TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

08 JANVIER 2026

N° RG 24/03860 – N° Portalis DB22-W-B7I-SCDK

Code NAC : 30Z

EJ

DEMANDERESSE :

La société SCI CONFLANS BOURSEUL, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 453 686 958 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Marie DE LARDEMELLE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le CENTRE HOSPITALIER INTERCOMMUNAL DE [Localité 7] [Localité 8], établissement d’hospitalisation immatriculé sous le numéro SIREN 267 805 802 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jimmy SERAPIONIAN de la SELAS TENEO AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Pauline HUMBERT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 16 Mai 2024 reçu au greffe le 02 Juillet 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 16 Septembre 2025, Monsieur JOLY Premier Vice-Président Adjoint et Madame CELIER-DENNERY,

Vice-Présidente siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord

des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera

mise en délibéré au 13 Novembre 2025 prorogé au 11 décembre 2025 et

08 janvier 2026 pour surcharge magistrat.

MAGISTRATS AYANTS DÉLIBÉRÉS :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

EN PRÉSENCE DE : Madame [C] [D], auditrice de justice

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 février 1999, la SNC CONFLANS ACTIVITE aux droits de laquelle se trouve la SCI CONFLANS BOURSEUL a consenti un bail commercial au [Adresse 5] aux droits duquel se trouve le CENTRE HOSPITALIER INTERCOMMUNAL DE POISSY SAINT GERMAIN EN LAYE portant sur un immeuble situé [Adresse 1] à CONFLANS SAINT HONORINE.

Par avenant du 6 juin 2011, le bail a été renouvelé aux mêmes clauses et conditions pour une durée de 12 années à compter du 11 juin 2011 pour

se terminer le 14 juin 2023 moyennant un loyer en renouvellement fixé à 41.570,60 euros.

Aux termes d’un acte extrajudiciaire du 30 juin 2023, le CENTRE HOSPITALIER INTERCOMMUNAL DE POISSY SAINT GERMAIN EN LAYE a donné congé pour le 31 décembre 2023 à la SCI CONFLANS BOURSEUL.

Cette dernière a demandé au preneur de lui verser la somme de

66.511,43 euros au titre des travaux de remise en état des lieux.

Le CENTRE HOSPITALIER INTERCOMMUNAL DE [Localité 7] [Localité 8] a contesté cette demande en considérant que l’état des locaux était le résultat de la vétusté, la bailleresse arguant pour sa part d’un manquement du preneur à l’obligation d’entretien mise à sa charge par les dispositions prévues au Bail.

Un constat dans les locaux a été réalisé par commissaire de justice le 2 janvier 2024, date de la remise des clés, à la demande de la bailleresse.

Après avoir procédé à une ventilation des coûts de remise en état, la bailleresse a, sur la base d’un devis de la société MESRENOV, adressé au preneur par courrier officiel du 30 janvier 2024 une réclamation d’avoir à prendre en charge la somme de 63.729,32 euros.

Par exploit en date du 16 mai 2024, la SCI CONFLANS BOURSEUL a fait assigner le [Adresse 4] POISSY SAINT GERMAIN EN LAYE devant le Tribunal judiciaire de Versailles en paiement de la somme de 63.729,32 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 28 avril 2025, la SCI CONFLANS BOURSEUL demande au Tribunal de :

Vu les articles 1103, 1217 et 1231-1 du Code Civil,

— DÉCLARER la SCI CONFLANS BOURSEUL recevable et bien fondée en ses demandes,

— CONSTATER l’inexécution par le CHIPS de ses obligations contractuelles,

— DEBOUTER le CHIPS de ses entières demandes fins et conclusions,

EN CONSÉQUENCE,

— CONDAMNER le CHIPS à payer à la SCI CONFLANS BOURSEUL la somme de 63.729,32 euros à titre de dommages-intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024,

— CONDAMNER le CHIPS à payer à la SCI CONFLANS BOURSEUL une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire en vertu de la loi,

— CONDAMNER le CHIPS aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 3 juin 2025, le CENTRE HOSPITALIER INTERCOMMUNAL DE POISSY SAINT GERMAIN EN LAYE demande au Tribunal de :

Vu les articles 1754 et 1755 du code civil

Vu les pièces versées au débat,

A titre principal

REJETER toutes les demandes, fins et prétention de la SCI CONFLANS BOURSEUL

A titre subsidiaire

DESIGNER tel expert qui plaira à la juridiction de céans avec pour mission de – Se rendre sur site sis [Adresse 1] à [Localité 6]

— Constater les désordres

— Donner son avis quant à leur origine, notamment quant à leur vétusté

— Donner son avis quant au cout réparatoire notamment eu égard au chiffrage proposé selon devis de la société MESRENOV du 7 décembre 2023

A titre très subsidiaire

LIMITER le montant de la condamnation à 5 310,77 €.

En tout état de cause

CONDAMNER la SCI CONFLANS BOURSEUL à verser au [Adresse 4] POISSY SAINT GERMAIN EN LAYE la somme de 8 280 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le coût des travaux de remise en état sollicités

La SCI CONFLANS BOURSEUL fait valoir en substance que :

— le preneur n’a pas rempli son obligation d’entretien et n’a pas restitué les locaux loués en bon état conformément aux obligations découlant du bail ;

— contrairement à ce que prétend le preneur qui n’en tire d’ailleurs aucune conséquence, le bail n’est pas déséquilibré ;

— à la date de renouvellement du bail, la présomption édictée par l’article 1731 du code civil était applicable ;

— la demande n’a rien d’anormale après 24 ans d’occupation ;

— elle a retiré un grand nombre de postes de travaux considérant qu’ils ne relèvent pas d’un manquement du preneur à ses obligations ;

— ne subsistent que les postes de travaux découlant d’un défaut d’entretien manifeste du preneur ;

— la demande d’expertise du preneur est inopérante car la SCI CONFLANS BOURSEUL n’a pas attendu deux ans pour relouer les locaux et a fait réaliser les travaux de sorte qu’un expert ne pourrait effectuer aucune constatation utile sur place ;

Le CENTRE HOSPITALIER INTERCOMMUNAL DE [Localité 7] [Localité 8] fait valoir en substance que :

— en vertu de l’article 1755 du code civil, aucune réparation locative ne saurait être mise à la charge du locataire lorsqu’elles sont occasionnées par la

vétusté ;

— au visa de ce texte, il a notamment été jugé que l’obligation du locataire ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers peints, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après plusieurs années d’occupation ;

— il doit être noté à la lecture du bail que le locataire n’a pas à prendre en charge les réparations occasionnées par la vétusté ;

— contrairement à ce que prétend la bailleresse, l’obligation de maintenir les lieux loués en bon état et d’effectuer les réparations locatives et d’entretien ne comprend pas la réfection de tout aménagement, revêtements muraux, sol ou plafond ;

— le centre hospitalier qui a occupé les lieux pendant près de 24 années consécutives n’est pas tenu de procéder aux réparations occasionnées par la vétusté ;

— le constat d’huissier fait certes état de dégradations de peinture, du sol en PVC et de dalles de faux plafond mais la cause de ces dégradations se trouve dans les effets normaux de la vétusté ;

— si un devis est produit, aucune facture n’est versée aux débats ce qui interroge sur l’effectivité de la réalisation des travaux allégués.

En vertu des dispositions de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est donc de principe que le preneur doit restituer les locaux dans l’état où il les a reçus si un état des lieux a été dressé et à défaut en bon état selon la présomption de l’article 1731 du code civil applicable en l’espèce compte tenu de la date de renouvellement du bail antérieure à l’entrée en vigueur de

l’article L145-40-1 du code de commerce tel qu’issu de la loi N°20146-26

du 18 juin 2014.

Aux termes des dispositions de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Le locataire répond des dégradations ou pertes qui surviennent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Les stipulations du bail rappellent par ailleurs expressément que le preneur s’engage :

— «b) À tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état locatif et à effectuer à ses frais toutes les réparations locatives et d’entretien, le remplacement ou la réfection de tout aménagement, revêtements muraux, au sol ou au plafond, dès qu’ils s’avèreront nécessaires, à la seule exception des réparations relevant de l’article 606 du Code Civil. Afin d’éviter tout différend d’interprétation dudit article, il est précisé que le bailleur prendra à sa charge les dépenses qui relèvent du clos, couvert, fondé et des équipements généraux,

— c) À maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement et de sécurité les installations électriques,mécaniques et autres faisant partie des lieux loués,

— e) À accepter qu’à défaut par le preneur d’avoir effectué les travaux d’entretien mis à sa charge, le bailleur entreprenne lesdits travaux en ses lieu et place trente jours après une sommation restée infructueuse, rappeler les termes du présent alinéa, le preneur s’engageant à en rembourser le coût au bailleur avec tous frais et honoraires encourus, dans les quinze jours d’un appel qui serait adressé au preneur par le bailleur,

— g) À remettre, en fin de bail, au bailleur les lieux loués en bon état de réparation et d’entretien locatif dans les conditions prévues aux présentes dispositions. À cet effet, il sera procédé au plus tard le jour de l’expiration du bail ou en fin de jouissance, en la présence du preneur dûment convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception, à un état des lieux à la suite duquel le preneur devra remettre les clés au bailleur. Si le preneur était absent aux jour et heure fixés pour l’état des lieux, celui-ci sera établi par huissier, aux frais du preneur. Cet état des lieux comportera, s’il y a lieu, le relevé des réparations à effectuer à la charge du preneur. »

En l’espèce, le constat de commissaire de justice fait notamment apparaître

que :

— Les sols sont en état d’usage et présentent des tâches,

— Les dalles de faux plafond sont fissurées,

— Les murs présentent des traces et percements,

— Les carrelages des sanitaires sont marqués par des percements,

— Le CHIPS a laissé les équipements qui lui sont propres (baie de brassage, essuie-main, wifi, placards, WC enfants),

— Il existe des traces de dégâts des eaux et d’infiltrations,

— Les huisseries sont dégradées,

— Les peintures sont dégradées.

Comme en attestent ces constatations et contrairement à ce qui est soutenu par le CENTRE HOSPITALIER INTERCOMMUNAL DE [Localité 7] [Localité 8], les locaux n’ont pas été restitués en bon état de réparations locatives quand bien même la durée de l’occupation avoisine les 24 ans, les éléments constatés n’étant pas en lien avec la vétusté mais avec un défaut d’entretien et à un défaut de réparation des dégradations. Il ne saurait en effet être jugé que les éléments suivants, constatés par le commissaire de justice, sont le résultat de la vétusté et n’auraient pu être réparés ou évités par un entretien normal à la charge du preneur : dysfonctionnement de néons, salissures des murs et des sols, sols dégradés et marqués par des rayures, présence de trous dans les murs, plinthes dégradées par des éclats et traces de frottements, dalles de plafond dégradées avec traces d’impact, store déchiré, lavabo et cuvette de toilette entartrés, écaillements de peinture, traverse tordue, dalles de plafond fissurées ou manquantes, traces d’impacts et de chocs sur les huisseries.

Il est donc établi que le CENTRE HOSPITALIER INTERCOMMUNAL DE [Localité 7] [Localité 8] n’a pas restitué les locaux dans un état conforme à ses obligations et a commis un manquement contractuel entraînant pour lui l’obligation de réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par la bailleresse.

En vertu de l’article 1231-2 du code civil (article 1149 ancien), les dommages et intérêts dus au créancier sont de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’état de la jurisprudence dominante fondée sur ces dispositions et sur le principe de réparation intégrale du préjudice, il incombe à la bailleresse d’apporter la preuve du préjudice résultant pour elle du manquement à l’obligation de restitution des locaux dans leur état contractuellement convenu, le Tribunal devant en effet impérativement constater qu’un préjudice est résulté de la faute contractuelle.

En l’espèce, la SCI CONFLANS BOURSEUL se borne à verser aux débats un devis de la société MESRENOV en date du 3 décembre 2023 et deux tableaux de remise en état établis par elle même. Elle indique en outre dans ses écritures qu’elle a reloué rapidement les locaux après avoir fait réaliser les travaux sans apporter la moindre précision ni le moindre justificatif sur les conditions de cette relocation ou de l’exécution des travaux. Dans ces conditions, elle ne met pas en mesure le Tribunal de constater ni l’existence ni l’étendue de son préjudice.

En conséquence de ce qui précède, la SCI CONFLANS BOURSEUL sera déboutée de toutes ses demandes.

Sur les autres demandes

La SCI CONFLANS BOURSEUL, qui succombe, supportera la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner la SCI CONFLANS BOURSEUL à payer au CENTRE HOSPITALIER INTERCOMMUNAL DE POISSY SAINT GERMAIN EN LAYE somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 susvisé. La demanderesse sera corrélativement déboutée de ses demandes à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Déboute la SCI CONFLANS BOURSEUL de toutes ses demandes ;

Condamne la SCI CONFLANS BOURSEUL à payer au [Adresse 4] POISSY SAINT GERMAIN EN LAYE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SCI CONFLANS BOURSEUL aux dépens ;

Déboute les parties de toute demande plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 JANVIER 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT