TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

28 AVRIL 2026

N° RG 25/00754 – N° Portalis DB22-W-B7J-TBWW

Code NAC : 54G

DEMANDERESSE

S.D.C. DU [Adresse 1], représenté par son [Etablissement 1] en exercice, le cabinet ACTION AGIR, société à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S de [Localité 1] sous le n°493 138 150, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Marion CORDIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189

DEFENDERESSES

AXA FRANCE IARD, société anonyme, inscrite au R.C.S de [Localité 2] sous le n°722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

en qualité d’assureur de la société VTB selon police n°0000010545689004,,

Représentée par Maître Amélie MATHIEU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 178

ABEILLE IARD & SANTE, société anonyme, inscrite au R.C.S de [Localité 2] sous le n°306 522 665, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Stéphanie ARENA, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637, Maître Naïma AHMED-AMMAR, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : R226,

BERYL INVESTISSEMENT, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S de [Localité 3] sous le n°438 861 692, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Typhanie BOURDOT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644, M^e Olivier GUILBAUD, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : B 992,

L’AUXILIAIRE, société d’assurance à forme mutuelle Entreprise de l’économie sociale et solidaire, non inscrite au R.C.S, SIREN n°775 649 056, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, en sa qualité d’assureur de la société BERYL INVESTISSEMENT selon police n°023 – 11020

Représentée par Maître Leslie LANDRIEU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 152, Maître Guillaume CADIX, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : B 667,

VHV ASSURANCES FRANCE, succursale d’une SA d’un Etat membre de l’Union Européenne dénommée « VHV ALLGEMEINE VERSICHERUNG », immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°889 234 647, dont le siège social est sis en Allemagne et dont l’établissement principal en France est sis [Adresse 7], à [Localité 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité audit établissement,

en qualité d’assureur de la société [Localité 4]-BANLIEUE STPB selon contrat n°FR11-RCD23P00056

Représentée par Maître Marie-Laure ABELLA, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 443, Maître Kérène RUDERMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : D 1777

VTB, société à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S de [Localité 6] sous le n°850 024 985, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Amélie MATHIEU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 178

***

Débats tenus à l’audience du : 19 Février 2026

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 19 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026, prorogé au 28 Avril 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La société BERYL INVESTISSEMENT a fait entreprendre, en qualité de maître d’ouvrage, la construction, après démolition de cinq pavillons, d’un ensemble immobilier de 60 logements, à [Localité 7]. Elle est assurée auprès de la société L’AUXILIAIRE.

La société BERYL a confié les lots démolition, terrassement voiles par passes et gros œuvre de l’opération à la société [Localité 4] BANLIEUE STPB (assurée auprès de la société ABEILLE IARD & SANTE puis par la société VHV ASSURANCES FRANCE, et ayant fait l’objet par la suite d’un jugement de liquidation judiciaire du 15 mai 2024), laquelle a sous-traité les lots terrassement et voiles par passes à la société VTB (assurée auprès de la société AXA FRANCE IARD).

La société BERYL INVESTISSEMENT a sollicité le bénéfice d’une mesure d’expertise à titre préventif au contradictoire des avoisinants, en ce compris, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et [Adresse 10] [Localité 8].

Par ordonnance de référé du 12 mars 2019 rendue par le Tribunal judiciaire de Versailles, Monsieur [X] [A] a été désigné en qualité d’expert.

Les opérations d’expertise étaient rendues communes :

— au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] et [Adresse 11] par une ordonnance de référé du 7 mai 2019 ;

— aux sociétés STPB et VTB par une ordonnance de référé du 13 février 2020 ;

— aux assureurs respectifs AVIVA (depuis lors ABEILLE) et AXA FRANCE IARD par ordonnance de référé du 27 septembre 2022.

Au début du mois de janvier 2020, par suite d’un incident de chantier, d’importantes fissures sont apparues tant au niveau des parties communes que privatives de la copropriété du [Adresse 9]. Des voisins, dont Monsieur [W] [O] copropriétaire de l’immeuble du [Adresse 9] et [Adresse 12], se sont plaints de désordres.

Par ordonnance de référé du Président du Tribunal judiciaire de Versailles prononcée le 16 mars 2023 (n° RG : 22/01335), la société BERYL INVESTISSEMENT a été condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et [Adresse 12] la somme de 57 244,80 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice. La société [Localité 4] BANLIEUE STPB, la société ABEILLE IARD & SANTE, la société VTB et la société AXA FRANCE IARD ont été également condamnées à garantir la société BEYIL INVESTISSEMENT de sa condamnation au paiement de la somme susvisée. L’action formée par la société BERYL INVESTISSEMENT à l’encontre de la société L’AUXILIAIRE a été rdéclarée irrecevable.

Par ordonnance de référé du Président du Tribunal judiciaire de Versailles prononcée le 21 mars 2024 (n° RG 24/00021), la société BERYL INVESTISSEMENT a été condamnée à verser à Monsieur [O] une première indemnité provisionnelle de 10 000 euros. Il n’y avait pas lieu à référé sur les appels en garantie.

Par ordonnance de référé du Président du Tribunal judiciaire de Versailles prononcée le 21 janvier 2025 (n° RG 24/00938), la société BERYL INVESTISSEMENT a été condamnée à verser à Monsieur [O] une seconde indemnité provisionnelle de 29 000 euros. Il n’y avait pas lieu à référé sur les appels en garantie.

Par arrêt du 4 décembre 2025, la Cour d’appel de Versailles a infirmé l’ordonnance du 21 janvier 2025 et condamné la société BERYL INVESTISSEMENT à verser à M. [O] la somme de 45 000 euros à titre de provision sur son préjudice de jouissance entre le 6 janvier 2020 et le 20 octobre 2025, et déclaré irrecevables les appels en garantie formés par la société BERYL INVESTISSEMENT, déboutant les parties du surplus de leurs demandes.

Par ordonnance de référé du Président du Tribunal judiciaire de Versailles prononcée le 1er juillet 2025 (n° RG 25/00030), la demande de déclaration d’ordonnance commune formée par la société BERYL INVESTISSEMENT, visant la désignation de Monsieur [A] du 12 mars 2019, à l’encontre de la société JSA (es qualité de liquidateur judiciaire de la société [Localité 4] BANLIEUE STPB, de la société VHV ASSURANCE FRANCE et de la société L’AUXILIAIRE (es qualité d’assureur de BERYL INVESTISSEMENT) était rejetée.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 26 mai 2025 (n°RG 25/754), le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et [Adresse 13], représenté par son syndic la société Cabinet ACTION AGIR, a assigné la société BERYL INVESTISSEMENT en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Par acte de Commissaire de Justice en date des 19 et 24 septembre mai 2025 (n°RG 25/1257), la société BERYL INVESTISSEMENT a assigné la société L’AUXILIAIRE (es qualité d’assureur de BERYL INVESTISSEMENT), l’entreprise VHV ASSURANCES FRANCE (es qualité d’assureur de [Localité 4] BANLIEUE STPB), la société VTB et la société AXA FRANCE IARD (es qualité d’assureur de VTB) en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 5 novembre 2025 (25/1485), la société BERYL INVESTISSEMENT a assigné la société ABEILLE IARD & SANTE (es qualité d’assureur de STPB) en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

A l’audience du 18 décembre 2025, les procédures enregistrées sous les numéros 25/1257 et 25/1485 ont fait l’objet d’une jonction sous le seul numéro 25/01257.

Les instances 25/754 et 25/1257 seront jointes.

Aux termes de ses conclusions, le Syndicat des copropriétaires demandeur sollicite de voir, sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, condamner la société BERYL INVESTISSEMENT à lui verser à titre provisionnel la somme de 632 196,94 euros TTC à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices, et la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il explique que la première provision a permis à la copropriété de financer les études préalables, à réception desquelles elle a pu présenter son Dossier de Consultation des Entreprises à l’Expert Judiciaire par voie de dire, le 3 novembre 2023 ; que le projet des travaux de reprise et le chiffrage de ces travaux, présentés par le Syndicat des copropriétaires, ont été validés par l’Expert, en l’absence de toute contre-proposition fournie par les défendeurs ; que par courriel du 22 septembre 2024, Monsieur [A] a écarté définitivement cette solution alternative et retenu comme solution définitive la reprise par micropieux présentée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] ; que le chiffrage complété s’élevait à la somme de 613 067,94 euros HT soit 689 441,74 euros TTC, retenue par l’Expert aux termes de sa note aux parties du 16 mai 2025, indiquant expressément que ce montant devrait être complété de coûts non encore évalués, et notamment d’une enveloppe supplémentaire de 10% pour tenir compte des aléas sur la reprise en sous œuvre.

Il fait valoir que les éléments versés aux débats et notamment la dernière note de l’Expert permettent de constater que la demande de provision ne soulève aucune contestation sérieuse, ni dans son principe, qui trouve sa cause dans un trouble anormal de voisinage dont répond, en sa qualité de maître d’ouvrage, la société BERYL INVESTISSEMENT, ni dans son quantum, résultant des notes aux parties de l’Expert.

Il souligne que les désordres occasionnés à l’immeuble et rendant nécessaire une reprise de ses fondations par micropieux trouvent leur cause dans les travaux entrepris sous maîtrise d’ouvrage de la société BERYL INVESTISSEMENT ; ces désordres étant constitutifs d’un trouble anormal de voisinage, la société BERYL INVESTISSEMENT devra être condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] une provision à valoir sur les travaux réparatoires et les préjudices individuels et collectifs des copropriétaires résultant de cet accident de chantier ; que l’obligation indemnitaire pesant sur la société BERYL INVESTISSEMENT a déjà été reconnue par le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Versailles par deux décisions définitives, l’ordonnance rendue le 16 mars 2023 et l’ordonnance rendue le 21 mars 2024, complétée en cause d’appel par arrêt du 4 décembre 2025.

Il souligne que le chiffrage des travaux réparatoires à la somme de 613 067,94 euros HT soit 632 196,94 euros TTC a été soumis et validé par l’Expert [A], de sorte que le quantum de cette de provision ne se heurte, là encore, à aucune contestation sérieuse ; qu’il est précisé que cette nouvelle demande de provision, qui porte exclusivement sur le chiffrage des travaux réparatoires à parfaire, selon les précisions apportées par l’Expert, ne se confond pas avec la première provision de 57 244,80 euros versée en règlement de l’ordonnance rendue le 16 mars 2023, qui correspondait au coût des études préalables à ce chantier.

Aux termes de ses conclusions, la société BERYL INVESTISSEMENT sollicite de voir :

— condamner in solidum les sociétés ABEILLE IARD & SANTE, en qualité d’assureur de la société [Localité 4] BANLIEUE STPB, VTB et AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la société VTB, à garantir la société BERYL INVESTISSEMENT de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre à titre provisionnel,

— condamner la société L’AUXILIAIRE à garantir la société BERYL INVESTISSEMENT de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre à titre provisionnel,

— condamner in solidum les sociétés ABEILLE IARD & SANTE, VTB, AXA FRANCE IARD et L’AUXILIAIRE à verser à la société BERYL INVESTISSEMENT la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Elle sollicite le rejet des demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires, qui se fonde exclusivement sur les travaux de l’expert pour fonder et chiffrer ses demandes, alors même que ceux-ci sont toujours en cours, et partant susceptibles d’évolution, aucune note de synthèse n’ayant été diffusée ; que par ailleurs, le chiffrage du préjudice invoqué est sujet à caution, puisque le montant des travaux portent indifféremment sur des parties communes et des parties privatives, pour lesquelles le Syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour agir ; qu’il apparaît donc que le Syndicat des copropriétaires formule des demandes de condamnation provisionnelle

fondées sur des notes aux parties de l’expert par essence provisoires et qui de surcroît, il n’a manifestement pas qualité à agir pour le financement de travaux portant sur des parties privatives de l’immeuble.

S’agissant des demandes subsidiaires de garantie des sociétés ABEILLE IARD & SANTE, VTB, AXA FRANCE IARD, elle relève que l’expert judiciaire préconise, aux termes d’un courrier aux parties du 28 septembre 2022, que soit retenue la responsabilite des sociétés VTB et STPB, outre la responsabilité plus éventuelle du contôleur technique ; que sur un plan technique, il apparaît donc que les désordres manifestés sur l’immeuble en question sont essentiellement imputables aux sociétés VTB et STPB ; que si les travaux auxquels le Syndicat des copropriétaires doit faire face peuvent caractériser des circonstances nouvelles, au sens de l’article 488 du code de procédure civile, pour avoir été validés par l’expert le 16 mai 2025, soit postérieurement au prononcé de l’ordonnance du 16 mars 2023, force est de convenir qu’il n’existe aucune circonstance nouvelle pour ce qui concerne les responsabilités encourues par les intervenants au chantier et la garantie de leurs assureurs, telles que retenues dans cette ordonnance ; que l’ordonnance du 16 mars 2023 ne peut donc être modifiée ni rapportée, du moins pour ce qui touche aux responsabilités encourues et la garantie des assureurs que les obligations de garantie des sociétés ABEILLE IARD & SANTE et AXA FRANCE IARD ne sont pas sérieusement contestables.

S’agissant de la garantie de la société L’AUXILIAIRE, elle conteste que l’autorité s’attachant aux ordonnances des 21 mars 2024 et 21 janvier 2025 devrait conduire au rejet des demandes en garantie formulées l’encontre de L’AUXILIAIRE, dès lors que le Syndicat des copropriétaires n’était pas partie aux litiges ayant donné lieu à ces ordonnances au même titre que M. [O], demandeur principal dans ces affaires, n’est pas partie à la présente procédure ; que seuls s’imposent au juge les termes de l’ordonnance du 16 mars 2023 ; qu’outre, l’autorité qui s’attache à cette décision, la société L’AUXILIAIRE sera également tenue à garantie à l’égard de son assurée, la société BERYL, à laquelle il ne peut être opposé la prescription et les conditions de la police d’assurance.

Aux termes de ses conclusions, la société L’AUXILIAIRE sollicite de voir :

— rejeter les demandes irrecevables (faute d’une tentative notamment de conciliation) et/ou se heurtant à des contestations sérieuses du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14]

[Adresse 15] et [Adresse 12] à [Localité 9] à l’encontre de la société BERYL INVESTISSEMENT,

— dire par conséquent sans objet la demande de garantie de la société BERYL INVESTISSEMENT,

— subsidiairement, rejeter les demandes irrecevables (faute d’une tentative notamment de conciliation, prescrites, se heurtant à la chose jugée) et/ou se heurtant à des contestations sérieuses de la société BERYL INVESTISSEMENT à l’encontre de la société L’AUXILIAIRE et plus généralement toutes les prétentions dirigées contre cet assureur,

— très subsidiairement, réduire le montant de l’indemnité provisionnelle allouée au Syndicat des copropriétaires,

— dire la franchise correspondant aux garanties facultatives revendiquées opposable,

— condamner in solidum et par provision les sociétés [Localité 4] BANLIEUE STPB (FIXER au passif), VHV ASSURANCES FRANCE, VTB et AXA FRANCE IARD à relever et garantir indemne la société L’AUXILIAIRE, en principal, intérêts avec capitalisation, frais et accessoires,

— en tout état de cause, condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] et [Adresse 12] à [Localité 7], la société BERYL INVESTISSEMENT et tous succombants à payer à la société L’AUXILIAIRE la somme de 3600 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Elle relève en premier lieu que ni le Syndicat des copropriétaires, demandeur au principal, ni la société BERYL INVESTISSEMENT, demanderesse en garantie, qui revendiquent le fondement du « trouble anormal de voisinage » ne justifient d’une tentative préalable de conciliation dans les formes prévues par l’article 750-1 du code de procédure civile, et conclut donc que leurs demandes sont irrecevables.

Elle invoque ensuite le nécessaire rejet des demandes formées à son encontre au regard des dispositions des articles 122 et 488 du code de procédure civile, rappelant que la demande de garantie formée par la société BERYL INVESTISSEMENT à son encontre tenant aux désordres causés par le chantier litigieux à la copropriété voisine (que ce soit au Syndicat pour les parties communes ou à Monsieur [O] pour les parties privatives) a déjà donné lieu à des rejets systématiques ; qu’il s’agit de la même demande de garantie, formée par le même assuré à l’encontre du même assureur, à raison du même sinistre, et l’autorité attachée au rejet de cette demande s’impose ; que la Cour d’appel de [Localité 1] dans son arrêt du 4 décembre 2025 a consacré l’efficacité de ce moyen.

Elle invoque enfin des contestations sérieuses résultant de la prescrition prévue par les dispositions du Code des assurances, l’absence de contradiction à son égard, n’étant pas partie aux opérations d’expertise, et l’appréciation des termes et conditions d’une police d’assurance, qui excèdent la compétence du Juge des référés.

Elle relève au surplus sur le quantum que le ou les devis correspondant ne sont pas communiqué(s) ni donc soumis à l’appréciation du juge des référés qui n’est pas lié par l’avis de l’Expert, surtout que les opérations d’expertise judiciaire apparaissent toujours en cours.

A titre subsidiaire, comme Monsieur [A] met en cause les travaux de la société [Localité 4] BANLIEUE STPB, assurée auprès de la société VHV ASSURANCES FRANCE, et de la société VTB, assurée auprès de la société AXA FRANCE IARD, la société BERYL INVESTISSEMENT et la société L’AUXILIAIRE sont donc bien fondées à être par provision intégralement garanties.

Aux termes de ses conclusions, la société VHV ASSURANCES FRANCE sollicite de voir :

— rejeter la demande de jonction entre la présente instance et celle opposant le Syndicat des copropriétaires à la société BERYL INVESTISSEMENT,

— à titre principal, débouter la société BERYL INVESTISSEMENT de sa demande de garantie à son encontre,

— rejeter, en tant que de besoin, toute demande de garantie à son encontre, es qualité d’assureur de la société [Localité 4]-BANLIEUE STPB et rejeter toute demande dirigée à son encontre,

— condamner la société BERYL INVESTISSEMENT à lui verser la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Elle conclut à titre principal au rejet de toute prétention à son encontre de VHV en ce qu’elle se heurte à une contestation sérieuse, puisqu’il n’existe aucune obligation de la société VHV envers quelque partie que ce soit au présent litige, dès lors que les faits litigieux se déroulent en cours de chantier, avant réception et que dans ces conditions, la responsabilité décennale des constructeurs n’est pas engagée et la garantie afférente, offerte par leurs assureurs respectifs, est inapplicable.

Elle relève également l’inapplicabilité de la police souscrite par la société [Localité 4]-BANLIEUE STPB, qui a pris effet le 1er janvier 2023 alors que le chantier a manifestement commencé au plus tard en 2019 ; que ce second motif écarte lui aussi toute acquisition de la garantie décennale puisque l’assureur ne saurait y être tenu dès lors que la garantie n’est applicable que pour les chantiers ouverts en cours de validité de la police ; qu’enfin, les garanties de responsabilité civile des intervenants à l’acte de construire, seules susceptibles de trouver application avant réception, sont déclenchées par la réclamation, soit à l’assuré, soit à l’assureur ; qu’en l’espèce, la réclamation avait déjà été formée, de sorte que les garanties déclenchées par la réclamation sont applicables uniquement auprès de l’assureur à la date de l’assignation, qui n’est pas VHV.

Aux termes de leurs conclusions, la société VTB et la société AXA FRANCE IARD sollicitent de voir :

— débouter la société BERYL INVESTISSEMENT et toute autre partie de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de la société, et notamment de toute demande de garantie ou de règlement d’une provision,

— condamner la société BERYL INVESTISSEMENT à régler à la société AXA FRANCE IARD la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elles soulèvent des contestations sérieuses, relevant que Monsieur [A] n’a pris aucune conclusions quant aux responsabilités et que ses notes sont des documents de travail, et ce d’autant que lors de la réunion du 24 avril 2024, Monsieur [A] a indiqué que finalement les désordres seraient dû aux travaux de rabattement de nappe, lesquels n’étaient pas à la charge de la société VTB, mais à la charge de la société ETF, sous-traitant de la société STPB, de sorte qu’à ce jour, il existe également des contestations sérieuses quant aux responsabilités et aux garanties qui pourraient être mise en jeu ; qu’en outre, Monsieur [A] reste dans l’attente d’un certain nombre d’éléments contractuels.

Elles font valoir que s’agissant de la condamnation, fut-ce à titre provisionnel, de la société AXA FRANCE IARD, cela suppose que sa garantie puisse être acquise au titre de la police de son assurée, ce qui est une question relevant du juge du fond.

Aux termes de ses conclusions, la société ABEILLE IARD & SANTE sollicite de voir :

— dire n’y avoir lieu a référé sur la demande de provision,

— subsidiairement, condamner la société AXA FRANCE IARD es qualités d’assureur de la société VTB et cette dernière, la société BERYL et la société VHV assureur de la société STPB au jour de la réclamation à relever et garantir la société ABEILLE IARD & SANTE de toutes condamnations prononcées contre elle,

— rejeter toutes les demandes dirigées à son encontre,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle soutient que l’interprétation d’un contrat d’assurance excède le pouvoir du juge des référés, juge de l’urgence et de l’évidence, indiquant qu’au cas particulier, les désordres causés au Syndicat des copropriétaires requérant seraient la conséquence des travaux de terrassement, voiles par passes et rabattement de nappes ; or, l’activité de rabattement de nappes n’est pas déclarée auprès de la concluante de sorte que les conséquences dommageables de tels travaux ne sont pas garanties ; que de même, l’activité de terrassement n’est pas déclarée comme activité principale, de sorte que là encore, les dommages qui en résultent ne peuvent être garantis.

Elle fait valoir également que s’agissant des garanties facultatives, la police souscrite auprès de la concluante applique le régime dit de la base réclamation, date qui est prise en compte ; qu’en l’espèce, c’est la société VHV qui était l’assureur de la société STPB au jour de la réclamation, et qui doit sa garantie.

Elle souligne enfin que, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, la société STPB n’est pas un voisin occasionnel qui aurait participé personnellement au trouble causé au Syndicat des copropriétaires, ce d’autant plus qu’au moment de l’apparition des désordres, elle n’était pas encore intervenue sur le chantier, dès lors qu’elle a sous-traité à la société VTB le terrassement et à la société ERF le rabattement de nappe.

Elle souligne aussi que sur le fondement de la responsabilité délictuelle, il appartient au Syndicat des copropriétaires ou à tous autres défendeurs, de démontrer la faute de la société STPB en lien avec les préjudices du Syndicat ; que la société STPB n’a pas participé à l’apparition des désordres puisqu’elle n’a pas réalisé personnellement le terrassement ou le rabattement de nappe.

Elle termine subsidiairement par la demande de garantie de la société VTB, qui a réalisé le terrassement et les voiles par passes en qualité de sous-traitante de STPB, et de son assureur AXA FRANCE IARD, rappelant que le sous-traitant est tenu à l’égard de l’entrepreneur principal d’une obligation de résultat d’exécuter un ouvrage exempt de malfaçons, sans besoin d’établir l’existence d’une faute, la présomption de faute du sous-traitant étant irréfragable.

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026 prorogé au 28 avril 2026.

MOTIFS

Sur la jonction

En application de l’article 367 du code de procédure civile, il y a lieu de joindre les instances n°25/754 et n°25/1257.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du Juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Il est constant qu’une contestation serieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

En l’espèce, il convient de rappeler la chronologie des précédentes décisions intervenues dans le cadre des travaux réalisés par la société BERYL INVESTISSEMENT en qualité de maître de l’ouvrage.

Par ordonnance de référé du 16 mars 2023, dans le cadre de l’instance opposant le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et [Adresse 12], demandeur, à la société BERYL INVESTISSEMENT, défenderesse principale, et à la société L’AUXILIAIRE VIE, la société [Localité 4] BANLIEUE STPB, la société ABEILLE IARD & SANTE, la société VTB et la société AXA FRANCE IARD, défenderesses en intervention forcée, la société BERYL INVESTISSEMENT a été condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et [Adresse 12] la somme de 57 244,80 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice. La société [Localité 4] BANLIEUE STPB, la société ABEILLE IARD & SANTE, la société VTB et la société AXA FRANCE IARD ont été également condamnées à garantir la société BEYIL INVESTISSEMENT de sa condamnation au paiement de la somme susvisée. L’action formée par la société BERYL INVESTISSEMENT à l’encontre de la société L’AUXILIAIRE a été rdéclarée irrecevable.

Le juge des référés relevait s’agissant de la provision, qu'« En l’espèce, il résulte des pièces du dossier, et notamment du compte rendu de réunions d’expertise en date des 6 janvier et 6 février 2020, que l’existence de l’obligation d’indemnisation de la société BERYL INVESTISSEMENT n’est pas sérieusement contestable. La société BERYL INVESTISSEMENT indique d’ailleurs ne pas être opposée aux travaux de reprise ». Sagissant des appels en garantie, "Il résulte des éléments du dossier que la société BERYL INVESTISSEMENT, en sa qualité de maître de l’ouvrage, a confié les lots de désamiantage et de gros oeuvre à la société [Localité 4] BANLIEUE STPB (assurée auprès de la société ABEILLE IARD & SANTE), qui a sous-traité à la société VTB (assurée auprès de la société AXA FRANCE) les lots terrassements et voiles par passe. Il résulte de ces éléments que le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés et que la prétention du demandeur n’est pas manifestement vouée à l’échec, l’existence de l’obligation n’étant pas sérieusement contestable« . Il était par ailleurs statué que »La société BERYL INVESTISSEMENT ne justifie pas de son intérêt à agir, au regard des articles 31 et 32 du code de procédure civile alors qu’il résulte de son attestation d’assurance qu’elle est assurée auprès de la société L’AUXILIAIRE, et non auprès de la société L’AUXILIAIRE VIE« , laquelle réfute être son assureur. Il y a donc lieu de déclarer l’action de la société BERYL INVESTISSEMENT à l’encontre de l’AUXILIAIRE VIE irrecevable. »

Par ordonnance de référé du 21 mars 2024, dans le cadre de l’instance opposant la société BERYL INVESTISSEMENT, demanderesse, à M. [W] [O], la société [Localité 4] BANLIEUE STPB, la société ABEILLE IARD & SANTE, la société VTB, la société AXA FRANCE IARD et la société L’AUXILIAIRE, la société BERYL INVESTISSEMENT a été condamnée à verser à Monsieur [O] une indemnité provisionnelle de 10 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance. Il était par ailleurs dit n’y avoir lieu à référé sur les appels en garantie.

Le juge relevait s’agissant de la provision qu'"En l’espèce, les désordres occasionnés à l’appartement de M. [O] du fait du chantier réalisé sous la maîtrise d’ouvrage de la société BERYL INVESTISSEMENT ont été constatés le 6 janvier 2020 par l’expert désigné dans le cadre du référé préventif. Dans son compte rendu daté du 15 janvier 2021, il indique que "c’est l’ensemble de l’appartement qui est à reprendre, tant du niveau de la structure que du cloisonnement et des embellissements. Les désordres persistent au 22 novembre 2023. Le préjudice dont M. [O] sollicite aujourd’jui l’indemnisation est un préjudice immatériel de jouissance, consécutif aux désordres, dont l’existence n’est pas sérieusement contestable. Il est exact qu’il n’a fait l’objet d’aucune évaluation contradictoire par l’expert et que son chiffrage à la valeur d’un loyer par mois depuis le début des désordres se heurte à une contestation sérieuse. En revanche ce préjudice n’est pas sérieusement contestable et ne saurait valablement être évalué à une somme inférieure à 10.000 euros au fond.« S’agissant des appels en garantie, il était indiqué que »L’appréciation des responsabilités de chacun et leur proportion nécessite une analyse technique et juridique poussée qui excède la compétence du juge des référés".

Par ordonnance de référé du 21 janvier 2025, dans le cadre de l’instance opposant M. [W] [O], demandeur, à la société BERYL INVESTISSEMENT, la société JSA, es qualité de liquidateur judiciaire de la société [Localité 4] BANLIEUE STPB, la société ABEILLE IARD & SANTE, la société VTB, la société AXA FRANCE IARD et la société L’AUXILIAIRE, la société BERYL INVESTISSEMENT a été condamnée à verser à Monsieur [O] une seconde indemnité provisionnelle de 29 000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance. Il était par ailleurs dit n’y avoir lieu à référé sur les appels en garantie.

Le juge relevait s’agissant de la provision qu'"En l’espèce, il a déjà été établi que le principe du droit à indemnisation du préjudice immatériel de jouissance de M. [O], consécutifs aux désordres occasionnés à l’appartement de M. [O] du fait du chantier causés par la société BERYL INVESTISSEMENT à l’appartement de M. [O], constatés le 6 janvier 2020 par l’expert désigné dans le cadre du référé préventif, n’était pas sérieusement contestable. L’expert indiquait dans son compte rendu daté du 15 janvier 2021, que "c’est l’ensemble de l’appartement qui est à reprendre, tant du niveau de la structure que du cloisonnement et des embellissements. Les désordres persistaient au 22 novembre 2023. Le quantum du préjudice avait été évalué à une somme de 10 000 euros en l’absence d’évaluation contradictoire de l’expert, et étant relevé que son chiffrage à la valeur d’un loyer par mois depuis le début des désordres se heurtait à une contestation sérieuse. A ce jour, il ressort de la note aux parties en date du 18 juin 2024 de l’expert judiciaire que l’ensemble des désordres affectant l’appartement de M. [O], qui était en parfait état d’entretien au jour de la première réunion d’expertise du 27 mai 2019, les désordres étant apparus suite aux travaux de terrassement et s’étant aggravés (dans la chambre : crevasses, fissures, fenêtre immanoeuvrable, porte ne fermant plus ; dans la seconde chambre : infiltrations par le pignons, fissures étendues au cagibi, au couloir et au séjour), rendent le logement impropre à sa destination. Au regard des deux estimations immobilières produites, l’expert évalue la valeur locative de l’appartement de M. [O] à un montant de 1200 euros (charges comprises). M. [O] déclare avoir quitté définitivement son appartement en juillet 2021. En tenant compte d’un loyer hors charges, estimé à environ 1000 euros par mois, et une date de départ de l’appartement en juillet 2021, le préjudice de jouissance non contestanle peut s’évaluer ainsi : 1000 € x 39 mois (de juillet 2021 au 30 septembre 2024, date de la présente assignation) = 39 000 €, dont il sera déduit la provision déjà versée de 10 000 euros, soit une somme de 29 000 euros.« S’agissant des appels en garantie, il était indiqué que »L’appréciation des responsabilités de chacun et leur proportion nécessite une analyse technique et juridique poussée qui excède la compétence du juge des référés. De même, l’appréciation des dispositions contractuelles d’un contrat d’assurance relève de la compétence du juge du fond".

Par arrêt du 4 décembre 2025, la Cour d’appel de Versailles a infirmé l’ordonnance du 21 janvier 2025 et condamné la société BERYL INVESTISSEMENT à verser à M. [O] la somme de 45 000 euros à titre de provision sur son préjudice de jouissance entre le 6 janvier 2020 et le 20 octobre 2025, et déclaré irrecevables les appels en garantie formés par la société BERYL INVESTISSEMENT, déboutant les parties du surplus de leurs demandes.

La Cour rejetait en premier lieu l’autorité de la chose jugée considérant que l’élément technique constitué par la note aux parties de l’expert du 18 juin 2024, constituait une circonstance nouvelle au sens de l’article 488 du code de procédure civile.

La Cour relevait ensuite qu'« Au vu de l’ensemble de ces éléments », exhaustivement listés, "l’octroi d’une provision à M. [O] en vue de réparer son trouble de jouissance à compter du 6 janvier 2020, tout comme la responsabilité de la société Beryl, maître de l’ouvrage dont la construction est à l’origine du trouble, n’apparaît pas sérieusement contestable. L’expert propose par ailleurs dans sa note du 18 juin 2024 d’évaluer ce préjudice de jouissance à hauteur de la valeur locative de l’appartement depuis le mois de janvier 2020, ce qui implique qu’il ne propose pas de distinction selon les différentes périodes de troubles et qu’il considère que l’appartement était totalement inhabitable depuis la naissance des désordres. C’est à juste titre que M. [O] fait valoir que, si l’absence de moyens financiers l’a contraint à rester dans le logement, ces circonstances ne sont pas de nature à démonter l’absence de désordres. En outre, il n’est pas allégué que les réparations de l’appartement de M. [O] auraient été réalisées au jour où la cour statue, le trouble de jouissance de celui-ci perdurant donc nécessairement."

S’agissant des appels en garantie, la Cour retenait l’autorité de la chose jugée, considérant que "La note aux parties de l’expert du 18 juin 2024, uniquement relative au chiffrage du préjudice de M. [O], n’apporte aucun élément nouveau sur les différentes responsabilités des intervenants du chantier et ne peut être qualifiée de circonstance nouvelle au sens de l’article 488 susvisé. En conséquence, la société Beryl n’ayant pas interjeté appel de la décision du 21 mars 2024 et aucun élément nouveau n’étant intervenu, il convient de déclarer irrecevable ses demandes de garantie. Partant, les autres appels en garantie, qui pour certains se heurtent aussi à l’autorité de la chose jugée, deviennent en tout état de cause sans objet".

Il a déjà été établi que l’existence de l’obligation d’indemnisation de la société BERYL INVESTISSEMENT n’est pas sérieusement contestable, celle-ci ayant déjà indiqué ne pas être opposée aux travaux de reprise.

Dans son dire n°13 en date du 6 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et [Adresse 12] [Localité 10] [Localité 8] rappelait avoir transmis un dire n°10 daté du 25 avril 2024, proposant un chiffrage provisoire des travaux de reprise de l’immeuble (parties communes et privatives). Le montant des travaux s’élevait à la somme de 521 832,38 euros HT. Dans l’intervalle, le cabinet APUY Architectes a reçu les devis complémentaires sollicités, à savoir le devis de remplacement de la fenêtre de la chambre de l’appartement 1 (celui de M. [O]), pour un montant de 1764,83 euros HT soit 1941,31 euros TTC) et le devis de la société GT FE en charge des lots plomberie et électricité pour un montant de 19 281 euros HT soit 21 209,10 euros TTC. Le coût total est estimé à la somme de 613 067,94 euros HT soit 689 441,74 euros TTC, dont il convient de déduire la somme de 57 244,80 euros versée en règlement de l’ordonnance du 16 mars 2023, soit la somme de 632 196,94 euros TTC.

En réponse à ce dire, l’expert indique, dans sa note aux parties en date du 16 mai 2025, que la somme de 613 067,94 euros HT devra être complétée d’une part, des éléments listés (préjudices de jouissance et moral, frais de relogement pour déménagement et réemménagement, étant précisé que l’évacuation des occupants est sur toute la durée du chantier, droits d’occupation du domaine public : constat d’huissier et réfection du trottoir, incidence éventuelle sur la rampe du garage, remplacement du ballon eau chaude sanitaire), et d’autre part, d’environ 10% pour les aléas sur la RSO (reprise en sous-oeuvre).

S’agissant de la distinction entre les travaux de reprise des parties communes et ceux des parties privatives, dont la société BERYL INVESTISSEMENT se prévaut sans toutefois établir le montant relevant des parties communes, l’examen des offres ayant abouti pour l’expert à retenir la somme de 613 067,94 euros HT, montre que la majeure partie des travaux concerne lesdites parties communes. Le devis de remplacement de la fenêtre de la chambre de l’appartement de M. [O], pour un montant de 1764,83 euros HT soit 1941,31 euros TTC sera déduit.

Si le chiffrage ne peut être évalué à ce jour avec exactitude, l’ampleur du préjudice du Syndicat des copropriétaires n’est cependant pas sérieusement contestable et ne saurait valablement être évalué à une somme inférieure à 500 000 euros au fond, dont il convient de déduire la somme de 57 244,80 euros versée en règlement de l’ordonnance du 16 mars 2023, dont il n’est pas justifié qu’elle a permis à la copropriété de financer les études préalables.

Il convient en conséquence de condamner la société BERYL INVESTISSEMENT à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et [Adresse 10] [Localité 11], représenté par son syndic la société Cabinet ACTION AGIR, la somme de 442 755,20 euros à titre de provision sur les travaux de reprise.

Sur les demandes en garantie

* sur la recevabilité de la demande en garantie formée par la société BERYL INVESTISSEMENT à l’encontre de la société L’AUXILIAIRE

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose, dans sa version applicable aux instances

introduites à compter du 1er octobre 2023, qu’ En application de l’article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, la société BERYL INVESTISSEMENT ne vise nullement l’article 544 du Code civil, relatif à la présomption de responsabilité sur le fondement juridique du trouble anormal du voisinage du maître de l’ouvrage.

La demande est dès lors recevable.

* sur le fond des demandes

L’appréciation des responsabilités de chacun et leur proportion nécessitent une analyse technique et juridique approfondie qui excède la compétence du juge des référés. De même, l’appréciation des dispositions contractuelles d’un contrat d’assurance relève de la compétence du juge du fond.

Il n’ y a pas lieu à référé sur les demandes de garantie.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner la société BERYL INVESTISSEMENT, partie succombante, à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner la société BERYL INVESTISSEMENT, partie succombante, à payer à la société L’AUXILIAIRE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner la société BERYL INVESTISSEMENT, partie succombante, à payer à la société VHV ASSURANCES FRANCE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner la société BERYL INVESTISSEMENT, partie succombante, à payer à la société VTB et la société AXA FRANCE IARD la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner la société BERYL INVESTISSEMENT, partie succombante, à payer à la société ABEILLE IARD & SANTE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société BERYL INVESTISSEMENT sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS la jonction des instances n°25/754 et n°25/1257,

CONDAMNONS la société BERYL INVESTISSEMENT à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et [Adresse 13], représenté par son syndic la société Cabinet ACTION AGIR, la somme de 442 755,20 euros à titre de provision sur les travaux de reprise,

DÉCLARONS recevable la demande en garantie formée par la société BERYL INVESTISSEMENT à l’encontre de la société L’AUXILIAIRE,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de garantie,

CONDAMNONS la société BERYL INVESTISSEMENT, partie succombante, à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et [Adresse 13], représenté par son syndic la société Cabinet ACTION AGIR, la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société BERYL INVESTISSEMENT, partie succombante, à payer à la société L’AUXILIAIRE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société BERYL INVESTISSEMENT, partie succombante, à payer à la société VHV ASSURANCES FRANCE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société BERYL INVESTISSEMENT, partie succombante, à payer à la société VTB et la société AXA FRANCE IARD la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société BERYL INVESTISSEMENT, partie succombante, à payer à la société ABEILLE IARD & SANTE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société BERYL INVESTISSEMENT aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA PREMIÈRE VICE-PRÉSIDENTE

Elodie NINEL Gaële FRANÇOIS-HARY