MINUTE N°

N° RG 25/00152 – N° Portalis DB22-W-B7J-TM6O

Société SEQENS

C/

Madame [L] [K]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 Mars 2026

DEMANDEUR :

Société SEQENS, SA d’HLM immatriculée au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro B 582 142 846, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, représentée par Maître Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Andrea PONTI SIMONIS, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [L] [K], demeurant [Adresse 4], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Greffier lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Fabienne BALADINE

1 copie certifiée conforme à Madame [L] [K]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 mai 2023, la société SEQENS a donné à bail à Madame [L] [K] un logement sis [Adresse 5].

Le 12 juin 2025, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1303,60 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 13 juin 2025, la société SEQENS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 27 août 2025, la société SEQENS a assigné en référé Madame [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira à la société SEQENS aux frais et risques de Madame [L] [K] ;

— condamner Madame [L] [K] au paiement des sommes suivantes :

* 2061,14 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au , échéance de incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025 ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

outre sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 28 aôut 2025.

A l’audience du 22 janvier 2026, la société SEQENS, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 14 janvier 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3580,19 euros, échéance de décembre 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [L] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Madame [L] [K], bien que régulièrement assignée en l’étude du commissaire de Justice, n’est ni présente ni représentée à l’audience.

Le tribunal a été destinataire du diagnostic social et financier dont il a été fait lecture à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 28 août 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 mai 2023, du commandement de payer délivré le 12 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 14 janvier 2026 que la société SEQENS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Madame [L] [K] sera condamnée à lui payer la somme de 3 580,19 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 juin 2025 sur la somme de 1303,60 euros, à compter du 27 août 2025 sur la somme de 2061,14 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [L] [K] le 12 juin 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 12 août 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 25 mai 2023 à compter du 13 août 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [L] [K]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 août 2025. Madame [L] [K] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Madame [L] [K] au paiement de cette indemnité à compter du 13 août 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 14 janvier 2026.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 juin 2025 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX .

Il convient également de condamner Madame [L] [K] à verser à la société SEQENS la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, la juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la demande de la société SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 mai 2023 entre la société SEQENS d’une part et Madame [L] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 13 août 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [L] [K] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNONS Madame [L] [K] à payer, à titre provisionnel à la société SEQENS la somme de 3580,19 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 juin 2025 sur la somme de 1303,60 euros, à compter du 27 août 2025 sur la somme de 2061,14 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [L] [K] à payer, à titre provisionnel, à la société SEQENS l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de janvier 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS Madame [L] [K] à payer à la société SEQENS la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 12 juin 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTONS la société SEQENS du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 19 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge des contentieux de la protection