MINUTE N°

N° RG 25/00443 – N° Portalis DB22-W-B7J-S7AP

Société LOKORA [Localité 1], venant aux droits de la SAS EASY STUDENT

C/

Madame [G] [D]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

DEMANDEUR :

Société LOKORA [Localité 1], société par actions simplifiée inscrite au R.C.S. de VERSAILLES sous le numéro 878 266 394, dont le siège social est sis [Adresse 3], [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la SAS EASY STUDENT, société par actions simplifiée immatriculée au R.C.S. de TOULOUSE sous le numéro 493 922 645, dont le siège social est [Adresse 4], [Localité 3] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Bertrand ESPAGNO, avocat de la SCP MONFERRAN ESPAGNO SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Célina GRISI, avocat

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [G] [D], demeurant [Adresse 3], [Localité 1], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Greffier lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Bertrand ESPAGNO de la SCP CABINET MONFERRAN ET ASSOCIES

1 copie certifiée conforme à Madame [G] [D]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 septembre 2022, la SAS EASY STUDENT a donné à bail à Madame [G] [D] un logement sis [Adresse 5], [Adresse 3], [Localité 1].

Par la suite, la société [Adresse 5] a repris la gestion de la résidence et par procès-verbal du 16 mars 2023, la SAS [Adresse 5] a changé de dénomination sociale pour s’appeler la SAS LOKORA [Localité 1], venant aux droits de la SAS EASY STUDENT.

Le 12 juillet 2024, la SAS LOKORA [Localité 1],venant aux droits de la SAS EASY STUDENT, a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1448 euros au titre des loyers et charges impayés, et de justifier de l’attestation d’assurance.

Le 15 juillet 2024, la SAS LOKORA [Localité 1], venant aux droits de la SAS EASY STUDENT, a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 1er avril 2025, la SAS LOKORA [Localité 1], venant aux droits dela SAS EASY STUDENT, a assigné Madame [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et défaut de justifier de l’assurance ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail du fait des fautes contractuelles de la locataire ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Madame [G] [D] au paiement des sommes suivantes :

* 6516 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 3 avril 2025.

A l’audience du 22 janvier 2026, la SAS LOKORA [Localité 1], venant aux droits de la SAS EASY STUDENT, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales contenues dans son acte introductif d’instance.

Elle verse aux débats une décision de la commission de surendettement des Yvelines. Elle indique que si la locataire a repris le paiement du loyer, elle n’a en revanche pas fourni l’attestation d’assurance.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [G] [D] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Elle invoque également l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 en disant que Madame [G] [D] n’a pas justifié de son assurance habitation dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame [G] [D] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Madame [G] [D], bien que régulièrement assignée en l’étude du commissaire de Justice, n’est ni présente ni représentée à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 3 avril 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SAS LOKORA [Localité 1], venant aux droits de la SAS EASY STUDENT, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de justifier de la souscription d’une assurance habitation, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [G] [D] le 12 juillet 2024.

Madame [G] [D], défaillante à la présente instance, n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance habitation.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 12 août 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 29 septembre 2022 à compter du 13 août 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 12 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 9 janvier 2026 que la SAS LOKORA [Localité 1], venant aux droits dela SAS EASY STUDENT, rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Pour autant, la bailleresse verse aux débats une décision en date du 24 décembre 2025 qui lui a été adressée par la commission de surendettement des Yvelines, dont l’objet est « Mesures de rétablissement personnel sans liquidation juriciaire » selon laquelle, « suite à sa décision du 27 octobre 2025, la commission a décidé d’imposer un effacement total de vos créances ».

Il ressort également du tableau joint à ce courrier que la créance de la bailleresse a été fixée à la somme de 6416 euros. Cette somme correspond, selon le décompte actualisé fourni par la bailleresse, aux loyers, charges et indemnités d’occupation dues jusqu’au 6 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Compte tenu des éléments qui précèdent et de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la commission de surendettement des Yvelines au bénéfice de Madame [D], que la demanderesse sera déboutée de sa demande de condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 6 416 euros.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [G] [D]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 août 2024. Madame [G] [D] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Madame [G] [D] au paiement de cette indemnité à compter de l’échéance du mois de février 2026 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 juillet 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Compte tenu du plan de surendettement, il est équitable de débouter la SAS LOKORA [Localité 1], venant aux droits dela SAS EASY STUDENT, de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SAS LOKORA [Localité 1], venant aux droits dela SAS EASY STUDENT, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 septembre 2022 entre la SAS EASY STUDENT d’une part et Madame [G] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], [Adresse 3], [Localité 1], sont réunies à la date du 13 août 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [G] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [G] [D] à compter du mois de février 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [G] [D] à payer à la SAS LOKORA [Localité 1], venant aux droits de la SAS EASY STUDENT, l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de février 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE la SAS LOKORA [Localité 1], venant aux droits dela SAS EASY STUDENT, de sa demande en paiement de la somme de 6 416 euros ;

DÉBOUTE la SAS LOKORA [Localité 1], venant aux droits dela SAS EASY STUDENT, de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 12 juillet 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

DÉBOUTE la SAS LOKORA [Localité 1], venant aux droits dela SAS EASY STUDENT, du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 19 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier

Le greffier La juge des contentieux de la protection