TRIBUNAL

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00844 – N° Portalis DB22-W-B7J-TIJI

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

14 Avril 2026

ACTION LOGEMENT SERVICES

c/

[W] [G]

Expédition exécutoire délivrée le

à Maître Roger LEMONNIER

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à Mme [W] [G]

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 14 Avril 2026 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 05 Février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAS, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Marc-Antoine PEREZ, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR :

Mme [W] [G]

[Adresse 3]

comparante en personne

À l’audience du 05 Février 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Avril 2026 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2024, Mme [D] [Y] et M. [C] [Y] ont consenti un bail d’habitation à Mme [W] [G] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4] ainsi qu’un parking lot n°5 et 6, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1080 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Le 30 novembre 2023, la société TYRELL, en qualité de mandataire de Mme [D] [Y] et M. [C] [Y] a souscrit auprès de la société ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement intitulé « VISALE » tendant à garantir le paiement des loyers et charges du bail conclu avec les locataires.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se disant subrogée dans les droits de Mme [D] [Z] et M. [C] [Z] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2266,90 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [G] le 12 août 2024.

Par assignation du 10 juillet 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  7523,85 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et pour le surplus à compter de l’assignation,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 5 février 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 janvier 2026, s’élève désormais à 11595,90 euros. La société ACTION LOGEMENT SERVICES considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose ainsi à l’éventuel octroi de délais de paiement.

Mme [W] [G] comparaît en personne, et reconnaît le montant de la dette. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que son maintien dans les lieux. Elle indique avoir déposé un dossier de surendettement. Elle ajoute s’être acquittée du règlement partiel du loyer courant au mois de janvier. Elle précise enfin vivre seule avec deux enfants et être sans emploi.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1.Sur la subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits des bailleurs

Il résulte de l’article 2291 du code civil que l’on peut se rendre caution sans ordre de la personne pour laquelle on s’oblige, et même à son insu.

Suivant l’article 2305 du code civil, la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 28 janvier 2025 ainsi que de la quittance subrogative actualisée en date du 23 juin 2025, du détail de la créance et de l’attestation de créance que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Mme [D] [Y] et M. [C] [Y] par l’intermédiaire de leur mandataire la somme de 10599,23 euros au titre des impayés locatifs de Mme [W] [G].

Ainsi, en application de l’article 2306 du code civil, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits qu’avaient Mme [D] [Y] et M. [C] [Y] à l’encontre de Mme [W] [G] et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation par elle versés au titre du cautionnement. C’est à bon droit que la demanderesse a initié un commandement de payer visant la clause résolutoire.

En outre, l’article 7.1 de la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

2.Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte du 12 août 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à Mme [W] [G] d’avoir à payer la somme de 2266.90 euros. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et la juridiction n’a pas été saisie par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 13 octobre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, Mme [W] [G] ne s’est acquittée que du versement partiel du dernier loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’il ne peut être considéré que cette dernière a repris le paiement du dernier loyer courant avant l’audience lui permettant de solliciter son maintien dans les lieux ainsi que des délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

3. Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la demanderesse justifie d’un versement de 10599.23 euros, soustraction faite des frais de procédure, et d’une subrogation pour cette somme dans les droits de Mme [D] [Y] et M. [C] [Y].

Par conséquent, Mme [W] [G] sera condamnée à verser la somme de 11595,90 euros, arrêtée au 28 janvier 2026, à la demanderesse avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 janvier 2024 entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES, d’une part, et Mme [W] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4] ainsi qu’un parking lot n°5 et 6 est résilié depuis le 13 octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [W] [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [W] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 4] ainsi qu’un parking lot n°5 et 6 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [W] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [W] [G] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10599,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 août 2024 et celui de l’assignation du 10 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge