1 exp M^e Bernard BONNEPART,

1 exp la SELARL DRAILLARD & ASSOCIES,

1 exp M^e Alexis ZAKARIAN

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 10 FEVRIER 2026

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00085 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QMZ2

Minute N° 26/36

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le dix Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Madame Marie-Laure GUEMAS, première vice présidente délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution et magistrat rapporteur

Assesseur : Madame Brigitte TURRILLO, vice-présidente et magistrat rapporteur, et Madame Alexandra MORF, vice présidente

Greffier : Madame Fanny PAULIN

Lors de la mise à disposition :

Président : Madame Brigitte TURRILLO, vice-présidente délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution

Greffier : Madame Fanny PAULIN

à la requête de :

La SELARL NEVEU, CHARLES & ASSOCIES, société d’exercice libéral à responsabilité limitée au capital de 6.000,00 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NICE sous le numéro 510 240 807, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

Représenté par M^e Bernard BONNEPART, avocat au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

Madame [R] [Q] [A] [F] [X], née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 3] de nationalité française, domiciliée [Adresse 2].

Représenté par M^e Alexis ZAKARIAN, avocat au barreau de GRASSE

Débiteur saisi

En présence des créanciers inscrits:

LE TRESOR PUBLIC, demeurant Pôle de recouvrement spécialisé (PRS) à [Localité 4], [Adresse 3].

Créancier inscrit en vertu d’une hypothèque judiciaire définitive en date du 26/05/2021, publiée et enregistrée le 10/06/2021 sous la référence d’enliassement 0604P05 2021 V n° 2819 au 1er Bureau du Service de la Publicité Foncière d'[Localité 5], se substituant à une hypothèque judiciaire provisoire en date du 30/09/2019, publiée et enregistrée le 17/10/2019, sous la référence d’enliassement 0604P07 2019 V n°1555 au 1er Bureau du Service de la Publicité Foncière d'[Localité 5]

Représentée par Maître Michel DRAILLARD de la SELARL DRAILLARD & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE

Créancier inscrit

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 18 décembre 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 5 février 2026, délibéré prorogé au 10 Février 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’une ordonnance de taxe de monsieur le bâtonnier de l’ordre des avocats au barreau de Nice en date du 17 mai 2023, revêtu de la formule exécutoire, apposée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Nice du 22 janvier 2024, garantie par une inscription d’hypothèque légale publiée le 14 février 2024 volume 2024 V n° 1188, la SELARL NEVEU CHARLES & ASSOCIES a fait délivrer à [R] [X], par acte de Maître [H] [P], commissaire de justice à Villeneuve-Loubet, un commandement de payer la somme de 374 168,51 €, euros en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers lui appartenant, affectés à sa garantie situés à Châteauneuf de Grasse (Alpes-Maritimes) [Adresse 4] consistant dans une propriété dénommée "[Adresse 5]", anciennement cadastrée section C [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et nouvellement cadastrée section BK [Cadastre 6] et BK [Cadastre 7].

Ce commandement aux fins de saisie immobilière a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 5] le 10 juin 2025 Volume 2025 S 77.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 4 août 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 8 août 2025, le créancier poursuivant a fait assigner [R] [X] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du 16 octobre 2025.

Le créancier poursuivant a également le 11 août dénoncé le commandement de saisie avec assignation au trésor public pour le de recouvrement spécialisé à [Localité 4], créancier inscrit en vertu d’une hypothèque judiciaire définitive du 26 mai 2021 publié le 10 juin 2021 2021 V numéro 2819, se substituant à une hypothèque judiciaire provisoire en date du 30 septembre 2019, publié le 17 octobre 2019 volume 2019 V numéro 1555.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse le 11 août 2025.

La SELARL NEVEU CHARLES & ASSOCIES demande au juge de l’exécution, des articles L.311-2 et L.311-5, R.322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— valider la procédure de saisie immobilière engagée par la requérante en ce compris le cahier des conditions de vente, déposé au greffe du juge de l’exécution immobilière du tribunal judiciaire de Grasse ;

— statuer éventuellement sur toutes demandes incidentes et toutes contestations ;

— conformément à l’article R.322-18, fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, intérêts majorés, intérêts des intérêts, accessoires, à la somme de 374 168,51 €, suivant décompte arrêté au 14 mai 2025, sous réserves des intérêts postérieurs, le tout comme mentionné dans le cahier des conditions de vente;

— dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R334-3 complétant l’article R.334-2 ;

— procéder à la taxation des frais préalables ;

— déclarer en frais privilégiés de vente, les dépens de la présente instance ;

— conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, déterminer les modalités de poursuite de la procédure engagée par ses soins ;

— EN CAS DE VENTE FORCEE

— dire et juger que la vente sera ordonnée conformément à l’article R.322-15, est poursuivie selon les articles R322-26 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixer le montant de la mise à prix à la somme de 2.000.000 euros ;

— dire et juger que la vente forcée aura lieu aux conditions générales des clauses du cahier des conditions de vente établi par l’ordre des avocats du barreau de Grasse ;

— désigner conformément à l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, Maître , qui a établi le procès-verbal de description des biens, pour assurer deux visites des biens saisis, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ;

— dire et juger que ledit huissier de Justice se fera assister lors de l’une des visites de l’expert qui a établi notamment les diagnostics amiante et termites (et éventuellement plomb), afin que ce dernier puisse les réactualiser si nécessaire ;

— dire et juger que la décision à intervenir, désignant l’huissier de Justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites, aux occupants des biens saisis ;

— voir aménager la publicité de la vente forcée conformément à la demande qui en a été faite ci-dessus ;

— EN CAS DE VENTE AMIABLE

— dire et juger que la vente amiable judiciaire sera autorisée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article R .322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, qui fixera les conditions de la vente amiable selon les dispositions de l’article R.322-21 alinéa 1er ;

En cas d’autorisation de vente amiable, voir fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et aux conditions particulières de la vente dont s’agit et énumérer les diligences qui devront être accomplies par le propriétaire.

— taxer les frais de poursuite conformément à l’article R.322-21 alinéa 2 et conformément au décret n° 2017-862 du 9 mai 2017 et à l’arrêté du 6 juillet 2017 fixant les tarifs réglementés de postulation des avocats en matière de saisie immobilière, de partage, de licitation et de sûretés judiciaires (article A 444-187 à 444-202 du code de commerce) à la charge de l’acquéreur ;

— fixer l’audience à laquelle il sera constaté les diligences du débiteur en vue de cette vente amiable, conformément à l’article R.322-21 ;

— voir refuser, conformément au même article, toute prorogation à défaut de diligences ;

— dire et juger qu’en cas de vente amiable sur autorisation de justice, comme de vente forcée, l’avocat qui poursuivra la procédure de distribution du prix de l’immeuble sera rémunéré conformément aux règles en vigueur pour les honoraires, émoluments et débours au titre des frais privilégiés de justice prélevés sur le prix, par priorité à tous autres, conformément à l’article R331-2 ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics (ou réactualisation) dont distraction au profit de Maître Bernard BONNEPART, avocat aux offres de droit.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

[R] [X] a constitué avocat.

L’audience d’orientation a été renvoyée à la demande des parties afin de leur permettre d’échanger pièces et conclusions.

Aux termes de conclusions régulièrement notifiées PVA, le créancier poursuivant, après un rappel des faits et de la procédure ayant conduit à la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière et de l’assignation à l’audience d’orientation, en réponse au moyen tiré de la prétendue irrégularité du commandement de payer, observe que :

— le fait que la reconnaissance d’honoraires ne correspondrait pas la convention d’honoraires initialement signée est indifférent dès lors qu’il agit en vertu d’une ordonnance de taxe définitive en l’absence de tout recours exercé par la débitrice et qui a autorité de la chose jugée ;

— sa créance est parfaitement exigible ; en tout état de cause, la reconnaissance d’honoraires constitue un avenant à la convention d’honoraires que la partie saisie a signée en toute connaissance de cause ;

— la vente n’est jamais intervenue et la défenderesse n’ayant jamais réglé la facture d’honoraires de résultat malgré des relances, elle a en toute logique engager la procédure de taxation qui a conduit à l’ordonnance de taxe ;

— la somme de 34 595,51 € correspond aux intérêts au taux légal dont elle a produit un décompte ;

— sa créance est incontestable et le commandement aux fins de saisie immobilière parfaitement régulier.

S’agissant de la créance du pôle recouvrement spécialisé des Alpes-Maritimes, déclarée à hauteur de 983.471,07 €, il se rapporte à justice.

La SELARL NEVEU CHARLES & ASSOCIES conteste le caractère prétendument excessif de la saisie immobilière au regard des dispositions de l’article L111-7 du code des procédures civiles d’exécution du montant de la créance. Elle souligne que les biens immobiliers sont en vente depuis plusieurs années, que leur vente permettra au recouvrement de la créance, que la seule valeur du bien immobilier, même supérieure au montant de la créance, ne rend pas la mesure disproportionnée.

En ce qui concerne la demande d’autorisation de vente amiable, elle observe que la partie saisie produit 3 mandats de vente récents pour un montant de 4.850.000 euros, qu’elle sollicite la fixation du prix plancher à une somme qui ne saurait être inférieure à 3 700 000 €, soit une différence de 2 millions d’euros. Elle en conclut qu’il y a une incohérence entre les mandats de vente produits et le montant minimum de la vente amiable, que cette demande ne semble pas sérieuse en conséquence. Elle invite le juge à apprécier le bien-fondé de la demande d’autorisation.

Quant à la fixation de la mise à prix dans le cahier des conditions de vente, elle fait valoir que la débitrice établie en aucune manière que la mise à prix serait insuffisante et ce d’autant plus qu’au regard de la valeur fluctuante qu’elle attribue aux biens saisis 5 900 000 € 4 850 000 € ou encore 3 700 000 €, que la mise à prix conserve un caractère attractif afin de permettre d’attirer le maximum d’enchérisseurs et favoriser la vente. Elle sollicite du juge de l’exécution qu’il ne modifie pas le montant de la mise à prix qu’il a fixé.

Elle sollicite en conséquence l’entier bénéfice de son assignation outre la condamnation de la partie saisie au paiement d’une indemnité de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

[R] [X], aux termes de conclusions régulièrement notifiées le 27 novembre 2025 demande au juge de l’exécution, au visa des dispositions de l’article L322-6 du code des procédures civiles d’exécution et de ce code, de :

A titre principal :

— annuler le commandement de payer litigieux et le rejet subséquent des demandes formulées par la société demanderesse en ce qu’elles sont fondées sur un commandement de payer irrégulier ;

— ordonner sa mainlevée ;

— débouter le créancier poursuivant de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— juger que la créance de monsieur le comptable du pôle de recouvrement spécialisé n’est pas certaine ;

A titre subsidiaire : autoriser la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis moyennant le prix de vente qui ne saurait être inférieure à 3 700 000 € ;

A titre infiniment subsidiaire : fixer le montant de la mise à prix des biens et droits immobiliers saisis à une somme qui ne saurait être inférieure à 2 900 000 €.

En tout état de cause, elle demande que chaque partie conserve sa charge les frais exposés en application de du code de procédure civile.

Elle conteste le commandement de payer valant saisie immobilière en faisant valoir que :

— elle a signé une convention d’honoraires avec le créancier poursuivant le 12 mai 2024 ; aux termes de cette convention d’honoraires, il était stipulé de manière manuscrite que « de convention entre les parties le paiement interviendra à la vente de la maison » ;

— postérieurement, une reconnaissance d’honoraires a été signée le 31 octobre 2018 entre les parties ; la reconnaissance d’honoraires ne correspond pas à la convention initialement signée ; en effet, le paiement des honoraires fait intervenir à la vente de la villa qui n’a pas eu lieu malgré toutes ces diligences et non au moment de l’obtention de la radiation de l’hypothèque ; manifestement, une erreur déterminante a été commise lors de la signature de la reconnaissance de dette par ses soins modifiant drastiquement ce qui avait été contractuellement prévu ; en outre, une somme de 34 595,51 € a été mentionnés au titre des intérêts au taux légal du 22 janvier 2024 au 14 mai 2025 dans le cadre du commandement de payer, cela équivalent à un intérêt de 10 % l’an ; aucun élément n’est communiqué concernant l’application de cet intérêt.

Quant à la créance du pôle de recouvrement spécialisé, elle observe qu’elle conteste devoir cette somme devant le tribunal administratif, qui l’a déboutée de sa contestation mais qu’elle va interjeter appel du jugement.

Elle invoque le caractère excessif de la saisie immobilière au regard des dispositions de l’article L 111-7 du code des procédures civiles d’exécution en faisant valoir que la créance du créancier poursuivant représente maximum environ 18 % du prix de la villa, qu’il ne justifie pas d’autres mesure d’exécution usuelle alors que sa créance est de montant modeste par rapport au montant du bien immobilier.

S’agissant de la demande d’autorisation de vente amiable, elle souligne que le bien immobilier à une valeur de l’ordre de 5 millions d’euros, qu’elle a signé plusieurs mandats de vente, initialement au prix de 5 900 000 € 7 mars 2023, qu’elle a désormais baissé le prix fixé à 4 850 000 €.

Elle soutient que la mise à prix est manifestement insuffisante compte tenue de la valeur et de l’état des biens et droits immobiliers saisis.

***

Monsieur le comptable du pôle de recouvrement spécialisé des Alpes-Maritimes a constitué avocat et a déclaré une créance d’un montant de 983 411,07 € en vertu de bordereaux situation de rôle et d’un avis d’imposition y afférents au titre de l’impôt sur les revenus 2016-2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement ;

7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, lorsqu’ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

En l’espèce, le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de la copie exécutoire d’une ordonnance de taxe de monsieur le bâtonnier de l’ordre des avocats au barreau de Nice du 17 mai 2023 qui a taxé les honoraires dus par [R] [X] pour un montant de 282 977,50 euros hors taxes soit 339 573 € TTC, dit que celle-ci devrait régler cette somme à Maître [O], membre de la SELARL NEVEU CHARLES & ASSOCIES en règlement de ses honoraires, rappelant que s’agissant d’un honoraire de résultat, la présente ordonnance de taxation n’est pas exécutoire, rendue exécutoire..

Cette ordonnance a été signifiée par acte de Maître [D] [M], commissaire de justice à [Localité 4], le 31 mai 2023. La signification mentionne expressément les dispositions des articles 174 et suivants du décret numéro 91-1197 du 27 novembre 1991, modifié par le décret 2007-932 du 15 mai 2007 et la faculté pour la débitrice de saisir le premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans le délai d’un mois à compter de sa date. L’acte précise également qu’à défaut de déférer à Monsieur le premier président, dans le délai légal, ladite ordonnance, celle-ci pourra être rendue exécutoire par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Nice et comporte le rappel des dispositions des articles 706, 707 et 708 du code de procédure civile.

En l’absence de saisine du premier président ainsi qu’il résulte du certificat de non contestation délivré par le greffe de la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 27 décembre 2023, la SELARL a requis et obtenu du président du tribunal judiciaire de Nice qu’il confère, en application de l’article 178 du décret susvisé du 27 novembre 1991, force exécutoire à ladite ordonnance, aux termes d’une ordonnance datée du 22 janvier 2024.

Le créancier poursuivant détient un titre exécutoire, en l’occurrence cette ordonnance du président de la juridiction, revêtue de la formule exécutoire, les intérêts constatant une créance liquide et exigible au sens de l’article L 111-3 précité exécutoires copie exécutoires copient exécutoire, étant observé que l’ordonnance de taxe du bâtonnier ne constitue pas en elle-même un titre exécutoire.

Les arguments développés par la débitrice pour contester la régularité du commandement de payer valant saisie immobilière ne sont pas déterminants. En effet, les événements et faits antérieurs à l’ordonnance de taxe sont parfaitement indifférents à remettre en cause l’existence du titre exécutoire. Il sera relevé que, dans le cadre de la saisie de Monsieur le bâtonnier de l’ordre des avocats, [R] [X], invitée, par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 25 janvier 2023, à présenter ses observations, n’a pas entendu répondre à sa sollicitation. Le bâtonnier a par conséquent statué au vu des éléments communiqués par l’avocat.

La SELARL NEVEU CHARLES & ASSOCIES excipe d’une créance liquide et exigible est mentionné dans le commandement de payer et repris dans l’assignation à l’audience d’orientation. Elle sollicite que sa créance soit fixée en principal à la somme de 339.573 euros et à celle de 34.595,51 euros au titre des intérêts au taux légal et au taux légal majoré du 22 janvier 2024, date du titre exécutoire au 14 mai 2025.

La partie saisie a formulé une observation sur le montant des intérêts, dont le détail a été donné, sans en tirer de conséquence sur le montant de la créance.

Conformément à l’article R 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de retenir la créance de la SELARL NEVEU CHARLES & ASSOCIES en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 374.168,51 euros, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux légal majoré sur la somme principale de 339.573 euros, jusqu’à parfait paiement,

Sur la créance de Monsieur le comptable du pôle de recouvrement spécialisé des Alpes-Maritimes

Ce créancier, qui bénéficie d’une inscription d’hypothèque légale définitive, a dûment déclaré sa créance. Il sera seulement observé que l’appel interjeté à l’encontre du jugement du tribunal administratif de Nice du 2 octobre 2025, qui a débouté [R] [X] de la contestation de la créance fiscale et a considéré que celle-ci n’était pas fondée à demander la décharge partielle des cotisations volontaires de l’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux mise à sa charge au titre des années 2016-2017, est indifférent. Le montant de la créance fiscale pourra être débattu dans le cadre de la procédure de distribution du prix de vente des biens et droits mobiliers saisis.

La partie saisie sera déboutée de sa demande tendant à voir juger que la créance de ce créancier n’est pas certaine.

Sur le prétendu caractère disproportionné des poursuites de saisie immobilière

Aux termes de l’article L 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, « le créancier a le choix les mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation ».

La partie saisie invoque le prétendu caractère disproportionné des poursuites de saisie immobilière au regard de la valeur des biens et droits immobiliers saisis.

Il sera observé que, certes le créancier poursuivant n’a pas entrepris, préalablement à la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière, de mesures d’exécution mobilières, que néanmoins [R] [X] ne justifie aucunement de facultés financières qui lui permettraient d’honorer le paiement d’une créance de 374.168,51 euros, qu’elle a signé une convention d’honoraires le 12 mai 2014 avec l’avocat, qu’elle a signé une reconnaissance d’honoraires de résultat reprenant le calcul de la convention d’honoraires, qu’elle n"a pas spontanément réglé la facture d’honoraires éditée le 28 avril 2022, même partiellement. Par son abstention, elle a contraint l’avocat à solliciter la taxation de ses honoraires. Elle n’offre pas le versement de la moindre somme en dépit de l’ancienneté de la créance.

La seule perspective du paiement de la créance réside dans la vente des biens immobiliers dont elle accepté le principe, sollicitant l’autorisation de les vendre amiablement.

Ce moyen sera purement et simplement rejeté.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par ce code dans ses dispositions relatives à la saisie immobilière.

Sur la demande de modification de la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente

Aux termes de l’article L 322-6 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que sur la mise à prix initiale.

Conformément aux dispositions de l’article R 311-5 du même code, la demande doit être formulée à peine d’irrecevabilité soulevée d’office avant l’audience d’orientation.

Il appartient en conséquence de statuer dans le jugement d’orientation, alors même que la demande ne serait formée que subsidiairement dans l’hypothèse où la vente amiable sur autorisation judiciaire ne prospérait pas.

[R] [X] sollicite la modification de la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente à hauteur de 2.900.000 euros. La SELARL NEVEU CHARLES & ASSOCIES s’oppose à cette demande.

Elle verse aux débats le mandat de vente sans exclusivité qu’elle a consenti le 7 mars 2023 à l’agence Taylor moyennant le prix de 5.900.000 euros. Elle admet qu’elle n’a pas trouvé d’acquéreur à ce prix. Elle a en conséquence consenti au cours de l"année 2025 trois mandats de vente sans exclusivité à trois agences différentes moyennant le prix de 4.850.000 euros.

Le procès-verbal descriptif confirme les prestations de la propriété sise à [Localité 6].

Compte tenu de la valeur des biens et droits immobiliers saisis, la mise à prix fixée par le créancier poursuivant à hauteur de 2.000.000 euros, soit moins de la moitié du prix de vente escompté est manifestement insuffisant.

La mise à prix doit néanmoins conserver un caractère attractif. Elle sera fixée à la somme de 2.900.000 euros.

En application de l’article R 322-47 du code des procédures civiles d’exécution, à défaut d’enchère à ce prix, les biens seront immédiatement remis à la vente sur baisses successives de 300.000 euros de ce montant, le cas échéant jusqu’à la mise à prix initiale.

Sur la demande de vente amiable

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, dispose que " le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. "

[R] [X] sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens et droits immobiliers. Les arguments développés par le créancier poursuivant pour tenter de s’opposer à cette demande ne sont pas déterminants.

La partie saisie démontre, par la production d’un mandat de vente ancien et de trois nouveaux mandats de vente conclus au cours de l’année 2025, sa volonté de réaliser les biens en vue de l’apurement de sa dette. Elle a pris en considération les conditions du marché immobilier en consentant que le prix de vente escompté soit baissé de près d’un million d’euros. Il ne saurait lui être fait grief de proposer un prix minimum inférieur, d’un montant de 2.900.000 euros. Ce prix couvre en tout état de cause largement le montant de la créance commandée.

L’autorisation sollicitée, conforme à l’objectif législatif tendant à privilégier la vente amiable au détriment de la vente forcée sera accordée.

En l’état des éléments du dossier, du procès-verbal descriptif des biens saisis et des conditions économiques du marché, il paraît raisonnable de fixer à la somme de 2.900.000 euros le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra pas être vendu, pour tenir compte des dispositions spécifiques en matière de vente amiable sur autorisation de justice et notamment des dispositions de R 322-24 du code des procédures civiles d’exécution, prévoyant que les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente

En application de l’article R 322-24, le notaire chargé d’établir l’acte de vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article R 322-22, le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable, qu’il doit rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin, et que le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Il y a également lieu de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié ne sera établi par le notaire sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations ainsi que sur justification du paiement des frais entre les mains de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant.

Les frais préalables de poursuite, qui devront être taxés conformément aux dispositions de l’article R 322-21, seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente et des émoluments de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant.

L’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 4 juin 2026 à 9 heures, en application de l’alinéa 3 de l’article R 322-21, pour s’assurer de la réalisation de la vente, dans les termes de la loi et du cahier des conditions de vente.

Sur les dépens et la demande au titre des frais irrépétibles

Aucune considération d’équité ne commande d’allouer à la SELARL NEVEU CHARLES & ASSOCIES, indépendamment des contestations élevées par la partie saisie, non retenues, une indemnité au titre des frais irrépétibles dès lors que [R] [X] n’a fait qu’user de son droit de solliciter la vente amiable des biens saisis.

Le créancier poursuivant sera donc débouté de sa demande en paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Il convient d’ordonner la distraction des dépens au profit de l’avocat du créancier poursuivant, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière, statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L 311-2 et suivants, R 311-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Juge que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives à la saisie immobilière ;

Déboute [R] [X] de sa demande d’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière et de rejet des demandes subséquentes formées par la SELARL NEVEU CHARLES & ASSOCIES, de sa demande de mainlevée de cet acte ;

Mentionne que la SELARL NEVEU CHARLES & ASSOCIES poursuit la saisie immobilière au préjudice de [R] [X] pour une créance liquide et exigible, d’un montant de 374.168,51 euros, en principal, frais, intérêts, et autres accessoires, arrêtés au 14 mai 2025, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux légal majoré sur la somme principale de 339.573 euros TTC à compter du 15 mai 2025 ;

Déboute [R] [X] de sa demande tendant à voir juger que la créance de Monsieur le comptable du pôle de recouvrement spécialisé des Alpes-Maritimes n’est pas certaine ;

Déclare [R] [X] recevable et bien fondée en sa demande de modification de la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente ;

Fixe la nouvelle mise à prix, en application de l’article L 322-6 du code des procédures civiles d’exécution à la somme de 2.900.000 euros ;

Juge que, conformément aux dispositions de l’article R 322-47 du même code, à défaut d’enchère à ce prix, les biens seront immédiatement remis à la vente sur baisses successives de 300.000 euros de ce montant, le cas échéant jusqu’à la mise à prix initiale ;

Autorise la vente amiable sur autorisation de justice des biens et droits immobiliers saisis au préjudice de [R] [X] sis à [Localité 6] (Alpes-Maritimes) [Adresse 4] consistant dans une propriété dénommée "[Adresse 5]", anciennement cadastrée section C [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et nouvellement cadastrée section BK [Cadastre 6] et BK [Cadastre 7] ;

Fixe à la somme de 2.900.000 euros le prix en deçà duquel ces biens être vendus eu égard aux conditions économiques du marché ;

Rappelle qu’en application de l’article R 322-24, le notaire chargé d’établir l’acte de vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié ne sera établi par le notaire sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais entre les mains de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant ;

Dit que les frais de poursuite préalables devront être soumis à taxe en application de l’article R 322-21 et qu’ils seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente et des émoluments de l’avocat constitué aux intérêts de la SELARL NEVEU CHARLES & ASSOCIES ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 4 juin 2026 à 9 heures et qu’à cette audience, le juge ne pourra, le cas échéant, accorder un délai supplémentaire que, si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente, ce délai ne pouvant excéder 3 mois ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de Maître Bernard Bonnepart pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Déboute la SELARL NEVEU CHARLES & ASSOCIES de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION