TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

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☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00059 – N° Portalis DB22-W-B7J-TT75

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 17 Avril 2026

MINUTE :

[M] [R]

C/

[O] [A]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE

DU 17 Avril 2026

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE DIX SEPT AVRIL

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 20 Février 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [M] [R]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS substiué par M^e BOULANGER Justine

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [O] [A]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, statuant en la forme des référés,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2026 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2025, Monsieur [M] [R] a donné à bail à Madame [O] [A] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 485 euros, et 60 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, Monsieur [M] [R] a fait signifier à Madame [O] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 090 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 2 octobre 2025 Monsieur [M] [R] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025, Monsieur [M] [R] a fait assigner Madame [O] [A] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [O] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et périls de la défenderesse,supprimer le délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution,condamner Madame [O] [A] au paiement des sommes suivantes :la somme provisionnelle de 2 180 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de novembre 2025, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, dont distraction au profit de Maître Elie SULTAN en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,condamner Madame [O] [A] aux frais de remplacement des serrures.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 5 décembre 2025.

À l’audience du 20 février 2026, Monsieur [M] [R], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 387 euros arrêtée au 20 février 2026, loyer du mois de février inclus.

Madame [O] [A], régulièrement assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [O] [A] assignée à l’étude de commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [M] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [M] [R] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 juillet 2025, du commandement de payer délivré le 19 septembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 17 novembre 2025 que Monsieur [M] [R] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [A] à payer à Monsieur [M] [R] la somme provisionnelle de 2 180 euros, au titre des sommes dues au 17 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et visant un délai de deux mois pour régulariser a été signifié par commissaire de justice en date du 19 septembre 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, tel que visé dans ledit commandement de payer, qui est plus favorable au locataire, soit le 19 novembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 juillet 2025 à compter du 20 novembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [A] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution et, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la demande de prise en charge de remplacement des serrures qui sera rejetée.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [O] [A]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 novembre 2025, Madame [O] [A] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner à titre provisionnel Madame [O] [A] à son paiement à compter du 20 novembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [A] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer dont distraction au profit de Maître Elie SULTAN en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient également de condamner Madame [O] [A] à payer à Monsieur [M] [R] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, juge des référés, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de Monsieur [M] [R] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 juillet 2025 entre Monsieur [M] [R] d’une part, et Madame [O] [A] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 20 novembre 2025.

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [O] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

REJETONS la demande de prise en charge du remplacement des serrures.

REJETONS la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [O] [A] à compter du 20 novembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNONS Madame [O] [A] à payer à Monsieur [M] [R] la somme provisionnelle de 2 180 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 novembre 2025 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNONS Madame [O] [A] à payer à Monsieur [M] [R] l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter du 17 novembre 2025, échéance de décembre, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNONS Madame [O] [A] à payer à Monsieur [M] [R] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS Madame [O] [A] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 septembre 2025, dont distraction au profit de Maître Elie SULTAN en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG