RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 22 juillet 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00519 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q4CO

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier lors des débats à l’audience du 24 juin 2025 et de Sarah TREBOSC, greffière lors du prononcé

ENTRE :

S.C.C.V. SCCV LES JARDINS DE LA SEINE

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Philippe GABURRO, 93370 MONTFERMEIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 098

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Monsieur [O], [J] [W]

demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Patrice PAUPER de la SELARL CABINET D’AVOCATS PAUPER & ASSOCIÉS SELARL, avocats au barreau de l’ESSONNE

Madame [S], [A], [N] [Y] épouse [W]

demeurant [Adresse 10]

représentée par Maître Patrice PAUPER de la SELARL CABINET D’AVOCATS PAUPER & ASSOCIÉS SELARL, avocats au barreau de l’ESSONNE,

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE a assigné Monsieur [O] [W] et Madame [S] [Y] épouse [W] devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, statuant en référé, aux fins de voir :

enjoindre à Monsieur [O] [J] [W] et Madame [S] [A] [N] [Y] épouse [W] de procéder à la signature effective de l’acte authentique de dation des biens et droits immobiliers, objet de l’acte authentique du 21 juin 2021 conforme au projet établi par Maitre [G] [V], Notaire a [Localité 22], le 25 septembre 2025 ;assortir cette injonction d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de Ia date de rendez-vous de signature fixée par le Notaire aux termes de la convocation qui sera notifies tant à la SCCV LES IARDINS DE LA SEINE, qu’aux consorts [W] ;condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [O] [J] [W] et Madame [S] [A] [N] [Y] épouse [W] sous astreinte journalière de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à laisser accès à la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE, ès qualité de maître de l’ouvrage ainsi qu’au maitre d’œuvre désigné et les entreprises chargées de l’exécution des travaux, à l’appartement, lot n°C105, afin de procéder aux travaux de nature à permettre la levée des réserves et reprise des désordres consécutifs aux sinistres dégât des eaux, et ce pour une durée minimum de quatre semaines prolongée en cas de journées d’intempéries ou d’évènements exceptionnels, et ce, à compter de la date de démarrage des travaux qui sera notifies par la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE et ce à tout le moins huit jours avant par courrier recommande avec accusé de réception ;condamner, par provision, solidairement ou, à défaut in solidum, Monsieur [O] [J] [W] et Madame [S] [D] [Y] épouse [W] à payer la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE la somme de 6940,76 euros an titre des charges de copropriété arrêtées an 1er trimestre 2025 inclus ;condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [O] [J] [W] et Madame [S] [A] [N] [Y] épouse [W] à payer à la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE la somme de 5.000 € sur le fondement de l’articIe 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement, à défaut in solidum, Monsieur [O] [J] [W] et Madame [S] [A] [N] [Y] épouse [W] aux entiers dépens du présent référé.

A l’appui de ses demandes, la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE soutient, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile et de l’article R.261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, que :

elle a entrepris l’édification d’un ensemble immobilier destiné à la vente en état futur d’achèvement sis [Localité 18] et a, pour ce faire, par acte authentique reçu le 2 juin 2021, par Maitre [G] [V], notaire à [Localité 22], acquis auprès des époux [W], une maison d’habitation cadastrée AC n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6], constituant l’assiette de I’ensemble immobilier à construire, moyennant le prix principal de 900.000 € selon Ies modalités suivantes : Ia somme de 200.000 euros payée comptant par elle, et le surplus, soit 700.000 euros, sous forme de remise de locaux à construire dont le transfert de propriété devait intervenir à leur achèvement et être constaté par acte authentique dès l’intervention de ce terme, savoir un appartement de trois pièces d’une superficie totale habitable de 137,60 m2 sous la dénomination C105 et un appartement de trois pièces d’une superficie totale habitable de 60,60 m2 désigné sous la dénomination C101, et cinq emplacements simples de stationnement en sous-sol ;la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été établie Ie 29 mars 2024, et le 28 avril 2024, les deux appartements constituant les lots n°C101 et C105 ont été livrés aux époux [W], Ies procès-verbaux établis à cette occasion, faisant état de menues réserves restant à lever ;suite à cette Iivraison, Ies époux [W] occupant effectivement l’appartement, lot n°C105, ont, en date du 24 juin 2024, déclaré auprès d’elle, un sinistre consistant en un dégât des eaux ;il a été mis fin à la cause du sinistre et il a été proposé aux époux [W] diverses dates d’intervention au sein de l’appartement n°C105 destinées a réparer les dégâts occasionnés mais, contre toute attente, les époux [W] ont refuser les interventions ;c’est dans ce contexte qu’elle a été convoquée, avec les époux [W], par Maitre [V], notaire à [Localité 22], afin de régulariser, en date du 25 septembre 2024, l’acte authentique de dation des biens et droits immobiliers précités, mais le notaire, lors de ce rendez-vous, a été contraint de dresser procès-verbal de difficulté à raison du refus des époux [W] de régulariser l’acte authentique, motivé par la volonté de vivre dans les appartements après réalisation des travaux de remise en état, supervisés par un maître d’œuvre indépendant, et qu’il soit tenu de leurs préjudices et indemnisés à ce titre ;elle a proposé, dès le 30 septembre 2024, plusieurs dates d’intervention pour reprise des désordres sans réponse de la part des époux [W], puis a réitéré sa demande d’intervention, par courriel du 10 octobre 2024 et par courrier recommandé du 21 octobre 2024, puis les a informés qu’elle serait présente sur les lieux, le 24 octobre 2024, pour établir un constat contradictoire, par commissaire de justice, et arrêté un planning d’intervention, et un procès-verbal a été dressé en ce sens, le 24 octobre 2024, mais le planning d’intervention proposé ne donnera lieu à aucune réponse satisfaisante ;il résulte sans contestation possible des stipulations de I’acte authentique en date du 2 juin 2021 que le transfert de propriété des biens et droits immobiliers, objet de la dation en paiement, est juridiquement intervenu à compter de Ieur achèvement et de l’effectivité de Ia livraison opérée en date du 28 avril 2024, ce qui est confortée par les termes de la correspondance des époux [W] en date du 24 juin 2024 aux termes desquelles ils revendiquent leur qualité de propriétaire des lots, objet de la dation, dont ils ont pris effectivement possession, et leurs déclarations enregistrées par le notaire aux termes du procès-verbal du 25 septembre 2024 ;dans ces conditions, elle est fondée dans sa demande tendant à voir ordonner aux époux [W], de procéder à la signature effective de l’acte authentique de dation conforme au projet établi par Maitre [V], ,otaire a [Localité 22], le 25 septembre 2025 et ce sous astreinte ;il est justifié qu’elle a toujours été disposée, non seulement, à lever les menues réserves mentionnées aux procès-verbaux de livraison en date des 28 avril 2024 mais également à faire intervenir les entreprises pour procéder à la reprise des dégâts occasionnes par Ie sinistre survenu après livraison, mais les époux [W], par des motifs fallacieux, se sont refuses à toutes interventions alors même qu’ils ont revendiqués aux termes du procès-verbal du 25 septembre 2024 leur volonté de vivre dans ces appartements mais seulement après réalisation de l’ensemble des travaux, de sorte qu’elle est et bien fondée à solliciter que soit ordonné aux époux [W], sous astreinte, de laisser accès au maitre d’œuvre et entreprises aux choix et au frais du demandeur afin de procéder à la totalité des reprises nécessaires au sein de l’appartement n° C105 ;les époux [W] occupent les lieux et en jouissent depuis Ia prise de possession matérialisée par les procès-verbaux de livraison en date du 28 avril 2024, mais elle se voit contrainte de régler l’ensemble des charges de copropriété afférentes aux lots, objet de la dation, soit la somme de de 6940,76 euros, à laquelle il conviendra de condamner les époux [W], à titre provisionnel.

Monsieur [O] [W], représenté par son conseil, et Madame [S] [Y] épouse [W], présente et assistée par le même conseil, ont, se référant à leurs conclusions déposées à l’audience, sollicité du juge des référés de :

se déclarer incompétent pour connaitre des demandes présentées par la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE et l’inviter à mieux se pourvoir;débouter la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE de ses demandes plus amples ou accessoires ;- désigner un expert judiciaire ;

condamner la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE à leur régler la somme de 2.500 euros du code de procédure civile ;- réserver les dépens.

Au soutien de leur défense et de leur demande reconventionnelle, ils font valoir, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, et des articles 1184, 1642-1, 1646-1, 1648, 1792 et suivants, et 1232-1 du code civil, que :

la demande tendant à la signature de l’acte de dation de paiement se heurte à des contestations sérieuses, dans la mesure où, d’une part, le juge des référés n’est pas compétent pour interpréter les termes du contrat, ni davantage pour apprécier l’étendue des stipulations contractuelles liant les parties, d’autre part, ils sont bien fondés à se prévaloir de la caducité de la dation en paiement dès lors que le délai de livraison n’a pas été respecté, celle-ci n’étant intervenue que le 28 avril 2024, alors qu’elle devait intervenir au plus tard à la fin de l’année 2022, soit 18 mois de retard, et entendent, en outre poursuivre, la résolution de la dation en paiement, compte tenu des inexécutions graves commises par la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE, compte tenu des non-conformités et désordres affectants les appartements impropres à leur destination, et enfin, cette dernière n’a pas obtenu à ce jour l’attestation de conformité des ouvrages au permis de construire ;n’étant pas propriétaire de deux lots, la demande de paiement des charges de copropriété ne peut qu’être rejetée ;ils s’opposent à la demande d’intervention de la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE, laquelle n’a toujours pas pris conscience de l’importance des désordres, des non-façons et malfaçons que ce soit pour les lots 105 et 101 mais également pour l’ensemble des parties communes de la résidence et c’est la raison pour laquelle ils sollicitent à titre reconventionnel la désignation d’un expert judiciaire afin de procéder aux constatations d’usage.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes formées par la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE

L’article 834 du code de procédure civile dispose que “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

Aux termes de l’article 835 du même code, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Le juge des référés est le juge de l’évidence, auquel fait obstacle l’existence d’une contestation sérieuse, dans le cadre de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que pourrait éventuellement prendre les juges du fond s’ils étaient saisis de la demande.

L’article 1103 du code civil dispose que “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

L’interprétation d’un contrat relève de la compétence exclusive des juridictions du fond et échappe par nature à celle du juge des référés , juge de l’évidence.

Le montant d’une provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

a) Sur la demande d’injonction de signature de l’acte authentique de dation de paiement, sous astreinte

Il ressort des pièces versées aux débats que dans le cadre d’un projet de construction d’un ensemble immobilier au [Adresse 12] à [Localité 17], pour lequel elle avait obtenu un permis de construire le 14 octobre 2019 et un permis de construire modificatif, le 3 juin 2020, la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE, par acte authentique reçu le 2 juin 2020, par Maître [G] [V], notaire à [Localité 22], a acquis auprès de Monsieur [O] [W] et Madame [N] [Y] épouse [W], une maison d’habitation située à l’adresse précitée sur une parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], moyennant le prix de 900 000 euros.

Il est stipulé que le paiement du prix de 900.000 euros aura lieu selon les modalités suivantes :

“La somme de 200 000 euros formant partie du prix de la vente a été payées comptant, par l’acquéreur au vendeur, qui le reconnait et lui en consent bonne et valable quittance ;Le surplus du prix, soit la somme de 700.000 euros, par compensation, conformément aux dispositions des articles 1289 et suivants du code civil, lors de l’achèvement et de la livraison sans réserve des locaux ci-après désignés que l’acquéreur vendra au vendeur pour une valeur équivalente, aux termes d’un acte contenant vente en état futur d’achèvement (…). Les parties conviennent de convertir l’obligation de payer la partie du prix ci-dessus convenu en l’obligation pour l’acquéreur de remettre en pleine propriété à titre de dation de paiement au vendeur divers locaux, ainsi qu’il va être expliqué. (…)”

Les lots objet de la dation en paiement sont désignés comme suit : dans un immeuble à construire sur un terrain sis à [Adresse 20], cadastré section AC numéros [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], un appartement de trois pièces principales d’une superficie total habitable de 137,60 m2 conforme à la désignation et la configuration de l’appartement désigné sous la dénomination C [Cadastre 4] au plan annexé aux présentes, et un appartement de trois pièces d’une superficie totale habitable de 60,60 m2 conforme à la désignation et la configuration de l’appartement désigné sous la dénomination C [Cadastre 3] au plan annexé aux présentes, et cinq emplacements simples de stationnement en sous-sol qui seront choisis par les parties dès l’établissement du plan définitif du sous-sol, ces locaux devant être livrés entièrement achevés.

Il est également précisé à l’acte authentique de vente et dation de paiement que les travaux de construction devront avoir lieu et les marchés conclus avec les entreprises, de manière à ne pas retarder la livraison, prévue, au plus tard courant du quatrième trimestre 2022, sauf cas légitime de suspension des délais, qui sont énumérés, et stipulé, à titre de condition particulière, que " à défaut de livraison au terme convenu, sauf cas de force majeure ne remettant pas en cause la finalité de l’opération et ne repoussant pas son achèvement de plus de six mois, la somme de 700.000 euros deviendra immédiatement exigible, la dation en paiement devenant alors caduque.”

Il résulte des éléments du dossier que la réception des lots C101 et C105 est intervenue avec réserves suivants procès-verbal du 28 avril 2024 et la remise des clés, à la même date, puis suite à un dégât des eaux qui serait survenu le 24 mai 2024, les époux [W] ont notifié à la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE (Groupe FARIA IMMOBILIER) des réserves complémentaires, par lettre recommandée du 28 mai 2024, et procédé auprès de ladite société à une déclaration de sinistre au titre de la garantie dommages-ouvrage, le 24 juin 2024.

De nombreux échanges sont intervenus entre les parties concernant la reprise des désordres, la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE faisant plusieurs propositions de dates d’interventions, qui n’ont pas reçu l’accord des époux [W].

C’est dans ce contexte que les parties ont été convoquées à un rendez-vous fixé le 25 septembre 2024 devant Maitre [G] [V], notaire à [Localité 22], aux fins de régularisation de l’acte de dation des biens et droit immobiliers susvisés, constituant les lots 48, 52, 102, 103, 104, 108 et 109 dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 12] à [Localité 19], et Maître [G] [V] a dressé, à cette date, un procès-verbal aux termes duquel il indique que les époux [W] refusent de régulariser l’acte de dation de paiement aux motifs notamment des réserves non levées et du sinistre intervenu suite aux intempéries en mai 2024, et ajoutant qu’ils “confirment leur volonté de vivre dans ces appartements mais seulement après réalisation de l’ensemble des travaux et après un délai raisonnable après réalisation de ces travaux pour s’assurer que ceux-ci ont été réalisés efficacement “ et “demandent à ce que les travaux de remise en état soient supervisés et accompagnés par un maître d’œuvre indépendant” et que “il soit tenu compte de leurs préjudices (…)”

La SCCV LES JARDINS DE LA SEINE soutient que l’obligation de Monsieur [O] [W] et Madame [S] [Y] épouse [W] de signer l’acte authentique de dation des biens et droits immobiliers, objet de l’acte authentique du 2 juin 2021, ne se heurterait à aucune contestation sérieuse.

Toutefois, il est établi que la réception et livraison des lots, objet de la dation de paiement, sont intervenus le 28 avril 2024,alors que l’acte authentique du 2 juin 2021 stipule que les travaux de construction devront avoir lieu et les marchés conclus avec les entreprises, de manière à ne pas retarder la livraison, prévue, au plus tard courant du quatrième trimestre 2022, soit plus de 15 mois de retard, sans que la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE n’invoque et a fortiori, ne justifie, de cas légitimes de suspension des délais ou de cas de force majeure.

Or, il sera rappelé que l’acte authentique du 2 juin 2021 de vente et dation de paiement prévoit que “à défaut de livraison au terme convenu, sauf cas de force majeure ne remettant pas en cause la finalité de l’opération et ne repoussant pas son achèvement de plus de six mois, la somme de 700 000 euros deviendra immédiatement exigible, la dation en paiement devenant alors caduque.”

En considération de ces éléments, l’obligation de Monsieur [O] [W] et Madame [S] [Y] épouse [W] de signer l’acte de dation de paiement se heurte à une contestation sérieuse tenant à la caducité de la dation de paiement qu’ils seraient susceptibles d’invoquer devant le juge du fond, nonobstant la prise de possession des lots, objet de la dation de paiement.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

b) Sur la demande de paiement provisionnel au titre des charges de copropriété

Le paiement des charges copropriété incombe au propriétaire du lot de copropriété concerné, à hauteur de sa quote-part des parties communes, sauf convention contraire.

Or, la qualité de propriétaire de Monsieur [O] [W] et Madame [S] [Y] épouse [W] des lots 48, 52, 102, 103, 104, 108 et 109 dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 12] à [Localité 19], se heurte à des contestations sérieuses, d’une part, du fait de l’absence de signature de l’acte authentique de dation de paiement, d’autre part, compte tenu de la caducité de la dation de paiement qu’ils pourraient soulever devant le juge du fond, en application des stipulations contractuelles susvisées, à raison du retard de livraison, et enfin, cette qualité de propriétaire leur étant déniée par la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE elle-même, dans sa lettre recommandée du 2 juin 2024.

Par conséquent, la demande de paiement provisionnel des charges de copropriété excède les pouvoirs du juge des référés, étant observé que la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE n’a pas entendu solliciter la condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation.

c) Sur la demande de condamnation sous astreinte à laisser accès à l’appartement aux fins de de réalisation des travaux de reprise

Aux termes de l’article 1792-6 du code civil, “la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.”

En l’espèce, ainsi qu’il l’a été exposé précédemment, la réception des lots C101 et C105 est intervenue avec réserves suivants procès-verbal du 28 avril 2024 signé par les parties, et la remise des clés, à la même date, puis suite à un dégât des eaux qui serait survenu le 24 mai 2024, les époux [W] ont notifié à la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE (Groupe FARIA IMMOBILIER) des réserves complémentaires, par lettre recommandée du 28 mai 2024, et procédé auprès de ladite société à une déclaration de sinistre au titre de garantie dommages-ouvrage, le 24 juin 2024.

Par lettre recommandée du 2 juillet 2024, la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE a contesté cette déclaration de sinistre, rappelant aux époux [W] qu’ils n’étaient pas propriétaires du logement, faute de signature de l’acte authentique de dation en paiement, et que la cause du sinistre, qui ne releverait pas de l’assurance dommage ouvrage, avait été réparée, et qu’ils avaient refusé les dates d’intervention pour la reprise des désordres.

Il ressort des courriers et courriels versés aux débats que la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE a fait de multiples propositions de dates d’intervention pour la reprise des désordres aux époux [M], ces derniers n’y donnant toutefois pas de suite favorable, invoquant une perte de confiance.

Dans le cadre de la présente instance, les époux [M], pour persister dans leur opposition à l’intervention de la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE, invoque la circonstance que la société demanderesse n’aurait pas pris la mesure de l’importance des désordres, des non-façons et malfaçons, tout en soutenant ne pas propriétaires des appartements, objet de la dation de paiement, et ne se prévalant d’aucun titre ou droit pour occuper ces appartements.

A cet égard, le positionnement des époux [M] rendraient tout demande de leur part sur le terrain notamment d’un préjudice de jouissance hasardeuse, dès lors que la société SCCV LES JARDINS DE LA SEINE n’a cessé de leur proposer des dates d’intervention pour procéder à la levée des réserves et reprises des désordres, qu’ils ont refusées, de façon persistante.

Au demeurant, la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE sollicite qu’il soit fait injonction aux époux [W] de leur laisser accéder au logement C 105 pendant une durée de 4 semaines minimum prolongée en cas de journées d’intempéries ou d’évènements exceptionnels, sans produire le moindre élément pour justifier de la durée des travaux et sans préciser si ces travaux nécessiteront que les époux [M] quittent temporairement le logement et, par suite, trouvent une solution de relogement, et d’autre part, élude totalement les travaux de reprise concernant l’appartement C 101, pour lequel les époux [M] ont pareillement notifié des réserves.

Compte tenu du désaccord entre les parties sur les réserves à lever et l’étendue des travaux de reprises à réaliser, la demande de la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE excède les pouvoirs du juge des référés, étant toutefois noté que les réserves pourront le cas échéant, être levées dans le cadre de l’expertise judiciaire ordonnée infra.

II. Sur la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

La mesure sollicitée doit ainsi être justifiée par la recherche ou la conservation d’une preuve qui pourrait être utilisée dans un procès futur

Il suffit donc de démontrer la probabilité du fait allégué et la potentialité d’un litige.

En l’espèce, Monsieur [O] [W] et Madame [S] [Y] épouse [W] justifient par la production notamment du procès-verbal de réception avec réserves, des procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 3 juin 2024 et 2 janvier 2025 établis par Maître [R] [P], commissaire de justice, des lettres recommandée du 28 mai 2024 notifiant des réserves complémentaires, du rapport de la société OTEA du 10 octobre 2024, du constat électrique de la société ACMM, des devis de la société ACMM, de la société RENOC PARIS et de la société LEROY MERLIN, et du courrier du 5 mai 2025 de la société POLYEXPERT, mandatée par leur assureur habitation, de la vraisemblance des désordres affectant les appartements C101 et C105 (lots 48 et 52) dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 12] à [Localité 19], objet de la dation en paiement, et de la potentialité d’un litige avec la SCCV LES JARDINS DE LA SEINE sur le terrain notamment de la caducité ou la résolution de la dation en paiement.

Ils justifient ainsi d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Il sera donc fait droit à la demande d’expertise judiciaire, aux frais avancés de Monsieur [O] [W] et Madame [S] [Y] épouse [W], dans les termes du dispositif de la présente décision.

III. Sur les dépens et frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile : “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations”.

Compte tenu des circonstances du litige, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

En outre, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que les demandes sur ce fondement seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à référé concernant la demande tendant à enjoindre à Monsieur [O] [W] et Madame [S] [Y] épouse [W] de procéder à la signature effective de l’acte authentique de dation des biens et droits immobiliers, objet de l’acte authentique du 2 juin 2021 ;

DIT n’y avoir lieu à référé concernant la demande tendant à la condamnation de Monsieur [O] [J] [W] et Madame [S] [A] [N] [Y] épouse [W] à laisser accès à l’appartement, lot n°C105, afin de procéder aux travaux de nature à permettre la levée des réserves et reprise des désordres consécutifs aux sinistres dégât des eaux ;

DIT n’y avoir lieu à référé concernant la demande de condamnation au paiement provisionnel de charges de copropriété ;

ORDONNE une expertise et DESIGNE en qualité d’expert :

Monsieur [T] [L]

Expert judiciaire près la Cour d’appel de Paris

[Adresse 14]

[Localité 15]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.18.03.23.37

Email : [Courriel 21]

avec mission de :

se rendre sur les lieux du bien immobilier situé [Adresse 11] à [Localité 19] (appartements C101 et C105 correspondant aux lots 48 et 52) ;

entendre les parties en leurs dires et explications ;

se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

relever et décrire les désordres et malfaçons allégués par Monsieur [O] [W] et Madame [S] [Y] épouse [W] dans leurs conclusions et mentionnés dans le procès-verbal de réception avec réserves du 28 avril 2024, les procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 3 juin 2024 et 2 janvier 2025 établis par Maître [R] [P], commissaire de justice, les lettres recommandées du 28 mai 2024 notifiant des réserves complémentaires, le rapport de la société OTEA du 10 octobre 2024, et le constat électrique de la société ACMM, affectant les appartements C101 et C105, correspondant aux lots 48 et 52, dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 11] à [Localité 19] ;

donner son avis sur leur réalité, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance en précisant

s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage, ou si, en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination, ou encore, dans l’hypothèse où ces désordres constitueraient un dommage affectant l’ouvrage dans un de ses éléments d’équipement sans pour autant le rendre l’immeuble impropre à sa destination, dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos ou couvert,

dire ces désordres étant apparents lors de la réception ;

fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer, dans l’hypothèse où des travaux ont été réalisés, s’ils ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art, et à quels intervenants ces désordres, malfaçons sont imputables et dans quelles proportions ;

à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ainsi que sur leur durée ;

fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis;

DIT qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CDROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’EVRY sis [Adresse 13] à EVRY (91012), dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse.

INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d’expertise ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 2.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Monsieur [O] [W] et Madame [S] [Y] épouse [W] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 13] à 91012 Évry ([Courriel 16] / Tél : [XXXXXXXX02] ou 80.06), dans le délai de huit semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 22 juillet 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,