TRIBUNAL

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/01253 – N° Portalis DB22-W-B7J-TP4P

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

07 Mai 2026

LES RESIDENCES venant aux droits et obligations de l’OPIEVOY

c/

[J] [Y], [B] [Z] [Y]

Expédition exécutoire délivrée le

à M^e Jeanine HALIMI

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [J] [Y]

à Mme [B] [Z] [Y]

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 07 Mai 2026 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 19 Février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR:

LES RESIDENCES venant aux droits et obligations de L’OPIEVOY

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat au barreau des Hauts de Seine, substituée par M^e WARAHENA LIYANAGE Genusha, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEURS :

M. [J] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Mme [B] [Z] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

À l’audience du 19 Février 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 6 avril 2016, pour une durée de 3 mois renouvelable, la société OPIEVOY aux droits de laquelle intervient désormais la société LES RESIDENCES a donné à bail à M. [J] [Y] et Mme [B] [Z] [Y] un appartement à usage d’habitation de type F4 situé [Adresse 4], pour un loyer principal mensuel de 361,03 euros, outre des provisions pour charges et un contrat de location d’emplacement de stationnement, à la même adresse, pour un loyer mensuel de 10 euros.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 août 2025, la société LES RESIDENCES a fait assigner M. [J] [Y] et Mme [B] [Z] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de :

à titre principal,

condamner solidairement M. [J] [Y] et Mme [B] [Z] [Y] à lui payer au titre d’arriérés de loyers, charges et frais la somme de 3 441,01 euros, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour loyers impayés,condamner les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer et des charges, éventuellement révisés, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la reprise effective des lieux, prononcer l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, du logement,prononcer le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans un garde-meuble conformément aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution du décret n°2012-783 du 30 mai 2012,dire et juger que les frais de gardiennage et de transport du mobilier seront à la charge du locataire,condamner le défendeur au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner le défendeur aux entiers dépens,assortir la décision à venir de l’exécution provisoire.

L’affaire a été examinée à l’audience du 19 février 2026.

La société LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes. Elle actualise la dette à la somme de 3 337,97 euros selon le décompte daté du 6 février 2026. Elle précise les derniers paiements ont été réalisés le 2 janvier 2026 et le 2 février 2026.

En défense, bien que cités à étude, M. [J] [Y] et Mme [B] [Z] [Y], n’ont pas comparu ni été représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Il sera observé à cet égard que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de la créance par le demandeur à l’audience, malgré la non-comparution des défendeurs.

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 17 juin 2025 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CAF des Yvelines le 4 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

2 – Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail d’habitation conclu entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à M. [J] [Y] et Mme [B] [Z] [Y] par acte d’huissier le 31 mars 2025 pour un montant de 2 046,16 euros.

Toutefois, les locataires n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation et accessoirement de l’emplacement de stationnement au profit de la société LES RESIDENCES à la date du 31 mai 2025 à minuit.

3- Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que les locataires n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Il ressort du décompte actualisé arrêté au 6 février 2026 que la dette locative s’élève à la somme 3 337,97 euros, terme du mois de février 2026 inclus.

Toutefois, ce décompte porte au débit des locataires des frais de procédure pour un montant total de 301,40 euros (140,95 euros le 17 avril 2025 et 160,45 euros le 18 septembre 2025), qui ne constituent pas des loyers, charges ou indemnités d’occupation mais des dépens et seront donc pris en compte à ce titre. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement M. [J] [Y] et Mme [B] [Z] [Y] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 3 026,57 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 6 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus.

4- Sur les délais de paiement

Le juge peut même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (1er alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats et notamment du décompte locatif en date du 6 février 2026, que M. [J] [Y] et Mme [B] [Z] [Y] ont repris les paiements depuis le mois de mai 2025 par prélèvement automatique.

En outre, il convient de constater qu’un supplément de loyer de solidarité leur a été appliqué entre le mois de février 2025 et le mois de novembre 2025 pour un montant de 555,90 euros mensuel, portant ainsi le quittancement mensuel à la somme de 1011,38 euros. Toutefois, ce supplément n’est plus appliqué depuis le mois de décembre 2025. Ainsi, le quittancement mensuel est désormais de 459,90 euros.

Ainsi, le paiement du loyer et des charges est régulier depuis mai 2025 malgré le supplément de loyer de solidarité pour un montant total de 5 559 euros. Ce SLS n’étant plus appliqué depuis décembre 2025, il y a lieu de considérer qu’un remboursement des sommes ainsi acquittées pourrait être effectué par le bailleur, ce qui ferait disparaître la dette locative actuelle de 3 026,57 et rendrait même créditeur le compte des locataires.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser M. [J] [Y] et Mme [B] [Z] [Y] à se libérer de leur dette locative en 30 mois par mensualités de 100 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 30 -ème et dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de M. [J] [Y] et Mme [B] [Z] [Y] sur le fait que le loyer courant reste exigible dans les termes du contrat de bail, que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

5- Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 31 mai 2025 à minuit, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Les délais accordés suspendent toutefois l’acquisition de la clause résolutoire.

En cas de non-respect des délais de paiement précédemment accordés, il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner in solidum M. [J] [Y] et Mme [B] [Z] [Y] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

6- Sur l’expulsion

En considération de la suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de M. [J] [Y] et Mme [B] [Z] [Y] tant que cette suspension demeure. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés ou de non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire stipulée au contrat de bail en date du 6 avril 2016 recevra ses pleins et entiers effets.

Dans ce cas, et à défaut de départ volontaire, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [Y] et Mme [B] [Z] [Y] et de tous occupants de leur chef en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des lieux situés [Adresse 5] [Localité 5], selon les modalités prévues au dispositif ci-après, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

7- Sur les autres demandes

M. [J] [Y] et Mme [B] [Z] [Y], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à l’assignation.

Au vu de l’équité et de la situation économique des parties il ne sera pas fait droit à la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation et accessoirement de l’emplacement de stationnement, à la date du 31 mai 2025 à minuit,

CONDAMNE solidairement M. [J] [Y] et Mme [B] [Z] [Y] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 3 026,57 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 6 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus,

AUTORISE M. [J] [Y] et Mme [B] [Z] [Y] à s’acquitter de leur dette par 30 mensualités de100 euros, en plus du loyer courant et des charges le 5 de chaque mois, et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 30ème et dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés et que s’ils sont respectés cette clause sera réputée n’avoir jamais jouée,

DIT qu’à défaut de paiement de la mensualité à son échéance :

Le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur,La clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,Le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de M. [J] [Y] et Mme [B] [Z] [Y] des lieux sis [Adresse 6], [Localité 4], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’à la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques des personnes expulsées sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,M. [J] [Y] et Mme [B] [Z] [Y] seront condamnés in solidum à payer à la SEM [Localité 1] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation révisable d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,CONDAMNE in solidum M. [J] [Y] et Mme [B] [Z] [Y] aux entiers dépens,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT