MINUTE N°

N° RG 24/00252 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFJK

Madame [U] [C]

C/

Madame [J] [X] [E]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

DEMANDEUR :

Madame [U] [C], demeurant [Adresse 2], non-comparante, représentée par Maître Lorène DERHY, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [J] [X] [E], née en 1964 à YAMOUSSOUKRO (CÔTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 6], comparante en personne, assistée de Maître Clémentine FORTIER, avocat au barreau de VERSAILLES

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de [S] [N], greffière stagiaire en pré-affectation sur poste

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Lorène DERHY

1 copie certifiée conforme à Maître Clémentine FORTIER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 1er décembre 2011, Madame [U] [C] a donné à bail à Madame [J] [X] [E] un logement situé [Adresse 4]) moyennant un loyer mensuel de 600 euros.

Un congé aux fins de vente au prix de 130.000 euros net vendeur a été délivré à Madame [J] [X] [E], selon acte de commissaire de justice remis à l’étude le 10 mai 2023, avec effet pour le 31 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2024, Madame [U] [C] a fait délivrer une sommation de quitter les lieux à Madame [J] [X] [E], dans un délai de huit jours sous peine de poursuite judiciaire.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, Madame [U] [C] a fait assigner Madame [J] [X] [E], par dépôt de l’acte à l’étude, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin de voir valider le congé pour vente, ordonner l’expulsion de la locataire et condamner cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 28 mars 2024.

A l’audience du 4 mars 2025, Madame [U] [C] était représentée par son conseil et Madame [J] [X] [E] a comparu en personne, assistée de son avocat, de sorte que la décision sera contradictoire.

Au visa de ses conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, Madame [U] [C] demande à la juridiction de :

La déclarer recevable et bien fondée,Débouter Madame [J] [X] [E] de toutes ses demandes,Valider le congé pour vente délivré à Madame [J] [X] [E] le 10 mai 2023 pour le 31 décembre 2023,Juger qu’à compter du 31 décembre 2023, Madame [J] [X] [E] était occupante sans doit ni titre dans les locaux qu’elle occupe,Ordonner l’expulsion de Madame [J] [X] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement qu’elle occupe indument avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,Ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux et appartenant aux requis dans tel garde-meubles qu’il plaira à la bailleresse, aux frais, risques et périls de Madame [J] [X] [E],Condamner Madame [J] [X] [E] à payer l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, depuis le 31 décembre 2023, et jusqu’à la date de libération complète des lieux précités matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion,Condamner Madame [J] [X] [E] à payer la somme, arrêtée au 28 février 2025, de 1.446,35 euros directement entre les mains de la bailleresse, correspondant au solde restant dus au titre des indemnités d’occupation, pour la période comprise entre le 1er janvier 2024 et le 28 février 2025,Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle pour la période comprise entre le 1er décembre 2024 et le 30 novembre 2025 à la somme de 716,87 euros,Condamner Madame [J] [X] [E] à verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous les dépens y compris le coût du congé et de l’assignation en application de l’article 696 du code de procédure civile,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, Madame [U] [C] fait valoir qu’elle avait signé une promesse de vente et que le potentiel acquéreur s’est rétracté. Elle s’oppose à toutes demandes de délais supplémentaires pour quitter les lieux, précisant que la défenderesse cumule trois emplois, qu’elle n’a pas d’enfant et qu’elle a entamé seulement des recherches succinctes dans le secteur privé, sans justification de visite. Elle indique être âgée de 75 ans, percevoir 1.066 euros de pension de retraite et ne pas être imposable. Elle soutient vouloir vendre son appartement pour vivre dans une maison de retraite.

Par conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, Madame [J] [X] [E] sollicite de voir :

Fixer l’indemnisation provisionnelle mensuelle due depuis le 31 décembre 2023 et jusqu’à la libération des lieux au montant principal du loyer fixé dans le contrat de bail, soit la somme de 600 euros,Accorder à Madame [J] [X] [E] et à tout occupant de son chef, en application des articles 412-3 et 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, les plus larges délais à compter de la présente décision pour libérer les lieux, soit un an,Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 600 euros par mois,Débouter Madame [U] [C] de sa demande de condamnation de Madame [J] [X] [E] à la somme de 1.446,35 euros correspondant au solde restant du au titre des indemnités d’occupation pour la période du 1er janvier 2024 au 28 février 2025,A titre subsidiaire, accorder à Madame [J] [X] [E] les plus larges délais pour procéder au règlement de cette somme,Dire que le jugement à intervenir ne sera pas assorti de l’exécution provisoire,Débouter Madame [U] [C] de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

A l’appui de ses demandes, Madame [J] [X] [E] indique qu’elle est locataire depuis plus de 13 ans et que c’est la première fois que la bailleresse prétend qu’il existe un arriéré de loyer. Elle fait valoir qu’elle a eu peur en recevant le congé pour vente, qu’elle a saisi le tribunal administratif, a sollicité un logement social et contacté des agences. S’agissant de sa situation personnelle, elle précise être agent de service, percevoir en tout 1.820 euros par mois en cumulant trois emplois, que ses revenus ne sont pas suffisants pour trouver un nouveau logement et qu’elle ne peut pas être hébergée par sa famille. Elle prétend que Madame [U] [C] est propriétaire de deux biens et qu’elle ne rembourse pas de crédit immobilier.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation et aux notes d’audience pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la validité du congé pour vente

Aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ;

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur et le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ; ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ; qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Concernant les modalités de paiement du prix, il peut être fait mention d’un paiement comptant ou de modalités d’échelonnement. Mais le congé n’est pas nul s’il ne contient aucune précision à cet égard. Dans un tel cas, il faut considérer que le prix est payable comptant.

En l’espèce le congé aux fins de vente a été délivré par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2023 et contient toutes les mentions obligatoires imposées par la loi.

A l’audience, Madame [U] [C] justifie le motif de son congé, à savoir la vente de son bien immobilier pour financer une maison de retraite. Elle produit notamment le courrier de la locataire en date du 1er juillet 2023 indiquant ne pas être intéressée par la proposition d’achat du logement au prix de 130.000 euros proposé, ainsi que la promesse de vente signée le 23 novembre 2023 avec Monsieur [Z] [G] [L].

Madame [J] [X] [E] ne conteste pas la régularité du congé pour vente.

Le congé pour vendre délivré à Madame [J] [X] [E] est conforme aux exigences légales. A ce titre il ne pourra qu’être validé.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 31 décembre 2023.

II) Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au litige, dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ».

Et l’article L. 412-4 du même code précise : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, Madame [J] [X] [E] verse au soutien de sa demande de délais les éléments suivants :

La décision de rejet de sa demande de logement social par la commission de médiation du département des Yvelines en date du 17 mars 2022 ;L’attestation de l’enregistrement de sa demande de logement locatif social auprès de la direction de l’habitat de la ville de [Localité 9], en date du 3 juillet 2023, actant du dépôt de sa demande le 4 mai 2023 ;L’attestation de renouvellement de sa demande de logement locatif social en date du 23 mai 2024 ;La décision de la commission de médiation du département des Yvelines en date du 9 juillet 2024, reconnaissant Madame [J] [X] [E] prioritaire et précisant qu’elle doit être relogée d’urgence en raison du fait qu’elle est menacée d’expulsion ;L’accusé de réception de sa requête auprès du tribunal administratif de VERSAILLES en date du 21 janvier 2025 ;L’ordonnance de clôture de l’instruction du tribunal administratif de VERSAILLES, en date du 22 janvier 2025 ;Des attestations de ses proches, en date des 18 et 20 février 2025, attestant de ses démarches pour trouver un logement social et de l’impossibilité de l’héberger ;Le courrier du service logement de la ville de [Localité 9] en date du 8 août 2024, indiquant à Madame [J] [X] [E] qu’aucun logement n’est disponible ;La mise en demeure en vertu du droit au logement opposable adressée par Madame [J] [X] [E] à la DDETS des Yvelines le 24 octobre 2024 ;Les bulletins de salaires pour ses trois emplois sur la période de juillet 2024 à décembre 2024, faisant état de revenus d’environ 660 euros, 260 euros et 900 euros, soit un revenu total mensuel moyen de 1.820 euros ;Les copies écrans de recherches de logement dans le secteur privéUne attestation de l’un de ses employeurs, en date du 18 janvier 2025, faisant état de la bonne volonté de Madame [J] [X] [E], du fait qu’elle était heureuse dans son logement à [Adresse 10], et l’angoisse de devoir se reloger ;Un relevé de son compte bancaire arrêté au mois de décembre 2024, faisant état d’un solde créditeur de 1.944,34 euros :Le renouvellement de son contrat d’assurance habitation ;Des échanges de mails entre Madame [P] [H], représentant Madame [J] [X] [E], et des agences privées ;Un certificat médical daté du 28 janvier 2025 précisant la nécessité de limiter pour Madame [J] [X] [E] le temps passé dans les transports en commun ;Un mail du service des logements de la ville de [Localité 9] en date du 27 février 2025, indiquant que Madame [J] [X] [E] est éligible à l’attribution d’un logement social ;Une simulation de ses droits à la retraite établie par la société INFO RETRAITE, précisant qu’elle peut prétendre à la somme de 548,32 euros si elle part à 63 ans, la somme de 685,59 euros si elle part à 65 ans et la somme de 833,39 euros si elle part à 67 ans.

Madame [U] [C] s’oppose à la demande de délais, produisant son avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023 duquel il ressort qu’elle perçoit des revenus annuels de 14.211 euros, soit des revenus mensuels moyens de 1.184,25 euros et qu’elle n’est pas imposable. Toutefois, elle ne verse aux débats aucun autre élément pour attester de sa situation financière et personnelle, notamment de la propriété de sa résidence principale.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [J] [X] [E] justifie sa bonne foi dans la recherche un nouveau logement, qu’il s’agisse d’un logement social, comme en témoigne les nombreuses demandes et relances versées aux débats, mais aussi dans le secteur privé.

Or, Madame [J] [X] [E] produit également les éléments justifiant de sa situation financière et personnelle, actant qu’elle exerce trois emplois, qu’elle perçoit un salaire mensuel d’environ 1.800 euros et que ses revenus seront faibles lorsqu’elle exercera ses droits à la retraite.

Compte tenu de sa situation personnelle et financière, et de la bonne foi de Madame [J] [X] [E] dans la recherche d’un nouveau logement, il lui sera accordé un délai de six mois pour quitter les lieux, délai non exclusif du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’expiration de ce délai il pourra être procédé à l’expulsion.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [J] [X] [E] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles qui seront éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu à ce stade d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

III) Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation et à l’arriéré locatif

Le contrat de bail signé entre les parties le 1er décembre 2011 stipule que « le loyer sera automatiquement révisé le 1/12/2012 de chaque année pour tenir compte de la variation de la moyenne des 4 indices trimestriels de référence des loyers publiés par l’INSEE ».

En outre, l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».

Compte tenu de la résiliation du bail à compter du 31 décembre 2023 intervenue par l’effet du congé pour vendre délivré le 10 mai 2023, Madame [J] [X] [E] est désormais occupante sans droit ni titre et devra s’acquitter d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 31 décembre 2023 et jusqu’au jour de la libération effective des lieux.

Il ne peut être contesté que le loyer de 600 euros prévu au contrat de bail du 1er décembre 2011 pouvait être révisé annuellement au 1er décembre de chaque année. L’action du bailleur en révision de son loyer étant prescrite d’une année, les demandes de Madame [U] [C] concernant la révision du loyer à compter du mois de janvier 2024 ne sont pas prescrites.

Le montant de l’indemnité d’occupation sera donc égale au montant du loyer révisé et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Madame [U] [C] sollicite la révision du loyer à compter du mois de janvier 2024, pour la somme mensuelle de 699,61 euros, et à compter du mois de décembre 2024 pour la somme mensuelle de 716,87 euros, soit la somme totale de 1.446,32 euros.

Madame [J] [X] [E] sera donc condamnée à verser à Madame [U] [C] la somme de 1.446,32 euros, au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation, arrêté à la date de l’audience du 4 mars 2025, comprenant le montant du loyer révisé du mois de février 2025.

IV) Sur la demande en délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Compte tenu de la situation personnelle et financière de Madame [J] [X] [E], telle qu’exposée précédemment, et de sa bonne foi dans l’exécution de son obligation, ayant toujours réglé ses loyers, il convient de lui octroyer un délai d’un an pour régler cette somme de 1.446,32 euros, selon les dispositions prévues au dispositif de la présente décision.

V) Sur les demandes accessoires

Madame [J] [X] [E] qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation. Toutefois, le coût du congé pour vente, acte répondant de la seule volonté de la bailleresse, ne sera pas inclus aux dépens.

Les circonstances de l’espèce justifient le versement par Madame [J] [X] [E] d’une indemnité de 300 euros pour les frais non compris dans les dépens que Madame [U] [C] a dû exposer.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et la nature de l’affaire ou la situation de Madame [J] [X] [E] ne justifie pas que cette exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

VALIDE le congé pour vente délivré par Madame [U] [C] à Madame [J] [X] [E] le 10 mai 2023, à effet au 31 décembre 2023 ;

CONSTATE que le contrat de bail signé entre Madame [U] [C] et Madame [J] [X] [E] le 1er décembre 2011 concernant le logement situé [Adresse 3] à [Adresse 10] ([Adresse 8]), est résilié depuis le 31 décembre 2023 ;

CONSTATE que Madame [J] [X] [E] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5], depuis le 31 décembre 2023 ;

ACCORDE à Madame [J] [X] [E] un délai de six mois pour quitter les lieux situés [Adresse 5], soit jusqu’au 24 octobre 2025 ;

ORDONNE, passé ce délai, faute de départ volontaire de Madame [J] [X] [E] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

RAPPELLE que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETTE la demande d’astreinte de Madame [U] [C] ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés sur place sera réglé conformément aux modalités prévues aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [X] [E] à payer à Madame [U] [C] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé annuellement et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 31 décembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [J] [X] [E] à payer à Madame [U] [C] la somme de 1.446,32 euros (décompte arrêté au 4 mars 2025, incluant l’échéance du mois de février 2025, comprenant l’arriéré des indemnités d’occupation comprises entre le 1er janvier 2024 et le 28 février 2025), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [J] [X] [E] à s’acquitter de cette somme de 1.446,32 euros, outre le paiement des indemnités d’occupation et charges courantes, en 11 mensualités de 120 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [J] [X] [E] à verser à Madame [U] [C] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [X] [E] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation du 22 mars 2024 ;

PRÉCISE que le coût du congé pour vente délivré en date du 10 mai 2023 n’est pas inclus dans les dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 24 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, La juge,