TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

30 JANVIER 2026

N° RG 23/02242 – N° Portalis DB22-W-B7H-RH5B

Code NAC : 71F

EJ

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [N]

né le 08 Novembre 1958 à [Localité 12] (MAROC),

demeurant [Adresse 3],

représenté par Maître Elodie DUMONT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Blandine RUSSO, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic, le CABINET SENNES, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 415 056 456 dont le siège social est situé [Adresse 10] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître François DE LASTELLE du CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Camille LIENARD-LEANDRI de la SELARL VERPONT AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 13 Avril 2023 reçu au greffe le 17 Avril 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 04 Novembre 2025, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 08 Janvier 2026 prorogé au 30 Janvier 2026 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [N] est propriétaire depuis mai 1998 d’un appartement situé au 1er étage de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 13] (78) soumis au statut de la copropriété, constituant le lot N°29 de l’état descriptif de division.

M. et Mme [U] sont propriétaires depuis 1983 de divers lots au sein de cet immeuble.

Il ressort des pièces versées aux débats que, selon acte notarié du

22 mars 1962, a été établi l’état descriptif de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 14].

Un modificatif au règlement de copropriété a été établi le 23 décembre 1996 par Maître [V], Notaire, aux termes duquel il a été procédé à la scission de la copropriété du bâtiment situé [Adresse 1] et à la refonte de l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 2].

Un acte rectificatif du partage contenu dans l’acte du 23 décembre 1996 a été établi par Maître [V] le 6 mai 1998 et a intégré dans la masse à partager les lots 101 et 102 correspondant à deux jardins à jouissance exclusive situés au rez de chaussée du bâtiment.

Aux termes d’un acte reçu par Maître [V] le 20 février 1999 contenant modificatif de l’état descriptif de division, il a été procédé à la création par transformation de parties communes en parties privatives de deux nouveaux lots 31 et 32 et à la vente au profit de M.et Mme [U] de ces lots.

En 2002, afin de tenir compte des travaux effectués par M. et Mme [U] en sous-sol et notamment de l’annexion d’une partie de la chaufferie commune pour la construction d’une salle de douche de l’appartement en entresol, Maître [V] a établi un projet d’acte contenant création d’un nouveau lot N°33 auquel est affecté un tantième de sorte que la quote part dans les parties communes générales sera dorénavant exprimée en 1282èmes et vente de ce lot N°33 au profit de M. et Mme [U].

En 2006, certains copropriétaires ayant souhaité revoir la répartition des tantièmes, le Cabinet Géovision a été mandaté en vue d’une modification du règlement de copropriété et a établi un projet de modificatif comportant notamment la création du lot 33 correspondant à une salle d’eau au sous-sol auquel il est attribué 1/1282èmes des parties communes générales et la cession de ce lot au profit de M. et Mme [U]. Dans ce projet, le Cabinet Géovision proposait que la quote part des parties communes soit désormais exprimée en 10.000èmes.

Sur la base du projet de modificatif à l’état descriptif de division établi

par le Cabinet Géovision, un « accord de copropriété » a été signé

le 17 novembre 2007 par l’ensemble des copropriétaires.

Lors de l’assemblée générale du 12 mai 2014, les copropriétaires ont

décidé de recourir à un géomètre et à un Notaire pour la mise à jour

du règlement de copropriété dans le prolongement de l’accord de copropriété du 17 novembre 2007 notamment pour la modification de la répartition des charges.

Maître [V] a établi en mai 2016 le projet modificatif de l’état descriptif de division et celui-ci a été soumis à l’approbation des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 20 juin 2016.

Cette dernière a été contestée par M. [N] et, par jugement rendu le

17 octobre 2019, le Tribunal de grande instance de Versailles, 3ème chambre civile, a annulé les résolutions 11-3, 11-10, 11-15 et 11-16 de ladite assemblée générale, étant précisé que la résolution 11-16 portait sur le mandat donné au syndic afin de signer l’acte modificatif à l’état descriptif de division établi par Maître [V] en mai 2016.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 12 janvier 2023 au cours de laquelle ont notamment été adoptées les résolution suivantes :

— résolution N°17 portant sur la régularisation de la résolution 11-3 adoptée lors de l’assemblée générale du 20 juin 2016 et annulée par le jugement du

17 octobre 2019 ;

— résolution N°19 portant sur la régularisation de la résolution 11-16 adoptée lors de l’assemblée générale du 20 juin 2016 et annulée par le jugement du

17 octobre 2019 ;

— résolution N°20 : approbation de la nouvelle grille de répartition des tantièmes de copropriété ;

— résolution N°21 : Mandat du syndic pour signer l’acte modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété et de vente du lot N°33 auprès de l’étude Notariale NOTAIRES DU LOUVRE ;

— résolution N°22 : Prise en charge des honoraires de l’étude Notariale.

Par acte du 13 avril 2023, M. [N] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] Saint [Adresse 11] (78) devant ce Tribunal en contestation des résolutions précitées ainsi que de la 4ème résolution de l’assemblée générale du 19 janvier 2021, de la 5ème résolution de l’assemblée générale du 12 janvier 2023 et de la 6ème résolution de l’assemblée générale du 12 janvier 2023 portant sur l’approbation des comptes de 2019, 2020 et 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 20 mai 2025, M. [N] demande au Tribunal de :

ACCUEILLIR Monsieur [J] [N] en sa demande et le dire recevable et bien fondé

En conséquence :

ANNULER les résolutions contestées par Monsieur [N], à savoir :

Pour le Modificatif voté lors de l’assemblée générale du 12 janvier 2023.

— La 17 ème résolution de l’assemblée générale du 12/01/2023 relative à la cession d’une partie commune,

— La 19 ème résolution de l’assemblée générale du 12/01/2023 relative au jardin de 320m2 et à la signature de l’acte,

— La 20 ème résolution de l’assemblée générale du 12/01/2023 relative aux tantièmes de copropriété,

— La 21 ème résolution de l’assemblée générale du 12/01/2023 relative à la signature de l’acte,

— La 22 ème résolution de l’assemblée générale du 12/01/2023 relative aux honoraires.

Pour les comptes de l’année 2019 :

— La 4 ème résolution « Approbation des comptes 2019 » de l’assemblée générale du 19/01/2021,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires pris en la personne de son Syndic agissant sous l’enseigne CABINET SENNES EURL à verser au requérant de la présente procédure la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code civil de procédure.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux dépens dont distraction au profit de Maître Blandine RUSSO, avocat en application de l’article 699 du code civil de procédure.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

DISPENSER Monsieur [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure relatifs à la présente instance, y compris les honoraires d’avocat et condamnation au titre de l’article 700 du CPC et dépens, qui sera prononcée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 21 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

JUGER le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 13] recevable et bien fondé en ses écritures, et y faisant droit ;

DEBOUTER Monsieur [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Monsieur [N] au paiement de la somme de 3 000 € à titre d’amende civile pour procédure abusive ;

CONDAMNER Monsieur [N] au paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [N] au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Monsieur [N] en tous les dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 3 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de la résolution N°17 de l’assemblée générale du 12 janvier 2023

A titre liminaire il convient de rappeler que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2016 a été adoptée une résolution N°11-1 intitulée « Création du lot N°33 sur les parties communes » rédigée comme suit :

« L’assemblée générale après avoir pris connaissance du document joint à la convocation et après avoir délibéré décide de créer par prélèvement sur les parties communes un lot N°33 (au sous sol une salle d’eau) représentant 1/1282èmes des tantièmes généraux. »

Il y a lieu de préciser que ce lot N°33 créé par prélèvement sur les parties communes correspond à une partie du local commun de chaufferie d’une surface d’environ 5 mètres carrés annexée par les époux [U] en 1999 pour la création d’une salle d’eau.

Lors de l’assemblée générale du 20 juin 2016 a également été adoptée une résolution 11-3 prévoyant la cession du lot N°33 à M.et Mme [U] pour un montant de 1.000 euros converti en l’obligation de supporter les frais de géomètre ainsi que les honoraires et émoluments du Notaire, droits et taxes afférents à l’acte modificatif et de vente correspondant.

Cette résolution N°11-3 a été annulée par jugement du 17 octobre 2019, le Tribunal l’ayant jugée illicite en ce que le prix de cession n’était pas réparti proportionnellement aux tantièmes des parties communes générales détenus par chaque copropriétaire conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La résolution querellée adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 janvier 2023 est rédigée ainsi qu’il suit :

17èmeRESOLUTION : Régularisation de la résolution 11-3 adoptée lors de l’assemblée générale du 20 juin 2016 (vente cave) et annulée par le jugement rendu le 17 octobre 2019 par le Tribunal de grande instance de Versailles (article 26)

Jugement du TGI de [Localité 15] du 17 octobre 2019 ; projet d’acte de cession du lot 33 au profit de M.et Mme [U] joints à la convocation

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation et après en avoir délibéré, décide de procéder à la régularisation de la résolution 11-3 adoptée lors de l’assemblée générale du

20 juin 2016 et annulée par le jugement rendu le 17 octobre 2019.

En conséquence l’assemblée générale prend acte que Monsieur et Mme [U] acquittent le prix de cession du lot 33 de l’Etat descriptif de division, ledit prix de cession correspondant à la somme de 1.000 euros. Ce prix tient compte du fait que le lot 33 objet de cette cession était vendu en l’état avant les travaux dont le coût avait été supporté par les consorts [U], un local abritant une cuve à fuel. Cet acte sera reçu par NOTAIRES DU LOUVRE à [Localité 8] [Adresse 7] ayant pour collaborateur Maître [B] [V], ancien Notaire à [Localité 9] qui avait établi le projet de modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété contenant la vente du lot 33.

Il est donné mandat au syndic de signer l’acte de cession s’attachant au paiement dudit prix établi par NOTAIRES DU LOUVRE et joint à la convocation outre toutes régularisations administratives notamment auprès du service de la publicité foncière compétent.

Ledit prix de cession sera réparti entre l’intégralité des copropriétaires selon les tantièmes généraux.

La résolution est adoptée à l’unanimité des présents et représentés.

M. [N] fait valoir en substance que :

— selon un arrêt du 2 octobre 2013 de la cour de cassation, il convient de se référer à la consistance réelle des lieux au moment de la vente ;

— c’est à tort que le syndicat des copropriétaires prétend qu’il n’existe aucune différence entre la consistance réelle des lieux au moment de la vente et la désignation des lieux effectuée au sein de la résolution N°17 ;

— le lot 33 objet de la vente a été prélevé non pas dans un local abritant une cuve à fuel comme l’indique la 17ème résolution mais dans un local abritant une chaufferie ;

— c’est l’assemblée générale du 6 janvier 1998 qui a entériné la vente d’un local abritant une cuve à fuel ;

— la résolution N°17 a soumis au vote une cession d’un local abritant une cuve à fuel déjà votée le 6 janvier 1998, déjà payée et jamais contestée depuis ;

— la résolution N°17 est en fait un stratagème consistant à utiliser le vote du

6 janvier 1998 de la cession d’une partie commune déjà cédée pour une autre partie commune non incluse dans la vente du 6 janvier 1998 ;

— elle repose sur l’utilisation des tantièmes en 1282ème non conforme à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 et résultant d’une falsification des plans du géomètre, M.[C] ;

— le prix de 1.000 euros est dérisoire.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— l’arrêt de la cour de cassation du 2 octobre 2013 sur lequel M. [N] entend s’appuyer a été rendu au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui régit l’action en diminution du prix de vente pouvant être intentée par l’acquéreur en raison d’une superficie erronée inscrite dans l’acte de vente, ce qui n’a aucun rapport avec la présente instance dès lors qu’aucun litige concernant la superficie du lot 33 n’est à relever ;

— la simple lecture de la résolution N°17 suffit à démontrer qu’il n’existe aucune différence entre la consistance réelle des lieux au moment de la vente et la désignation des lieux effectuée dans la résolution, les lieux objets de la vente étant parfaitement déterminés et ressortant du projet de modificatif de l’état descriptif de division établi par la SELARL NOTAIRES DU LOUVRE ;

— ledit projet de modificatif de l’état descriptif de division identifie parfaitement les lieux constituant le lot N°33 en ce qu’il est défini comme une salle d’eau ;

— M. [N] ne démontre aucunement que le prix de vente de 1.000 euros est sous-évalué et la résolution a été adoptée à la majorité requise ;

— les allégations de M. [N] concernant l’utilisation de tantièmes frauduleux en 1282èmes ne reposent sur aucune pièce.

S’agissant du moyen invoqué par le demandeur en ce qui concerne la différence entre la consistance réelle des lieux au moment de la vente et la désignation des lieux effectuée dans la résolution N°17

Il ressort clairement de la résolution querellée que la vente porte sur le lot 33 de l’Etat descriptif de division, lot défini par ce dernier comme une salle d’eau en sous-sol créée par prélèvement sur les parties communes. Il n’existe par conséquent aucune différence entre la consistance des lieux vendus et leur désignation dans ladite résolution. Au surplus et ainsi que le fait valoir à juste titre le syndicat des copropriétaires, l’arrêt du 2 octobre 2013 qu’invoque

M. [N] est sans rapport avec le litige.

S’agissant du moyen allégué concernant le prix de cession dérisoire

Il est de principe qu’en cas de cession de partie commune par le syndicat des copropriétaires, si le prix convenu est dérisoire ou symbolique, la décision devra être prise à l’unanimité des copropriétaires afin d’éviter une annulation de la décision. Toutefois, la prise en charge de travaux peut constituer une contrepartie à la cession et éviter ainsi la requalification en acte à titre gratuit.

En l’espèce il doit être relevé que selon les termes de la résolution contestée, le prix de 1.000 euros est celui du local avant travaux de transformation en une salle de bain. Il résulte de ladite résolution que ce prix de 1.000 euros tient compte des travaux pris en charge par les acquéreurs.

Il résulte de ces éléments que M. [N] ne démontre pas que le prix de vente fixé à 1.000 euros est dérisoire.

S’agissant de l’irrégularité alléguée au titre des tantièmes en 1/1282èmes

Il convient de relever que les projets de modificatif prévoyaient la création du lot 33 représentant 1/1282èmes préalablement à la refonte de l’état descriptif de division et à la nouvelle répartition des quote parts de partie commune en 10.000èmes.

L’attribution de 1/1282èmes au lot N°33 n’apparaît pas contraire à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 et les allégations de M.[N] sur une falsification des plans du géomètre ne sont étayées par aucune pièce probante . Elles sont donc inopérantes.

En conséquence de ce qui précède, M. [N] sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution N°17 de l’assemblée générale du 12 janvier 2023

Sur la demande d’annulation de la résolution N°19 de l’assemblée générale du 12 janvier 2023

S’agissant de la résolution N°19, elle a pour objet de régulariser la résolution 11-16 adoptée par l’assemblée du 20 juin 2016 et annulée par le jugement du 17 octobre 2019. Ladite résolution N°11-16 portait sur le mandat donné au syndic afin de signer l’acte modificatif à l’état descriptif de division et règlement de copropriété établi par Maître [V] en 2016.

La résolution N°19 valide le projet de modificatif établi par NOTAIRES DU LOUVRE et portant régularisation de la désignation des lots 101 et 102 à savoir deux jardins, le syndicat des copropriétaires donnant mandat au syndic aux fins de signature de cet état modificatif de l’Etat descriptif de division.

Il convient de rappeler s’agissant des jardins qu’aux termes du modificatif du 23 décembre 1996, il a été procédé à la création de nouveaux lots par transformation de parties communes en parties privatives : ainsi les deux jardins qui constituaient initialement des parties communes ont été transformés en deux lots N°101 et 102.

M. [N] fait valoir en substance que, pour les tantièmes des lots 101 et 102 du jardin, ont été soumis au vote 3 séries de tantièmes différents à savoir deux dans la résolution N°20 et un troisième dans la résolution N°19. Il argue à cet égard que le lot 101 reçoit 55/10000èmes tantièmes en page 66 de l’état descriptif et 146/10000èmes en page 68 pour la résolution N°20 et que le lot 102 reçoit 41/10000èmes en page 66 et 109/10000èmes en page 68 ; il ajoute s’agissant de la résolution N°19 que le lot 101 reçoit 55/1282èmes et que le lot 102 reçoit 41/1282èmes tantièmes.

Il soutient que ces irrégularités, loin de constituer de simples erreurs ou omissions, ont en réalité pour but de minorer la valeur des biens de la famille [U].

Le syndicat des copropriétaires rétorque que M. [N] ne motive aucunement sa demande d’annulation de la résolution N°19 laquelle n’a rien à voir avec les lots 101 et 102 ni avec le jardin mais contient seulement un mandat à donner au syndic pour la signature de l’acte modificatif de l’état descriptif de division, que les développements de M. [N] sont incompréhensibles, qu’il commence par demander l’annulation de la résolution N°19 donnant mandat au syndic pour ensuite rédiger un paragraphe démesurément long sur une clause de l’état descriptif de division et que la transformation des parties communes en parties privatives, en particulier pour les jardins, était nécessaire pour que la jouissance exclusive au profit des propriétaires des deux appartements du rez de chaussée fasse l’objet de paiement de charges. Il ajoute qu’il est hors de propos de mentionner cette exclusivité de jouissance dans un paragraphe relatif au mandat du syndic et que la difficulté à suivre les arguments avancés sur plus de 50 pages rend la lecture des conclusions de M. [N] particulièrement confuse.

Contrairement à ce que soutient M. [N] de manière effectivement un peu confuse, la nouvelle répartition des tantièmes telle qu’elle résulte de l’état modificatif de division est claire, le lot N°101 se voyant attribuer 146/10000èmes et le lot N°102 se voyant attribuer 109/10000èmes.

Pour le surplus, les développements du demandeur n’établissent pas le bien fondé de ses allégations selon lesquelles la résolution N°19 aurait pour objet de minorer la valeur des biens de la famille [U].

Au bénéfice de ces observations, M. [N] sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution N°19 de l’assemblée générale du 12 janvier 2023

Sur la demande d’annulation de la résolution N°20 de l’assemblée générale du 12 janvier 2023

M. [N] fait valoir en substance que la résolution N°20, en ce qu’elle prévoit une nouvelle répartition des charges, devait être votée à l’unanimité des copropriétaires et non comme c’est le cas en l’espèce à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires répond que M. [N] fonde sa demande sur l’article 41 de la loi du 10 juillet 1965, lequel est sans rapport avec la question, et qu’en conséquence la demande d’annulation doit être rejetée.

En vertu de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, il est de principe que la modification de la répartition des charges ne peut être changée sans l’accord de tous les copropriétaires. Chaque copropriétaire est en effet titulaire d’un droit fondamental au maintien de sa quote-part.

Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose par ailleurs que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1 de l’article 10 rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives.

En l’espèce, la 20ème résolution prévoit l’approbation de la nouvelle grille de répartition des tantièmes de copropriété des parties communes générales (projet de modificatif de l’état descriptif de division et du réglement de copropriété établi par NOTAIRES DU LOUVRE joint à la convocation) étant précisé que le total des tantièmes est désormais exprimé sur 10.000.

Il est constant que la résolution n’a pas été adoptée à l’unanimité des copropriétaires.

Il ressort du projet de modificatif de l’état descriptif de division, objet du vote de la résolution N°20 contestée, que :

— Messieurs [H] et [O] [U], nus propriétaires, et M. et Mme [Y] [U], usufruitiers, entendent subdiviser le lot N°2 en deux nouveaux lots portant les numéros 34 et 35 et qu’en conséquence il est procédé dans l’état descriptif de division à l’annulation du lot 2 et à la création des lots 34 et 35 ;

— Messieurs [H] et [O] [U], nus propriétaires, et M. et Mme [Y] [U], usufruitiers, entendent réunir les lots N°18 et 34 en un seul lot portant le numéro 38 ;

— Messieurs [I] et [S] [U], nus propriétaires, et M. et Mme [Y] [U], usufruitiers, entendent réunir les lots N°1 et 19 en un seul lot portant le numéro 39 ;

— M. et Mme [Y] [U] entendent réunir les lots numéros 5,6,7,8,9,10,11,21,22,23,et 32 en un seul lot portant le N°40 ;

— M. et Mme [Y] [U] entendent réunir les lots N°15,24,31 et 33 en un seul lot portant le numéro 41 ;

— M. [J] [N] entend subdiviser le lot N°29 en deux nouveaux lots N°36 et 37 ;

Ainsi que le mentionne expressément le modificatif de l’état descriptif de division, les consorts [U] et M. et Mme [N] ont ainsi entendu procéder à la modification de lots leur appartenant.

De plus, le modificatif mentionne qu’il convient d’observer que la nouvelle répartition des tantièmes pour les lots issus de la division ainsi que la modification de la répartition des charges pour les lots issus des réunions ont été approuvés aux termes de l’assemblée générale de juin 2022, laquelle a approuvé la refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.

Enfin, il est constant que la résolution N°20 a été adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, majorité applicable lorsque le syndicat des copropriétaires décide de réaliser des actes d’acquisition ou de disposition.

De ce fait, l’adoption de la résolution N°20 ne contrevient pas aux dispositions de l’article 11 précité.

En conséquence, M. [N] ne pourra qu’être débouté de sa demande d’annulation de la résolution N°20.

Sur la demande d’annulation des résolutions N°21 et 22 de l’assemblée générale du 12 janvier 2023

Les demandes de M. [N] de voir annuler les résolutions N°19 et 20 ayant été rejetées, il sera aussi débouté de sa demande d’annulation des résolutions N°21 et 22 portant sur le mandat à donner au syndic pour signer l’acte de modificatif de l’état descriptif de division et la vente du lot 33 et sur la prise en charge des honoraires de l’étude Notariale, étant observé que les développements auxquels il se livre dans ses écritures sur un conflit d’intérêt ne peuvent prospérer au seul motif que l’étude Notariale serait le Notaire de famille des consorts [U].

Sur la demande d’annulation de la résolution N°4 « Approbation des comptes » de l’assemblée générale du 19 janvier 2021

Cette résolution porte sur l’approbation des comptes 2019. Elle est rédigée dans les termes suivants :

« L’assemblée générale après avoir examiné les documents joints à la convocation et en avoir délibéré approuve en leur forme, teneur et imputation les comptes de l’année 2019 présentés par le syndic et arrêtés au

31 décembre 2019 à la somme de 12.334,12 euros répartie comme suit : 7.269,72 euros aux charges communes générales et 5.064,40 euros aux charges de chauffage collectif."

M. [N] demande l’annulation de cette résolution aux motifs que :

— le jugement du 19 octobre 2019 n’a pas été respecté en ce qui concerne

les paiements qui lui sont dus au titre des dépens et des dépenses de chauffage ;

— les comptes de 2019 présentent un trou de 10.000 euros : 8.647 euros de frais d’Avocat et 1.068,65 de remboursement à M. [N] non comptabilisés dans les comptes de la copropriété ;

— le bordereau annuel de M. [N] est erroné à son désavantage pour un montant de 1.975,79 euros ;

— M. [N] n’a pu obtenir les informations comptables fiables comme le prouve l’absence de réponse à ses deux courriers envoyés au syndic puis au conseil syndical.

Ainsi que le fait valoir le syndicat des copropriétaires, M. [N] n’apporte pas d’éléments de démonstration factuels au soutien de ses allégations et la résolution querellée a été adoptée selon la majorité appropriée à savoir celle de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Aucune irrégularité n’étant démontrée dans les comptes 2019 par M. [N], il doit être débouté de sa demande d’annulation de la résolution N°4 de l’assemblée du 19 janvier 2021.

Sur les demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [N] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’amende civile pour procédure abusive.

Il fait valoir que M. [N] fait preuve de quérulence en multipliant les procédures sur des fondements incertains et fantaisistes. Il ajoute que

M. [N] n’a pas supporté que ses propositions ne soient pas adoptées par l’assemblée des copropriétaires et a, dès lors, envoyé au syndic de nombreuses lettres pour contester la moindre procédure et que les conclusions du demandeur font apparaître sa quérulence, M. [N] ne pouvant d’ailleurs se méprendre sur l’étendue de ses droits.

L’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol ou, à tout le moins, de légèreté blâmable. Tel n’est pas le cas en l’espèce dans la mesure où les prétentions de M. [N] s’appuient sur des moyens de droit. Les demandes du syndicat des copropriétaires de condamnation à 3.000 euros d’amende civile et en paiement de 20.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ne peuvent dès lors qu’être rejetées.

Sur les autres demandes

M. [N], qui succombe, supportera la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 susvisé. Le demandeur sera corrélativement débouté de ses demandes à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute M. [N] [J] de l’intégralité de ses demandes en ce compris la demande de dispense des frais de procédure ;

Condamne M. [N] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du

[Adresse 6] représenté par son syndic en exercice (78) la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [N] [J] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] (78) de ses demandes reconventionnelles ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JANVIER 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT