MINUTE N°

N° RG 25/00573 – N° Portalis DB22-W-B7J-TCMV

Société BATIGERE HABITAT

C/

Monsieur, [D], [V]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

DEMANDEUR :

Société BATIGERE HABITAT, SA d’HLM immatriculée au R.C.S. de NANCY sous le numéro 645 520 164, dont le siège social est situé, [Adresse 3], prise en son établissement secondaire sis, [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit établissement, représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur, [D], [V], né le 20 mai 1977 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 5], comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Greffier lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Karim-Alexandre BOUANANE

1 copie certifiée conforme à Monsieur, [D], [V]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 janvier 2024, la société BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur, [D], [V] un logement, [Adresse 6],, [Localité 3], sis, [Adresse 7], [Localité 4].

Le 23 décembre 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4429,38 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 25 février 2025, la société BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 13 mai 2025, la société BATIGERE HABITAT a assigné Monsieur, [D], [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 4 février 2025 ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur, [D], [V] au paiement des sommes suivantes :

* 6764,55 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 5 mai 2025, échéance de avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 décembre 2024 ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 mai 2025.

A l’audience du 22 janvier 2026, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 13 janvier 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 9964,21 euros, échéance de décembre 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur, [D], [V] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Elle fait que valoir que la dette est intervenue très rapidement. Elle conteste l’état d’insalubrité allégué par Monsieur, [V] et que contrairement à ce qu’il indique, le rapport qu’il remet à l’audience établit qu’il n’y a pas de rats dans l’appartement. Il ajoute que les traces de moisissure sont de son fait, compte tenu du fait que les aérations ont été obstruées.

Monsieur, [D], [V] , qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette. Il indique qu’il a sciemment arrêté de payer son loyer en raison de la présence de nuisibles dans son appartement. Il verse aux débats un rapport de visite de la direction de l’environnement et des espaces verts de la commune de, [Localité 5] à qui il a demandé de venir constater la présence de rongeurs. Il dit être en capacité de régler la somme de 10 000 euros en un seul versement ou de payer chaque mois en plus du loyer courant une somme entre 600 et 1000 euros. Il indique être en contrat à durée indéterminée et percevoir un salaire mensuel de 3100 euros. Il a la garde de son fils un week-end sur deux. Il ajoute qu’il recommencera à payer son loyer quand le problème de nuisibles sera réglé.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 15 mai 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 janvier 2024, du commandement de payer délivré le 23 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 janvier 2026 que la société BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Pour justifier de sa légitimité à ne pas payer son loyer, Monsieur, [V] indique que son appartement serait infesté de rongeurs. Or,il ressort du rapport de la mairie de, [Localité 4] qu’il verse aux débats que le logement ne présente pas de situation d’insalubrité et est conforme aux dispositions du règlement sanitaire départemental des Yvelines. La visite effectuée le 17 décembre 2025 n’a pas permis de mettre en évidence la présence actuelle de rongeurs provenant de la salle de bain.Aucune présence, ni trou apparent, ni trace récente d’activité n’ayant été observée lors de notre visite.Toutefois, une légère présence d’excréments de rongeurs a été constatée sous la baignoire. Cette observation ne permet pas, à elle seule, de conclure à une infestation active ou persistante.Aucun point d’entrée actif n’a pu être identifié visuellement lors de notre visite.

Il ressort par ailleurs de ce rapport que les grilles d’aération sur les huisseries sont bouchées.Les photographies produite par Monsieur, [V] ne sont pas non plus probantes à établir une état d’insalubrité qui rendrait l’appartement inhabitable et qui pourrait justifier une absence de paiement du loyer.

Il résule de ce qui précède que Monsieur, [D], [V] sera condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 9964,21 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 décembre 2024 sur la somme de 4429,38 euros, à compter du 13 mai 2025 sur la somme de 6764,55 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I. de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires,six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur, [D], [V] le 23 décembre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 3 février 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 18 janvier 2024 à compter du 4 février 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années et à conditions que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur, [D], [V], qui sollicite de pouvoir rester dans les lieux et de bénéficier de délais de paiement pour apurer l’arriéré locatif, est défaillant à démontrer d’une part qu’il aurait repris avant l’audience le paiement du loyer courant, et d’autre part, il ne démontre pas qu’il aurait les capacités financières pour apurer sa dette dans le délai légal de 36 mois.

Monsieur, [D], [V] doit par conséquent être débouté de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur, [D], [V]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 février 2025. Monsieur, [D], [V] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur, [D], [V] au paiement de cette indemnité à compter du 4 février 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 13 janvier 2026.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [D], [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 décembre 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur, [D], [V] à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 janvier 2024 entre la société BATIGERE HABITAT d’une part et Monsieur, [D], [V] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 5], sont réunies à la date du 4 février 2025 ;

DÉBOUTE Monsieur, [D], [V] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur, [D], [V] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [V] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 9964,21 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse,avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 décembre 2024 sur la somme de 4429,38 euros, à compter du 13 mai 2025 sur la somme de 6764,55 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [V] à payer à la société BATIGERE HABITAT l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de janvier 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [V] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 23 décembre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 19 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge des contentieux de la protection