Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx poi jcp fond, 2 avril 2026, n° 25/00796

TJ Versailles 2 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx poi jcp fond, 2 avr. 2026, n° 25/00796
Numéro(s) :	25/00796
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	16 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jeanine HALIMI
Parties :	S.A. VILOGIA

Texte intégral

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 02 Avril 2026

N° RG 25/00796 – N° Portalis DB22-W-B7J-TJUV

DEMANDEUR :

S.A. VILOGIA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e WARAHENA substituant M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DEFENDEUR :

Mme [X] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante

M. [R] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : M^e HALIMI

Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [K]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Selon un bail verbal, la société d’HLM VILOGIA a donné en location à Mme [X] [K] et M. [R] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 526,97€ charges incluses.

Un commandement de payer les loyers, portant sur un arriéré locatif de 3167,31€ a été délivré à Mme [X] [K] et M. [R] [K] le 4 décembre 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société VILOGIA, par acte du 8 août 2025, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 12 août 2025, a fait assigner Mme [X] [K] et M. [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin qu’il :

Condamne solidairement Mme [X] [K] et M. [R] [K] à lui payer la somme de 5626,89€ au titre des arriérés de loyers et charges impayés ;Prononce la résiliation judiciaire du bail conformément aux articles 1729 à 1741 du code civil ;Ordonne l’expulsion de Mme [X] [K] et M. [R] [K] et de tous occupants des lieux de leur chef ;Condamne Mme [X] [K] et M. [R] [K] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50%, sans préjudice des charges ; subsidiairement, que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer ;Condamne solidairement Mme [X] [K] et M. [R] [K] à lui payer une astreinte de 8€ par jour de retard au cas où ils ne quitteraient pas les lieux dans les deux mois suivants la signification de la décision à venir ;Autorise la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs ;Condamne solidairement Mme [X] [K] et M. [R] [K] à lui payer la somme de 330€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 février 2026.

La société VILOGIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 13 janvier 2026 à la somme de 9980,99€. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement aux défendeurs.

Mme [X] [K] comparait en personne et reconnait la dette. Elle explique ses difficultés financières par son incapacité à recourir à l’informatique pour l’ensemble des démarches à effectuer auprès des divers organismes (les documents n’ont ainsi pas pu être fournis à la CAF pour la perception de l’APL). Elle perçoit le RSA à hauteur de 119€, outre une pension de réversion de 449€. Elle effectue actuellement des démarches avec son assistante sociale pour l’ouverture de ses droits à la retraite solidarité.

M. [R] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CCAPEX des Yvelines a été saisie le 5 décembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 12 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application des articles 1728 2° du Code civil et 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, la société VILOGIA sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour manquements des locataires à leur obligation de paiement des loyers.

Il ressort des pièces versées aux débats que par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, le bailleur a fait commandement de payer immédiatement la somme de 3167,31€ au titre des loyers et charges impayés. Les causes du commandement n’ont pas été réglées par les locataires, ni dans les jours qui ont suivi le commandement, ni durant les mois postérieurs. En effet, le décompte produit par le bailleur laisse apparaitre une dette locative évolutive et en constante augmentation depuis juillet 2024, avec une absence de tout règlement au profit du bailleur entre cette dernière date et novembre 2025. Si un versement de 150€ en novembre 2025, un de 100€ en décembre 2025 et un dernier de 600€ en janvier 2026 apparaissent sur le décompte, toutefois, hormis ces trois paiements, aucun autre règlement n’est parvenu au bailleur entre septembre 2024 et janvier 2026, étant précisé que seul le dernier versement correspond à l’intégralité du loyer courant, si bien que l’arriéré locatif est désormais extrêmement élevé, atteignant près de 10.000€.

Si Mme [X] [K] explique ses difficultés financières à l’audience, pour autant, l’arrêt total des paiements par le locataire au profit du bailleur pendant une durée aussi significative (plus d’un an), alors que le règlement des loyers constitue l’obligation principale du locataire, doit être considéré comme constituant un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail, et ce d’autant plus que le règlement du loyer intégral n’a été repris que depuis un mois et que Mme [X] [K] expose une situation financière qui demeure fragile, ne lui permettant ni de reprendre le paiement du loyer (dont le montant correspond à la quasi-totalité de ses ressources actuelles), ni a fortiori de régler des suppléments aux fins d’apurer sa dette.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du 26 janvier 2026, date du dernier décompte produit, et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société VILOGIA produit un décompte démontrant que Mme [X] [K] et M. [R] [K] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9792,01€ à la date du 26 janvier 2026, loyer de décembre 2025 inclus.

Mme [X] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement, en application de l’article 220 du code civil et faute de production de l’acte de décès de M. [K], au paiement de la somme de 9792,01€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Ils seront en outre condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er janvier 2026, jusqu’à la libération des lieux, étant précisé qu’au-delà de son aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux, de sorte qu’aucun élément ne justifie de la fixer à un montant supérieur, le bailleur ne démontrant pas avoir subi un préjudice distinct de celui résultant du défaut de règlement des loyers.

L’expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et la SA VILOGIA ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir les locataires quitter les lieux, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [X] [K] et M. [R] [K], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de débouter la société VILOGIA de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu entre la SA VILOGIA, bailleur, et Mme [X] [K] et M. [R] [K], preneurs, à la date du 26 janvier 2026 ;

ORDONNE à Mme [X] [K] et M. [R] [K] et à tous occupants de leur chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 5] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 5], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [X] [K] et M. [R] [K] et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [K] et M. [R] [K] à payer à la SA VILOGIA une somme de 9792,01€ (neuf-mille-sept-cent-quatre-vingt-douze euros et un centime) à valoir sur le montant des loyers et charges à la date du 26 janvier 2026, loyer de décembre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [X] [K] et M. [R] [K] à payer à la SA VILOGIA à compter du 27 janvier 2026 et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

DEBOUTE la SA d’HLM VILOGIA de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [K] et M. [R] [K] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière La Juge