MINUTE N° : 25/00219

DÉCISION DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 25/00313 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DDAS

NAC : 5AA

AFFAIRE : S.C.I. MBM C/ [C] [U] divorcée [M], [L] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MBM

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Valérie ALBOUY LAURENT de la SCPI IDAVOCAT CONSEIL, avocats au barreau de CASTRES

DEFENDEURS

Madame [C] [U] divorcée [M]

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante non représentée

Monsieur [L] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant non représenté

Débats tenus à l’audience du : 20 Novembre 2025

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 7 février 2024, la S.C.I MBM a consenti à [C] [U] épouse [M] un bail d’habitation portant sur un logement sis à [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel de 620 euros et une provision pour charges de 23 euros.

Par acte du 5 décembre 2024, [L] [D] s’est porté caution solidaire des engagements de la locataire.

Le 13 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à [C] [U] épouse [M], par acte de commissaire de justice, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.285,15 euros en principal, intérêts et frais.

Le 26 février 2025, l’acte a été dénoncé à la caution.

Le 27 février 2025, le commandement a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le 26 juin 2025, par acte de commissaire de justice dénoncé le 17 juillet 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la S.C.I MBM a fait assigner [C] [U] épouse [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins d’obtenir :

la condamnation solidaire d'[C] [U] épouse [M] et de [L] [D] au paiement par provision de la somme de 1.478,09 euros due au titre des loyers et charges arriérés, somme arrêtée au 19 juin 2025, à parfaire le jour des débats,

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

l’expulsion des occupants du logement au besoin avec le concours de la force publique,

la condamnation solidaire d'[C] [U] épouse [M] et de [L] [D] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux,

la condamnation solidaire d'[C] [U] épouse [M] et de [L] [D] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,

la condamnation solidaire de [C] [U] épouse [M] et de [L] [D] aux dépens comprenant le coût du commandement, de l’assignation et des éventuelles mesures conservatoires.

A l’audience, la S.C.I MBM maintient ses demandes telles que visées dans l’acte introductif d’instance, en actualisant l’arriéré locatif à la somme de 2.531,35 euros arrêtée au 20 novembre 2025.

Citée à comparaître par acte déposé en l’étude du commissaire de justice, [C] [U] épouse [M] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Cité à comparaître par acte déposé en l’étude du commissaire de justice [L] [D] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du TARN six semaines au moins avant la première audience.

En outre, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ces chefs.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à [C] [U] épouse [M] n’est pas sérieusement contestable.

Suivant le décompte actualisé produit par le bailleur, la dette locative s’élève à la somme de 2.531,35 euros. Ce quantum n’est nullement contesté ni contestable, en l’absence d’un quelconque justificatif de paiement complémentaire.

Le bailleur expose, sans être contredit que quelques règlements ont été effectués mais seulement partiels et que le paiement du loyer courant n’a pas repris .

L’absence du locataire à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

[L] [D] qui est non comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette, ni la portée de son engagement conventionnel de caution solidaire de la dette locative d'[C] [U] épouse [M].

Par conséquent, [C] [U] épouse [M] et [L] [D] doivent être condamnés solidairement à payer à la S.C..I MBM la somme provisionnelle de 2.531,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée à la date du 20 novembre 2025.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail:

Selon l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 13 février 2025 visant la clause résolutoire étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et le bail résilié de plein droit à la date du 25 avril 2025.

Sur la demande d’expulsion :

A défaut de départ volontaire, l’expulsion d'[C] [U] épouse [M] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, dans les termes du dispositif de la présente décision.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis la résiliation du bail, [C] [U] épouse [M] cause un préjudice à la S.C.I MBM qui sera réparé par sa condamnation solidaire avec la caution au versement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [C] [U] épouse [M] et [L] [D] supporteront les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX, celui de l’assignation en référé et de sa notification au représentant de l’État.

L’équité commande que soit allouée à la S.C.I MBM une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé et en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DÉCLARE la S.C.I MBM recevable en son action;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et que le bail conclu le 7 février 2024 entre la S.C.I MBM d’une part, et [C] [U] épouse [M] d’autre part, est résilié à effet du 25 avril 2024;

ORDONNE l’expulsion d'[C] [U] épouse [M] et de tout occupant de son chef des lieux donnés à bail sis à [Adresse 7] avec, le cas échéant, le concours de la [Localité 6] Publique, dans le respect des dispositions des articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut par [C] [U] épouse [M] d’avoir libéré les lieux au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble;

CONDAMNE [C] [U] épouse [M] et [L] [D], solidairement, à payer à la S.C.I MBM la somme de provisionnelle de 2.531,35 euros, représentant l’arriéré locatif échu;

CONDAMNE [C] [U] épouse [M] et [L] [D], solidairement, à payer à la S.C.I MBM une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du commandement de payer, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE, in solidum, [C] [U] épouse [M] et [L] [D] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX , le coût de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE, in solidum, [C] [U] épouse [M] et [L] [D] à payer à la S.C.I MBM la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La Greffière La Juge