MINUTE N°

N° RG 25/00504 – N° Portalis DB22-W-B7J-TARP

S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL

C/

Monsieur [I] [Y]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Société anonyme d'[Adresse 7], Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le numéro 552 046 484 – dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [Y] – demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Nathalie PAUWELS

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [I] [Y]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 janvier 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [I] [Y] un logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 747,42 euros, et 122,46 euros de provision sur charges.

Le 22 novembre 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2869,88 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 20 novembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 15 avril 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Monsieur [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au sein du contrat de location conclu pour le logement;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail;

— ordonner leur expulsion du logement et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner l’enlèvement des biens mobiliers et leur transport dans un lieu approprié aux frais risques et périls des défedeurs qui auront un délai de deux mois pour les retirer après sommation et passé ce délai, autoriser la vente aux enchères publiques de ces biens aux frais des défendeurs faute pour eux d’avoir payé la totalité des frais de garde-meuble – condamner Monsieur [I] [Y] au paiement des sommes suivantes :

* 3616,68 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 31 mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer majoré et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

La SA CDC HABITAT SOCIAL sollicite en outre la capitalisation des intérêts.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 18 avril 2025.

A l’audience du 25 novembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 18 novembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6441,07 euros, échéance d’ octobre 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [I] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées malgré la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [I] [Y] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [I] [Y], bien que régulièrement assigné en l’étude du commissaire de Justice, n’est ni présent ni représenté à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 18 avril 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 janvier 2024, du commandement de payer délivré le 24 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 novembre 2025 que la créance de la SA CDC HABITAT SOCIAL à l’égard de Monsieur [I] [Y] est établie dans son principe.

S’agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes : 209,27 euros+147,61euros+135,89 euros correspondant à des frais de contentieux.

Par conséquent, Monsieur [I] [Y] sera condamné à lui payer la somme de 5948,30 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 novembre 2024 sur la somme de 2869,88 euros, à compter du 15 avril 2025 sur la somme de 3616,68 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue du 27 juillet 2023 , prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Bien que signé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, le commandemant de payer les loyers signifié le 22 novembre 2024 au défendeur, a indiqué qu’il avait un délai de deux mois pour payer les causes du commandement, il convient par conséquent d’appliquer la précédente version de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyant que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [I] [Y] le 22 novembre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en conséquence réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 22 janvier 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 26 janvier 2024 à compter du 23 janvier 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [Y]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 janvier 2025. Monsieur [I] [Y] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [Y] au paiement de cette indemnité à compter du 23 janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 18 novembre 2025.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 novembre 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX Il convient également de condamner Monsieur [I] [Y] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuantpar jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 janvier 2024 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d’une part et Monsieur [I] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 23 janvier 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [Y] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5948,30 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 novembre 2024 sur la somme de 2869,88 euros , à compter du 15 avril 2025 sur la somme de 3616,68 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de novembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 22 novembre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 14 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY greffier

Le greffier Le juge