MINUTE N°

N° RG 25/00485 – N° Portalis DB22-W-B7J-TACA

Madame [V] [Y] épouse [K]

C/

Monsieur [R] [U] [N] [U]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Madame [V] [Y] épouse [K] – demeurant [Adresse 4]

Non comparante, représentée par Maître Hélène ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [U] [N] [U] – demeurant [Adresse 1]

Non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier présent lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Hélène ROBERT

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [R] [U] [N] [U]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 avril 2018, Madame [V] [K] née [Y] a donné à bail à Monsieur [R] [U] [N] [U] un logement sis [Adresse 2], ainsi qu’un emplacement double de parking moyennant un loyer mensuel de 910 euros, et 135 euros de provision sur charges.

A la suite d’un premier commandement de payer délivré le 15 février 2024 dont les causes ont été régularisées, la bailleresse a fait signifier au locataire, le 7 janvier 2025 un second commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4621,72 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 9 janvier 2025, Madame [V] [K] née [Y] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 28 mars 2025, Madame [V] [K] née [Y] a assigné Monsieur [R] [U] [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 février 2025 ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ,

— condamner le défendeur à rendre les lieux libres de toute occupation et de tout moblilier, sous astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira à Madame [V] [K] née [Y], aux frais de Monsieur [R] [U] [N] [U] ;

— condamner Monsieur [R] [U] [N] [U] au paiement des sommes suivantes :

* 4621,72 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 11 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées au commandement et à compter de l’assignation pour le surplus ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au double du montant du loyer contractuel à compter du 19 février 2025 et des charges,jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— refuser tout délai au défendeur ;

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 2 avril 2025.

A l’audience du 9 décembre 2025, Madame [V] [K] née [Y], représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 2 décembre 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3850,19 euros, échéance de décembre 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [R] [U] [N] [U] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [R] [U] [N] [U] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Bien que régulièrement cité à l’étude du commissaire de [7], Monsieur [U] n’a pas comparu.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 9 janvier 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, Madame [V] [K] née [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 avril 2018, du commandement de payer délivré le 7 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 2 décembre 2025 que Madame [V] [K] née [Y] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 3850,19 euros ; 138,77 euros devant être soustraites, celles-ci correspondant à des frais de contentieux.

Par conséquent, Monsieur [R] [U] [N] [U] sera condamné à lui payer la somme de 3850,19 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 janvier 2025.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [R] [U] [N] [U] le 7 janvier 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 7 mars 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 25 avril 2018 à compter du 8 mars 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [U] [N] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu, à ce stade, de faire droit à la demande d’astreinte sollicitée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [U] [N] [U]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 mars 2025. Monsieur [R] [U] [N] [U] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [U] [N] [U] au paiement de cette indemnité à compter du 8 mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 2 décembre 2025

La demanderesse sera en revanche déboutée de sa demande de voir fixer l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [U] [N] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 janvier 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Monsieur [U], partie perdante sera condamné à payer à Madame [V] [K] née [Y] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de Madame [V] [K] née [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 avril 2018 entre Madame [V] [K] née [Y] d’une part et Monsieur [R] [U] [N] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 8 mars 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [U] [N] [U] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [U] [N] [U] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [R] [U] [N] [U] à payer à Madame [V] [K] née [Y] la somme de 3850,19 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 janvier 2025.

CONDAMNE Monsieur [R] [U] [N] [U] à payer à Madame [V] [K] née [Y] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de JANVIER 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

CONDAMNE Monsieur [R] [U] [N] [U] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 7 janvier 2025, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX

CONDAMNE Monsieur [R] [U] [N] [U] à payer à Madame [V] [K] née [Y] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE Madame [V] [K] née [Y] du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 29 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier

Le greffier Le juge des contentieux de la protection