MINUTE N°

N° RG 25/00946 – N° Portalis DB22-W-B7J-TK3M

Madame, [F],, [Z],, [M], [P]

C/

Madame, [U], [I] épouse, [C]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

DEMANDEUR :

Madame, [F],, [Z],, [M], [P], née le 12 juillet 1979 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 3], comparante en personne

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame, [U], [I] épouse, [C], née le 19 octobre 1984 à, [Localité 3], demeurant, [Adresse 4], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Greffier lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Madame, [F],, [Z],, [M], [P]

1 copie certifiée conforme à Madame, [U], [I] épouse, [C]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 décembre 2021, Madame, [F], [P] a donné à bail à Madame, [U], [C] et Monsieur, [D], [E] un logement sis, [Adresse 5].

Le 25 novembre 2023, un avenant au contrat a été signé à la suite du congé donné par Monsieur, [D], [E], prévoyant que Madame, [C] restera seule locataire mais que Monsieur, [E] resterait solidairement responsable avec elle du paiement du loyer et des charges jusqu’au 9 mai 2024.

Le 28 mai 2025, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2584,81 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 30 mai 2025, Madame, [F], [P] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 28 août 2025, Madame, [F], [P] a assigné Madame, [U], [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira à Madame, [F], [P], aux frais, risques et périls de Madame, [U], [C] ;

— condamner Madame, [U], [C] au paiement des sommes suivantes :

* 3654,35 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, avec intérêts de droit à compter du 28 mai 2025 ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmentée de 10 % et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

*800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 2 septembre 2025.

A l’audience du 22 janvier 2026, Madame, [F], [P] maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 11 janvier 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 9 944,35 euros, échéance de janvier 2026 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame, [U], [C] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame, [U], [C] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Elle est opposée à la suspension de la clause résolutoire, estimant que la locataire est de mauvaise foi, celle-ci ne payant plus les loyers depuis le mois de novembre 2024.

Elle ajoute qu’elle n’est pas salariée et que du fait de ces impayés, elle n’est plus en capacité de rembourser son emprunt.

Madame, [U], [C] , qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus du loyer courant. Elle indique vouloir se maintenir dans l’appartement jusqu’à ce qu’elle puisse trouver un autre appartement. Elle explique avoir fait la demande d’un logement social. Elle déclare travailler dans l’immobilier et percevoir un salaire mensuel de 1268 euros.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 2 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 décembre 2021, du commandement de payer délivré le 28 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 11 janvier 2026 que Madame, [F], [P] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Madame, [U], [C] sera condamnée à lui payer la somme de 9 944,35 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2025, date du commandement de payer.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame, [U], [C] le 28 mai 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 28 juillet 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 15 décembre 2021 à compter du 29 juillet 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années et à conditions que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame, [C], qui sollicite de pouvoir rester dans les lieux et de bénéficier de délais de paiement pour apurer l’arriéré locatif, est défaillante à démontrer d’une part qu’elle aurait repris avant l’audience le paiement du loyer courant, et d’autre part qu’elle aurait les capacités financières pour apurer sa dette dans le délai légal de 36 mois.

Madame, [U], [C] doit par conséquent être déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame, [U], [C] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 juillet 2025. Madame, [U], [C] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Madame, [U], [C] au paiement de cette indemnité à compter du 29 juillet 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 11 janvier 2026.

Il n’y a en revanche pas lieu de faire droit à la demande de majoration de 10 % sollicitée par la demanderesse.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame, [U], [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 mai 2025 et de saisine de la CCAPEX.

Madame, [U], [C] sera condamnée à payer à Madame, [F], [P] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de Madame, [F], [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 décembre 2021 entre Madame, [F], [P] d’une part et Madame, [U], [C] et Monsieur, [D], [E] d’autre part, concernant un logement sis, [Adresse 6], [Localité 4], sont réunies à la date du 29 juillet 2025 ;

DÉBOUTE Madame, [U], [C] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame, [U], [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par, [U], [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

DÉBOUTE Madame, [F], [P] de sa demande de majoration de 10 % de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE Madame, [U], [C] à payer à Madame, [F], [P] la somme de 9 944,35 euros, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame, [U], [C] à payer à Madame, [F], [P] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de février 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE Madame, [F], [P] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame, [U], [C] à payer à Madame, [F], [P] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [U], [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 28 mai 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 19 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge