissement du mur jusqu’à un niveau inférieur à celui du plancher intérieur,la réalisation d’un enduit,la mise en œuvre d’une étanchéité par membrane et la réalisation d’un drainage vertical et horizontal avec évacuation,le remblaiement drainant et des finitions de surface,sur le palier extérieur d’accès, la création d’un regard EP avec réalisation de formes de pente pour ramener l’eau dans le regard,la réfection du revêtement du palier.

Ces travaux étant en lien avec les défauts d’étanchéité décrits, il y a lieu de condamner les consorts [I] à payer à la SCI NAIYA la somme de 11.000 euros à titre de restitution du prix de vente.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, sans qu’il soit lieu à ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les dommages et intérêts au titre de la perte locative

La SCI NAIYA affirme avoir subi une perte de chance de louer le bien, qui ne répondait pas aux dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Elle explique qu’en avril 2023 après avoir réalisé les travaux temporaires préconisés par l’expert, elle a pu le louer mais moyennant une réduction du montant du loyer. Elle estime le montant total de son préjudice à 21.150 euros, à parfaire au jour de la décision.

Aucun des éléments produits aux débats ne permet d’affirmer que la SCI NAIYA avait l’intention de louer le bien immobilier lorsqu’elle l’a acheté. Il résulte au contraire de l’expertise amiable du 27 novembre 2021 que le bien était assuré comme « Résidence principale » et que l’une des associées, Madame [U], projetait d’y habiter.

Ces éléments interrogent sur la volonté de la SCI NAIYA de mettre à disposition le logement à titre onéreux alors que, au surplus, il est démontré qu’il a été occupé par la seconde associée de la société et mère de Madame [U], Madame [N] [C], durant cinq mois après la vente de son ancien domicile.

Dès lors, la perte locative n’est pas démontrée.

La SCI NAIYA produit un contrat de bail démontrant que le bien a été loué à Monsieur [M] [K] pour une durée d’un an à compter du 18 avril 2023 moyennant un loyer de 650 euros. Le contrat comporte une mention manuscrite apposée à côté du montant du loyer indiquant « Le locataire est informé du risque d’entrée d’eau, un batardeau a été mis à l’entrée de la porte => tarif réduit du louer ».

Elle justifie ce faisant avoir appliqué une réduction du loyer en raison du défaut d’étanchéité affectant le logement.

Il est produit deux estimations immobilières réalisées en janvier 2023 et estimant la valeur locative du bien entre 823 et 933 euros hors charges – soit une moyenne de 878 euros – pour la première et 894 euros pour la seconde, soit une moyenne de 886 euros correspondant à la valeur locative de l’immeuble.

Il s’agit d’une perte de chance puisque la SCI NAIYA aurait pu louer le bien à hauteur de sa valeur locative s’il n’avait pas été affecté de vices cachés. Ce préjudice ne peut s’élever au montant total des loyers qu’elle aurait pu percevoir si le bien avait été exempt de vices. Compte-tenu de l’aléa inhérent à la recherche d’un locataire, il convient de retenir une perte de chance de 50%.

Dès lors, la SCI NAIYA a subi une perte de chance à hauteur de 118 euros par mois ((886 – 650) x 50 /100).

Le bail ayant été conclu pour un an à compter du 18 avril 2023, la perte s’établit à 1.416 euros (118 x 12).

Contrairement à ce qu’affirment les défendeurs, il ne s’agit pas d’indemniser une perte de chiffres d’affaires mais la perte de chance de louer le bien à sa valeur locative, préjudice qui est en l’espèce démontré.

Dès lors, il convient de condamner in solidum Madame [O] [B] et de Monsieur [P] [H] à payer à la SCI NAIYA la somme de 1.416 euros au titre de la perte de chance de louer le bien à sa valeur locative, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

* Sur la responsabilité à l’égard des consorts [U]

Monsieur et Madame [U] font valoir qu’ils n’ont pas pu emménager dans le bien immobilier en raison des vices cachés qui l’affectaient, ce qui leur a causé un préjudice moral. Ils sollicitent le paiement de la somme de 5.000 euros à ce titre sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Outre que la réalité de ce préjudice n’est pas démontrée, la mère de Madame [U] ayant vécu dans le bien durant 5 mois avant que les travaux temporaires préconisés par l’expert soient réalisés, les époux [U] ne démontrent pas que les consorts [B]/[H] auraient commis une faute au sens de l’article 1240 du code civil, de nature à engager leur responsabilité délictuelle à leur égard.

Par conséquent, il convient de les débouter de leur demande à ce titre.

* Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [B] et Monsieur [P] [H] succombant, il convient de les condamner in solidum aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise.

Il n’y a pas lieu d’intégrer dans les dépens ceux de la procédure de référés, la décision n’étant pas produite.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI NAIYA les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens.

Par conséquent, il convient de condamner in solidum Madame [O] [B] et Monsieur [P] [H] à payer à la SCI NAIYA la somme de 2.500 euros à ce titre, en ce compris les frais de constat.

Les consorts [U], dont les demandes ne sont pas justifiées, seront déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il conviendra de le rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe ;

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Madame [O] [B] et Monsieur [P] [H],

Condamne in solidum Madame [O] [B] et Monsieur [P] [H] à payer à la SCI NAIYA la somme de 11.000 euros (onze mille euros) à titre de restitution d’une partie du prix de vente du bien, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

Condamne in solidum Madame [O] [B] et Monsieur [P] [H] à payer à la SCI NAIYA la somme de 1.416 euros (mille quatre cent seize euros) au titre de la perte de chance de louer le bien immobilier à sa valeur locative, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum Madame [O] [B] et Monsieur [P] [H] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Condamne in solidum Madame [O] [B] et Monsieur [P] [H] à payer à la SCI NAIYA la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de constat,

Déboute Madame [O] [B], Monsieur [P] [H], Madame [T] [U] et Monsieur [R] [U] de leurs demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT