MINUTE N°

N° RG 25/00023 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYXK

Société [V] [R]

C/

Monsieur [F] [L]

Madame [N] [K] épouse [L]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 MAI 2026

DEMANDEURS :

Société [V] [R], société civile immobilière, immatriculée au RCS NANTERRE sous le numéro 531 667 756, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Matthieu PUYBOURDIN, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [L], demeurant [Adresse 4], assisté de Maître François ILANKO, avocat au barreau de PARIS, et de Monsieur [T], interprète

Madame [N] [K] épouse [L], demeurant [Adresse 5] SARTROUVILLE, asssistée de Maître Marion LAFFARGUE, avocat au barreau de VERSAILLES, et de Monsieur [J] [O], interprète

(bénéficiant d’une aide juridictionnelle partielle enregistrée sous le numéro C-78646-2025-03083 du 17/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, en la présence de Mathilde AUTIER, magistrate à titre temporaire stagiaire

Greffier : Lydia SINGRE, en la présence de Hoang Oanh LE-THANH, greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR

Greffier : Hoang Oanh LE-THANH

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : M^e Matthieu PUYBOURDIN

1 copie certifiée conforme à : – M^e François ILANKO

— M^e Marion LAFFARGUE

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 mars 2023 avec prise d’effet au 27 mars 2023, la SCI [V] [R] a donné à bail à Monsieur [F] [L] et Madame [N] [K] épouse [L] un logement ainsi qu’un emplacement de stationnement sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 1205 euros, et 80 euros de provision sur charges.

Le 17 avril 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3716,01 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 18 avril 2024, la SCI [V] [R] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 20 novembre 2024, la SCI [V] [R] a assigné en référé pour l’audience du 27 mai 2025, Monsieur [F] [L] et Madame [N] [K] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’ expulsion de Monsieur [F] [L] et Madame [N] [K] épouse [L] et de tous occupants de leur chef sous astreinte de 200 euros par jour de retard, dès la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, avec l’assistance du Commissariat de Police et de la force publique s’il y a lieu et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel autre lieu qu’il plaira à la SCI [V] [R], aux frais de Monsieur [F] [L] et Madame [N] [K] épouse [L];

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer, charges en sus, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— condamner solidairement par provision Monsieur [F] [L] et Madame [N] [K] épouse [L] au paiement de la somme de 13057,62 euros au titre des loyers et charges en principal, arrêtés au 6 novembre 2024, avec intérêts au taux légal courus depuis le 17 avril 2024, date de signification du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et ce, jusqu’à parfait paiement,

— condamner solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [N] [K] épouse [L] à lui payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 27 novembre 2024.

A l’audience du 27 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi afin que la demanderesse fasse citer Monsieur [L].

Par acte de commissaire de Justice en date du 2 juillet 2025, la SCI [V] [R] a fait citer Monsieur [F] [L] à comparaître à l’audience du 14 octobre 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, la SCI [V] [R], représentée par son Conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son assignation sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 2 octobre 2025, l’arriéré s’élèvait à la somme de 27 300,98 euros, échéance d’octobre 2025 incluse. Elle a indiqué ne pas avoir été informée d’un congé de Monsieur [L] et a maintenu sa demande de condamnation solidaire à l’arriéré locatif et aux indemnités d’occupation.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [F] [L] et Madame [N] [K] épouse [L] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Madame [N] [K] épouse [L] a comparu en personne, assistée de son Conseil. Elle ne conteste pas le montant de la dette et explique que le couple était séparé et que son mari avait été condamné en janvier 2024 par le tribunal correctionnel de Versailles pour des violences commises à son encontre. Elle ajoute qu’elle ne vit que grâce à l’aide de ses proches ayant perdu son emploi en janvier dernier. Elle ajoute qu’il n’y a pas eu à ce stade de saisine de la commission de surendettement. Elle souhaite obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [F] [L] a comparu seul à l’audience. Il a indiqué être séparé de son épouse depuis trois ans et habiter à [Localité 3]. Il a produit un courrier daté du 18 juillet 2025 adressé à la demanderesse selon lequel il n’aurait jamais signé le contrat de bail ni occupé le logement en raison du jugement rendu par le tribunal correctionnel de Versailles.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le conseil de la demanderesse a été autorisé à produire, en cours de délibéré, une note de sa cliente, relative au départ du logement de Monsieur [F] [L].

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

Le conseil de la SCI [V] [R] a indiqué par note en délibéré autorisée qu’elle n’avait jamais été informée du départ de Monsieur [L] et qu’elle avait uniquement été destinataire du courrier daté du 18 juillet 2025 dans lequel celui-ci déclarait n’avoir jamais habité dans l’appartement.

Par jugement du 10 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 4]-En-[Localité 5] a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience du 19 mars 2026, à la suite de la réception, en cours de délibéré, d’une note de Maître François ILANKO, conseil de Monsieur [F] [L], indiquant que ce dernier n’avait jamais été signataire du contrat de bail, que Madame [K] avait fourni de faux documents pour l’obtention du logement et que Monsieur [L] ne vivait plus avec son épouse depuis que ce dernier avait été placé en garde à vue pour violences conjugales le 7 septembre 2022 ; qu’à l’issue de cette mesure, il avait été soumis à un contrôle judiciaire avec interdiction d’entrer en contact avec son épouse et de paraître à son domicile et qu’il avait été condamné par le tribunal correctionnel de Versailles le 25 janvier 2024, à une peine d’un an d’emprisonnement , assortie d’un sursis probatoire pendant 2 ans, comportant, notamment, l’obligation de s’abstenir de paraître au domicile de Mme [K] [N] et celle de s’abstenir d’entrer en contact avec elle ; qu’il a par ailleurs introduit une action en divorce le 30 décembre 2024. ; qu’il avait porté plainte contre son épouse pour usurpation d’identité le 5 novembre 2025 précisant qu’il n’avait jamais été plongeur mais travailleur dans un magasin d’alimentation depuis le 18 juillet 2022 et que son épouse n’avait donc pas hésité à produire de faux documents pour obtenir le logement.

A l’audience du 19 mars 2026, la SCI [V] [R], après avoir pris acte de la demande de mise hors de cause de Monsieur [F] [L], se désiste de ses demandes le concernant, et maintient les demandes de condamnation à l’arriéré locatif, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation de Madame [N] [K] épouse [L]. Elle indique que la dette locative ne fait qu’augmenter et sollicite la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 34 082,73 euros, échéance de mars 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [F] [L], a comparu, assisté de son conseil et sollicite d’être mis hors de cause et de voir débouter en conséquence la demanderesse des demandes faites à son encontre. A titre subsidiaire, il demande au tribunal de constater que les prétentions de la demanderesse se heurtent à des contestations sérieuses. En tout état de cause, il sollicite que la SCI [V] [R] et Madame [N] [K] épouse [L] soient déboutées de l’ensemble de leurs demandes, de condamner Madame [N] [K] épouse [L] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir oralement les éléments énoncées dans la note transmise en cours de délibéré dont les termes ont été retranscrits ci-dessus.

Madame [N] [K] épouse [L], qui a comparu en personne, sollicite de pouvoir rester dans l’appartement. Elle conteste avoir fourni des faux pour obtenir le logement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre liminaire, il convient de prendre acte de ce que la demanderesse a modifié ses demandes et qu’elle ne sollicite que la condamnation de Madame [N] [K] épouse [L] au vu des éléments présentés à l’audience par Monsieur [F] [L].

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 27 novembre 2024 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SCI [V] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 mars 2023, du commandement de payer délivré le 17 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 mars 2026 que la créance de la SCI [V] [R] à l’égard de Madame [N] [K] épouse [L] est établie dans son principe.

S’agissant de son montant, il résulte du décompte en date du 16 mars 2026 que le montant de la dette locative est de 27 803,13 euros, échéance de mars 2026 incluse.

Madame [N] [K] épouse [L] sera par conséquent condamnée à payer, à titre provisionnel, à la SCI EXPUPERINE [R], en application des stipulations du bail, la somme de 27 803,13 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 sur la somme de

3 716,01 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce.

En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espè ce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [N] [K] épouse [L] le 17 avril 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 17 juin 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 24 mars 2023 à compter du 18 juin 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années et à conditions que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

S’il n’est pas contestable que Madame [N] [K] épouse [L] a été confrontée à des nombreuses difficultés d’ordre personnel, il convient de rappeler que le juge des contentieux de la protection ne peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire que si les conditions édictées par la loi sont remplies.

Ainsi, il convient de relever que Madame [N] [K] épouse [L] est défaillante à démontrer qu’elle aurait repris avant l’audience le paiement du loyer courant et qu’elle aurait les capacités financières pour apurer sa dette dans le délai légal de 36 mois.

Madame [N] [K] épouse [L] doit par conséquent être déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

— Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [N] [K] épouse [L] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [N] [K] épouse [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 juin 2024. Madame [N] [K] épouse [L] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner , à titre provisionnel, Madame [N] [K] épouse [L] au paiement de cette indemnité à compter du 18 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 16 mars 2026.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [K] épouse [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 avril 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Madame [N] [K] épouse [L], partie perdante sera par ailleurs condamnée à payer à la SCI [V] [R] la somme de 150 euros et à payer à Monsieur [F] [L] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient on outre de rappeler que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, le juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

PRENONS acte de ce que la SCI [V] [R] s’est désistée des demandes à l’encontre de Monsieur [F] [L] ;

DECLARONS recevable la demande de la SCI [V] [R] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 mars 2023 entre la SCI [V] [R] d’une part et Monsieur [F] [L] et Madame [N] [K] épouse [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], 78500, SARTROUVILLE et l’emplacement de stationnement , sont réunies à la date du 18 juin 2024 ;

DEBOUTONS Madame [N] [K] épouse [L] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [K] épouse [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

CONDAMNONS Madame [N] [K] épouse [L] à payer à la SCI [V] [R], à titre provisionnel, la somme de 27 803,13 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 sur la somme de 3716,01 euros et à compter dela présente ordonnance pour le surplus ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [N] [K] épouse [L] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNONS Madame [N] [K] épouse [L] à payer à la SCI [V] [R] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’AVRIL 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS Madame [N] [K] épouse [L] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 17 avril 2024, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX ;

CONDAMNONS Madame [N] [K] épouse [L] à payer à la SCI [V] [R] la somme de la demande de 150 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS Madame [N] [K] épouse [L] à payer à Monsieur [F] [L] la somme de la demande de 150 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hoang Oanh

LE-THANH, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,